新城置业郑东新区项目前期方案(经典).doc

新城置业郑东新区项目前期方案（汇编）新城置业郑东新区项目市场调查报告之一区域状况分析目 录一、区域现状分析二、交通状况分析三、配套状况分析四、区域发展分析五、结论一 区域现状分析项目地块CBD商务区商贸物流区龙子湖高校区、项目位置现状本项目位于郑东新区内、金水东路与东风东路交叉口的东北处。本项目由两块地块组成，为沿金水东路与东风东路交叉口往东横跨黄山二路、黄山路两个路段，总占地92亩。2、项目区域现状本项目地块西接郑东CBD商务区，南连商贸物流区，东部紧邻龙子湖高校园区。目前郑东新区的发展现状如下：（1）中央商务区（CBD）：CBD中央商务区位于中州大道东侧、郑东新区的西部，是郑东新区的核心区。CBD规划面积约3.45平方公里，是由两环60栋高层建筑组成的环形城市，内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是繁华、舒适的商业步行街和24小时不夜城。环形建筑群中间布置有国际会展中心、河南省艺术中心和高达280米的会展宾馆等标志性建筑。目前内环的28栋建筑已全部完工，并销售完毕，外环大部分项目已经开始开发，仍处在销售阶段，CBD的整体优美形象已为市民高度认可。（2）商贸物流区：商贸物流区位于中州大道与新107国道之间、商都路沿线，处于郑东新区中南部位置。商住物流区，是CBD的功能支撑区，规划面积约23平方公里，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区。目前区内已建成并开始营业的有澳柯玛物流园、金三角建材城、郑东建材家居城、金地塑钢市场等，一大批以物流、建材为主的商贸中心，极大的带动了商贸物流园区的经济发展和区域建设发展。（3）龙子湖高校园区：龙子湖高校园区位于新107国道和郑开大道（金水东路）交汇处东北，处于郑东新区最东部的位置。规划面积约22平方公里，主要由10余所高等院校组成。高校园区内规划有龙子湖，取“望子成龙”之意。湖面伸入各大学校区，湖中有近两千亩的湖心岛，岛上规划有图书馆、体育场等公共设施。龙子湖通过运河与龙湖及其他河渠相连，是郑东新区生态水系的重要组成部分，也为高校园区的莘莘学子们创造了优美独特的学习和生活环境。目前目前已有华北水利水电学院、河南中医大学、中州大学、郑州航空工业管理学院、河南广播电视大学、河南教育学院等10余所大学进驻，同时紧邻高校园区的科技园区内，已有中国电子科技集团公司郑州产业园等4个项目入驻，龙子湖高校园区内进驻人口已达到5万余人。（4）人文、行政 本区域属于新城开发区，在文化教育设施建设方面开发较为全面，目前区域内从幼教、小学到中学、高校，教育设施配套齐全，有效解决了本区域的教育问题，随着龙湖高校区的完善开发，本区域人文环境将得到极大的提升。同时，本区域内金水东路沿线，汇集了诸多市直机关，如军分区空军后勤、市档案局、省疾病控制中心、市中级法院、市国土资源局、省司法厅、省交通厅、省药监局、高速联网中心、省电信公司等，由市内至新区沿袭了金水路“行政大道”的美誉。3、本项目环境现状（1）一方面整个区域为新建城区，环境规划到位；另一方面政府对本区域的园艺绿化的要求和标准较高，对区内的生态建设力度很大。（2）目前沿金水东路两侧20米的绿化带、沿新107国道中间绿化带及路两侧的防护林，目前都已经到位，并已形成了郑东新区标志性的道路绿化形象。综合分析：1、从区位上来讲，本项目地块区域属于郑东新区东部发展区域，同时也是郑东新区内CBD商务区、商贸物流园区和龙子湖高校园区三大板块的结合部，鉴于本项目的地理位置从属关系，本项目的区域归属为郑东第三极，即本项目区域将成为继郑东第一极CBD商务区、第二极商贸物流区之后的郑东第三极龙湖高校区复合生活圈。2、本区域的自然环境相比市区来讲，空气清新、绿化环境优良，是居住、颐养的好去处。3、随着开发力度的加大，更多的机关入驻、公共配套的成熟、生态环境的加强，本项目区域的居住价值和商业价值将随着郑东新区的发展逐步显现出来。二 交通状况分析（一）道路现状本项目区域内，南北干道2条：金水东路（郑开大道）、杨子七路；东西向主干道3条：东风东路、黄山二路、黄山路。道 路路 状路况金水东路（郑开大道）市区主干道双向十车道，机动八车道，路面平整，车流量较大杨子七路辅干道双向六车道，机动四车道，路面平整，车流稀少东风东路市区主干道双向八车道，机动车六车道，路面平整，车流量一般黄山二路辅干道双向六车道，机动四车道，路面平整，车流稀少黄山路辅干道双+向六车道，机动四车道，路面平整，车流稀少 （黄山二路） （杨子七路）小结：本项目周边的道路状况优越，多条市区干道和辅道构成本项目便利的交通优势。