易居2009年中南集团海口市进入机会及东海岸项目可行性研究报告.ppt

,1,document number,海口市进入机会及东海岸 项目可行性研究报告,谨呈:中南集团,【总论】,总论,通过对于海口城市研究以及房地产市场研究，我们认为海口这座城市是适宜进入的。,通过了解，目前政府主要发展的方向仍是西海岸，由于海甸岛是海口最大的房地产开发区域市场，区域成熟度高，因此操作项目风险相对较小；而东海岸目前缺乏必备的市政配套设施，操作项目风险相对较大，但考虑其景观资源优势明显，加上处于未来城市发展方向，因此，后期前景乐观。,通过对各地块的深入分析研究，再结合城市整体发展规划以及当地房地产市场发展现状后，考虑各地块的投资回报利润率，我们建议地块的开发时序为：地块三 地块四 地块一 地块二。,第一篇 海口城市进入研究,第二篇 海甸岛、东海岸发展研究,第三篇 地块项目研究,第一部分 海口城市发展研究,第二部分 海口房地产市场研究,第三部分 区域投资价值研判,第四部分 地块解析,第五部分 项目经济测算,第六部分 项目经营目标与发展战略,目录,第一篇 海口城市进入研究,【海口城市进入研究】,海口城市发展研究：旅游产业为主，未来发展前景看好 1、海南省会，政治、经济中心，交通枢纽，具备较大发展潜力 2、城市规模不大，人口增长幅度趋缓，流动人口占有相当比例 3、gdp保持较快增长，经济快速发展，但人均gdp相对较低 4、随着海南国际旅游岛的打造，必将带动海口的发展,海口房地产市场研究：总体平稳，后势强劲，典型外向型市场 1、海口房地产市场趋于成熟，地价、房价快速上涨 2、商品房市场年销售面积持续增加，销售均价稳步上升 3、典型的外向型市场，其核心价值是较高性价比的强势海景资源,观点,通过对于海口城市研究以及房地产市场研究，我们认为海口这座城市是适宜进入的。,海南宏观概况/海南房地产概况/海南总体规划,海南省 全省陆地（主要包括海南岛和西沙、中沙、南沙群岛） 总面积3.54万平方公里（其中海南岛陆地面积3.39万平方公里）， 海域面积约200万平方公里。,与世界著名的海岛度假胜地如夏威夷、巴厘岛、普吉岛等相媲美,海南岛位于北纬20.2度至18.0度,夏威夷群岛,巴厘岛,普吉岛,海南岛,n20,n18,海南是中国唯一的热带海岛省份,海南省近年经济增速连续保持在10以上，有利于投资环境的改善和增强内需。 但08年同比增长9.8与07年全年14.5相比，降幅较大，与全国经济增速同样下滑正相关，说明海南经济较易受全国经济状况的影响。这与其较为依赖内地的“旅游经济”特征相符。,海南省历年生产总值（单位亿元）,数据来源：海南省09年统计公报,海南人均生产总值（单位：元）,海南宏观概况/海南房地产概况/海南总体规划,海南固定资产投资（单位：亿元）,固定资产投资保持增长，年均增长15.7%。 08年固定资产投资总额为706.07亿元，增长速度为41%。 2008年，中海油、华能、南方电网等中央大企业加大了投资力度，推进甲醇、火电、跨海输电、港口等重大项目建设。投资涉及到重大基础设施、新型工业、交通运输业、农林渔业、旅游业等领域的建设投资、项目孵化、融资合作、资产和债务重组等。,在国家扩大内需的宏观调控背景下，海南的基础设施建设进一步加强。 海南省预计三年内实现全会固定资产投资2400亿元。 其中重点工程280项,计划投资2070亿元。 2009年投资480亿元,2010年投资690亿元,2011年投资900亿元。,省委、省政府：抓项目就是抓发展,数据来源：海南省09年统计公报,海南宏观概况/海南房地产概况/海南总体规划,08年全省城镇居民人均可支配收入达到12608元，增幅为14.60%。 08年海南省社会消费品零售额为448.44亿元。,海南城镇居民人均可支配收入（单位：元）,海南社会消费品零售额（单位：亿元）,数据来源：海南省09年统计公报,海南宏观概况/海南房地产概况/海南总体规划,第一产业比值有所下降，以工业为主的第二产业比重提高5个百分点，这说明海南近几年基础设施建设明显加快，一批对结构调整起关键作用的优势产业项目竣工投产。而以旅游服务业为主的第三产业，比重始终较为稳定，并处在较为重要的地位。,“十五”竣工投产基础设施和公共服务主要项目 1、粤海铁路通道，总投资477983万元 2、中线公路改造，总投资118000万元 3、海口-文昌高速公路，总投资60000万元 4、洋浦港二期，总投资77770万元 5、美兰机场扩建，总投资37830万元 6、东方-洋浦-海口天然气管道，总投资50200万元 7、全省农村电网改造，总投资111250万元 8、三亚学院一期，总投资21000万元 9、三亚航空旅游职业学院一期，总投资49600万元 10、省图书馆，总投资11450万元 “十五”竣工投产优势产业主要项目 1、洋浦金海木浆，总投资983314万元 2、东方1-1气田，总投资224825万元 3、海油天然气化肥，总投资268626万元 4、海南马自达汽车，总投资100000万元 5、海口“药谷”一期，总投资30120万元 6、三星光通信，总投资29000万元 7、博鳌水城一期，总投资140330万元 8、南山文化旅游区二期，总投资48529万元 9、五星级酒店13家，总投资780000万元 10、高尔夫球场6个，总投资70200万元,海南省2003、2005、2007年产业结构变化,海南宏观概况/海南房地产概况/海南总体规划,海南房地产投资（单位：亿元）,房地产投资总额不断增长，07年08年都增长率都保持在40%以上。 