湖州南浔区房地产市场调查报告(2012.7)最新.ppt

湖州南浔区项目建议 2012-8-21,目 录 一、湖州市综合概况 二、南浔区发展情况 三、南浔区房地产市场分析 四、项目规划建议,湖州市综合概况,湖州市地处浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，与无锡、苏州隔湖相望，。2010年六普常人口289.4万人 。下辖3县2区，吴兴区、南浔区、德清县、长兴县、安吉县， gdp 1518.83亿 rmb（2011年）,湖州市交通概况,湖州有较好的区位条件。距杭州75公里、上海130公里、南京220公里。南北走向的104国道、杭宁高速公路、宣杭铁路和东西走向的318国道、被誉为“东方小莱茵河”的长湖申航道、申苏浙皖高速公路、申嘉湖杭高速公路、已经开工建设的宁杭客运专线和即将开工建设的沪苏湖城际铁路贯穿湖州全境。新长铁路和即将修建的湖乍铁路使湖州分别与陇海、沪杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国一流的内河铁路、公路、水运中转港。,湖州市经济概况,2011年地区生产总值达到1518.8亿元，五年实现翻一番，人均达到58302元；财政总收入219.1亿元，其中地方财政收入122.1亿元，均超额实现翻一番。工业实力明显增强，以先进装备、新能源、生物医药三大战略性新兴产业和金属管道与不锈钢、特色纺织、竹木地板三大特色优势产业为主导的产业体系加快形成,湖州经济开发区,湖州太湖度假区,湖州市发展水平,根据湖州统计局数据显示，2011年湖州市gdp1518.83亿元，排在浙江12个城市中的第7位；今年上半年城镇居民人均收入排名靠后。湖州市经济水平在浙江省中并不出众。,2011年,湖州市房地产发展情况,湖州市房地产发展一直比较稳定，数据显示，湖州市今年房地产投资同期同比均上涨，证明湖州市场房地产市场已经回稳，有回暖迹象。,南浔区综合概况,南浔区拥有县级行政级别，总面积716平方千米。常住人口53.6万人。南浔区辖9个镇、1个省级开发区（国家级华侨投资区）和1个古镇管委会：南浔镇（中心城区）、练市镇（临杭工业区）、双林镇、善琏镇、旧馆镇（临港工业区）、菱湖镇、和孚镇、千金镇、石淙镇、南浔经济开发区（临沪工业区）和南浔古镇景区（江南六大古镇之一）。,南浔新区规划,南浔区交通概况,南浔区，属上海都市圈的新兴城市，地处杭嘉湖平原北部，南连省会杭州，北濒太湖，东接天堂苏州，隔湖与无锡相望，西上直达南京。南浔地处苏南、浙北黄金要地，是浙江接轨上海的前沿，沪渝（申苏浙皖）、申嘉湖杭高速、318国道和湖盐（湖州-海盐）公路贯通全境，京杭运河、长湖申航道和规划中的沪苏湖城际轻轨、乍嘉湖铁路穿境而过，距上海、杭州、苏州三大城市均为100公里左右。,南浔城市发展分析,南浔高档消费区集中在大中路，以餐饮、棋牌、足浴、酒店、茶庄为主； 老城区商业中心与古镇旅游区相连，旧规划混乱，道路拥挤；区镇府机构南迁，加上优势规划，城市中心向南迁移不可避免。,南浔区旅游业发展,南浔区：2011年共接待国内游客550.82万人次，同比增长11.93%，入境游客16.08万人次，同比增长14.80%，旅游门票收入4108.34万元，同比增长11.18%。,海宁市：2011年，全市接待国内游客950.92万人次，增长23.9%；接待海外游客9.49万人次，增长51.3%，实现旅游外汇收入2909.58万美元，增长55.1%,南浔区经济概况,南浔区经济发展水平在湖州市并不突出，甚至有些落后！,南浔区工业发展概况,南浔区较大规模企业数量较多，特色产业、战略产业、高技术产业发展在湖州市各县中排名中等，发展平均！