（二）交通条件本项目周围共4条公交路线，具体为：公交行车时间行车区间K115路7：0019：00紫荆山金水路黄山路河南教育学院新区站点距离本项目3分钟路程114路7：0019：00商品大世界杨子路（黄山二路与杨子七路交叉口）庙张站点紧邻本项目两地块之间43路7：0019：00紫荆山金水路黄山路河南中医大学站点距离本项目3分钟路程48路6：3019：00公交电车公司金成路祭城站点距离本项目10分钟路程305路6：3018：40市急救中心祭城镇政府黄庄站点距离本项目5分钟路程小结：目前已有上述5趟公交车分布项目周边，为将来本项目提供了便捷的交通条件。综合分析：1、本项目紧邻区域以及大区域环境内的交通状况、交通条件优越；2、随着郑汴高速路站的运营以及新铁客运站的筹建，结合现有的交通路状，本项目区域将成为郑州市集市区干道、城际高速路、铁路于一体的立体交通枢纽。三 配套状况分析（一）行政服务机构名称位置祭城镇镇政府东风东路与祭城路交叉口东50米祭城镇派出所黄山二路与金水东路交叉口北150米金庄警务室黄山路与杨子六路交叉口金水东路供电所黄山二路与金水东路交叉口北150米 （祭城镇政府） （祭城镇派出所） （金庄派出所） （金水东路供电所）小 结：这四家行政服务机构分布本项目周边紧邻区域内，对本项目居民的行政服务、安防等方面提供较好保障。（二）教育名称位置小学祭城镇第一中心小学杨子六路与黄山路交叉口中学金水三中杨子六路与黄山二路交叉口郑州十七中东风东路与祭城路交叉口 （祭城镇中心学校第一小学） （金水三中）小 结：本地块区域内教育配套缺乏幼儿教育，并且缺乏名校，基础教育设施不完善。（三）金融设施名称位置郑州市农村信用社黄山二路与杨子六路交叉口中国银行经三路支行农业路与经三路交叉口东北角 (郑州市农村信用社祭城支行) （中国农业银行祭城支行）小 结：本区域内的仅有2家金融机构，目前仅为城中村居民一般储蓄、存贷网点使用。综合分析1、本项目周边的生活配套设施缺乏，尤其是医疗、购物、休闲、幼教等配套设施匮乏；2、本项目周边的基本没有商业，目前仅有的商业活动只限于城中村门面房的基本日常经营，周边居民购物还须到市内，商业设施缺乏是本项目的薄弱环节；3、但本项目紧靠的城中村金庄，由于金水区祭城镇镇政府所在地就在金庄辖区内，村庄内基础生活配套设施相应较为齐备，为本项目的配套做出一定的补充。四 区域发展分析（一）、郑东新区发展情况本项目所在区域为郑东新区，根据郑东新区总体发展概念规划方案，将“生态城市”、“共生城市”、“新陈代谢城市”，以及“环形城市”等先进理念应用于新区总体规划中，体现了新颖的创意和独特的风格。郑东新区高速公路环绕，交通发达；生态回廊屏障，绿树成荫；河流湖泊相映，碧波荡漾。根据郑东新区总体规划，使未来的郑州具有历史与现代、新城与老城、自然与城市“共生”的理念，成为世界城市之林中独具魅力和特色的现代化城市。本项目东边紧邻的龙子湖高校园区，目前已有华北水利水电学院、河南中医大学、中州大学、郑州航空工业管理学院、河南广播电视大学、河南教育学院等10余所大学进驻，紧邻的科技园区内已有中国电子科技集团公司郑州产业园等4个项目入驻。在河南省政府、郑州市政府两级政府的鼎力扶持下，随着周边配套设施日益完善，郑东新区的区位优势将更加显著。（二）、本地块区域发展1、郑汴桥头堡随着郑州市大中原城市群即“郑汴一体化”的城市发展建设启动，市政府将以金水东路、新107国道为起点，向东直至开封市区。而本项目正处于金水东路、新107国道这一区域内，因此本项目有着郑汴一体化桥头堡优越区位优势。本项目区域属于未来郑东新区的发展方向，同时也是郑州市未来的重点发展区域。2、交通大枢纽本项目紧邻的金水东路和新107国道目前以构成了便捷的交通网络，不久就要运营的高速公路客运站，以及未来即将筹建的新铁客运站，将构建出郑州又一个交通大枢纽，未来的地理优势更加突出，这也为本项目区域的发展提供有利支持。3、新兴商业区目前本地块区域内，缺乏较为集中的商业配套，商业设施匮乏。但随着龙子湖高校园区的逐步完善，大量学生群体的消费需求，加上高速公路客运站和新铁客运站的筹建、运营后迅速增加的流动人员的消费需求，本项目区域将形成郑东新区东部新型商业圈，同时也为本项目商业开发带来有利的市场机遇。五 结论1.市场潜力巨大本项目所在区域，位置优越，交通条件得天独厚，区域内汇集了众多高档居住小区、中高端收入阶层、以及政府机构，已形成了优越的行政、投资、居住市场氛围，发展与规划前景本市场一致看好。