特色小镇全生命周期运营模式解读.pptx

中国特色小镇的 商业模式&融资渠道 主讲人： 目录 一、中国特色小镇发展现状 二、中国特色小镇的开发痛点 三、中国特色小镇现有商业模式及实例 四、中国特色小镇的融资渠道 一、中国特色小镇发展现状 中国特色小镇数量及分布 数据更新至：2018-04-25 一、中国特色小镇发展现状 数据更新至：2018-04-25 浙江省第一、第二批特色小镇支柱产业3-5年拟投资额 二、中国特色小镇的开发痛点 开发 前期 开发 中期 开发 后期 n选址和定位 n小镇内在价值挖掘，找 到“特”之所在 n与地方政府统一合作开 发共识，建立合作机制 n合适的产业体系导入 n合理的小镇顶层规划设 计，突出“色”之形 n严谨的建造施工管控 成熟的全盘运营管理 稳定现金流! 多渠道融资投入使用生态循环盈利 因为小镇是一个长周期开发的项目，要系统的筹划、系统的思考，合理制定开发节奏，合理导入产业资 源，让每一个项目都成为一个作品，一个成功的项目。 理想型特色小镇商业模型“文化+产业+旅游+生活”四位一体 三、中国特色小镇现有商业模式及实例 一、以地产销售为主导 （1）住宅 A. 一居所地产、商铺型地 产、客栈公寓型地产 B.二居所地产（周末） C.三居所地产（度假）、 养老地产 （2）产业园 二、以产业运营为主导 （1）三产：文旅康养/数字经济 （2）二产：新兴制造 （3）一产：新型农业 中国现有特色小镇商业模型 以地产销售为主导以产业运营为主导 住宅 第二居 所地产 （周末 ） 第一居所 地产、商 铺型地 产、客栈 公寓型地 产 第三居所 地产 （度假 ）、养老 地产 一产三产二产 新型 农业 文旅康 养/数字 经济 新兴 制造 一级土地开发 三、中国特色小镇现有商业模式及实例 三级土地开发二级土地开发 平台服务 （产业发 展服务收 入） 政府购买或 各类补贴 方案直接获 利 三、中国特色小镇现有商业模式及实例 华夏幸福将自身定义为“产业新城运营商”，可以理解为一 个提供区域经济综合解决方案的供应商。走到今天，华夏幸福 在产业新城领域以“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一 体”的系统化发展理念，以“PPP市场化运作”为机制，依托 产业集群优势，通过提供产业发展规划、全球资源整合、招商 管理服务、景区化智慧化运营等全产业链服务，与政府合作共 创新型特色小镇。得益于体量小的特点，华夏幸福特色小镇分 布在城市半径50公里以内，填补市中心到产业新城之间土地利 用的空白，一方面疏导城市人口和产业、环节城市压力，是城 市化加速阶段下顺势而为的产物；另一方面平衡了华夏幸福在 城市中心、周边和远郊之间大小城镇的协调发展。满足了地方 政府对产业带动和区域协同开发的需求. 华夏幸福的开发业务范围涉及一级开发、二级开发两个阶段 ，以上两个阶段做完，还会涉及到园区招商、管理、运营、企 业服务等环节的最终阶段，难度依次递增。 平台服务 （产业发 展服务收 入） 45% 三、中国特色小镇现有商业模式及实例 商业模式的痛点 A.对于政府的依赖度过高 华夏幸福商业模式中最重要的对象。一级开发需要自己先垫钱做完找政府结 账，二级开发需要自己出钱从政府手里拿地、建设也需要自己出钱，园区招 商落地返还也要找政府拿钱。 B. 巨大的融资需求 2017年末，短期借款+长期借款+应付债券=828.7亿 C. 产业新城所涉及的方面非常复杂，打造难度极高 D. 开发周期长、投资大、收益见效慢 商业模式的优点 由于和政府签订的PPP协议具有排他性，以及一二级开发 联动的业务，所以在园区拿地方面会有相比于其他任何房 企绝对的优势。