08年房地产投资额达到189.31亿元。 在全球经济环境陷入低谷的情况下，海南房地产投资额仍保持高速增长，说明各方投资者对于海南房地产业充满信心。,数据来源：海南省09年统计公报,海南宏观概况/海南房地产概况/海南总体规划,施工、竣工面积(单位：万平方米),供应和成交（单位：万平方米）,房屋竣工面积比较稳定，增长比较缓慢，但是施工面积却在逐年增长。这一方面反映了房地产业的滞后效应，同时也反映了房地产市场存在一定的问题，这与房地产开发筹资缓慢、金融紧缩、很多开发商出于占地目的而使大量土地闲置等原因有关； 供求方面，供应增速明显慢于需求，因此也造成了供不应求的态势；,数据来源：海南省09年统计公报,海南宏观概况/海南房地产概况/海南总体规划,海南十一五期间的区域经济发展思路,中部生态经济区,以海口为中心，统筹规划周边地区的发展。,用国际水准建设和经营三亚市，扩大城区面积，拉开城市骨架，整合周边市县旅游资源，打造统一品牌，辐射中部地区，带动东西两线，推动全省旅游业上新台阶,依托洋浦开发区、东方化工城、昌江工业园区集中布局重化工业，重点发展天然气与天然气化工、石油加工和石油化工、纸浆和造纸、矿产资源加工等工业，带动临近市县发展配套产业,发挥东部沿海市县资源优势，发展壮大滨海旅游业、热带高效农业、海洋渔业、农产品加工业，有条件、有选择地适度发展无污染的轻工、电子等产业。在规范滨海采矿秩序的基础上，积极发展矿产资源加工业,处理好保护与开发的关系，在加强生态环境保护特别是强制性保护好自然保护区和生态公益林的基础上，积极发展农产品加工、水电、经济林、林下经济、生态旅游、城镇服务业等特色经济。积极引导人口向城镇和其他经济区转移，逐步降低这一经济区的人口密度,海南宏观概况/海南房地产概况/海南总体规划,海口位于海南省最北端，北临琼州海峡，海南省省会，全省政治、经济、文化、教育中心，交通邮电枢纽。 城市定位：热带海岛旅游度假胜地和宜居城市、南海海洋生态产业基地和国家历史文化名城。 海口城市陆地面积2304平方公里，海域面积830平方公里，建设用地363平方公里。行政区划包括龙华、美兰、秀英、琼山4区。 预计到2010年，主城区面积将达123.6平方公里，到2020年，主城区面积将达209.4平方公里，城市化进程迅速，发展空间较大。,主城区,地理概况,海南省会，政治、经济中心，交通枢纽，具备较大发展潜力,海口市宏观概况/海口市总体规划,2008年底，海口市常住人口183万，户籍人口155万。城市人口规模不大，流动人口占比较大。 根据 海口市城市总体规划(2005年-2020年)，预计到2010年，海口市总人口将达到180万-200万人，其中主城区常住人口控制在129万以内。到2020年，预测总人口将达230万-250万人，其中主城区常住人口控制在175万以内。 2008年，海口常住人口中，美兰区占31%，居首位，其次为龙华区占27%，秀英区占比最低。,人口概况,海口历年人口增长趋势,2008年底海口常住人口区域分布图,城市规模不大，人口增长幅度趋缓，流动人口占有相当比例,海口市宏观概况/海口市总体规划,海口gdp自2001年以来连续7年保持两位数增长，特别是03年以来连续5年增幅在12%以上，经济进入快速发展期。 08年，由于受到金融危机影响，gdp增幅有所下降，同比增长10.4%，仍保持两位数增长，经济继续保持平稳较快发展。 2008年，海口人均gdp为25368元，同比增长8.0%，保持持续上升，但同比长沙、福州省会城市，人均gdp相对较小，增幅较慢。,主城区,总体经济运行,海口历年gdp走势图,海口历年人均gdp及同类城市对比,gdp保持较快增长，经济快速发展，但人均gdp相对较低,海口市宏观概况/海口市总体规划,在经过2003年 “非典”影响后，2004年以来，海口社会消费品零售总额进入快速增长期，2007年达到189.38亿元，同比增长17.4%。2008年上半年，总额为113.47亿元，同比增长23%，保持快速上升势头。 自2004年以来，海口社会消费品零售总额增速均高于gdp增幅，社会消费需求日益旺盛。 海口城镇居民人均可支配收入增长缓慢，2006年以来增幅才达到两位数，2008年人均可支配收入14150元，增幅为15.1%，为高于gdp增速的一年。 城镇居民人均消费性支出占人均可支配收入比重近年来保持在75%以上，08年达到78%，消费支出较大。,消费状况,海口历年社会消费品零售总额走势图,海口历年人均可支配收入与支出走势图,社会消费需求日益旺盛，人均可支配收入增长较慢，但消费支出比例较大,海口市宏观概况/海口市总体规划,海口固定资产投资增速近四年均保持在15%以上，08年固定资产投资达到219.1亿元，增长20.5%；固定资产投资保持快速增长态势。 外商直接投资不断增长，2008年fdi达到5.86亿美元，同比增长11.2%。,投资概况,海口历年固定资产投资额走势图,海口历年外商投资额走势图,固定资产投资快速增长，外商直接投资达到新高，基础设施进一步完善,海口市宏观概况/海口市总体规划,海口主城区空间布局结构为带状组团式。