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中国MALL：着“摩”还是着“魔”（下） 马世领 2005-9-5 来源:中国经济周刊 城市化与MALL如果说“MALL与城市化”是发展商考虑的问题，那么“城市化与MALL”则是市长要回答的问题。 被誉为“东方管理大师”的日本经济学家Kenichi Ohmae（大前研一）认为：“一个国家要发展产业，要看能建成多少个重要大城市。在大城市以外的地区，产业是很难得到发展的。如果建成一个百万人口的城市，它自身就可以成为动力推动商业发展。能够建成多少个人口在百万规模的大城市，将决定整个国家推动力的大小。” 事实上，近年我国城市化水平保持年均一个多百分点的速度增长，内地城市数量从改革开放初期的193个增加到660个，其中100万人口以上的特大城市40个，50万人100万人口的大城市54个，20万人50万人的中等城市217个。城市经济对我国GDP的贡献超过了70。据统计，城市化率每提高1个百分点，便相当于新增城市人口约1500万，能拉动最终消费增长1.6个百分点。 中国人民大学黄国雄教授认为，从根本来看，要从城市发展规划这个角度来规范城市购物中心、特别是大型购物中心的发展规划，在什么地方建、建多大，都必须考虑到城市的协调发展，考虑到周边的环境，考虑中小企业的生存，考虑到购买力的现状和发展趋势。 陈维民告诉中国经济周刊记者：“几年MALL实践的最深体会是汝果欲学诗，功夫在诗外，如果说MALL的逻辑起点是要纳入城市总体规划，那么MALL的逻辑终点应是纳入城市总体运营。这样MALL客观具有的基础设施和公共设施的城市功能才能真正发挥。” 辅文：制约国内MALL发展的关键要素 文/中国商业地产研究院院长、中国商业联合会购物中心专业委员会副主任 杨奕勇 近年来，国内开发MALL一浪高过一浪，动辄投资数亿、十多亿，甚至几十亿元，面积也多达十多万、几十万平方米。目前世界上最大的10个ShoppingMall国内就已占有五个。 由于国情不同，各国开发购物中心的路子肯定不同。在欧美国家郊区或远离人群的地方开发大型购物中心和商业步行街能够成功，并不证明我们离开国情实际，生搬硬套此种模式开发，也一样能够取得成功。国内的人均收入、私家车拥有量、购物消费方式、饮食习惯、生活水平等等，决定了我们的国情。 当前制约我国MALL的关键要素，人认为有以下几方面： 交通要素:ShoppingMall源自美国，欧美国家道路四通八达，交通便利，私家车普及，MALL一般设在郊区，消费者往往需要开车购物，一次购物量大，购物次数不多。 由于国内不但交通道路设施比不上发达国家，而且私家车远远未能普及，而一个营业面积达数十万平方米的MALL，往往需要大客流量支持，每天需要20万以上人流在这里聚集消费。如此势必将给国内已经不堪重负的交通和能源造成更大压力，因此，目前在郊区开办大型MALL并不适合国情。 购买力要素 中国是发展中国家，据有关资料统计，2004年人均GDP仅有1000多美元（美国人均GDP为3.6万美元），城镇居民可支配收入9422元，据有关资料显示，全国上规模的Shopping Mall有200多个，面积超过3000万m2，按每平方米保本销售额8000元计算，要达到2400亿元左右的零售额，这些购物中心才能保本经营，目前，国内消费者的购买能力还不足以支撑如此巨大的MALL群体。 国内购物方式要素 国内城市人口密度高，私家车拥有量低，开车购物不切实际，而且中国人日常饮食习惯注重新鲜，喜欢每天购物买菜，因此消费者普遍习惯就近消费。如果MALL经营类同，不能做到多元化、差异化，那么消费者就不会舍近求远去购物。因此，预计较长一段时间内，国内开发MALL的模式，仍然会以市区MALL为主。 开发资金及土地因素 据了解，目前国外开发MALL的资金，一般由开发商靠以往开发其它商业项目取得成功后，以滚雪球的方式解决，内中也有开发商尽管自有资金充足，为了少纳税，也向银行贷款进行开发。其兴建程序，一般先由政府规划好商业用地，或由开发商根据需要向政府提出勾地申请，然后政府按照规划或开发商选址需要，由众多具有经济实力和专业技术的开发商对地块进行竞价，开发商获得土地后即进行建设。购物中心建好后，开发商只租不售，不存在与小业主产权纠纷影响经营，其开发风险全部由开发商承担，其经营状况由开发商依据市场需要进行调节。 而国内开发MALL的资金基本上靠银行贷款解决。目前，政府进一步加大商业地产调控力度，拟进行商业立法，如此，将制约MALL混乱无序开发。但调控力度一旦过度，往往容易出现“商业烂尾楼”现象，对此，不能不引起有关方面的重视。 缺乏复合型MALL开发人才团队 目前，MALL已进入了专业化开发时代，有道是“隔行如隔山”，开发MALL迫切需要专业人才、经营管理团队的参与。然而，国内大多数商业地产策划的机构或专家，原来都是主要从事房地产策划，他们都不是投资商，未有亲自主持开发商业地产的实战休会，应变能力差，对搞MALL可以说是雾里看花，未能做到以整体观念全程策划开发MALL。而开发MALL不仅需要理论，更要做到与实战结合，才能取得成功。 