且华夏幸福的模式较为特殊，不需要像其 他房企一样囤积大量的土地. 一旦开发成功，则后期在很少投入的情况下源源不断的产 生持续收入，即运营维护简单但收益可观。 华夏幸福拥有强大的招商平台，企业来园区投资，政府以 45%的落地投资额给华夏幸福支付产业发展服务费用，如 果华夏幸福入股了某家自己非常看好的企业，那么在企业 落地后除了能拿到一笔政府支付的产业发展服务费外，后 期还能享受到该企业的发展红利，属于轻资产业务，有利 于后期各园区成熟后，华夏幸福向轻资产企业的转型。 三、中国特色小镇现有商业模式及实例 核心竞争优势 A.战略选址能力优势明显 B.产业发展能力国内领先 坚持以“产业优先”作为核心策略，通过龙头引领产业聚集、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，凭借全球最大的4600人招商团队，从 产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案。 C. 融资渠道多元化 由于华夏幸福对资金的需求非常庞大，所以在融资渠道方面进行的重点建设非常关键，目前与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定 的战略合作伙伴关系，授信额度充足、贷款利率稳定。同时积极开拓利用公司AAA级信用评级发行公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP资产证 券化等多渠道、多种类融资工具。2017年华夏幸福一共使用了21种融资方式，成为了A股上市公司的融资教科书，并成功把公司总体负债利率下降了 一个百分点到6%，这在房地产行业里，是极低的融资利率。 D。 PPP模式遥遥领先 E. 建设宜居城市能力突出 杭州万科良渚文化村，原是南都房地产于2000 年启动的一个“地产新镇”的远郊大盘， 2006年万 科并购南都后接手，万科以“新都市主义人居场所 ”的定位，对良渚进行“城市配套服务商”试验田 打造，是业内最早提出“小镇”概念的项目，被称 作“四大神盘”之一。 万科在良渚村内执行了医疗、教育、宗教、交通 等职能，兴建了学校、教堂、寺庙、图书馆等一批 公共设施。 随着周边持续拿地开发，不断扩建的小镇在休闲 旅游、创业产业园、商业街区等功能上日趋完善， 从单一的住宅大盘向多主题的小镇开始倾斜。 【以地产销售为主导】第一居所地产、 商铺型地产、客栈公寓型地产 三、中国特色小镇现有商业模式及实例 从其他签约的特色小镇来看，万科已经在瞄准产业服务核心能力的输出。军庄镇位于门头沟 的功能布局区，海福传媒小镇位于万科深耕的南京“南部新城”，归谷智造小镇则是位于长江 三角核心圈江浙沪交汇处嘉善，安亭新镇产城融合特色小镇自身即汽车产业“重镇”。 这与万科正致力转型的“城市配套服务商”不谋而合，万科集团董事会主席郁亮对万科业务 转型设立的目标是“传统住宅销售业务占比一半左右，一半市场来自新业务”，不出意外特色 小镇将会是万科的“新业务”中重要的一个分支。 三、中国特色小镇现有商业模式及实例 绿地重点选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重点城 市远郊及周边，投资启动特色小镇大盘项目，计划重点围绕智慧健康城、文化 旅游城两个题材，整合内外资源，研究特色小镇大盘的开发模式，形成开发模 型和产品系列，并加快整合大健康、科创、 旅游等新兴板块产业资源，形成升级版 “全产业协同”投资模型，为特色小镇项 目获取创造条件。 