本项目在区域功能上具备居家生活、房产投资、商业开发等多种功能，市场潜力巨大。2. 区域环境优越龙子湖大学城提升了区域内人文环境，郑东新区高要求和高标准的生态环境规划，又满足人们对健康生活的追求，本区域优越的自然环境使本地块居住价值得到进一步发展。3.交通网络便捷金水东路、新107国道、东风东路、郑汴快速路、新铁客运站为本项目建立起便捷的立体交通网络系统，使本地块在开发上具有更高的可塑性，同时也提升了本地块开发潜力和开发价值。新城置业郑东新区项目市场调查报告之二竞争楼盘分析目录前 言一、竞争楼盘综合分析二、竞争楼盘个案分析住宅产品：71个案分析一：鑫苑中央花园（二期）个案分析二：中义阿卡迪亚（三期）个案分析三：兴东龙腾盛世（一期）个案分析四：大地东方名都个案分析五：裕兴盛世年华个案分析六：新芒果立体世界个案分析七：顺驰中央特区（一期）个案分析八：民航置业民航花园个案分析九：中油运河上郡（一期）个案分析十：绿城百合公寓（二期）个案分析十一：绿地老街（二期）别墅产品：个案分析十二：中凯铂宫个案分析十三：建业联盟新城（三期）前 言本次市场调查，主要是围绕东区目前在售的楼盘进行的针对性调查，通过对这些楼盘的分析研究，为本案的产品定位、价格定位等方面提供相应的参考依据。一 竞争楼盘总体分析、调查区域本次竞争楼盘的调查，主要选取“中州大道以东，东风东路农业东路金水东路沿线”，即郑东新区范围内的在售房地产项目的信息资料。在调查过程中，样本项目的采样涵盖了住宅、别墅等高档楼盘。、调查对象及数量:本次调查，共调查竞争楼盘项目13个，其中住宅产品11个，别墅产品2个。、调查时间:10月26日11月10日现将此次调查结果综合分析如下：（一）郑东新区总体分析：【郑东新区】：目前在“中州大道以东，北至东风路、南到郑汴路”这一范围内，除去CBD内环的项目外，未来12年内开发的楼盘总计有20多家，实际推向市场的在售楼盘为13家（不计定向开发和商业项目），开发量3000亩左右，总开发面积近250万，总套数在1万套左右，其中已销售了6000余套。对于无论自用还是投资的客户来讲，东区强劲的发展潜力，是目前郑东新区楼市一直走俏的重要原因，同时东区成为了置业者最为眷顾的区域，东区的置业、投资热情高涨。【小户型】：郑东新区因为优美的环境建造和巨大的发展潜力，使置业郑东成为市场热点，在郑东置业也成为了成就感、荣誉感的象征。因此，目前区域市场上的在售产品大部分均为大面积户型，总价过高，市场需求正逐步萎缩。近期，在区域市场内出现的裕兴盛世年华、新芒果立体世界两家中小户型楼盘，市场反映热烈。这两家小户型的出现，受到消费者的热烈追捧，既降低了在郑东置业、投资的门槛，又扩大客户范围。因此，随着郑东新区、郑汴一体化的建设发展，区域市场对小户型的关注度会更加高涨，市场潜力巨大，这为本项目的产品定位提供了市场参考。【商业】：目前郑东新区内CBD内环的商住楼底商，因为人气原因，几乎都在停盘待售。同时，农业路、老107国道以东，绿城百合、联盟新城、第一大街、温哥华广场、宝龙城市广场等大体量商业的推出，也将区域内的商业进一步延伸、扩展。截至目前，各商家已经完成商业布局，一个新兴的商业中心龙湖商业圈即将形成，但由于目前郑东新区的人气问题，这些大规模的商业项目面临着招商和销售两大问题。因此，本项目如果开发商业用房，在商业的设计上，要注重考虑社区型商业，以便于销售或出租。（二）住宅产品综合分析：楼盘价格销售状况销售率鑫苑中央花园（二期）3700元/890套，售630套70%中义阿卡迪亚（三期）4600元/（多层）4500元/（小高层）300套，售220套73%兴东龙腾盛世4000元/（意向）542套，认购200套（未售）大地东方名都3600元/488套，售200套41%裕兴盛世年华3800元/（意向）1200套，认购500套（未售）新芒果立体世界4000元/919套，售700套76%顺驰中央特区（一期）4200元/1051套，售650套60%民航花园3850元/1100套，售1000套90%中油运河上郡（一期）4100元/1200套，售250套21%绿城百合公寓（二期）4100元/600套，售150套25%绿地老街（二期）3950元/800套，售700套88%分 析：l 本区域所属位置为郑东新区内，属于城市重点发展区域。区域沿线的住宅产品云集，且多为高档社区，市场供应量较大；l 本区域内高档住宅楼盘较多，平均价格在3990元/价格左右，普遍较市区贵到500元/；l 同时，上述项目整体的销售状况均保持在60以上的销售率，市场对此区域内的住宅产品已广为认同；（三）别墅产品综合分析：楼盘价格主力户型面积销售率中凯铂宫8000元/五房二厅三卫（叠加别墅）25540%联盟新城（三期）8000元/六房三厅三卫（联排别墅）28035%分 析：上述项目是郑东新区内在售的仅有几个高端项目之一，而且价格也在住宅市场内为最高，对整体区域内的住宅市场价格拉动较大。