工程造价 毕业论文——塘沽区还迁房项目采用BT融资模式的 应用研究与风险分析

塘沽区还迁房项目采用BT融资模式的应用研究与风险分析 摘 要 近年来，随着我国城市化的迅速发展，城市基础设施的建设需求也越来越大。原来单一的政府投资模式已经不能满足需要，所以BOT,BT等融资模式越来越多的被采用于城市基础设施。这些融资模式的引入既缓解了政府资金瓶颈问题，也使得各种资本有了投资公共基础设施的途径。塘沽还迁房BT项目是塘沽区的第一个采用BT模式融资建设的试点。但是BT模式是一个新生事物，国内尚未为BT模式建立健全的法律法规，也未形成通用的合同文本。BT项目融资方式是一个处于研究阶段的新课题。本文分两部分，第一部分介绍了BT模式的涵义，特征以及参与者，实施的四个阶段，并根据BT的运作过程，将其分为四个运作模式。然后结合还迁房BT项目的实际情况，根据BT模式的划分为塘沽还迁房提出合适的BT项目运作模式。第二部分是BT模式风险分析，首先介绍BT模式中的主要风险。然后利用WBS-RBS法对还迁房项目进行风险分析，并尝试提出防范措施。关键词:BT项目融资 BT模式风险 BT模式划分 Application Research and Risk Analysis ofUsing BT Financing Model for Return-move-house in Tanggu Lunching District Abstract In recent years, with Chinas rapid development of urbanization, the demand for urban infrastructure construction is becoming greater and greater. The only original model of government investment can no longer meet the needs, so BOT 、BT and other financing mode have been more and more used in urban infrastructures construction. The introduction of these financing models not only eases the Government Financial bottlenecks, but also makes ways for various types of capital to invest public infrastructure. The Tanggu Return-move-house BT project is the first pilot of BT financing mode in Tanggu District. However, BT Model is a new thing, for which no laws and regulations have been established, nor the generic version of the contract has been formed. BT project financing is at the researching stage of a new topic. This article consists of two parts; the first part described the meaning, characteristics and the participants, the four stages of implementation of the BT model, and divided it into four operation models in accordance with the operation process. And then combined with actual situation of returning Housing Bt project, proposed suitable BT operation model for Tanggu returning housing in accordance with the classification of BT model. The second part is the risk analysis of BT model, which introduced the major risks of BT model first and then use