合肥金恒广场前期建筑规划建议报告.ppt

金恒广场（暂定名）前期 建筑规划建议报告 金恒项目项目产品功能定位 城市中心智本型花园洋房 定位支撑点：和平广场区位地段优势 定位支撑点：信息化、智能化创新技术 定位支撑点：户型及景观优势的宣告 城市中坚力量的品质社居区 城市中心国际新锐创新楼盘 金恒项目项目形象定位 定位支撑构思：创新技术的运用 相关资质的认证 定位支撑构思：主力客户群的形象白描及圈定 合肥中产阶级的价值认同及归属感 项目建筑规划建议立足点 一个成功的地产项目，它必须在洞悉市场走向和客户需求的基础之上做 前期规划。 这样，它的规划才会是适合市场的、才会有利于销售、有利于确 资金回笼，从而保证开发企业的利润及项目的价值实现 对于前期建筑相关规划，我们认为应该围绕以下 三点去予以思考： .项目应将户型优化调整作为工作重点； .项目在节能、环保及智能化等方面的新技术应用，应以不增加客 户后期生活成本为前提； .项目位于市心，前期规划中应注重项目外在形象的提升，在社区 门宇、大厅、景观、小品上做足功夫； 前期建筑规划建议方面 我们将主要从以下三方面提出我 们的建议： 第一节: 项目户型优化调整建议 第二节: 项目建筑材质建议 第三节: 项目智能化、节能化运用建议 第四节: 项目公共设施及景观、小品建议 第一节 : 项目户型建议 根据市场的需求对前期设计的户型进行优化调整，这将是我们前期 工作中的重点。 除了房型的调整，我们还建议在细节上多些人性化设计，譬如：为 了更好的解决积水问题，采用“下沉式卫生间”设计，为高层建筑增加更 多的光照空间，增设“空中花园” ，这样在提升居住品质的同时，更可有 效控制总价，加强卖点。 第一节 :项目户型调整建议 1-A户型 调整建议：在原户型的基础 上调整成为90三房两厅一 厨一卫两阳台 第一节:项目户型调整建议 1-C、D户型 调整建议：在原户型的基 础上调整成为60两房两 厅一卫一阳台 第一节:项目户型调整建议 1-F户型 调整建议：在原户型的基 础上调整成为60两房一 厅1厨1卫2阳台 第一节:项目户型调整建议 2-A户型 奇数层调整建议： 在原户型基础上调整成为 110三房两厅1厨2卫2阳 台1露台1入户花园 注：露台在交房后可更改为 房间 第一节:项目户型调整建议 2-A户型 偶数层调整建议： 调整成为110三房两厅 1厨2卫2阳台1花架，入 户花园（可根据情况设 计或取消） 注：花架在交房后可更 改为房间 4-B户型 奇数层调整建议： 在原户型基础上改为 110三房两厅1厨1卫 1露台 第一节:项目户型调整建议 第一节:项目户型调整建议 4-B户型 偶数层调整建议： 改为110三房两厅1 厨1卫1露台 第一节:项目户型调整建议 5-A户型 奇数层调整建议： 调整成为110三房两 厅1厨2卫3阳台1花架 ，入户花园（可根据 情况设计或取消） 第一节:项目户型调整建议 5-A户型 偶数层调整建议： 调整成为110三房两 厅1厨2卫3阳台1入户 花园（可根据情况设 计或取消） 第一节:项目户型调整建议 5-C户型 调整建议：在原来的户型基 础上调整为110三房两厅1 厨2卫2阳台 第一节:项目户型调整建议 5-D、E 户型调整建议： 在原来楼层整体的户型 基础上将两套调整为三套 分别为115三房两厅1除 1卫2阳台、40一房两厅 1卫、115三房两厅1厨1 卫两阳台 第二节 项目公共部分及建筑材质建议 