在总体空间发展策略上，遵循“中强、西拓、东优、南控”发展原则。 “中强”即强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境； “西拓”指鼓励中心组团建设用地西向拓展，注重长流组团、老城组团专业性开发和规模积聚； “东优”指选择恰当时机，择优开发项目，有选择性开发江东组团； “南控”即抑止城市向南发展。,城市规划沿海岸线布局，呈带状组团式，“中强、西拓、东优、南控”的发展战略,海口城市发展战略,海口市宏观概况/海口市总体规划,海口房地产市场趋于成熟，地价、房价快速上涨,2008年海口房地产投资增速平稳，全市完成房地产开发投资71.2亿元，同比增长18.6%，房地产投资与固定资产投资同步增长，说明海口市房地产市场趋于健康、稳定的发展态势，房地产市场的快速发展，使土地的需求大幅增长。,海口房地产市场发展概况/竞争性区域市场分析,商品房市场年销售面积持续增加，销售均价稳步上升,商品房市场的销售面积持续增长，竣工面积小于销售面积，整体房地产市场发展平稳。,2008年海口商品房销售均价为4249元/平方米，增长速度 加快。,海口房地产市场发展概况/竞争性区域市场分析,直观印象,客户特征差异明显,典型的外向型市场,05-08年海口住宅客户走势,2005-2007年海口商品住宅成交量岛外客户均占半数以上，08年达到72.47%，始终占据主导地位，呈现典型外向型特征。 岛外客户来源与全国各地，以地区气候环境差异较大的北京、东北、上海、山西以及江浙一带的客群为主，主体构成比较复杂，以度假、养老、养生为主。 岛外客户需求差异明显，片区购买主体差异大。,海口房地产市场发展概况/竞争性区域市场分析,典型的外向形市场 其核心价值是较高性价比的强势海景资源,自从2003年非典过后，以北京、上海、江浙、东北为第一梯队开始大规模的在海南购房，主要集中在海口、三亚，所购房屋有海景资源的占70%。2005年起以山西、山西、贵川为代表的西北、西南资源性城市客群开始在海南规模购房，主要是投资、养老、度假；,海口房地产市场发展概况/竞争性区域市场分析,招拍挂土地供销07年出现高峰，价格反向走势,海口土地供应主要以招拍挂方式,2006年至2008年，招拍挂土地的成交量、供应量都出现较大波动，2007年土地成交量、供应量明显放大，土地供应主要集中在工矿仓储用地。 在土地的成交均价方面由于07年成交的工业地块量占当年成交比例较大，工业成交的价格较低，所以整年的成交均价偏低；08年的成交均价为1260元/平方米，居于06-08年成交均价首位。,海口房地产市场发展概况/竞争性区域市场分析,土地重点供应区域转移，政府寻求可持续发展战略,海口市中心区（金贸区、填海区等片区）海甸岛和西海岸土地都所剩无几，除上置集团6月竞得新港340亩土地以及安中国际石油控股有限公司8月竞得海口cbd核心220多亩土地外此片区土地出让量已基本无土地出让。 根据政府规划，新出让的房地产建设用地将主要集中在西侧长流组团。 政府倾向于引入大型地产商合作开发。目前北京首创、香港俊豪、海南城资、广州富力已取得大片土地开发，政府有意走可持续经营模式，有意引入华侨城之类的旅游地产项目，带动整片区的长期可持续经营发展 。,海口房地产市场发展概况/竞争性区域市场分析,以西海岸为主的三大核心滨海板块竞争依旧明显 包含盈滨半岛滨海板块在内的老城板块日益突起,市场发展格局,根据海口市房地产发展状况，可将其划分为九大板块，其中以四大滨海板块为目前市场的开发主力板块，且也是今后项目集中呈现区域。,27,海口房地产市场发展概况/竞争性区域市场分析,28,西海岸,海口西海岸是海口新推出的规划中的新区，位于海口市西北部，其占地6563亩，拥有20多公里的热带景观滨海带状型地带，北邻琼州海峡，东起秀英港，西至盈滨半岛。区内包括西海岸高尔夫球会、美视五月花高尔夫球场、热带雨林博览园、热带海洋世界、假日海滩、西秀海滩、粤海铁路海口火车站以及海口喜来登温泉度假酒店等六家五星级度假酒店。,海口房地产市场发展概况/竞争性区域市场分析,海口西海岸06-09年1季度商品住宅供求情况,近几年来，随着各大知名开发商的进入，海口西海岸进入一个快速发展期。 西海岸新增住房量逐渐放量，成交量也呈快速增长态势。 07年成为西海岸爆发期，供应36.23万平方米，成交量也快速增长。,海口市政府有意识地将城市建设的重心往西偏移（西拓），行政中心也将会西迁。对海口而言，城市产业未来发展的空间在西边，西海岸片区将建设成为高档居住大社区，彻底模糊了西海岸与海口市区的距离界限，到时，西海岸与市区不单纯是简单的地理区隔，而是生活品质的分野。 西海岸将是连接海口与盈滨半岛的纽带。,西海岸颇具发展优势，将打造成海口后花园,海口房地产市场发展概况/竞争性区域市场分析,西海岸：城市发展的方向，市场主要热点,市场发展格局,优 势,离城市中心较远，景观规划有优势，整体规划好，目前交通道路完善，未来市政府搬迁至此。目前区域已形成成熟的休闲度假，高档居住氛围，成为海口公认的高档社区聚集地,劣 势,目前可出让的滨海土地量已所剩无几，新出让的土地向西侧长流片区西拓；生活配套目前赏不完善，整体配套的形成可能要3-5年,主力户 型客群 的构成,公寓主要有2房3房，比例6：4，独栋、联排别墅；岛外的客户占70%，其他30%以新移民为主，属高端客群,代表 楼盘,蓝城系列、万科浪琴湾、阳光西海岸、西海豪园,西海岸：主流客群为投资、度假客群，看重海景资源，产品品质及升值潜力。