WBS-RBS to make risk analysis on returning Housing projects and tried to propose preventive measures.Keywords: BT Financing BT model risk BT model divided目 录第一章 绪论11.1研究背景11.2研究现状11.2.1 国外研究现状11.2.2 国内研究现状21.3 本文研究内容41.4 本文研究思路5第二章 BT模式理论综述72.1 BT模式涵义72.2 BT模式的特征72.2.1 BT主体的特殊性72.2.2 BT客体的特殊性72.2.3 所有权与监督权的特殊性72.2.4 BT融资项目设计、建设效率较一般融资方式高72.3 BT项目的参与者82.3.1政府或所属机构82.3.2项目公司（项目业主）82.3.3项目投资建设者（BT投资承包商）82.3.4金融机构（银行）92.3.5资询机构92.3.6保险公司92.3.7各参与者关系92.4 BT模式的实施阶段102.5 BT的基本运作方式划分112.5.1 从业主参与建设的角度划分112.5.2从项目公司的设立角度划分12第三章 塘沽还迁房BT项目模式研究153.1 项目概况153.1.1项目范围、面积153.1.2项目还迁人人数153.1.3现有住房情况153.1.4还迁房建设土地情况153.1.5还迁房房屋面积情况153.1.6所需资金估计153.2 项目采用BT模式的必要性及可行性分析163.2.1.采用BT模式的必要性分析163.2.2.采用BT模式的可行性分析163.3 项目利益相关者识别和诉求分析173.3.1还迁房建设项目利益相关者的识别183.3.2还迁房建设项目利益相关者诉求分析193.4还迁房建设项目BT融资方案的目标213.4.1基本目标213.4.2社会目标213.4.3 经济目标223.5备选方案的分析和评价233.5.1模式一 业主不参与管理+项目公司总承包233.5.2 模式二 业主不参与管理+项目公司分包模式243.5.3 模式三 政府部分参与管理+项目公司总承包253.5.4 模式四 政府部分参与管理+项目公司分包263.5.5 BT融资方案评价标准及四种BT模式对比分析283.6项目公司融资模式具体方案303.6.1 对投资人的要求303.6.2还迁房建设的决策机制313.6.3投资人的退出机制313.6.4新塘公司的设立31第四章 BT模式风险分析334.1 BT项目风险定义334.2 BT项目的主要风险334.2.1 工程建设项目一般风险334.2.2 融资风险344.2.3 回购风险354.2.4 中标人投资能力风险354.2.5 完工风险354.3 风险分析方法与步骤354.3.1风险分析方法354.3.2风险分析的步骤37第五章 还迁房BT项目风险分析395.1 还迁房BT项目风险辨析395.1.1 建立还迁房项目WBS395.1.2 建立还迁房项目RBS405.1.3 建立风险辨析矩阵425.1.4 风险辨识结果425.2 还迁房项目的风险防范措施435.2.1 风险的防范办法介绍435.2.2工程建设项目一般风险的防范445.2.3完工风险的防范方法455.2.4回购风险的防范465.2.5中标人投资能力风险的防范485.2.6融资风险的防范48第六章 结束语516.1 文章的研究成果516.2 还迁房项目存在的问题516.3 本文的不足52参考文献53致谢55中英文翻译565天津理工大学2009届本科毕业论文第一章 绪论1.1研究背景2006年3月，十届全国人大四次会议提出“推进天津滨海新区开发开放”，标志着滨海新区正式被纳入国家总体发展战略。为实现塘沽区的更大发展，中共塘沽区委员会、塘沽区人民政府决定积极加快区内农村城市化工作，率先突破，并为此印发了关于加快推进农村城市化建设的意见（塘党发【2007】18号）。指出“到2008年底，完成农村城市化试点建设任务；到2010年，城乡差别得到明显改善，基本实现农村城市化建设目标” 塘沽区政府为此成立了塘沽区农村城市化建设指挥部，并制定了塘沽区推进农村城市化建设方案（塘农城指【2007】4号）。该方案提出的工作目标为“到2008年底，实现城乡一体化建设全面突破，把塘沽区农村建成滨海新区可持续发展的战略支撑区、人与自然和谐相处的宜居区、全国农村城市化建设的示范区。”该方案提出推进农村城市化建设的主要工作包括“适应滨海新区核心区拓展延伸的需要，提高农民生活质量，在三个涉农街镇分别规划建设塘沽西部新城、南部新城和北部新城。” 塘沽西部新城区还迁房BT项目就是产生于此。