目前，绿地凭借其在产业资源整合能 力、大型项目规划运营理念、政企校企合 作、PPP基建运营等方面的丰富经验和行 业优势，融合“生态、产业、居住、人文、 休闲、旅游”等功能，打造了上海崇明区 的绿地长岛 。 三、中国特色小镇现有商业模式及实例 【以地产销售为主导】第二居所地产（周末） 长岛小镇从设计伊始就兼具时尚度假、休闲运动、生态养生、经营商务、文化科研和教育医疗等功能，除了宜居 之外，休闲旅游的价值十分明显。规划上先行启动有吸引力的配套，奠定度假调性的同时，物业销售也可以帮助快 速回笼资金并导入大量人气。 开 发 时 序 三、中国特色小镇现有商业模式及实例 三、中国特色小镇现有商业模式及实例 长岛小镇虽然规划得气势磅礴，但仍是一个以房地产为主导的小镇，旅游场景也并 未作出特色，有产业的小镇才是真正的小镇。后期能否成功导入有竞争力的产业，还需 拭目以待。 特色小镇项目开发周期相对较长，前期资金投入巨大。就开发模式来看，绿地计划 采取滚动开发，让其“大金融”、“大基建”和“大消费”板块全部介入，为小镇建设 提供资金、基础设施和生活配套支持。 三、中国特色小镇现有商业模式及实例 恒大文旅城，在开发模式上是先开发住宅，承诺后期导入产业配套的模式。在文旅方面，恒大目前尚无自 身运营业态和成熟的核心IP资源，在售项目更多是打造硬件配套展示区来吸引客户，并没有清晰的开发和拓展 模型。 而随着对于特色小镇的深挖研究，恒大跟上开发特色小镇的先行部队，将导入完整的特色产业链、实现产 城融合作为之后开发特色小镇的核心模式。以恒大生态田园足球小镇/文旅城为例，项目位于新密市曲梁镇， 计划总投资300亿，其中首期投资约40亿元。项目计划导入的产业分为四大主题：文化、健康、婚庆、生态， 依据四大主题，拓展为八大产业。整个基地分为南北两大部分，北部主要是田园区，南部主要为生态居住区。 而恒大对于足球的热爱，也蔓延到特色小镇的开发计划中，目前已提出广东清远的恒大欧洲足球小镇、甘 肃兰州国际足球小镇，以及重庆长寿湖景区特色小镇项目、海南临高现代农业观光旅游养生特色小镇、浙江奉 化溪口生态旅游小镇和山西晋中文化特色小镇，拟将小镇定位为面向全球的国际足球文化名镇，并融汇山水田 园特色、人文风情，打造出多元活力的国际旅游目的地。 华侨城“ 旅游+ 地产”的资本运作模式的核心就是通过高收益的房地产业为高投入、高投资的旅游业提供 稳定的资金保障和风险规避，从而使得旅游带动地产，地产反哺旅游，使得两种产业互动发展、相得益 彰。 众所周知，旅游地产的盈利点无非集中于五大板块，旅游经营、地产销售、品牌树立、资本运作、土地 升值，其中旅游经营与地产销售是核心盈利环节。然而近年来“旅游搭台，地产唱戏”模式难以为继，越 来越多的开发商开始向旅游经营和资本运作倾斜。 华侨城是其中第一个典型代表。早期依靠地价优势、以“旅游+地产”为核心迅速崛起，但近年来随着土 地政策的改变、旅游地产盈利方式多元化以及游客核心诉求的变化，华侨城将产业、人口、资本等核心 要素串联起来，开始逐步转向“旅游+地产+文化服务多线程共赢”的第四代旅游运营模式，并逐渐由重资 产向轻资产转型，从区域运营商向复合式服务开发运营商角色转型。 2012年逐步开放的“欢乐海岸”作为华侨城的第四代产品，整合零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、 湿地公园等多元业态，实现集主题商业、时尚娱乐、健康生活三位一体的价值组合。采用只租不售的经 营模式，主要收益为租金或者扣点。 