多层、高层价格为60009000 元/；别墅为1000020000元/,30,海口房地产市场发展概况/竞争性区域市场分析,31,海口房地产市场发展概况/竞争性区域市场分析,万科浪琴湾,项目概况:,项目地址: 海口市滨海大道270号 开发商:海南富春东方房地产开发有限公司（万科子公司） 物业管理: 万科物业管理有限公司 建筑面积:6.75万平方米 占地面积:11.55万平方米 容积率:0.58 绿化率:55%,总体布局:,万科浪琴湾位于海口市西海岸中央核心区，片区内集中了众多高端旅游度假设施;项目北临大海，南靠滨海大道，东接五原河，占地173亩，总建筑面积6.75万平方米，拥有300多米一线海岸。由公寓和别墅组成。共384户，其中，9栋4-6层公寓，39栋独立别墅，64套联排别墅，32套叠加别墅。 小区采用组团式布局，南高北低，分为三个不同高度的台地，每个组团为行列式设计，最北面为独立别墅群，拥有最优海景资源，其南面外围为叠加别墅群，中间组团为联排别墅，最南面为多层公寓，各组团自成一体相对独立，又紧密联系构成整个社区。,32,海口房地产市场发展概况/竞争性区域市场分析,万科浪琴湾,建筑设计：浓郁的现代滨海建筑风格。 景观设计：项目北临大海、沙滩，周边植被丰富，东面五原河缓缓流过，具有良好的外部景观资源。景观设计将外部景观资源与内部景观联合起来，将浓郁、纯正的热带风情园林与海岸沙滩融为一体，蓝绿交织。,户型设计：,一房一厅，64-70 二房一厅，93-99,社区公寓采用精装修，享受舒适化、国际化、精致化、健康化的生活。装修标准为1000-1300元/平米。从建材采购、实地试验、量身定制、施工管理、质量验收与评估，全程精细管理，确保精装修品质，保障居住舒适度。,33,海口房地产市场发展概况/竞争性区域市场分析,万科浪琴湾,配套设施： 高尔夫球场、五星级酒店、游艇俱乐部等旅游度假、休闲设施，外部配套丰富。内部配套设有会所设施，健身中心、室外游泳池、棋牌室等。以及业主独享的40000平米沙滩花园。 点评： 万科浪琴湾凭借万科强大的品牌优势，项目得天独厚的地理位置、海景资源优势，以及较高的产品品质，自08年3月开盘即受到市场热捧，后又推出精致样板间展示，促进项目进一步热销。截止目前，项目公寓销售156套，累计销售率达63%，别墅销售18套，合计174套。,34,海口房地产市场发展概况/竞争性区域市场分析,宝安江南城,项目概况:,项目地址: 海口市和平大道66号 开发商: 中国宝安集团海南实业有限公司 物业管理: 深圳市恒基物业管理有限公司 建筑面积:约38万平方米 占地面积:600亩 容积率:0.94,宝安江南城位于海甸岛南渡江与大海交汇处，整个地块呈三角形，东面长边沿江分布，西面为和平大道，北面为大海。整个项目布局分三期开发，一、二期已开发完毕，三期分四个组团，沿南渡江岸布局为29栋独立别墅区，次级布局为联排别墅区以及围合别墅区。 小区采用组团式布局，每个组团为行列式设计，最北面为独立别墅群，拥有最优海景和河景资源，其南面外围为叠加别墅群，中间组团为联排别墅，最南面为小高层、高层公寓，从北至南建筑物逐级升高，呈阶梯状，最大限度利用外部景观资源。,35,海口房地产市场发展概况/竞争性区域市场分析,宝安江南城,建筑设计： 建筑物墙体以涂料和石材贴面为主，粉墙黛瓦，展现纯正江南传统风格。别墅设计为中式院落，围合布局，亭、台、轩、廊等点缀其中。各功能用房布局合理。 园林景观： 项目采取纯正江南园林景观，充满中式元素，绿树成荫，曲径通幽，亭、台、楼、榭点缀其中。,别墅一层平面图 别墅户型功能室布局合理，动静分区，具有很强的私密性。卧室、起居室与会议室明显分割，相对独立，既能保证家庭成员私密、自由的生活，又能保证正式会谈的安静。厨房与起居室保持一定的距离，相对独立，互不干扰。户型设计有轩、亭，体现中式庭院功能，形成独立的功能室，满足休闲、学习等需求。,户型设计：,36,海口房地产市场发展概况/竞争性区域市场分析,宝安江南城,配套设施： 小区配套有会所，设有健身房、室外泳池、美容中心、画室 等服务项目，会所设计、装修、设备布置等均采用中式传统风格。其他配套有儿童游乐场、望海楼、赏花亭等。,点评： 宝安江南城自2003年进入海口以来，始终坚持打造纯正江南园林社区，中式传统建筑，经过多年运作，已成为海口知名楼盘。2008年再推三期御城，尤其是别墅组团，结合现代理念，在中式建筑基础上有所突破和创新，在海口房地产市场独树一帜，堪称经典之作。,东海岸,江东组团由东营片区、红树林片区、沿江生活片区、桂林洋片区、灵山片区和机场片区组成，本次规划包括东营、红树林、沿江生活和桂林洋4大片区，范围东至东寨港、南至海文高速、西至南渡江、北至琼州海峡，规划面积129.3平方公里，规划建设用地面积42.3平方公里。规划充分发挥江东组团的生态资源优势，变优势资源为优势产业，打造东海岸国家级旅游度假区，创造具有一流品牌、一流水准的集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。