MALL选址可以多作选择，资金亦可多方筹集，唯有不但了解市场规律，熟悉商业运作模式，而且又具有MALL成功操盘经验的专业机构和人才当前却十分缺乏，如此，必然制约了国内MALL的健康有序发展。 资料：什么是MALL Mall（音译 “摩尔”）起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。Mall原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林荫道”，意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典释意：“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。” Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文章的产物，属于一种新型的复合型商业业态。 Mall常常被冠以各种不同的商业地产概念：“动力型Mall”、“生活型Mall”、“购物Mall”、“泛商业Mall” “商业广场”、“购物广场”、“购物公园”、“主题购物公园”、“体验商场”、“泛商业Mall”、“动力型Mall”粗略统计一下，以Mall为核心开发理念的商业地产概念多达60余种。 Mall是中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务。Mall销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的，而往往象征着进入主流社会，但主流却不失其多样性。青少年觉得mall很酷，流连忘返；成年人有事没事也爱逛mall，使之成为一种习惯和嗜好。 资料：中国十大MALL排行榜（按建筑面积排序） 1.华南MALL 号称“全球最大MALL”的华南MALL位于广东东莞郊区万江，占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，商业面积40万平方米，停车位8000个，总投资25亿元，由东莞市三元盈晖投资发展有限公司开发。华南MALL作为中国首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园，以突出主题特色为原则面向珠江三角洲地区。2005年5月1日正式营业。 2.北京金源时代购物中心 全球最大单体MALL北京金源时代购物中心位于北京海淀区四季青远大路，由世纪金源投资集团有限公司开发完成。 作为北京2003年60项重点工程之一，北京金源时代购物中心占地18.2公顷，建筑面积为68万平方米，总投资38亿元。一期总建筑面积为55万平方米的单体建筑，东西横跨600米，南北跨度为120米，地上五层，地下两层。有大型室内停车楼，车位达6800余个，开车可达各个商业楼层。一期55万平方米将成为世界最大的商业单体建筑， 5至6家主力店，20余家半主力店，600余家专卖店，100余家主题餐厅，十余家娱乐休闲娱乐场所。 3.兴力达商业广场 这座上海最大的mall落户于上海普陀区真光路以东、沪宁高速以南，由四川兴力达集团和新长征集团2002年共同投资建造。 总建筑面积约为43万占地10万平方米，建筑面积45万平方米，总投资23亿元，计划2005年10月投入使用，号称将成为未来上海普陀区商圈的核心建筑之一，预计每年将产生15亿的现金流和2亿元的租金。但是目前，四川兴力达集团已撤出这一项目，其持有的兴力达商业广场有限公司的70股权全部转让给项目合作方上海新长征集团。 4.正佳广场 位于广州天河商圈与广州新城市中轴线核心的正佳广场是一座集零售、饮食、娱乐、会展、休闲等八大功能为一体的大型购物中心，总投资40亿元，占地5.7万平方米，总建筑面积是42万平方米，其中裙楼商场面积30万平方米，地上七层，地下两层半；东塔楼为48层五星级酒店式公寓，西塔楼是30层超甲级写字楼。 开发商广州市正佳企业有限公司力图将正佳广场打造为“亚洲体验之都”，“以体验式购物模式让广州的市民、珠三角的市民甚至全国的游客体验国际尖端的商业文明”。 5.海南第一MALL 海南第一MALL海口港集团公司与海南环瑞置业有限公司合作开发的一个商业旅游项目，是海南省首个以MALL理念建造的大型主题式购物公园，也是全国唯一的“亲海”MALL。2002年被列为海口市重点项目， 总投资2.5亿美元，30万平方米的建筑面积，12万平方米的商业面积，一家百货主力店、一家超市主力店、一家家居主力店、一家娱乐主力店，240米长拥有200余家精品名店的步行街，这几乎是海口目前最大的五家百货商场和购物中心加在一起的体量， 设计了3500个停车位；环绕港口海湾设计了1.6万平方米的美食长廊。 预计项目商业效应有效辐射海南省及北部湾广大地区。 6.上海正大广场 上海正大广场由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司联合发展，坐落于上海浦东陆家嘴，2002年开业。 