（四）综合分析及建议：（1）郑东新区为郑州市城市发展建设的重点区域，区域的景观价值、人文价值、发展潜力得到市场的广泛认同，区域内的大批知名的高档住宅产品目前产销两旺；同时结合城市发展对本区域的地段价值和发展潜力进一步升华挖掘，本区域的市场价值将日新月异。（2）区域内及整个郑州市场上，对小户型市场需求旺盛。如新芒果立体世界、裕兴盛世年华等，推出后均受到消费者的追捧，但供给产品是以高端为主，中端产品缺乏，市场对中端小户型产品存在相当大的潜在需求，市场潜力巨大。通过以上分析，作为本地块的开发，智源机构建议如下：1、本区域内的建筑形态涉及高层、小高层、别墅、商业、写字楼等，从建筑品质上大部分均为高档物业，本项目在开发中要突显产品的差异化效应从而补缺市场。2、目前郑东新区客户主要为高收入阶层，多为高端群体。本项目应扩大客户层面，注重吸引中等收入阶层，进行客户细分。3、本项目商业房的开发，主要是针对目前周边生活配套不足而设置的社区型商业，既可完善自身配套，又能取得巨大的经济效益。二 周边竞争楼盘分析住宅产品：个案分析一：鑫苑中央花园（二期）一、 楼盘具体概况案名鑫苑中央花园（2期）建筑风格现代开发商鑫苑置业万众置业销售均价3700元/物业位置金水路公开日期06.6.24 建筑类型高层交房日期07.10楼栋数44栋物业公司鑫苑物业占地面积210亩物业费1.1元/月建筑面积37万总套数890套层数16层销售套数630套主力户型三房二厅二卫工程进度主体封顶主力面积三房127-146交房标准毛坯小区配套双气、会所，幼儿园，商业步行街二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）12一房一厅一卫41-56公寓三房二厅二卫127.24四房二厅二卫156.93复式262.64276.57特点分析：公寓（小高层）、高层户型设计较多，客户可选择性强，设计较为合理，楼体呈南北排列，楼间距偏小，对于采光、通风会有一定影响。三、价格分析最高价： 4200元/平米，层数： 13层以上；最低价： 2650元/平米，层数： 13层以下（公寓）。分析：销售已进入中后期，价格已大幅上涨，整体价位偏高，但由于其位置较好加上良好的品牌效应，销售情况较好。四、小区内景观设计情况小区主要以中央水景为主，配以凉亭，雕塑小桥和花坛。五、有无商业用房，面积、售价和销售情况商业面积50-90，8000元/左右，目前正接受认购，招商活动同时也在开展。六、本楼盘客户特征：市内的中端客户较多，包括原鑫苑物业的老客户。七、本楼盘广告投放情况： 推广手段主要是报纸广告、户外媒体和自身媒体宣传，并集合目前鑫苑公司所开发的所有项目进行整合宣传，推广力度大，市场关注度高。个案分析二：中义阿卡迪亚（三期）一、楼盘具体概况案名中义阿卡迪亚（三期）建筑风格海派开发商郑州中义置业销售均价多层4600元/小高层4500元/物业位置金水东路黄河路交叉口公开日期2006.6建筑类型多层、小高层交房日期2007年8月底入住楼栋数47栋物业公司浙江绿城物业占地面积260亩物业费多层0.36元/月 小高层0.87/建筑面积21万总套数300套层 数多层、小高层销售套数220套主力户型三房、四房工程进度现正封顶主力面积130-150交房标准毛坯小区配套商业街双会所，双语幼儿园，游泳池，网球场二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）12三房二厅二卫（剩20多套）130150.1四房二厅二卫190复式300特点分析：户型以三房、四房为主，顶层户型空间结合坡顶及跃层，多数户型均分区合理，空间全明，尤其明卫，明厅。三、价格分析最高价：多层4600元/平米，层数： 6层; 小高层4500元/平米，层数：11层最低价：4000元/平米，层数：2层分析：价格偏高，但国六条的出台，对以后发展非常有利。四、小区内景观设计情况以苏州园林设计为主，配合着小溪，跃瀑，旱地喷泉（即广场）植被给人的视觉上的美。五、有无商业用房，面积、售价和销售情况临街商业用房销售单价1.2万/，面积未定，尚未正式销售。六、本楼盘客户特征：私营业主，中高收入者，投资者为主。七、本楼盘广告投放情况： 本楼盘主要是报广、户外加自身媒体的传统宣传模式，其中报广宣传量较大。