打造东海岸国家级旅游区。,海口房地产市场发展概况/竞争性区域市场分析,38,海口东海岸06-09年1季度商品住宅供求情况,“西拓、南控、中强、东优”的城市功能蓝图日渐清晰，未来的东海岸开发要比西海岸慎重，在建设当中对于风景、生态等设施要求更高； 将建设成为以“海文化”为主题的滨海生态艺术长廊及文化教育中心、体育运动中心、休闲居住中心和行政商务中心 。,海口东海岸总长20公里，水系丰富，自然景观、生态环境极佳。2007年海口市确定“东优”为城市发展规划之一，经过时间的历练和升华，蔚蓝的海口东海岸滨海生活，得到海岸生活追逐者以及世界的海岸生活传播者最为广泛的认可，海口东海岸已跃升为岛内外屈指可数的高尚生活圈。,交通路网 规划的海新大桥、东新大桥，海美大桥以及新埠桥连接东海岸与新埠岛、海甸岛，促使两地的交通发展。 海瑞大桥、琼州大桥、南渡江大桥、美兰大桥等连接东海岸至海口市区几大交通要道，促使东海岸向海口经济文化中心靠拢，为东海岸发展提供契机。,海口房地产市场发展概况/竞争性区域市场分析,市场发展格局,东海岸：未来的高居住区，现在发展缓慢,优 势,劣 势,主力户 型客群 的构成,代表 楼盘,距离海口美兰机场最近，新省政府所在区域，新埠岛新海大桥和福海大桥的开通，将直接拉近与市区距离，为地块带来利好；,目前由于南渡江的阻隔距离城市中心区较远，配套缺乏，已建成项目较少，尚为形成大规模开发态势；,别墅（独栋价格在1500018000元/，联排在800010000元/） 新移民50%以上，属于高端客群,鲁能海蓝椰风,东海岸：基本没有项目开发，鲁能项目一枝独秀，客户看重的是海景资源、产品品质和升值潜力独栋价格在1500018000元/，联排在800010000元/）,39,海口房地产市场发展概况/竞争性区域市场分析,40,海口房地产市场发展概况/竞争性区域市场分析,鲁能海蓝椰风,项目概况:,项目地址:海口市琼山大道8号 开发商:海南英大房地产开发有限公司 物业管理:深圳市之平物业发展有限公司海口分公司 建筑面积:约50多万平方米 占地面积:2000多亩 容积率:0.45,鲁能海蓝椰风项目位于海口市东海岸江东新市区,北临琼州海峡，东接东营河，西临五星级皇冠滨海温泉酒店,是海口市目前规模最大、档次最高的热带滨海度假休闲别墅社区。集度假别墅、花园洋房、五星级度假酒店为一体的，并配有 规模宏大的海滨广场、海滩公园、海滨文化商业街、温泉spa会所、游艇码头等。 项目一期占地244亩，规划在空间布局上强调向海性和开放性，首期169套别墅于2007年全部售磬。二期占地348亩，建筑面积8.4万平方米(326套独立、双拼、联排及叠拼别墅) 。三期占地9万平米，总建筑面积4.11万平米。,41,海口房地产市场发展概况/竞争性区域市场分析,景观设计： 充分尊重自然环境，并有机地注了新的开发元素，保留纵深百米的防风林带及各种原生植被，在其中植入新的景观植物和运动休闲元素，如慢跑道、烧烤场露天泳池、高尔夫推杆场地等，与大海沙滩、中心绿化带、前庭后院组成相互辉映的五重景观体系，创造自然度假生活的景观环境空间。,别墅一层平面图 别墅户型功能室布局合理，动静分区，具有很强的私密性。卧室、起居室与会议室明显分割，相对独立，既能保证家庭成员私密、自由的生活，又能保证正式会谈的安静。厨房与起居室保持一定的距离，相对独立，互不干扰。户型设计有轩、亭，体现中式庭院功能，形成独立的功能室，满足休闲、学习等需求。,户型设计：,鲁能海蓝椰风,独立别墅,叠拼别墅,42,海口房地产市场发展概况/竞争性区域市场分析,配套设施： 滨海生态公园、海景中心广场商业步行街、度假别墅、花园洋房、海景公寓主题五星级酒店、会所等多种物业组成的复合型社区。,点评： 项目地处海口市东海岸龙头地带，位于市中心与机场之间，出入岛内外、市内外极为方便。此外，项目属于大型滨海度假项目，自然景观优势明显，可为东海岸项目提供相关借鉴。,鲁能海蓝椰风,第二篇 海甸岛、东海岸发展研究,【海甸岛、东海岸发展研究】,海甸岛发展研究：成熟区域，景观优势明显 1、临近市区，处于海口最活跃市场，目前区域发展成熟 2、三面滨海、一面滨江，景观资源优势明显 3、海甸溪北岸成功拆迁，预示着海甸岛功能升级 4、伴随着国际旅游岛的建设，海甸岛独特的位置必将迎来新的机会,东海岸发展研究：景观资源优越，未来前景乐观 1、可塑性强，且景观资源优势明显 2、所处江东组团是海口东优战略发展的核心，随着文昌航空城未来利好，将带动海文高速轴线发展，前景乐观 3、东海岸为海南省重点旅游度假区，将获得政策支持，此外海口打造高尔夫产业将带动区域的快速发展,观点,通过了解目前政府主要发展的方向仍是西海岸，由于海甸岛是海口最大的房地产市场，加上区域成熟，因此操作项目风险相对较小；而东海岸目前缺乏必备的市政配套设施，操作项目风险相对较大，但考虑景观资源优势明显，加上处于未来城市发展方向，因此，后期前景乐观。,海甸岛,琼州海峡,海甸溪北岸项目,海口市中高档滨海居住区，历史原因，开发较为混乱,区位：海口市北部南渡江入海口。 面积：14平方公里。 对外交通：世纪大桥、人民大桥、和平大桥连接市区。 内部交通：环岛路、海甸五西路、人民路、和平路。 核心价值：滨海城市岛屿。 其他资源：海南大学、白沙门公园、美丽沙旅游度假区。 