上海正大广场占地面积3.1万平方米，建筑面积24.1万平方米，地下3层、地上10层。 上海正大广场以世界顶级潮流的诠释者自居，号称要成为上海购物、饮食、娱乐中心和中国最卓越的生活娱乐城。 7.深圳华润中心万象城 位于深圳，总建筑面积达18.8万平方米的华润万象城已于2004年12月9日开始试营业。 这座号称是“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”的万象城，是华润集团在当地投资40亿元开发、总建筑面积55万平方米的综合性商业建筑群华润中心的一部分。 华润中心万象城拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身。有业界人士认为，深圳华润中心万象城可能会成为深圳商业的“新地标”。 8.中华广场 与天河城并列成为广州商业地产典范的中华广场位于广州市中心中山三路与较场西路交界处，由广州兴盛房地产发展有限公司开发，由其股东之一香港昌盛集团有限公司全额投资建成。 中华广场2000年正式开业，地拥3.5万平方米，建筑面积达17万平方米，目前出租率达100%，日均人流量已达20万人次，逢节假日更是达到40万人次，年营业收入达20亿。其中“华数码城”作为广州手机的核心市场而变成各大手机厂家旗舰店的必争之地。 9.爱家民族园购物中心 北京爱家民族园购物中心于2005年8月20日正式开业。作为仅次于金源时代购物中心的北京第二大mall，爱家民族园购物中心总面积达16.8万平米，开发商为北京爱家投资管理（集团）公司。坐落于中华民族园景区内和毗邻国家森林公园，爱家民族园购物中心以人文风情、特色建筑与生态城为主题，强调室内人文与室外自然和谐统一。 10.天河城广场 广东天贸（集团）股份有限公司投资开发的天河城广场已成为广州最繁华的商业中心，也是广州市的重要地标，被誉为 “ 中国第一商城 ” 。 天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米。地上7层，地下3层，北面露天广场面积3000多平方米。天河城于 1992 年 8 月 18 日奠基、 11 月 18 日动工兴建，于 1996 年 2 月 9 日建成试业。天河城集购物、美食、娱乐、休闲、商务等多功能于一体，名符其实地“把北京路搬进了天河城”。 目前的日平均客流量已超过30 万人次，节假日客流量更多，最高一天达 83 万人次。 2004年全城营业额超过 40 亿元。（中国经济周刊见习记者陈婧整理）浅谈Shopping Mall的营销 2004-8-13 提升居民消费层次，促进城市商业升级”，这是中国商界赋 予MALL的闪光点。在历经了90年代中后期以杭州涌金广场、广 州的中旅商业城等为代表的第一代MALL浪潮的集体退潮后，今 天，以上海正大广场、宁波天一广场等为代表的新生代MALL又 开始卷土重来。这波继起的风潮在很大程度上缘自于MALL本身 的诱惑。一项众所周知的数据是，在日本，MALL店铺仅占1%， 但却创造了全国3500亿美元零售总额的大部分；在美国，MALL 已占有全国50%以上的零售额，仅2000年其营业额就已达到了1 万亿美元。近几年，随着中国各大型零售集团、房产投资集团、 大型基金等组织资本的发展和集聚，以及各连锁商业实体日益壮 大和成熟，新贵资本在利润诱人的MALL空白市场的开拓上早已 按奈不住，蠢蠢欲动，再加上宏观大环境的政策利好，MALL热一时甚嚣尘上可谓毫不足奇。 从业界对MALL的开拓进程来看，MALL的开发尚无成功案例，目前还处于探索阶段。但相较第一轮MALL预热 浪潮而言，新生代MALL潮在营销上的开拓显然要积极的多，虽然我们现在仍无法预言这一轮MALL浪潮的未来， 但是我们却足可以期待它的明天。 “STP市场”选择 至今仍有不少人对第一代MALL潮记忆犹新。第一代MALL潮掀起于90年代中后期，以一些香港房产巨头在内 地开发的纯物业出租型购物中心为起点萌生，借助内地连锁商业的发展之力，这批港派购物中心迅速突破了招商瓶 颈，业绩独秀于林，这使得内地各大资本相继跟入，由于盲目求快，思想跟风，这一代MALL相继走入了经营误 区：主题缺位，千店一面。在整体经营风格上缺乏体现都市文化品位且富有个性的主题设计，内容设置和品牌引进 上又都大同小异，成本高居不下，诸多原因促使其很难在与各种零售业态的角逐中胜出。 其实，与其说第一代MALL潮失足于盲目跟风，缺乏考证，不如说其是迷失于MALL的显性诱惑中。 MALL的面积一般在10万平米以上，大于20万平米的叫超级MALL，小于10万平米则称购物中心。其最显著的 特征就是业态业种的复合度极度齐全，行业多，店铺多，功能多，商品组合的广、宽、深度都极高，以家庭式消费 为主导方向，通过设置大型百货或超市及各类不同行业的专卖店、娱乐场所、文化广场、餐饮店等覆盖老中青幼四 代各个层次不同类型的顾客，再辅以专业店针对消费者各色需求，其间穿插各类特色店以吸引域外游客。正缘于这 些特点，其极易让人产生“无主题经营”的幻觉。主题是一种基于STP目标市场选择后的特色定位，由于对商圈内 消费者进行了细分，它必然会旁置或排斥一部分消费者 ，这似乎与MALL的消费者全覆盖特征相悖。 