[建筑]物业管理方案.doc

江夏名城住宅小区6#楼物业管理企业选定为“定西佳馨物业管理有限责任公司”。江夏名城住宅小区6#楼物业管理方案我们将以“热情的服务、真情的参与、友情的合作”作为指导实际工作的准则，全身心地投入江夏名城四期六号楼的物业管理工作。针对江夏名城四期六号楼的实际情况，我公司精心策划了本管理方案，提出具体管理意见。我公司将为开发商及全体业主提供亦善亦美的服务，并使我们的服务为贵公司精品房产的延续创品牌，更为全体业主营造一个尊贵典雅、舒适温馨的家园。第一章 公司简介与物业概况一、公司简介 定西佳馨物业管理有限责任公司成立于2010年4月。公司具有住房和城乡建设部三级资质，有员工20多人,大多数从事物业管理十多年,具有丰富的物业管理经验。公司设总经理办公室、财务科、治安科、人事科、是一个具有比较全面的物业管理公司。公司凭借自身优势，提供高要求、高标准、全方位的物业管理服务。公司现有员工20人，管理和技术人员14人,中级职称5人；90%以上工作人员持有上岗资格证。为了适应企业发展的需要,公司开展了多层次、多形式的员工培训，不断提高员工素质、服务质量和管理水平，为公司的可持续发展奠定了坚实的基础。公司成立以来，立足现代化物业管理的高起点,借鉴兄弟物业单位管理新理念、新经验，广泛吸纳从事物业管理的专业人员,建立全新的物业管理体系开展了卓有成效的管理服务工作。公司按照市场化、专业化、经营型的管理模式,以依法管理、业主至上、服务第一为宗旨,建立了独立核算、自负盈亏、自主经营、自我发展的运行机制，确定了“安全文明、高效整洁、优雅舒适”的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程,通过科学的管理和优质的服务,努力营造健康新生活、充满亲情的社区氛围,在社会上和同行中树立起了真诚服务的良好管理品牌和企业形象。二、物业概况 （一）西环路江夏名城四期六号楼坐落在定西市西环路，西邻定西市环城路。该楼为框剪结构,总建筑面积25119.97余平方米,地下一层为超市,地上一、二层为商铺，标准层16层。共三个单元，一梯四户,配有有线电视,宽带网入户。 （二）处理好动、静之间的矛盾。商铺要“旺”,人流越大、越多则商铺经营越为有利住宅要静,不同人群的不同起居习惯,使我们无法掌握对安静时间的要求。在节假日这种动静之间的矛盾更为突出。通过协调、沟通、处理好动静矛盾是本公司管理者须具备良好的处事能力。（三）服务需求各有侧重。商铺住宅的共同要点是对“安全”的需求,又有不同的侧重点。商铺对环境、照明、整洁的要求较高，住宅则要求在水、电等各项设施设备正常运作的情况下,提供个性化、多元化的服务。因此，在设备、技术、人力、理念和模式上,要求管理者必须具备混合型物业管理的经验和强大的技术实力。第二章 管理的重点、难点分析和应对措施(一)装修期间管管理状况分析业主在装修期间由于各业主装修期有同、装修施工单位和人员不同、装修时间不同等各方面原情因给安保管理上带来了一定的难度。因此,在装修期间,对装修施工单位和人员、装修时间安排上的统一、物品进出的统一管理、电梯管理、空调安装管理等方面提出了高标准的要求。（二）应对措施1、根据实际情况制定住宅装修管理办法，督促装修施工人员严格遵守住宅装饰装修管理办法，并对其违章行为负责。2、在业主领房时，事先告之装修管理规定，并签订住宅装饰装修管理协议，对装修时间、材料堆放地点进行控制，并对基础材料实行袋装化。考虑大件物品搬迁，制定大件物品搬迁方案。建议业主聘请专业的装饰装修公司。 3、我们将统一制作装修人员出入证发放给装修人员，对装修期间的物品遵守“只进不出”的原则。 4、在装修期间加强管理人员对装修户的检查，保安对装修户的巡逻，禁止一切违章装修行为。对引起消防安全隐患的，责令装修户整改立即制止。5、全管理处人人参与监督。门岗对运进的装修材料了解，清洁工注意异常动向，保安、管理人员巡查；实行限时要作方法，装修人员加班提前批准。对出现违章程装修现象在第一时间给予制止，制止无效报主管部门处理。 6、业主装修期间电梯实行“一部货梯、一部客梯”的管理，并对货梯加强保护，采取限时、限重专人管理。 7、空调室内打孔质量进行把关，对空调室外机按规划设计统一安排。 8、在装修期间，对装修实行袋装化并进行定时定点清运，以免垃圾堆放在楼道影响美观。 9、派专业工程人员为业主服务，对装修需改动的户内电、缺陷、给排水等网线按规定进行进行严控，并引导装修，为业主提供合理使用方案。严控楼面的荷载，引导业主使用轻质材料。 第三章资源配置 物业管理处人员配备：主任1人、维修工1人、保安队长1人、保安队员2人、监控员2人、绿化保洁员2名。 为提高员工素质，更好地为业主服务，专门组织各类培训，把提高员工的综合素质作为我公司企业发展的战略目标。目前我公避开形成了一套规范的培训体系，正在培养造就一支专业化的物业管理队伍，这是我们完成物业管理目标的有力保证。（一）培训目标：结合对各岗位的要求，分层面、分阶段、有计划地对员工进行培训，确保物业管理人员具有观念先进、管理专业、技术精湛、工作效率高的综合素质，为完成管理目标提供可靠保证。（二）培训方式： 1、定期培训：每年由公司及各部门制定年度培训计划，按计划定期培训。2、在职培训：在员工上岗后根据岗位的需要，进行各种层次及内容的培训，以满足日常管理和操作的要求。 3、专门培训：在有新技术、新标准、新法律法规颁布时及时组织员工进行专门培训，使员工能及时了解熟悉和掌握这些专门知识。企业员工是企业经营（服务）的基本资源，员工在物业管理用力中毫无疑问居于核心地位。