区域历史：90年代导致海甸岛成为海口市烂尾楼集中片区，致使片区规划受限，区域资源整合潜力有限。 区域现状：烂尾楼基本消化，区域进入旧城改造期。,区域概况/区域规划/土地市场/住宅市场/商业市场/swot,海甸岛,海口市中高档度假区、教育科研基地、滨江商业中心区,白沙门生态公园：占地61公顷的城市生态公园，以其为核心，周边形成中高档度假居住区，如宝安江南城、荣域等。,美丽沙度假区：占地224公顷，打造海口市乃至海南岛一流的度假居住区，建设城市中心区理想的滨水休闲娱乐岸线，成为海口地标性项目。,海南大学：海南省唯一一所211工程院校，将依托海南大学建设海南省教育科研基地。,游艇区：将依托海甸溪入海口良好的避风港资源，建设200泊位的游艇码头，目前该区域对岸外滩中心已启动。,海甸溪北岸：依托滨江景观带以及与市区良好的交通联系，规划为海口市级商业中心，将涵盖购物、度假、会展、文化等功能,规划居住用地526公顷，中低密度开发，未来居住人口为14万人。,区域概况/区域规划/土地市场/住宅市场/商业市场/swot,海甸岛,海甸岛土地市场楼面价滨海片区基本在1500-2000元/，住宅类和商办类土地价格基本无差别，而海甸岛其他无海、江景区域则在1000元/以内，这跟片区房地产市场价格分布相契合，目前海甸岛房地产市场是海口市最活跃市场，因此土地需求相对较为乐观。,区域概况/区域规划/土地市场/住宅市场/商业市场/swot,海甸岛,海甸岛东北滨海区：以海景为主诉求，打造滨海中高端度假居住区，客户大多为岛外，主要项目为宝安江南城、荣域、海语印象，物业类型为别墅、高层公寓、洋房等，别墅均价17000元/，海景公寓均价7300元/。,海甸岛美丽沙片区：以海景为主诉求，以美丽沙为核心功能价值，打造滨海中高端度假居住区，客户大多为岛外,主要项目有鸿天阁、兆南丽湾、普罗旺斯等，物业类型为别墅、海景公寓等，别墅均价12000元/ ，海景公寓均价为6800元/ 。,海甸岛老城区：因90年代缺乏规划无节制开发，导致该区域成为烂尾楼重灾区，该区域项目均为中低档项目，如珍珠裕苑、圣地亚哥、申海花苑等，物业类别为小高层，均价为5600元/ 。,海甸岛旧城改造的主要区域，规划为沿江市级商业中心，按照东西中三块进行运作，集购物、休闲、度假、高档居住、教育为一体的城市综合开发区,海甸岛房地产市场按照区位和资源分为四大片区,区域概况/区域规划/土地市场/住宅市场/商业市场/swot,海甸岛,海口市作为外向型旅游度假城市，城市自身发展驱动较为缓慢，城市人口处于低水平增长，经济水平处于中下水平快速发展，商业需求水平一般，月销售面积在1万左右，且大多为社区商业，2008年销售均价在5000元/左右；海甸岛人口规模规划14万人，目前无集中商业，商业市场存在一定机会。,区域概况/区域规划/土地市场/住宅市场/商业市场/swot,海甸岛,s,w,o,t,区位：临近市区 市场进入性：海口最活跃市场 区域认知：海口成熟区域 自然资源：三面滨海、一面滨江 其他：海南大学,路网：内部路网混乱，限制发展 市场：市场参差不齐，影响形象 土地：历史遗留问题导致土地分割严重，影响片区结构优化 人口：区域人口增长缓慢,旧城改造：海甸溪北岸成功拆迁，预示着海甸岛功能升级 国际旅游岛：伴随着国际旅游岛的建设，海甸岛独特的位置必将迎来新的机会,海口东优西拓城市发展战略，必将削弱海甸岛的区域影响力 海甸岛缺乏明显定位，导致发展方向不清晰 海口商业市场发展缓慢，海甸岛未来商业前景不是很乐观,区域概况/区域规划/土地市场/住宅市场/商业市场/swot,海甸岛,海口市热带滨海度假区、高科技产业区、旅游服务综合区,区位：海口市南渡江以东，东寨港以西 对外交通：从北向南依次靠东新大桥、海美大桥、琼州大桥、海瑞大桥与海口市区连接，向东依靠海文高速与文昌和美兰机场相连 区域核心价值：滨海资源、东寨港红树林自然保护区 区域现状：海口市陌生区域，目前只有鲁能海蓝椰风一房地产项目,区域概况/区域规划/住宅市场/度假型产品市场/swot,东海岸,东海岸有江东组团和东寨港红树林自然保护区组成，江东片区主要是海口“一心两地”的重要组成呢个部分，承载岛外专业职能，由滨江办公居住区、滨海水城区、桂林洋滨海片区、桂林洋综合服务区组成；东寨港自然保护区是生态敏感区，不适宜高强度开发,东海岸,区域概况/区域规划/住宅市场/度假型产品市场/swot,东海岸,房地产陌生区域，目前仅有鲁能海蓝椰风一个度假地产项目，物业类型为别墅及洋房，年销售面积在2万左右，未来价值有待展现,区域概况/区域规划/住宅市场/度假型产品市场/swot,东海岸,高尔夫球场成为该区域规划度假休闲的主要产品，主要在海文高速两侧，目前已经招商进入的有龙窝高尔夫球项目和中惠高尔夫项目，此外还规划了南航飞行员居住区、院士村、桂林洋高校区、奥林匹克训练基地等项目,区域概况/区域规划/住宅市场/度假型产品市场/swot,东海岸,s,w,o,t,景观资源：滨海、东寨港红树林自然保护区 可塑性：可塑性强，目前尚未形成规模开发 规划前景：江东组团是海口东优战略的核心,市场进入性：陌生区域，鲁能项目对进入该区域项目形成强大压力 市政现状：路网没有形成，大多为生地 敏感区域：东寨港红树林自然保护区周边为低强度开发,文昌航空城未来利好，将带动海文高速轴线发展，前景乐观 