第二节：公共部分装修及材料建议 滨滨水城 门厅电梯厅：一层墙面 地面采用高级地砖、局 部石材 外墙：墙体高级釉面砖 局部石材 高级涂料 阳台：玻璃围栏 高级 彩色铝合金玻璃 门窗：高级防盗门 阳 台推拉门窗采用高级彩 色铝合金白玻璃平开窗 温莎杰座 外墙面：裙房层 采用石材墙面、层以 上部分为高级涂料 门窗：优质彩色铝合金 型材白玻 推拉门采用 钢化白玻 阳台：优质彩色铝合金 封闭 新都会国贸贸公寓 外墙面：高级面砖 局 部石材 高级涂料 门 窗：外门窗采用彩 色铝合金门窗、中空玻 璃 电梯及前门厅：高级地 砖、墙面及天棚采用涂 料 以下是合肥近两年兴建的中高档高层社区公寓的材料标准,我们可以此为 参照： 第二节：公共部分装修及材料建议 元一滨滨水城 门厅电梯厅：一层墙面 地面采用高级地砖、局 部石材 外墙：墙体高级釉面砖 局部石材 高级涂料 阳台：玻璃围栏 高级 彩色铝合金玻璃 门窗：高级防盗门 阳 台推拉门窗采用高级彩 色铝合金白玻璃平开窗 百合公寓 外墙：优质面砖、层 以下外墙采用干挂花岗 岩。 门窗：中空玻璃彩色铝 合金门窗。 阳台：双层夹胶玻璃栏 板 其它：户式中央空调 燃气壁挂炉 电梯：进口品牌电梯 御景湾 外墙：下面为石材 上层 高级涂料 大厅：一楼采用石材 顶 棚为高级涂料 电梯：防滑地砖 乳胶漆 日立高速电梯 门窗：高级防盗门 断桥 铝合金中空窗 第二节：公共部分装修及材料建议 商业裙楼:可考虑 采用花岗岩石材 外墙面:采用高级 面砖及涂料 门厅、电梯厅:采 用大理石面砖 电梯:对于电梯不 一定非得采用进口 电梯,但鉴于物业 地段出入人流量的 考虑,须采用3.5米 /S的高速品牌电梯 . 综合合肥中高档高层住宅公寓的装修及建材标准，我们建议如下： 门窗： 断桥式铝塑复合窗 LOW-E中空玻璃 （此技术在合肥被一些高层，如财富广场、御景 湾等高档社区所应用。). 具有工程简便、环保节能的特点，且后期 可降低用户生活成本. Notes：什么是门窗冷断桥技术？ 断桥式铝塑复合窗是利用塑料型材将室内 外两层铝合金既隔开又紧密连接成一个整 体.构成一种新的隔热型的铝型材.这种创新 结构设计.兼顾了塑料和铝合金两种材料的 优势. 气密性比任何铝,塑窗都好.能保证高 层窗台和地板无灰尘；能保证在闹市区不 受噪音干扰. 第三节 项目智能化、节能化建议 建筑的智能化、节能化是当今房产的发展潮流。本项目作为市中心 具代表型的高层住宅公寓，从市场的角度出发，可考虑加强项目智能化 及节能化建设。但应该指出的是，并不是所有新技术都会获得客户认可 ，也并不是所有的新技术都为销售带来利好。因此，我们须结合本项目 的实际情况去考虑，采用适合本项目并在市场上获得认可和应用的成熟 技术。 第三节：项目智能化、节能化建议 本项目拥有一定比例小户型，须考虑年轻客户 群对信息化所表现的的较高需求，因此我们建议适当增 加这方面的投入和建设： 宽带宽带:设置电信模块局，inter接入服务，千兆光纤到幢， 每户不少10M. 电话电话:设总交接间,每幢设分交接箱，进线为二对线.客厅 、卧室卫生间留电话接口； 有线线:双向有限电视系统,客厅及主卧预留接口. 家居信息|视听控制网络 信息化 根据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则所规定的 星级标准设置方案,项目若要打造智能、节能概念,则须应在以下三方面或一方面予以 实现. 