欢乐海岸总体商业业态比例为，零售： 餐饮：娱乐：生活配套独立项目约为39:32:26:4。欢乐海岸项 目中回流现金最快的是蓝楹湾度假公寓与华会所，平均年收入可以达到10亿元，购物中心年收入也在 1.5亿元左右，另外酒吧街、曲水街(餐饮)、蓝汐精品酒店(房间数57间)、万豪行政公寓(155间客房)等每 年也有近亿元收入。 三、中国特色小镇现有商业模式及实例 【以产业运营为主导】三产-文旅康养 三、中国特色小镇现有商业模式及实例 三、中国特色小镇现有商业模式及实例 在开发模式上，万达文旅城通过现金流滚资产的模式，以财务运 营和资本运作驱动开发。可售部分的产品，聚焦投资客开发适销的主 流产品，采取高举高打模式，以低于周边竞品的价格，完成大规模快 速销售回款，解决现金流的问题。持有资产通过资本平台变现。这种 模式对于资本运作能力要求高。 万达丹寨小镇作为万达打造的代表性文旅小镇，以精准扶贫为目 标，以发展旅游业，带动当地传统文化产业发展为路径，最终把小镇 打造成一个融入先进科技的智慧小镇，一个绿色生态可“呼吸”的小 镇、一个技术和文化相结合的小镇，让科技智能的旅游方式完美地融 入小镇，让丹寨小镇成为中国乃至世界的“智慧生态”的旅游小镇。 实践证明，丹寨旅游小镇不仅带动当地餐饮、住宿、手工业等多 个产业繁荣，还带动丹寨周边卡拉、泉山、甲脚、石桥等27个景区和 旅游村寨实现收入2亿元，吸引丹寨外出务工人员纷纷回乡就业、创 业。 【以产业运营为主导】三产-数字经济 2016年8月，碧桂园宣布“产城融合”战略，推出科技创新智慧生态小镇计划，将在郊区做大盘开发的 经验运用到产业地产中来，以“重资产”打造，做平台搭建，提供产业配套服务，同时与拥有科技产业资 源或运营机构合作，引进战略投资者。更好更快地让科技人才集聚、企业入驻，通过龙头企业带动关联企 业入驻，实现小镇的产城融合发展。 三、中国特色小镇现有商业模式及实例 在科技小镇的建设配比中，碧桂园严格坚持产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致为30% 、30%、40%。但经测算，不足三成的住宅开发比重，即使前期销售部分物业，回笼资金也不足以支撑小 镇建设。 三、中国特色小镇现有商业模式及实例 潼湖小镇用地规划（黄色-住宅用地；棕色-工业/产业用地；粉色-公共设施；绿色-绿化/公园） 创新的商业模式，转型的碧桂园独到的资金平衡 术是 （1）平衡开发尺度，短期物业收入需覆盖投资金 额的利息成本 （2）成立产业基金，孵化扶持全产业链发展 （3）资本证券化 三、中国特色小镇现有商业模式及实例 【以产业运营为主导】一产-新型农业 绿城专注于农业15年之久，于2012年与浙江省农业科学院共同推动成立蓝城农业公司，旗下有8家子公司，分别负责营销、检测、种子 和研发、生产基地等，从生产到销售的农业链条已初具雏形。绿城农业小镇最大的特点就是用房地产开发带动农业改造，这种“地产+农 业”的模式正是绿城对乡村建设的探索在中心1K进行地产开发建设获得收益，再利用自身农业技术带动周边2K农业改造，建成富 有地方特色的大型农业基地，并将周边农民转化为现代农业工人，同时配套完善的医疗、教育、娱乐系统。 距离杭州市中心30多公里的春风长乐小镇是绿城农业小镇的典型代表之一。按照绿城的打算，绿城在小镇中既扮演“农庄卖家”的角 色，也要以“农庄管家”的身份挣钱。不过，在开发阶段，前一个角色戏份更重，房地产销售依然为小镇的建设提供必不可少的资金支 撑。 而宋卫平曾表示，农业小镇的产业模式 应该是“20%地产+40%农业+40%其他” 。