东海岸为海南省重点旅游度假区，将获得政策支持 海口打造高尔夫产业将带动区域的快速发展,粤海大桥：粤海大桥将使海口积极向西发展 土地开发：严控东海岸土地开发面临考验，强度开发将破坏东海岸核心价值,区域概况/区域规划/住宅市场/度假型产品市场/swot,东海岸,第三篇 地块项目研究,【地块项目研究】,地块一： 所处陌生区域，半岛型地貌，周边为海底村文化遗址，文昌至海口的跨海大桥将提高其通达性 地块二： 位于老盐场，属于陌生区域，半岛型地貌，相关市政配套设施缺乏，通达性差 地块三： 濒临鲁能海蓝椰风，易借势而起，且地块处于是东海岸重点规划项目，未来发展前景乐观 地块四： 位于海甸岛南部，是目前海口房地产最活跃市场，地块内部拆迁基本就绪，未来片区发展前景看好,观点,通过对于各地块的深入分析研究，再结合城市整体发展规划以及当地房地产市场发展现状后，考虑各地块的投资回报利润率，我们建议地块的开发时序为：地块三 地块四 地块一 地块二。,地块一,地块二,地块三,地块四,地块二背景（包括西起桂林洋农场，东至北港岛，北起琼州海峡，南至演丰镇塔市村委会）,地块一背景（三面环海，南边与演丰镇相连）,地块三背景（滨海水城片区、滨江市政配套片区）,地块四背景（海甸溪北岸）,四地块均为占地超过100万平米的大盘,地块位置与经济指标/地块交通分析,地块综述,绕 城 高 速 公 路,东 环 铁 路,边 海 路,海 文 高 速,地块二,地块一,地块三,地块四,地块一二明显在交通的通达性方面不如地块三、四，路网分布呈 现发散性。地块一、二交通网络尚未十分畅通。,地块位置与经济指标/地块交通分析,地块综述,区 位 分 析,地块一,规划中的大桥,区位分析/本体分析/sowt/地块结论/产品建议,地块一研究,面积和四至：项目区面积6000亩，三面环海，南边与演丰镇相连 地类：一般耕作地，有约500亩基本农田 用地性质：有约1800亩村镇建设用地，其余为集体农用地 村庄和人口：涉及演丰镇边海村委会和演海村委会约2450人 交通：乡村道路到达项目区范围全部地域 周围环境：主要是湿地植被（有全国最大的红树林保护区）、渔业比较发达,南面海湾,曲口渡口,鱼 塘,建设中的渡口,三面环海,地块内部条件,红树林夕阳景,东南面红树林,区位分析/本体分析/sowt/地块结论/产品建议,地块一研究,项目swot分析,1,2,3,4,（1）项目区内生物多样性保持良好，自然景观特别好，乡村风味浓郁 （2）项目区内农民均为渔民，对土地依赖性不强 （3）项目区内有1800亩村镇建设用地，项目启动建设容易 （4）三面环海，海岸线8公里以上，容易打造高品质项目区,（1）项目区位于红树林国家自然保护区的缓冲 区，生态敏感性特别强，不能承受高强度 开发 （2）红树林管理权尚在省林业局，开发该片区 需要与省林业局协调 （3）2450人搬迁至何处需要科学规划，以取得 农民的支持 （4）项目区存在相当数量的虾塘，赔偿较大 （5）配套不完善,（1）文昌至海口跨海大桥和道路从项目区西码头穿过，可能破坏项目区的私密性，但也可能助推项目区开发 （2）项目区存在海防林和退塘还林区，如何处理好与开发的关系，需要科学规划,（1）整体市场环境不明朗，项目投资存在风险 （2）项目区位不具备高强度开发，属于低密度，低容积率开发，对于企业资金要求高 （3）项目区还没有编制控规,w（weakness劣势）,s（strength优势）,o（opportunities机会）,t(threat威胁）,区位分析/本体分析/sowt/地块结论/产品建议,地块一研究,63,区位分析/本体分析/sowt/地块结论/产品建议,地块一研究,项目界定 城市发展主方向/区域发展相对缓慢/旧村改造/大规模/低容积率/环境噪杂/高污染,项目问题：区域价值困境,区域形象感知较低，昭示性不明显 项目交通通达性需完善； 市政配套缺乏；,项目资料,地势平整，拆迁量较大 项目占地约6000亩左右，属大社区开发 高容积率的限制，以致本项目将以低密度、低容积率住宅开发为主，其他物业为辅的社区规划,64,考虑地块一自身缺乏建设高尔夫的自然条件，加上周边规划较多高尔夫球场，因此我们建议地块一可以以高尔夫来导入产业，主要产品为： 1、居住 以高尔夫别墅为主，特点是迅速积聚人气，回收投入成本，对整体区域的发展有加速器作用。 2、酒店 可以单独建造或利用旅游用地建别墅来实现。以留住客源，带动消费。 3、相关高尔夫产品零售业 主要是球具和用品的零售。 4、餐饮、会议、休闲产业 与旅游、酒店结合，带动餐饮、娱乐等一系列服务行业。,区位分析/本体分析/sowt/地块结论/产品建议,地块一研究,北港岛和美兰盐场开发项目 项目位置：海口东海岸的东端，东寨港国家自然保护区的入海口 面积：6000亩 项目内容：政府计划对该项目赋予国际湿地界以及国际海底遗址界的智力中心，企业总部基地的高度文化内涵，结合以红树林湿地、海底遗址、游艇、海岛高尔夫为特色的国际高端滨海度假区等休闲度假元素，将该区规划为滨海一线布置公共性设施；酒店、论坛、主题公园，北港岛建设特色的海岛高尔夫，二线布置总部基地、游艇社区的高端开发项目,地块二,本体分析/sowt/地块结论/产品建议,地块二研究,1、面积和四至：项目用地1万亩。