第三节 ：项目智能化、节能化建议 社区的智能化已是潮流，为打造项目高端形象，我 们建议在智能化方面安装及采用以下全部或部分系 统： 离线式电子巡更系统: 对保安巡逻员巡逻情况进行管理,使人防得以有效落 实. 闭路电视监控系统: 对室外主通道,公寓出入口,电梯桥厢等场所严密监控, 实时录像. 联网型可视楼宇对讲系统: 包含家庭安防报警的接入:如住户防盗.煤气泄漏探测. 手动报警系统.门磁等接入可视楼宇对讲系统. 电电子安全防卫卫 智能化 第三节 ：项目智能化、节能化建议 物业是衡量社区管理水平的重要依据，因此我们建议物业可采取以 下全部或相关系统，来完善物业管理，提升居住品质： 建议考虑公寓“一卡通”管理系统： 用于住户信息, 消费等管理.拟建公寓物业管理局域网系 统,给住户提供更好的信息服务. 三表远程采集系统： 客户可直接通过刷卡或采取网络交费，便捷迅速； 外背景音响系统. 出入口的管理系统: 主要是对地下停车库采用感应式车库计算机理系统的方 案. 小区信息、物业管理 智能化 第三节 ：项目智能化、节能化建议 鉴于同类项目市场反馈信息,（元一滨水城、新华文锦苑 ）项目可考虑不采用集中供暖及制冷方式.可预先规划留好 空调机位. 相关问题：出现各住户温度不一致；后期生活费用较高，根据了解滨 水城的集中供暖制冷费用一年分两季交纳，每季的费用约3千元； 给水:1-的商业裙楼及部分住宅可采取市政管网直供,其 它变频给水. 24小时供应生活热水,分户计量. 供电：为住户配置三相电，采取远程抄表。 生活节能环保 节能化 第三节 ：项目智能化、节能化建议 太阳能与建筑的结合已成为当代建筑的发展潮流，对于本项 目，在太阳能的利用上，我们考虑可采用以下技术： 绿色节能建筑 太阳能 光热运用 冬季夏季 建议一：采取呼吸幕墙技术 呼吸幕墙由内外两层幕墙组成，内墙与外墙形成 相对封闭的空间，气体的热量交换可通过里外及 上下排风口实现。 夏季：打开内层幕墙下通风口与外墙上通风口， 不断进行热量交换。 冬季：在中午打开外墙下通风口及内墙上通风口 ，这样可以提高室内气温。 特点：一次投资、高利用率、不增加后期成本， 能提升建筑外立面形象。 目前合肥邮电大厦、新城国际（会呼吸的写字楼 ）运用了此技术，由于费用的问题与高层公寓相 结合运用的实例不多。 第三节 ：项目智能化、节能化建议 太阳能与建筑的结合已成为当代建筑的发展潮流，对于本项 目，在太阳能的利用上，我们考虑可采用以下技术： 打造绿色节能建筑 太阳能 光电运用 建议二：社区安装庭院灯系统及楼顶集中式太阳能照明 与传统路灯相比，太阳能庭院灯系统少了输电线路，多了顶由太 阳能硅片制成的帽子，帽子跟着太阳日出而作、日落而息，晴天 或多云能吸收太阳能量，晚上把光能转换为电能，一般日照10小 时，路灯可工作一星期左右。 优点：不需要架设电线或挖沟铺设电缆，太阳能庭院灯省去了配 电柜及庭院灯之间的配线工序，无须专人管理和控制，可以方便 地安装在室外任何地方，没有线损，不消耗电力能源，节能环保 。 缺点：一次性投入成本高仍是太阳能庭院灯大规模推广的阻力。 一个太阳能灯具需要7000元左右，而普通庭院灯则仅需2000元/ 盏，再加上维护费用，这是笔不小的开支。 相比较于多层社区，高层住宅公寓可能在日照上受影响。 