只有管好人，才能管好事。在员工录用考核、定期考核、淘汰机制等人员管理要形成了一整套规范性强、操作简便的高效动作管理体系。 （三）物资装备：1、办公桌椅7套；2、电脑（含打印复印机一台）2台；3、办公用品若干；4、文件柜2台；5、传真机1台；6、对讲机4只；7、电话机2台；8、维修工具（水电、电梯、木工）2套；9、保险箱1台；10、万用表1台；11、应急灯2只；12、铝合金梯1架；13、喷雾器1台；14、消防板手、消防桶2/15把/个；15、绿化用具若干。第四章 各项管理制度一、公众制度：管理公约；楼宇使用及维护管理的规定；居家指引；装修管理规定；精神文明建设公约；电梯使用管理规定；商业网点管理规定；治安管理规定 ；物品出/入管理规定；车辆交通、停车管理规定； 出租房管理规定；消防安全管理规定；暂住人员管理规定；环境卫生管理规定；绿化管理规定。二、内部管理制度员工手册；业主房屋维修制度；质量手册；公共设施维护保养制度；质量程序文件；保洁管理制度；文件管理制度；绿化管理制度；绿化检验标准；员工培训制度；安全保卫管理制度；财务、会计管理制度；电梯困人的处理预案；火灾紧急处理预案；浸水处理预案；空置房管理制度；停电停水处理预案；管理处公共钥匙管理规定；斗殴等暴力事件处理预案；维修工上门服务规范；盗窃等破坏事件处理预案；维修管理制度；突发事件处理预案；维修检验标准；社区文化工作制度。 三、员工工作岗位考核奖惩管理服务质量分级考核暂行办法；物业管理处部门月考核办法；考核结果与奖惩实施管理暂行办法；物业管理处员工月考核办法；物业管理处工作月考核办法；员工奖惩条例。 第五章 日常管理方案 物业管理大体上分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、档案管理、质量管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。 一、工作计划（一）交付前工作计划：1、与开发商就签订前期物业管理委托合同诸事项进行协商。2、提供前期物业管理委托合同。3、提供业主临时公约。4、与当地有关政府部门进行联系，输物业管理相关手续。5、编制业主手册及各类物业管理方案，制定管理处的各项管理制度、工作职责操作规程。6、组建物业管理机构进驻大楼。用一周左右时间对办公场地进行清扫、布置。7、抽调人员列位。8、招聘人员。9、人员培训，了解接管物业的基本情况。10、配合开发公司完善大楼标识系统制作。11、组建验收小组，编制物业接管验收计划。12、制定接管验收规程。13、掌握物业验收的标准和程序。14、依照接管验收标准，对物业进行初验。15、将验收结果记录在物业交接验收表上。16、督促开发商对不合格项目进行整改、跟踪。17、进行复验。18、继续整改。19、符合标准后输接管手续。20、按时接收各类大楼资料，并加以整理归档。21、按时接收各类公建项目、设施、设备。22、按时接收各烃标识。23、按规定程序办理各类项目接管验收手续。24、接管钥匙，逐户核对，编号保管。25、交付现场的策划布置。（二）、交付现场的策划计划1、办理入住手续。2、建立业主档案。3、业主装修期间的管理。4、开展各项日常管理工作。5、开展各项便民服务。二、管理方案（一）接管验收管理方案1、管理内容（1）了解接管物业的基本情况。（2）编制物业接管验收计划，确定物业验收的标准，方法和日程安排。（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准（4）与开发、施工单位一起，对大楼物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准。图纸资料，并加以整理归档；核对、接收各类设施设备；（5）与开发、施工单位联合进行大楼物业交接：核对、接收各类房屋和钥匙； 核对、接收各类（6）编制业主手册；物业管理操作类制度；基础管理制度；（二）保安管理方案采取站岗执勤与巡逻相结合的方式，协助公安机关维护大楼公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（物业使用人）安全的行为。门岗的任务（主岗上午8：0019：00跨立式服务）。运用安全报警监控，对治安情况实施24小时监控服务。对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安现场处理。 值班保安接到报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。 （三）消防管理方案 1、做好消防设施、器材、联动设备的管理；2、保持消防通道的畅通；3、加强大楼装修期间的消防安全管理；4、严禁违章燃放烟花爆竹。（四）保洁绿化方案1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大楼公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损，生活日产日清。（五）房屋、设施设备管理方案（1）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；（2）抓好维修人员技术培训，提高业务素质；（3）加强商铺门前的车辆停放秩序管理。（4）按规定合理配置消防器材。（5）严格控制商铺外立面的装饰，并要求其广告设置统一格调、尺寸，保持外立面整齐、美观。（6）按事先指定位置和规范安装空调