事实上，MALL的一些基本特征的确无法容忍对特定商圈内消费者做过多的排斥。有学者曾简单的算过一笔 帐，以一座20万平米的MALL为例，其征地、基建、装修等以平均10000元/平米的成本计算，粗略算来，总投资至 少20亿元，一般的商业经营，每平米大约要10000元销售额才能维持，这样一年就是20亿，每天平均500万以上，如 此需要多大的客流量和购买力！如果对商圈消费者细分过度，是难以支撑MALL这个庞然大物基本的盈亏平衡点 的，但全覆盖式的广泛撒网又被实践证明行不通，看来，在主题的选择上， 两种极端路径间必然有一个适宜 的权衡。 MALL的兴起是建立在区域一定购买力基础上的，这一点已无庸置疑。因而MALL的STP目标市场选择，其主力 的核心目标顾客群，应是聚焦于区域消费能力较强、容量较大的消费板块上。一个区域的消费层次和收入水平基本 上是正态分布的，即其两端收入最高和最低的顾客群一般较少，在消费水平高低分布层次上占据着下中到上中段的 消费群才识支撑区域消费的主力，他们的消费能力和市场容量均占到了区域市场的一半以上，他们的精神物质需求 和文化取向的共性元素即构成了MALL主题的内涵，如广州报业文化广场的“报业文化”主题；东莞华南MALL 的“水乡风情”主题；奥林匹克购物中心的“体育公园”主题等，皆由此而生。 当然，为了尽量减少主题经营的排斥性，遗迹增加其消费的包容性而又不影响主题的整体形象定位，一般 MALL会尽量利用其多业态多业种优势，在购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游等功能上适度延展，以吸引边缘消费者 和域外消费者（边缘消费者主要是位于消费的两个极层即高消费和低消费者；域外消费者主要是指非即定商圈辐射 范围内的消费者，以外地观光、旅游人士为主）。基本的盈利模式是，主力的核心目标顾客群是营销的主体，其能够支撑MALL的盈亏平衡；至于次核层的边缘消费者和域外消费者，则是MALL的盈利空间，世界上开发的几个比 较成功的MALL项目，如加拿大艾德蒙顿综合性室内商城和美国明尼苏达州双子星城的综合性室内商城，均成就于 对次核层顾客的深度开发，特别是以旅游观光功能吸引域外游客方面。 国情之下 制约MALL发展的关键要素 杨奕勇 2005-9-6 中国经济周刊 文/中国商业地产研究院院长、中国商业联合会购物中心专业委员会副主任杨奕勇 近年来，国内开发MALL一浪高过一浪，动辄投资数亿、十多亿，甚至几十亿元，面积也多达十多万、几十万平方米。目前世界上最大的10个ShoppingMall国内就已占有五个。 由于国情不同，各国开发购物中心的路子肯定不同。在欧美国家郊区或远离人群的地方开发大型购物中心和商业步行街能够成功，并不证明我们离开国情实际，生搬硬套此种模式开发，也一样能够取得成功。国内的人均收入、私家车拥有量、购物消费方式、饮食习惯、生活水平等等，决定了我们的国情。 当前制约我国MALL的关键要素，人认为有以下几方面： 交通要素ShoppingMall源自美国，欧美国家道路四通八达，交通便利，私家车普及，MALL一般设在郊区，消费者往往需要开车购物，一次购物量大，购物次数不多。 由于国内不但交通道路设施比不上发达国家，而且私家车远远未能普及，而一个营业面积达数十万平方米的MALL，往往需要大客流量支持，每天需要20万以上人流在这里聚集消费。如此势必将给国内已经不堪重负的交通和能源造成更大压力，因此，目前在郊区开办大型MALL并不适合国情。 购买力要素中国是发展中国家，据有关资料统计，2004年人均GDP仅有1000多美元（美国人均GDP为3.6万美元），城镇居民可支配收入9422元，据有关资料显示，全国上规模的ShoppingMall有200多个，面积超过3000万m2，按每平方米保本销售额8000元计算，要达到2400亿元左右的零售额，这些购物中心才能保本经营，目前，国内消费者的购买能力还不足以支撑如此巨大的MALL群体。 国内购物方式要素国内城市人口密度高，私家车拥有量低，开车购物不切实际，而且中国人日常饮食习惯注重新鲜，喜欢每天购物买菜，因此消费者普遍习惯就近消费。如果MALL经营类同，不能做到多元化、差异化，那么消费者就不会舍近求远去购物。因此，预计较长一段时间内，国内开发MALL的模式，仍然会以市区MALL为主。 开发资金及土地因素据了解，目前国外开发MALL的资金，一般由开发商靠以往开发其它商业项目取得成功后，以滚雪球的方式解决，内中也有开发商尽管自有资金充足，为了少纳税，也向银行贷款进行开发。其兴建程序，一般先由政府规划好商业用地，或由开发商根据需要向政府提出勾地申请，然后政府按照规划或开发商选址需要，由众多具有经济实力和专业技术的开发商对地块进行竞价，开发商获得土地后即进行建设。购物中心建好后，开发商只租不售，不存在与小业主产权纠纷影响经营，其开发风险全部由开发商承担，其经营状况由开发商依据市场需要进行调节。 而国内开发MALL的资金基本上靠银行贷款解决。目前，政府进一步加大商业地产调控力度，拟进行商业立法，如此，将制约MALL混乱无序开发。