西起桂林洋农场，东至北港岛，北起琼州海峡，南至演丰镇塔市村委会。 2、地类：一般耕地，有约1000亩基本农田。 3、用地性质：除美兰盐场2064亩为国有农用地，其余均为集体农用地。 4、村庄和人口：涉及演丰镇北港村委会和塔市村委会3000人。 5、交通：项目区乡村道路被大学城施工破坏，项目区内路况极差。,本体分析/sowt/地块结论/产品建议,地块二研究,项目swot分析,1,2,3,4,（1）有2064亩美兰盐场国有土地做依托，该场债务800多万元， 职工16人，包袱较轻，解决建设用地问题较为容易。 （2）项目区内人均土地4亩，渔民为主体，对土地依赖性不强。 （3）项目区海岸线达5公里以上，毗邻红树林湿地，白鹭等鸟类 众多，自然景观良好。,（1）地块区内虾塘众多，赔偿较大。 （2）地块区缺乏国有建设用地，需要办 理转用手续。 （3）地块区位于国家级红树林自然保护 区的缓冲区，生态敏感性强。,（1）地块区内塔市村委会1800多人，村庄均 为空壳村，青壮年均外出，旧村庄改造 的可能性很大 （2）有着良好的水景资源，未来海口发展的 规划的东优现象。,（1）该地块配套市政建设缺乏，需 要配套市政道路 （2）项目区内存在约1000亩基本农 田，需要利用海口土地利用总 体规划修编过程将其调整出去 （3）地块区还没有编制控规,w（weakness劣势）,s（strength优势）,o（opportunities机会）,t(threat威胁）,本体分析/sowt/地块结论/产品建议,地块二研究,本体分析/sowt/地块结论/产品建议,地块二研究,项目界定 城市发展主方向/区域发展相对缓慢/旧村改造/大规模/低容积率 /高尔夫项目,项目问题：区域价值困境,区域形象感知较低，昭示性不明显 项目交通通达性需完善； 市政配套缺乏； 周边高尔夫项目众多,项目资料,地势平整，拆迁量较大 项目占地约6000亩左右，属大社区开发 高容积率的限制，以致本项目将以低密度、低容积率住宅开发为主，其他物业为辅的社区规划,考虑地块二具备建设高尔夫的自然条件，但考虑周边规划较多高尔夫球场，因此在规划产品时我们建议： 1、居住 以高尔夫别墅为主，特点是迅速积聚人气，回收投入成本，对整体区域的发展有加速器作用。 2、酒店 可以单独建造或利用旅游用地建别墅来实现。以留住客源，带动消费。 3、高尔夫特色旅游 与旅行社和酒店结合，三方受益。吸引人流。 4、相关高尔夫产品零售业 主要是球具和用品的零售。 5、餐饮、会议、休闲产业 与旅游、酒店结合，带动餐饮、娱乐等一系列服务行业。 6、高尔夫赛事产业 提升知名度 7、高尔夫学校、培训产业 形成基地效应，吸引政府投资，提升知名度。,本体分析/sowt/地块结论/产品建议,地块二研究,1、面积和四至：面积3000亩。西起鲁能滨海度假区，东至桂林洋，北起琼州海峡，南至海文高速公路。 2、地类：项目区内均为一般耕作地。 3、用地性质：项目区内有1000亩已征国有建设用地，其余均为集体农用地。 4、村庄和人口：涉及灵山镇仲恺村委会、大昌村委会、新管村委会6000人。 5、交通：海文高速公路和白驹大道至项目区边缘，项目区内无市政道路。 6、该地块还加有2000亩，江东片区基础设施项目,地块三,开阔的大海,存在落差的沙滩,鲁能蔚蓝椰风,本体分析/sowt/地块结论/产品建议,地块三研究,项目swot分析,1,2,3,4,（1）位于城市规划区范围内，地块区在江东控规中均为城 市绿地系统。 （2）有约3公里海岸线，海水较为清澈。 （3）离海口城市建成区最近，交通便利。 （4）不涉及基本农田,（1）在江东新区成立前原琼山市已出 让国医城等项目用地约1000亩， 需要整合。 （2）北京博泰公司在大昌村租地约 3000亩运作高尔夫球场。 （3）涉及海防林较多，需要从最高潮 位线退200米建设。 （4）建设用地需要报批征转用。 （5）原项目用地的遗留问题尚未全部 解决，阳光城项目业主还在对外 招商，原业主单位还需要协调。,（1）该地依托鲁能项目，其有着早前的良好形象起步 （2）该地块交通优势明显,（1）涉及虾塘面积较大，赔偿较多。 （2）项目区人均土地0.6亩，解决农 民问题较为棘手 （3）项目区还没有编制控规,w（weakness劣势）,s（strength优势）,o（opportunities机会）,t(threat威胁）,本体分析/sowt/地块结论/产品建议,地块三研究,72,本体分析/sowt/地块结论/产品建议,地块三研究,项目界定 城市发展主方向/区域发展相对快/大规模/海景房,项目问题：区域尚缺乏居住氛围,项目交通通达性需完善； 涉及海防林较多，需要从最高潮位线退200米建设，所以直接利用的海景景观有限 生活配套缺乏；,项目资料,地势平整，拆迁量较大 项目占地约5000亩左右，属大社区开发 区域形象感知较高，昭示性明显,73,地块三位于江东组团离主城较近的区域，加上自身2.0的容积率限制，我们在规划产品时建议： 1、居住 由于地块沿海，景观资源优势明显，可以考虑开发海景别墅以及海景高档公寓。 2、社区商业 结合海景别墅以及海景高档公寓的高档居住人群，规划配套社区型商业，完善地块自身配套。,本体分析/sowt/地块结论/产品建议,地块三研究,地块位置：海甸溪北岸改造，东起南渡江入海口，西接海警一支队营区，南临海甸溪北岸，北至