注：楼顶集中式太阳能照明方案另行详附 第三节：项目智能化、节能化建议 太阳能与建筑的结合已成为当代建筑的发展潮流，对于本项目在 太阳能光热的运用上，目前有下列的相关技术： 打造绿色节能建筑 太阳能 光热运用 建议三：集中式太阳能热水系统及太阳墙系统 集中式太阳能热水系统：在楼顶采用集中式太阳能热水 系统，它由集热器、蓄水箱、循环管构成。面积150 的太阳能电板每日可提供不低于58的热水576L ，可 解决春秋季的热水供应问题。 高层的太阳能集中热水应用一直具有与建筑物难以融合 ，风险系数大、前期投入资金大等特点，若本项目不能 争取成为国家节能示范项目，那么不建议采用。 太阳墙供暖系统：太阳墙系统是采用深色镀锌钢板覆于 建筑外墙的外侧，上面开20cm小孔，空腔与建筑通风 系统相连。上有控温器和抽风机，可根据夏冬季设定的 温度，进行调节，注入新鲜空气，冬季平均室温较普通 公寓高34度。 太阳墙示意图 第三节 ：项目智能化、节能化建议 社居品质化建议 其它 建议四：高效生态灭蚊系统 高效生态灭蚊系统是目前先进的全面模拟人体散发物的设备，它能模 拟人体呼吸产生的二氧化碳、水分，人体散发的热量和汗的味道。以 及当雌蚊子发现食物（血）时发出的声音，同时辅以频谱灯和紫外线 灯把远处的蚊子吸引过来，通过风扇的作用把蚊子吹向机器下部的水 槽，使蚊子淹死在乳胶溶液里。 高效生态灭蚊系统主机规格 系统主机共有二种型号：Master，Satellite。二种型号的设备适用不同 的需求： Master：具有时钟编程控制功能，能够外接二氧化碳。作用范围为 4000（以设备为中心），当整个小区都安装有灭蚊系统时可采用此 数值计算。 Satellite：没有时钟编程控制功能，也不能单独外接二氧化碳，需要与 Master共同使用，增加2000的使用面积。 第三节：小结 本项目拥有一定比例小 户型，须考虑年轻客户 群对信息化需求并形成 卖点。 家居信息|视听控制网络 宽带宽带:设置电信模块局， inter接入服务，千兆光 纤到幢，每户不少10M. 电话电话:设总交接间,每幢 设分交接箱，进线为二 对线. 有线线:双向有限电视系统, 客厅主卧预留接口. 电电子安防方面 离线式电子巡更系统, 对保安巡逻员巡逻情 况进行管理,使人防得 以有效落实.闭路电视 监控系统,对室外主通 道,公寓出入口,电梯桥 厢等场所严密监控,实 时录像.联网型可视楼 宇对讲系统(包含家庭 安防报警的接入:如住 户防盗.煤气泄漏探测. 手动报警系统.门磁等 接入可视楼宇对讲系 统) 信息化方面 智能化方面 智能化方面 节节能化方面 小区信息,物业管理 建议考虑公寓“一卡通”管 理系统,用于住户信息, 消 费等管理. 拟建公寓物业管理局域 网系统,给住户提供更 的信息服务. 考虑三表远程采集系统. 室外背景音响系统. 出入口的管理系统:主要 是对地下停车库采用感 应式停车库计算机管理 系统的方案. 生活节能环保方面: 鉴于同类项目市场反 馈信息,我们不建议 项目设立中央空调系 统.进行集中供暖制 冷.可规划好空调机 位. 给水:1-4可采取市政 管网直供,其它变频 给水.同时24小时供 应生活热水,分户计 量. 太阳能应用相关应用 第四节 公共部分装修及景观、小品建议 第四节：公共部分装修及景观、小品建议 建议在和平路入口建立项目标识及昭示性设计 “和平广场”是项目外在 的最大景观优势，如何 将项目与和平广场结合 形成有效的景观组合， 是我们所要考虑的。 因此建议在和平路的入 口建立与和平广场风格 协调的设计及醒目的项 目标识。