但调控力度一旦过度，往往容易出现“商业烂尾楼”现象，对此，不能不引起有关方面的重视。 缺乏复合型MALL开发人才团队目前，MALL已进入了专业化开发时代，有道是“隔行如隔山”，开发MALL迫切需要专业人才、经营管理团队的参与。然而，国内大多数商业地产策划的机构或专家，原来都是主要从事房地产策划，他们都不是投资商，未有亲自主持开发商业地产的实战休会，应变能力差，对搞MALL可以说是雾里看花，未能做到以整体观念全程策划开发MALL。而开发MALL不仅需要理论，更要做到与实战结合，才能取得成功。 MALL选址可以多作选择，资金亦可多方筹集，唯有不但了解市场规律，熟悉商业运作模式，而且又具有MALL成功操盘经验的专业机构和人才当前却十分缺乏，如此，必然制约了国内MALL的健康有序发展。 中国最早的购物中心:零售与地产联袂的盛大狂欢 2005-01-21 09:30:35 来源:南方都市报 购物的快感不仅在于结果，更在于过程购物中心无疑为消费者提供了更多爽快花钱、痛快享受的机会。本报记者黄皓 政府方面表示，广州要控制发展现代化购物中心。本报记者黄皓 MALL三巨头天河城的出现，最早为消费者带来了新的消费和生活方式。本报记者黄皓 中华广场为广州的MALL带来一股新锐的风尚。本报记者黄皓正佳广场以亚洲单体面积最大的购物中心的身份强势出击。本报记者黄皓广州制造总第191期产品鉴定产品名称：全国最早的购物中心产品鉴定：20多年来，广州作为珠江三角洲的区域中心城市，一直领改革开放和经济发展的风气之先。作为商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物超大型购物中心也最早在广州出现。早在1996年，中国最早ShoppingMALL天河城就已投入使用，使广州的消费者通过它最早体验了超大型购物中心所带来的新的购物、消费和生活方式。质检报告不以MALL喜不以MALL悲天河城雄起后的很多年，零售界、地产界、政界的迅速升腾的购物中心情结一度浓得化不开。而在2004年3月17日颁布的广州市首部商业网点规划广州市商业网点发展规划(20032012年)中，我们则可以看到：10年内，广州将建设三层商业圈，其中将兴建8个大型购物中心。10年方才修建8个大型购物中心，说明广州在购物中心修建上的好大喜功甚至是歇斯底里将得到抑制，那种一哄而上、然后一哄而散的资源和资本的浪费或可得到规避。购物中心固然气派，但是时间已经表明并且还将继续证明，崇拜和迷信天河城、中华广场、正佳广场这样的大型甚至是超大型购物中心其实大可不必。较之上述现代味十足的购物中心，北京路、上下九、农林下路就是传统的购物中心，这些被称为“商业街”的购物中心一样给广州人带来了购物的乐趣。天河城“站立”着，是硕大无朋的立体建筑；商业街“匍匐”着，是四向延伸的平面舞台。用专业术语来说，这二者的业态并无本质区别，你在北京路由头逛到尾，与你在天河城从底跑到顶，所获得的、感知的的确难有本质上的差别，至少在钞票水似的流出去这点上别无二致。所以，没必要“霸王硬上弓”，“站立”不一定伟大，“匍匐”不一定卑微，把一个城市的现代化与大型购物中心的数量生拉硬扯在一起，只能证明商业文化的肤浅和贫乏。专家们说得好，谁要能在北京路建一个购物中心，那么这个人要么是天才要么是笨伯你能把北京路各种业态的零售店、酒楼、茶肆、银行、邮局、书店、影院统统赶走吗？所以购物中心也罢，商业街也罢，只要商品充沛、市场火热就是最实在也最完美的了。原景再现西湖路夜市就是MALL的雏形商用物业策划师周颖舟先生对广州购物中心的历史流转颇为熟悉。在周颖舟眼中，西湖路夜市、高第街夜市，其实也就是MALL的雏形。上世纪80年代，马路经济以及随着马路经济的发展壮大而蔚为大观的沿街商业，早就具备MALL的形态了：场地具有长廊、广场、庭院的特点，一些商家搭上个凉棚或是雨棚，沿街与人讨价还价。“MALL是一个概念，MALL并不神秘。”周颖舟强调。商品短缺时期很快过去，从上世纪90年代，随着广州经济的迅猛发展，百货商店如雨后春笋般出现，新大新、广百就是在那个时候喷薄而出的；老牌的友谊商店、南方大厦也是活力四射。“百货商店也是MALL，提供有质量保证的产品、舒适的购物环境。”周颖舟认为，“只不过那个时候经济发展的总体水平有限，人们的消费心态整齐划一，采购行为也比较单一，百货商店的规模不那么大罢了。”从上世纪90年代末开始，伴随着经济的高速发展，消费的个性化时代来临了。消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了大型购物中心的产生。ShoppingMALL是Shoppingcenter的一种类型，比如天河城、中华广场等等，都属于业态复合度较高、规模面积也较大且经营也较成功的真正的Mall。天河城创造一飞冲天的神话在过往的几年中，广州天河城的迅速崛起，不但为市民提供了一揽子消费的一种新的商业形态，而且也创造了中国购物中心成功的神话。从人流量和出租率这两个重要指标来看，天河城的一飞冲天是不争的事实。1997年每天有18万人流量，到1998年有25万人次，2002年圣诞节创下了每天67万人次的纪录，到2004年又创造了83万人次的纪录。