个案分析三：兴东龙腾盛世一、楼盘具体概况案名龙腾盛世建筑风格现代开发商郑州兴东置业有限公司销售均价认购阶段（4000元/左右）物业位置金水东路与黄河东路交叉口东南角公开日期2006年11月25建筑类型小高层、高层交房日期2007年7月楼栋数3（小高）7（高）物业公司浙江绿城物业占地面积52亩物业费1.1元/建筑面积10万销售套数认购200套层数9F、18F主力户型三房二厅二卫总套数542户主力面积135 155工程进度沿黄河东路7栋至6层交房标准毛坯二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）123二房二厅一卫9594.55三房二厅二卫135148142四房二厅二卫166168复式225237特点分析：户型设计合理，面积配比科学。纯板楼设计，通风效果好。三、价格分析最高价 17F（复式），最低价2F，现正内部认购， 认购价4000元/，未有详细价格。四、小区内景观设计情况规划以水景为主，并设有成人游泳和儿童戏水池。整体景观表现“龙凤呈祥”的景观主题，比较有新意，能够反映出与项目案名贴合的景观诉求。五、有无商业用房，面积、售价和销售情况临黄河东路四层商业用房，可自由联体组合（一、二层联体、三、四层联体）总面积在1万左右，未做销售推广。六、本楼盘客户特征：市区中高端收入人群置业较多、多看重项目紧临金水东路的优越位置和升值潜力。七、本楼盘广告投放情况：1、预售未取得，未有大范围宣传推广；2、参加房展会展示、自身楼市、形象折页宣传等。个案分析四：大地东方名都一、楼盘具体概况案名东方名都建筑风格现代开发商河南大地房地产开发有限公司销售均价3600元/物业位置金水东路与黄河东路交叉口南200米公开日期2006年11月建筑类型高层、小高层交房日期2008年2月楼栋数高层（4）小高层（2）物业公司大地物业占地面积58亩物业费0.78元/月建筑面积10万总套数488户层数高18F、小高层12F销售套数200户主力户型三房两厅两卫、四房两厅两卫工程进度4栋结顶主力面积138、152 交房标准毛坯小区配套地下停车场、商业街二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）1234三房二厅二卫132137138143四房二厅二卫152168169162复式220225特点分析：室内交通动线过长，面积，浪费较多，且有暗卫设计整体户型设计一般。三、价格分析最高价：4000元/平米，层数：11F（复式）最低价：3300元/平米，层数：2F(1F为商业) 分析： 暖气和燃气集资费包含在单价内，总体价位在紧临区域内较低。四、小区内景观设计情况两排楼间为中央水系花园，提出“中央阔景庭院”的景观理念。五、有无商业用房，面积、售价和销售情况临路两端有商业群房为1F，另在社区南侧建商业街1条为2F，面积由80-1000不等，价格未定、正实行认购登记。六、本楼盘客户特征：市区中高收入阶层，主要以投资为主（包含部分大地集团，粮油集团内部人员）周边行政机关的工作人员，主要以居住为主。七、本楼盘广告投放情况：自身楼书，单页宣传，报广（夹报）大河报为主。个案分析五裕兴盛世年华一、楼盘具体概况案名盛世年华建筑风格现代开发商裕兴置业销售均价3800元/（未开盘，暂定）物业位置金水东路与黄河东路交叉口南200米公开日期2006年11月建筑类型高层交房日期2007年8月楼栋数16栋物业公司未定占地面积110亩物业费1.1月（认购）建筑面积20万总套数1200套层数16F销售套数500套（认购）主力户型一室一厅，二室一厅工程进度北区8栋封顶，南区2栋封顶主力面积65 88交房标准毛坯小区配套双气小产型（地暖入户）二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）123一房一厅一卫606568二房二厅一卫858895三房二厅二卫120128132四房二厅二卫142144特点分析：布局方正，精致实用，卧室用外飘窗设计增加了采光面。 中小户型占到总开发的70%以上，产型设计合理，每栋楼通风采光效果较好，市场接受度较高。三、价格分析认购期间价格未定，均价3800元/。四、小区内景观设计情况景观设计主题性不强，由于楼盘定位于中小户型社区，户数较多，景观仅设计有中心广场绿化和较少附带休闲设施。五、有无商业用房，面积、售价和销售情况商业暂未推广，也未有认筹活动，面积单位160（联体），临黄河东路设置。六、本楼盘客户特征：以30岁左右的青年客户居多，从低总价角度购买意向较多。