,各区数据对比,同为县级行政级别，海宁与南浔人口与面积相仿，但经济实力相差很大，而且房地产发展有很大的不同，南浔区中心以别墅为主的低密度项目为主，海宁市以高层为主；海宁与南浔的人均收入差是48%，洋房差18%； 从2012年上半年开工及销售数据也反映出南浔受宏观经济及政策影响，销售面积同比下跌严重，也可以得知南浔区正面临与海宁市一样的一个销售低谷，在湖州市这个房地产发展相对稳健的城市中南浔无疑是冒进派，短期内快速发展的房地产在调控大环境下紧急刹车，造成楼价下跌严重，市场成交惨淡。,南浔区房地产市场分析,根据与当地同行了解，南浔区市区房价在06年开始起飞，一直由3000元/升至现今均价6500元/。而今年整个南浔区固定资产投资比去年同比上涨，正是房地产的快速的发展给市场带来大量的库存，同比成交量下跌了71%。而接下来还有2个大型项目将在一年内推出市场，南浔市场正面临供过于求的大考验。,南浔市区主要楼盘分布,嘉业名邸,点评：项目位处古镇景区附近，属于商业性质，产品定位是企业会所，但市场反应完全失败，主要原因是南浔毕竟是一个小镇，镇内的城市发展及企业还未需要到这类型产品；虽然现在该项目从新包装以住宅形式面向市场并特价沿河位置11000元/，但由于售楼部破落不堪、只有一个穿凉鞋便服的销售、开发商基本处于置之不理的状态、区内道路狭窄，绿化普通，物业一般，导致项目口碑较差。是一个前期定位失败的案例。,金象和庄,点评：项目位于城东，对面是古镇景区，项目销售期有一年，但销售不理想，主要有三点：1、地段较偏，价格比东南华府高，项目偏小，不被认可；2、中式风格不符合本地人口味；3、多层为2个证，面积太大，滞销。别墅密度大，现时单价比东南华府要高。,久城东南华府,点评：城东大盘，区位较偏，别墅产品去货较慢，7月起主动85折降价迎合市场，并对老业主补偿新业主签名价格保障协议，受到一定刚需客户最捧；多层、高层产品销售不错；别墅产品总价较高，销售缓慢。,九龙秀水华庭,点评：又一城南新区标杆项目，全下沉停车位，中央5万自然水景，所以价格仅次于香墅湾，联排价格别墅价格从360万-600万不等，叠拼在190-260万之间，总价比香墅湾同类产品要低，所以开盘2个月时间消化接近一半，南浔地区算不错了。,香墅湾,点评：城南新区大盘，南浔区价格标杆，开发商为海宁白领氏，模仿绿城风格；经过1年多时间，高层大部分两个房产证，余下多为150以上的产品；别墅只销售了40%；叠拼产品也消化缓慢，滞销主要原因是联排面积大，单价高，导致整体产品总价过高，联排别墅600-900万，叠拼也要近250万，在现时市场情况，高总价挡住了很多客户。,金鼎花园,点评：项目位于城南，多面环水，大环境好，预计高层均价在7300左右；联排在16000左右；单身公寓暂时未推；联排均价若100地下室；项目蓄客期超一年，出色的规划与优越的地理位置，将是南浔区又一名盘。,美来国际,点评：项目位于城西，占地较大，多层与部分小高层住宅为两个证，由于价格较低，联排、叠拼去化速度还算可以，高层产品不多，基本售罄、多层带电梯虽然单价较高，但销售理想；,月亮湾（打桩） 贝尚湾（外围排屋接近封顶） 香格里拉花园（形象宣传出街),即将推出市场项目,城区范围市场货量分析,南浔市区大部分项目均于去年开盘，库存量较大，去化速度较慢，而且接下来还有3个新项目即将推出市场，其中贝尚湾将是区内又一标杆大盘，届时在售的项目将会多达13个，未来几年间推出市场上待售的排屋将会超过600套、高层超过3000套，如此多的项目和货量加入竞争，对市场的冲击不少。 市场未来货量如此之大，已经完全供大于求，所以下一阶段就是拼品质度的时代了。只有锁住客户心理需求的高品质楼盘才会在南浔立于不败之地。,产品面积区间分析,在售别墅类产品300-400户型占57%，小面积200-250只占22%，从此也可以看到市场别墅类产品面积偏大，导致总价过高是消化缓慢的主要原因；据了解高层产品以刚需客户群体购买为主，所以现时剩余货量中以大面积产品占多数。 