出租率方面，天河城的出租率1997年就达到83，近几年的出租率则稳定在100。可是天河城并不满足，君临天下从某种意义上说正成为天河城的理想。在2004年9月20日于广州举办的中国购物中心国际论坛第二届年会上，在谈及天河城未来的发展目标时，广东天贸(集团)股份有限公司总裁禹来表示：2005年，人们将会在珠三角地区以及省外中心城市看到更多的“天河城”，5到10年中，在全国范围内力争将天河城模式拷贝到10家左右。天河城是广州的天河城，天河城又将不只是广州的天河城。未来一段时间里，广东天贸(集团)股份有限公司将通过自建、与房地产开发商合作、并购现有的购物中心改造为天河城式等品牌输出方式，进行MALL战略的扩展，继续巩固、传播天河城品牌。在天河城拥趸的不懈追逐下，天河城的“攻城”方略也已经大白于天下：一是投资、管理与经营购物中心；二是收购购物中心或者收购可改造为购物中心的其他物业，并实施管理与经营；三是租赁现有物业，管理与经营购物中心；四是以购物中心综合服务为核心业务的品牌输出管理。与此同时，集团还在购物中心内整体承租、部分分租和单店承租三种方式发展天河城百货连锁店，在大型百货公司内或者是在繁华商圈内经营管理有独立门面的专业百货店。争议从未停息，理性正在回归关于购物中心的争议，从购物中心的勃兴之时开始，似乎就不曾停息。早在1997年，广州市多数大型零售企业销售额出现滑坡，而当时天河城的天南百货和吉之岛天贸却独树一帜，销售额呈持续增长的态势，于是形形色色的投资者对购物中心这种业态产生了浓厚兴趣。一时间，广州的购物中心热蔚为大观，中华广场、亿安广场、正佳广场都已成弓上之箭、亟待喷薄而出。2002年是争议又起的时间，这一年，全国数百家购物中心如雨后春笋般冒出。在广州，天河城的恣肆火爆让零售商、物业发展商按捺不住投资的激情，不少画诺坐啸的官员也痴迷于购物中心的浮华，对购物中心特别是大型购物中心的顶礼膜拜几成迷信，然而亢奋过后，人们才发现：倘若不讲天时、地利、人和，盲目兴建购物中心无异于一场釜底抽薪的资本自杀。事过境迁，消费者、专家学者、投资者、官员在这个所谓的中国购物中心元年里所进行破与立的博弈、是与非的探讨已经深入到了购物中心所能涉及到的各个层面。在记者看来，今天的投资者们要理智得多、深刻得多了。广东天贸(集团)股份有限公司原副总裁杨军艇说得很有代表性：“购物中心是最高业态，但不是零售业的唯一业态。”专家访谈现代人的生活不能没有购物中心访谈对象：零售学专家高振生，广东金融学院副教授，对零售业理论及实践有深入研究，对购物中心在中国的发展保持着持续关注。观点一：购物中心的发展正当其时记者：你怎样看正佳广场与天河城的近距离竞争？高振生：从经济发展水平看，广州2003年按户籍人口计算的人均GDP达到4.79万元，约合5793美元，远远超出用来作为支撑一个地区和城市发展购物中心的3000美元的最低标准。从交通状况看，广州有着比较完善健全的城市公共交通网络，私家车、高速公路和轨道交通也在迅速发展，到2010年乘坐地铁到广州市区各处均在30分钟之内，珠三角的主要城市也都被纳入广州的一小时时空圈内。从生产能力来看，按照国际经验，购物中心的发展是建立在大规模和多样化工业生产基础之上的。广州所处的珠三角正在打造世界性的制造业基地，也为购物中心的发展提供了可能性。明确了以上几点，我认为广州发展购物中心的时机已经完全成熟，类似正佳广场与天河城这样的竞争也是正常的。在我国的香港和台湾，一条街上有三五家购物中心都不是稀罕事。观点二：市场容量存疑记者：这么说，广州购物中心在数量上还有很大的增长空间？高振生：商业变迁与城市化发展密切相关。城市化到了高级阶段(城市化率达到70以上)，零售业将呈现离心聚集的态势，即离开几何中心，向郊区聚集。2005年广州的城市化水平将达到80以上，确实需要一大批向郊区聚集的购物中心。但是，市场容量到底有多大则值得关注。按照国际经验，支撑天河城和正佳广场这样两个超大型购物中心的固定人口大约要达到200万。广州目前的常住人口数量1015万人，而且经济发展水平、居民购买力和私家车拥有量与发达国家都还有较大差距，所以广州能容纳的类似购物中心是很有限的。观点三：进一步改变家庭生活记者：天河城、中华广场这样的购物中心，对消费文化有何影响？高振生：购物中心之所以受到欢迎，比较认同的原因是商品和服务多样化、环境好、而且价格也不贵。大型购物中心往往能提供购物、娱乐、休闲、美食、游览观光等多样化的服务，为人们提供了一种新的消费和生活方式。一种典型的消费方式就是一家人中，丈夫买书读书，妻子逛商场购物，孩子在娱乐城玩游戏，然后一家一起到美食城就餐。广州目前仍应以发展城市购物中心为主，不管住在市中心还是市郊，广州人的生活都不能离开购物中心。 杨军艇最难忘的是在天河城工作奋斗的日子，最希望天河城能不断发展，蒸蒸日上。蒯威摄 当局者说最是难忘天河城讲述者：杨军艇原广东天贸(集团)股份有限公司副总裁。1960年10月生于广州，1980年起就任于广东省人民政府财贸办公室，1992年进入广东天贸集团筹建天河城，2001年升任广东天贸(集团)股份有限公司副总裁，2004年6月离职。