七、本楼盘广告投放情况：1、市区内大型广告牌宣传；2、自身单页，折页宣传（未取的预售，未有报广宣传）。个案分析六：新芒果立体世界一、楼盘具体概况案名立体世界建筑风格现代开发商郑州新芒果房地产有限公司销售均价一套一价，均价总价36万左右（合4000元/）物业位置黄河东路与商鼎路交叉口公开日期2006年9月建筑类型高层交房日期2008年3月楼栋数7栋物业公司新芒果物业占地面积79亩物业费1.1元/月建筑面积13万总套数919套层数15F 18F销售套数700套左右主力户型 两房两厅一卫工程进度13F主力面积80 95交房标准毛坯小区配套双气、会所二、户型、面积种类及分析户型所占比率面积（单位：平方米）1234一房一厅一卫30%50（奇数层送26）50（偶数层送12）二房二厅一卫45%94（奇数层送20）94（偶数层送12）87（送20）95（送20）三房二厅二卫15%110（奇数层送28）110（偶数层送23）107.98132.51、147.6四房二厅二卫10%140.44特点分析：采用奇偶层错层设计，在层高5米中设计错层赠送面积设计新颖。但赠送单位层高仅2.2米，空间效果不佳。三、价格分析一房一价，均套价36万左右，合4000元/。四、小区内景观设计情况1、以水为主题，设计环形水系，分布在每栋楼下，并配以其它休闲设施；2、近1万中心花园，突出生态景观元素。五、有无商业用房，面积、售价和销售情况共1.2万，沿黄河东路和商鼎路排布，现正接受VIP认购，交纳5000元定金。六、本楼盘客户特征：多为30岁左右的青年置业人群，并对小面积，错层购买需求大。七、本楼盘广告投放情况：公交站厅，高速收费站，报纸广告，夹报及自身媒体相信结合的大范围宣传渠道。个案分析七：顺驰中央特区（一期）一、楼盘具体概况案名顺驰中央特区（一期）建筑风格现代开发商河南顺驰置业销售均价4200元/物业位置农业路与中央大道交汇处西南角公开日期2006年9月建筑类型小高层、高层交房日期2007年8月楼栋数一期21栋（6高、15小高）物业公司顺驰物业占地面积456亩（共计）物业费1.1元/建筑面积16.9万（一期）销售套数950套层数小高12F、高18F主力户型三房二厅二卫、四房二厅二卫总套数1051（一期）主力面积146 、162186工程进度全部封顶交房标准毛坯二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）123二房二厅一卫110115三房二厅二卫135139146四房二厅二卫162172186复式252260特点分析：二室到复式面积，从110-260不等，户型设计整体面积偏大。1梯2户设计，大开间，短进深，采光通风均较好。三、价格分析最高价： 4650元/平米，层数 11F和17F（复式）最低价：3980元/平米，层数： 2 F和3F（商业2F） 分析： 均价4200元/，最低价为2F最高价为复式，其中1F（小区内）送花园。四、小区内景观设计情况以中央休闲林荫景观大道为核心，周边配套入口公园，中央水系， 格调书吧，游泳馆，运动场等。五、有无商业用房，面积、售价和销售情况一期34套，共约6000，未出售。六、本楼盘客户特征：以客属特区为主题，主要吸引客属客户，外贸人士；省内较多的高端客户，包括地市企业高层和私营业主。七、本楼盘广告投放情况：1、在户外宣传较多，包括公交站厅，户外广告；2、报广，夹报较多。个案分析八：民航置业民航花园一、楼盘具体概况案名民航花园建筑风格现代开发商河南民航房地产开发置业有限公司销售均价3850元/（含暖气初装费）物业位置郑东新区民航路东段公开日期2006年3月建筑类型多层、带电梯交房日期2007年4月楼栋数33栋物业公司未定占地面积150亩物业费未定建筑面积17.5万总套数1100余套层数7.5层销售套数1000套左右主力户型三房两厅两卫工程进度封顶主力面积140.71 、172.58交房标准毛坯小区配套多层带电梯，24小时生活热水，直饮水、地温中央空调二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）12二房二厅一卫85.70三房二厅二卫140.71172.58四房二厅二卫254复式146.18212.84特点分析：户型方正，南北通透，主卧室运用八角窗扩大采光面，专设观景阳台。三、价格分析最高价： 4100元/平米，层数： 6、7层最低价： 3600元/平米，层数： 一层分析：顶层复式赠送大露台，面积大，且最贵，带电梯。四、小区内景观设计情况以绿地，水系，绿带，树阵，喷泉及小品等为载体，营造灵动，绿色和谐的园林景观。