由于市场情况的转变，产品面积的大小是对项目去化速度的重要影响之一。,客户群分析,南浔城区购买群体来源主要是城区居民及周边镇村的居民为主；少量江苏靠近南浔的八里镇、青云镇。总体比例各占一半。由于南浔是古镇景观城市，所以客户群体更偏向于欧式风格； 我们以产品分客户群体作进一步分析： 高层多层类产品： 购买群体：客户主要是城区普通居民或周边镇区想落户城区的刚需群体。 购买心理：婚房、改善性住房 客户年龄：25-35岁 着重点：位置、总价 别墅类产品： 购买群体：多为个体小老板，其中以镇区客 户占主导，也有部分江苏靠近南浔客户； 购买心理：改善性住房，市区； 客户年龄：35-45岁 着重点：位置、建筑风格、景观、面积,市场分析小结,经过两日的考察，南浔城区楼盘有以下几个特点： 由于南浔河网密布，水系较多，大多数楼盘都有优秀的水景资源，水系景观成为南浔楼盘不可缺少的一部分； 市场上绝大多数楼盘都有别墅类、叠拼、多层等低密度产品，建筑风格以欧式为主，中式风格占少数； 各项目停车系统不多，全地下车库设计的楼盘较少； 近年城南新区范围的楼盘数量增加，为房地产发展提供丰富的土地资源； 了解到别墅、叠拼产品去化速度不快，高层、多层产品受刚需青睐。整体楼市的折扣已经调高，以价换量已经开始。另外部分高层住宅为两个房产证。 以本地消费为主，别墅、叠拼的消费群体主要是私企小老板，马腰、三长、横街等城区郊外想置业城区的客户；高层、多层主要消费群体为城镇地区的刚性需求，比较看重产品总价；,未来市场走势分析： 南浔毕竟是个小城市，楼市没有外来购买力加入；城区及周边人口估计若25万，供过于求的市场情况基本确立，加上中央宏观调控，自身产品结构的问题，房价短期内维持稳定，甚至会略微下跌；但是南浔市场高端购买力还是有的，他们将更着重产品之间的对比，区位的优势，所以产品设计及项目规划将是在南浔开发的重中之重。房地产市场也将走向品质竞争的时代。,如何写总结和规划,演 说 非 常 道,32,总结,规划,2010年,2011年,33,总结,规划,2010年,2011年,34,总结,总结部分一 项目a 项目b 项目c,总结部分二 项目a 项目b,35,总结,通过项目a完成了a目标 通过项目b完成了b目标 通过项目c完成了c目标,总结部分一 项目a 项目b 项目c,36,总结一,项目a,项目b,项目c,项目a,2场，4月份_，成交25万，各项指标_。8月15_全年完成_成交（要用数据说话）,72场，_上线，_合作完成_（用客观事实说话）,37,项目b-数据,针对图表的说明，突出重点数据 例如峰值80万，平均值80万，完成率100%,全年数据,项目a,项目b,项目c,总结一,38,项目a,项目b,项目c,项目b-数据,你也可以在使用趋势线功能，让老板了解运营的趋势,全年数据,总结一,39,项目c,项目a,项目b,项目c,也可以做数据的对比，此处可以写数据的注释,总结一,40,总结一,总结二,总结部分一 项目a 项目b 项目c,总结部分二 项目a 项目b,41,总结二,通过项目a完成了a目标 通过项目b完成了b目标 通过项目c完成了c目标,总结部分二 项目a 项目b 项目c,42,工作一,建立,优化,完善,abcdefg,总结二,工作一,工作二,abcdefg,abcdefg,43,a,b,可以是工作一的细分工作成绩,工作一,可以是工作一的细分工作成绩,44,工作二,45,总结,规划,2010年,2011年,46,规划,现状 现状a 现状b,目标 愿景 定位,计划 计划a 计划b 计划c,47,规划,现状 现状a 现状b,目标 愿景 定位,计划 计划a 计划b 计划c,48,现状,注意强调你的数据。,现状a,现状b,49,现状,现状a,现状b,50,规划,现状 现状a 现状b,目标 愿景 定位,计划 计划a 计划b