上世纪90年代初，广东省提出要赶超亚洲“四小龙”，在商业方面，省政府提出在保持原商业系统现状的基础上另起炉灶，成立一家新的商业集团。杨军艇当时是财贸办的副科长，参与了商业集团也就是天贸前身的报批工作。差一点就建了工业品批发中心当时皮包公司甚嚣尘上，商业诚信体系相当脆弱，所以有关领导提出公司一定要办成实体、要有办公和经营的地点，最终选定天河城现址以西50多米的地方也就是天河城西门外饮食一条街的位置，具体要搞的是工业品批发中心。不过机缘开了个善意的玩笑。1991年，有关领导在泰国考察时，当地购物中心的红火和热闹让领导们唏嘘喟叹了一番，回国后当机立断模仿泰国建一所大型的购物中心。我记得当时写的可行性报告中，讲到“基本项目立项”时还说是搞工业品批发中心，殊不知不到半年时间，天河城便注定要以购物中心的姿态出现在广州了。说到地点的东移，也有一段插曲。当时省里的主要领导视察之后，认为天河城正对着体育中心会更好，大家看完球、过了马路就可以杀到天河城来了。东方风来满眼春1992年，邓小平南巡，省政府决定天河城跳出国营的窠臼，尝试着搞成股份制、中外合资的性质。大计甫定，工程上马：1992年7月18日，股东创立大会召开；同年8月18日，天贸集团正式宣布成立；11月18日，天河城正式动工；1996年2月9日，天河城开业。今天回想起来，我觉得天河城能在短短几年内开业，很重要的原因就在于这是一项“三边”(边报批，边施工，边设计)工程。因为等候批复是一个漫长的过程，天河城是以挖掘地下室的名义开工的；而设计修改费相当惊人，我知道的就有800多万。报批的资金是3亿，但是半年后概算出来时，我们发现需要资金9个亿，加上地价后的总投资达到13个亿，倘若再算上烂尾的写字楼和酒店，投资就达到17个亿。客观地讲，“三边”工程确实造成了浪费，但是因为当时“无法可依，有法不依”的大环境比较恶劣，如果不反常规办事，工程浩大的天河城恐怕到现在都无法建成、营业。在做预算的过程里，我把一台崭新的笔记本电脑用坏了，可见数据的繁复；而天河城从报建到开业，政府所盖的公章超过1000个，手续的冗杂由此可见一斑。中国购物中心的形象代表我认为，严格按照股份制公司的规范进行运作、严格执行董事会经理领导下的总裁负责制、严格实行人员管理制度和全员合同制度，是天河城成功的内在原因。比如说第三条，看起来简单，操作起来可不容易。天河城1992年的第一批员工多数来自政府，大家都扔掉铁饭碗，自觉自愿地参与到全员合同制度中来。经过多年的发展，天河城达到了零售业的最高境界，已经成为广州市购物旅游的热点，对天河商业区的形成和繁荣起着决定性的作用。当然，我与天河城有着很深的感情，但也不能说天河城就是完美的。到今天为止，天河城也还没有自己的对手；因为参照系的缺失，天河城的蔚为大观似乎总是缺少了一些说服力。所以从只租不售的意义上说，天河城不是购物中心的典型和样板，充其量只是一个个案。随想录在天河城的璀璨里品味城市夜色里的购物中心都是通透的，天河城的北门、中华广场的观光电梯在夜幕里璀璨夺目。尚未见过暮色深沉中的正佳广场，想必也是一样的辉煌，或许还有不同的几分迷醉。体味城市，天河城这样的购物中心是绝佳的去处。消费时或有惶恐和困惑，但不再会觉得购物是单调的体力劳动；封闭的环境，熙来攘往的人群，加上俚俗的土语，一如周星驰凭空天才地设计出来的大院，让过客觉得新鲜，让归人觉得亲切；不用担心迷失方向，玻璃通透，任你前行，醉在其中又何妨！核心聚焦正佳广场强力出击正佳广场具备零售、娱乐、餐饮、会展、康体、休闲、旅游、商务等八大功能，总投资额约40亿元人民币，占地5.7万平方米，总建筑面积42万平方米。位于天河路与体育东路交会处，连通6万平方米市民广场，城市中轴黄金核心，华南最大交会点，13米过道直驳地铁一号线与三号线换乘站，与广佛地铁、珠三角城市轻轨网络连为一体。日均客流量超过80万，可供40000人同场同时消费，每年吸引世界各地200万个家庭到场，其中珠三角及港澳、境外旅游团体占45以上。发展态势广州购物中心排第五根据2004年中国购物中心国际论坛第二届年会的研讨结果，广州购物中心业态多项指标落后沪京深，港台资不投广州而投沪京被认为是主要原因。在入围的全国63家购物中心分布数量图表上，广州居然仅有3家，与武汉并列第5，上海凭16家居首，北京以11家排第二；而在MALL总建筑面积上，广州以24万平方米落后排在第7位，第一、第二依然是上海、北京。最新动态广州将控制建设购物中心在近日召开的广州市商业工作会议上，有官员表示，今年广州将控制购物中心的建设，适度发展大型综合超市，力争使其成为广州消费品市场的主力业态。大型购物中心是一个城市商业的标志性建筑，不可或缺，但不能多建。一定要通过商业网点规划和听证制度，加以调控，合理布局。要反对在建造购物中心上互相攀比。全息广州超市自有超人之处“老公，到百货公司买一双拖鞋，经过菜市场时买两条葱，还别忘了到文具店买三支圆珠笔，红蓝黑各一支，没有红的话，跑多两家店嘛。”这是上世纪80年代前，老婆给老公下达的购物指令。烦！但没办法，购物环境就是这么恶劣，买一样东西有时真的要满城乱窜，跑断了腿完不成任务还得不到老婆的表扬。