五、有无商业用房，面积、售价和销售情况意向价格1.2万/未公开销售，面积77-200。六、本楼盘客户特征：民航集团内部团购一部分，品质高而价位适中，受到投资客户及高瑞人群的追捧。七、本楼盘广告投放情况：广告投入较少，以户外广告，电台广告为主，报纸仅少量推广及夹报。个案分析九：中油运河上郡（一期）一、楼盘具体概况案名运河上郡（一期）建筑风格现代开发商郑州中油置业有限公司销售均价4100元/物业位置郑东新区农业路与第一城市中心轴线交汇处公开日期2006年4月建筑类型小高层交房日期2007年9月底楼栋数20栋（分两期开发）物业公司中海物业顾问占地面积173亩物业费1元/月建筑面积18万总套数1200余户层数14层销售套数一期在售，销售250户左右主力户型三房两厅两卫工程进度封顶主力面积139147交房标准毛坯小区配套双气配套、会所、直饮用水入户二、户型、面积种类及分析户型所占比率面积（单位：平方米）123二房二厅一卫15%95.4三房二厅二卫70%139.21143.25147.38四房二厅二卫25%195168复式15%299.77特点分析：户型面积较大，布局合理，主卧室与客厅阳台相通比较新颖。三、价格分析最高价：4500元/平米，层数 14层 最低价：3900元/平米，层数：一层 分析：前期认购，交1万抵2万（截止11月份）。四、小区内景观设计情况小区有七座不同主题庭院式景观，巧妙设计与运河中水的灵动有机结合，突出“水景共享、和谐共生”理念。五、有无商业用房，面积、售价和销售情况：有商业房，但尚未对外销售。六、本楼盘客户特征：中油集团内部团购了一部分，其他为本地投资客户及住家户。七、本楼盘广告投放情况：公开认购前有报纸、户外及电台广告强势投放，目前仅户外、公交及电台广告。个案分析十：绿城百合公寓（二期）一、楼盘具体概况案名绿城百合（二期风荷苑）建筑风格海派开发商河南中州绿城置业投资有限公司销售均价4100元/（含暖气初装费）物业位置郑东新区农业路与第三城市中心道路交汇初公开日期2005年9月建筑类型多层、小高层交房日期2007年9月楼栋数17栋（二期）物业公司绿城物业占地面积总497亩物业费0.8元/月（多层）1.2元/月（带电梯）建筑面积40万（总）总套数共四期2400套左右（二期600套）层数6.5F、8F、12F销售套数150套左右主力户型三房两厅两卫 两房两厅工程进度封顶主力面积100-140交房标准毛坯小区配套双气、地下停车场、泛会所二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）1234二房二厅一卫99三房二厅二卫120145138149四房二厅二卫195168其它（五房）260特点分析：户型设计紧凑，布局方正，主卧室设有八角阳台，采光效果好。户与户之间客厅阳台相距仅20公分，且不允许封闭，存在一定的安全隐患。 三、价格分析最高价： 4500元/平米，层数： 5层 最低价： 3900元/平米，层数： 2层 分析：一层为商业用房，二层受到一定干扰且阳台不封闭存在一定安全隐患，故价格最低。四、小区内景观设计情况聘请香港贝尔高林进行设计，小区以亲水平台，休闲廊架、花坊、喷泉亭台等，景观小品营造出一个静溢、舒适的人文景观。五、有无商业用房，面积、售价和销售情况100-150，2万元/，销售30%。六、本楼盘客户特征：以经济基础较为殷实的中产阶层为主，比较重视楼盘品质，区域配套情况。七、本楼盘广告投放情况：户外广告（农业路与中州大道，金水路中医学院附近），十报纸夹报（大河报）为主同时在FM音乐广播台投放电台广告。个案分析十一：绿地老街（二期）一、楼盘具体概况案名老街二期黄金岁月建筑风格海派开发商河南老街坊置业有限公司销售均价3950元/物业位置郑东新区东风东路与九如路交汇处公开日期2004年一期开始宣传建筑类型多层、交房日期2007年5月31日楼栋数25栋（二期）物业公司上海永绿物业占地面积130余亩（二期）总430亩物业费0.65元/月建筑面积约10万（二期）总套数800套层数6.5层、8层带电梯销售套数700套左右主力户型三房两厅两卫 两房两厅一卫工程进度现房主力面积93、130交房标准毛坯小区配套双气、车库二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）1234二房二厅一卫93.7393.65三房二厅二卫123.67130.03133.29142.91特点分析：布局方正，精致实用，卧室用外飘窗设计增加了采光面，美观实用。