我是1990年搬到现在天河城对面那旮旯的。那真是一片荒芜的城乡结合部，哪有现在的繁华，天河城更是没有影子。记得有一年广客隆货仓式超市开张，就是在现在的美居中心那里，我们欢呼雀跃，感动不已：瞧，这里的商品真多，通道真宽，价钱真便宜。其实也不便宜，每天几个特价商品作诱饵，让你不知不觉就把篮子装满了，于是买了很多乍看有用但实际无用，好像急用但过期也没用的东西，大包小包声势浩大地回家。爽啊，购物的快感就在于这么一个过程。超市给消费者提供了一个花钱寻乐的机会。所以，超市是零售业“高大全”的典型。在它面前，过去那些靠一间小士多可以发家致富的个体户没有了颜色。而广客隆的式微，自然是由于天河城的崛起，其中日资的吉之岛超市便是主妇最爱去的地方，很大程度取决于它的服务表现。比如一般超市设计是一个入口，另一个就是出口，而吉之岛则不同，设有顾客自由进出的多条通道。有的超市出入要存包，交了钱货物还要验单，查货员警惕地翻拨你的购物篮。而吉之岛却出入自由，也没有保安模样的人为你站岗放哨。哪个舒服，一比就见高下。近日，正佳广场开业，它比天河城更大，更是集生态、休闲、购物等于一体。百佳超市也隆重进驻，摆明是与吉之岛比试。看着他们斗，我们当然高兴。它们花样百出，我们其乐无穷。就环境与服务来说各有千秋，不相上下，制胜之窍看来就在商品了。不仅要看品种多寡，更重要的是商品的独创性。人有你有，当然必要；人无你有，才是能耐。对价值观已趋多样化的消费者而言，买的就是这种差异性。所以，专卖与总汇，对于卓越的超市来说，可以融会贯通。比如，建议哪间超市开辟一片“南北行”，集各地土特产于架中，就不信不会吸引南来北往的客。邓毅富下期预告广州是中国信息化和信息产业起步最早的地区之一，具有国际一流水平的信息基础设施。1995年3月16日成立的广东省数据通信局，是广州乃至广东信息化推动的主力军。1995年10月1日，广东省邮电(INTERNET)网(GDNET)在广州、深圳、珠海同时开通，标志着因特网在广东的建立。 从东南亚购物中心发展历史读中国购物中心的发展 房地产门户-搜房 2005年09月01日15:23 搜房 黄亮生 今日要闻 上海 | 专家：新一轮调控重点不是上海楼市 成都 | 专题：贷款买房省钱省事全攻略 深圳 | 集体疯涨 豪宅“绑架”了深圳房价 广州 | 新婚小两口淘房慎买纯小户型社区 杭州 | 儿童业主成批出现 疑与遗产税有关 济南 | 开发商胆子大 楼市染上“疯牛病” 南京 | 大话地产-“小户型”住宅置业谈 天津 | 房交会隆重开幕 哪些新盘最受关注？ 各位好！感谢大家！东南亚shoppingmall的发展至今超过了25年的历史了，目前许多中国shoppingmall吸引的国际零售商实际上在八十年代就已经开始入住东南亚的。就例如宜家等等还有许多快餐店入住了。东南亚有五亿人口，主要是旅游零售。一年来在东南亚有不同模式的shoppingmall，我主要是讲东南亚三个主要的城市。或许这三个城市在shoppingmall发展方面是比较积极的。我会分享一下这方面的shoppingmall发展史。其中一些成功与失败的故事。以及将会出现一些新的shoppingmall形式，以及目前所有的一些shoppingmall的类型，和这个行业所要面对的挑战，尤其是从二十五年发展史当中有什么值得我们借鉴的地方。我们要从比较成功或者不太成功的案例当中学习到一些功课。今年年底12月在中国零售业市场完全对外开放。到底会有什么样的零售商进入中国呢？让我们看一下马来西亚吉隆坡shoppingmall的含义。吉隆坡有83个购物中心他们有一些独特的零售概念，比如中国集约户的租户形式。与此同时你看到购物中心是与店铺共存的，其中最繁荣的商业街叫做（英文），你到了这个地方必须看这个商业街，这个商业街已经有25年历史了，其中有一些零售公司是属于多业形式的，但是它目前还在运营当中。虽然它能在这里生存下去是因为它的位置非常好，而且它们周边发展了很多路边餐饮的概念。在吉隆坡有一个国际的地标，在1998年金融危机的时候开业的，业主很有决心要做到成功，以百分之百出租不售的，我很高兴告诉大家这个项目已经在今年10月上市了。所以购物中心的经营是一个非常有利润回报而且是非常高回报的行业。这是接下来在东南亚非常具有回报的一个项目，同时回报上是最高盈利的。我们以不同投资者甚至和物业基金合作，购物中心的回报甚至比酒店服务办公楼还要高。这只是在新加坡和马来西亚而言，在马来西亚回报是8和12。新加坡7到8，马来西亚也一样。 奥林匹克花园 中国地坛文化节 在这个购物中心里有东南亚最大的书店，已经入住15年了。他们对入住中国很感兴趣，但是目前零售市场要开放，对于音像和书籍产品还是有限制的。这是它的内部景观，我相信亚洲它是设计最好的一个购物中心。另一个shoppingmall的特性你可以以游客为目标客群，马来西亚每年有超过两百多万的中东游客，但是中国有超过一千万，它可能会到1500万到2000万。所以我们可以以国内游客甚至国际游客作为目标客群。马来西亚已经在东欧游客方面已经有了独特的市场，这些是一些很有钱的购物者。如果你是一个旅游城市不单是可以吸引