三、价格分析最高价：4500元/平米，层数：8层 最低价：3800元/平米，层数：1层 分析：多层住宅，三、四层价格较高，一、二层较低，带电梯洋房价格较高。四、小区内景观设计情况建筑小品，坡地景观，营造高低起伏的景观效果。五、有无商业用房，面积、售价和销售情况100-150 ，8000元/，销售50%。 六、本楼盘客户特征：以居住客户为主，少量投资客户。七、本楼盘广告投放情况：东风路户外广告，参加房展会，少量报纸广告与夹报配合，比较注重网络推广。别墅产品：个案分析十二：中凯铂宫一、楼盘具体概况案名中凯铂宫建筑风格现代建筑风格开发商郑州中凯东兴房地产置业有限公司销售均价别墅8000元/、洋房4800元/物业位置郑东新区龙湖环路与北运河交汇处交房日期07年11月18日建筑类型6层电梯洋房、叠加别墅物业公司香港戴德梁行楼栋数7栋电梯洋房、17幢叠加别墅物业费未定占地面积131亩总套数220（叠加别墅68套）建筑面积7万销售率40%层数电梯洋房6层、叠加别墅4层工程进度建至2层主力户型电梯洋房三室二厅二卫交房标准毛坯主力面积149.45、249.83小区配套室内游泳室，健身房二、本楼盘周边区域状况分析本项目位于郑东新区南北运河交汇处东北方向，南临60米宽260米运河绿化带，环境优美。三、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）1232房2厅1卫（电梯洋房）149.45130.53132.253房2厅2卫（电梯洋房）109.9887.4989.125室2厅3卫（叠加别墅）一二层249.93三四层255.96特点分析：叠加别墅每幢4户，立面造型为半圆的形状，与传统叠加别墅设计有所创新，电梯洋房的采用大而宽，短进深设计尺度，三房二厅设计较好，二房二厅功能布局不合理。四、销售价格分析销售均价：叠加别墅8000元/平米，电梯洋房4800元/；分析：本项目的价格在郑区价格与同类产品相比价格较高。五、销售情况分析2006年9月30日开盘，洋房加叠加别墅总计220套。目前销售88套，销售率40%。六、楼盘客户特征本项目客户只卖给世界500强的企业的高管及港澳台归国华侨人士买房必须开单位证明或身份证明，经过审批后才能买。七、物业管理分析：由香港戴德梁行进行管理，提供钟点保姆，洗衣订餐，交费等特约服务。八、楼盘营销策略与推广方式分析本项目的定位于涉外社区，由政府参与采取限制目标客户身份的销售策略，这在郑州尚属首例，整个推广方式主要是通过推介会，户外广告，报纸广告。九、综合分析本项目为郑州首个涉外社区，整体品质较高，其限制目标客户的策略，这在郑州尚属首例，但从目前的销售情况来看，并不看好。个案分析十三：建业联盟新城（三期）一、楼盘具体概况案名联盟新城（三期）建筑风格中式别墅开发商郑州联盟新城置业有限公司销售均价8000元/物业位置农业路与第三城市中心轴线路交汇处公开日期2006.9建筑类型联排别墅交房日期07.6楼栋数112套物业公司士邦魏理仕占地面积53481物业费1.5元/月建筑面积44578.2总套数112套层数3F销售套数40套主力户型六室三厅三卫工程进度现房主力面积280交房标准毛坯小区配套幼儿园、社区超市、医院等二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）联排别墅280特点分析： 采取联排三层别墅设计，户型为六室三厅三卫，顶层设有大露台花园，6.4米客厅挑空，卧室开间7米，采光通风效果好。双主卧带双套间设计，卧室豪华、气派。户型设计有新意，符合其推广中意向客户的购买心理。三、价格分析销售均价：8000元/平米分析：本项目的价格在郑区价格与同类产品相比价格较高。四、销售情况分析自2006年9月开盘至今，112套仅销售40套。目前紧邻区域内高档楼盘较多，客户可选择性大，销售状况一般。五、楼盘客户特征本项目客户大多为企业老总和地市私营业主，具有百万身价。六、物业管理分析：由世界知名物业管理公司士邦魏理仕进行顾问管理，提供多项贵族式特约服务，奉行“贵族享受”的服务理念。七、楼盘营销策略与推广方式分析本项目定位于“住宅中的劳斯莱斯”概念，是郑东新区高档顶级社区，主要通过汇集诸多国际名家设计师、结合郑东新区总设计师黑川纪章为推广主线，引导市场关注。整个推广方式主要是通过推介会，户外广告，报纸广告展开。新城置业郑东新区项目市场调查报告之三目标客户分析目 录前言一 调查说明二 调查总结三 背景资料数据分析四 公共部分数据分析五 主体部分数据分析六 商铺部分数据分析前 言市场研究是项目调查中不可缺少的一个环节。针对本项目的目标市场，本次调查采用了重点调查与区域配额抽样相结合的方法，本