此项目采用BT模式解决了公共基础设施的资金需要，同时加快农村城市化的步伐。在探索基础设施建设改革和创新的道路上，国内外都曾有过多次尝试，并取得了一定的成功。如PPP(公私合伙制)、BT(建设移交)、BOT等项目融资模式陆续被引进、实践;在全世界有很大影响的BOT项目英法海底隧道工程(总投资120亿美元)。事实证明，原有的政府大包大揽的建设模式已不适应新时代的需求，而广泛吸引社会资金进入基础设施领域，将政府作用和市场力量更好地结合起来，才能更好的提高基础设施的投资建设效益和公用事业的服务水平。但BT投融资方式是一个新生事物，尤其在还迁房建设中更是少见，如何在此项目中成功运用，如何做好风险管理工作是一个有待解决的问题。1.2研究现状1.2.1 国外研究现状 非政府资金介入基础设施建设领域由来已久。最早提出BOT的概念的是土耳其总理厄扎尔，立即引起世界的关注，尤其是发展中国家将其看成是减少公共部门借款的有效方法，同时也推动国家吸引国外直接投资。之后英法海底隧道项目的建设，推动了BOT方式在世界范围内的应用。根据一些学者的研究和分类将BOT的形式划分为20多种，其中之一便是非经营项目中应用的BT方式。BOT模式应用至今在很多国家和地区已有了成熟的法律法规体系，如加拿大、香港、菲律宾等。菲律宾政府有对BOT和BT项目建设的专门立法，其中定义了BT项目的概念、BT项目的实施范围、可实施BT项目的政府机构、BT项目的招投标办法等都做了详细的规定。联合国工业发展组织编写了基础设施BOT项目指南将BT看作BOT的变形形式，定义为“建成后立即移交”(build，transfer immediately)。1目前欧美国家不常看到BT的概念，在公共设施建设中经常出现的概念是PFI及PPP。在一些文献中，将PFI划分成三种形式，其中之一便是“向公共部门提供服务型。公共部门向私营企业购入指定的服务。私营企业则结成企业联合体，进行项目的设计、建设、资金筹措和运营，通过向公告部门收取费用回收成本。”2这一定义是从融资的角度出发，作为私营经济参与基础设施建设的方式之一。如果从承发包的角度上，其形式与标准意义的BT颇为接近，可以将其作为BT的另外一种表达形式。目前的学术界关于PFI、BOT、PPP等私人参与基础设施建设的概念存在诸多争论，但如果将基础设施的建设分成两部分，公益型基础设施和经营性基础设施，那么上述三者参与项目建设的过程相应的也可划分成两种，一种是私人部门负责项目建设全过程及经营过程；另一种便是私人部门只负责建设过程，建设完成后移交政府部门，政府负责回购。本人认为，后一种形式的融资方式与BT的实质是一样的，可能在应用过程中根据各国的应用习惯不同对其有不同的定义形式。所以，PFI、PPP的研究也可作为我们在应用BT模式时的借鉴。1.2.2 国内研究现状随着我国市场经济建设的发展，采用BT模式建设的项目逐渐增多，国家在政策上给予了支持和鼓励。建设部关于培育发展总承包和工程项目管理企业的指导意见指出：“鼓励有投融资能力的工程总承包企业，对具备条件的工程项目，根据业主的要求，按照建设转让（BT）、建设经营转让（BOT）、建设拥有经营（BOO）、建设拥有经营转让（BOOT）等方式组织实施。”3铁道部出台的关于鼓励支持和引导非公有制经济参与铁路建设经营的实施意见指出：要“研究探索合资铁路经营机制和经营政策，积极扩大合资建路规模。充分利用铁路客运专线、煤运通道、集装箱站场等重点建设项目投资风险低、经营前景好、收益比较稳定的优势，积极吸引各类非公有资本投资参与建设经营，扩大合资建路规模。研究借鉴特许经营、委托经营以及BT（建设移交）、BOT（建设经营移交）、PPP（公共部门与私人企业合作）等多种公共基础设施投资建设经营模式，探索适合我国铁路特点的合资铁路经营机制，并在有关投资补偿、融资渠道、财税政策、运价机制等方面，积极争取国家政策支持，鼓励和引导非公有资本投入铁路基础设施建设，保障投资者的合法权益。”4国内对BT的研究尚处在探索阶段，还没有形成一定的理论体系，在期刊及网络上发表的文章大多是从工程实践中得出的心得体会，涉及的问题有BT项目（模式）的基本概念、BT模式的运作流程、BT项目的合同问题、实施的可行性等。国内学者最早提出BT的概念主要是在一些BOT类及项目融资类专著中，例如：李今早、任树本、杜尊亚的BT投资方式5，刘省平教授的BOT项目融资理论与实务，任淮秀教授的项目融资等；其中期刊杂志上的文章主要有：李新民的BT模式建设重庆轻轨三号线工程的探讨6，何寿奎和傅鸿源的BT融资代建制项目组织与运作管理7，程震的BT投资项目管理方法和运作手段8，何寿奎的BT模式投资项目的招标合同筹划9，肖春华的上海市轨道交通建设BT模式初探10。表1.1 国内相关文献整理Table 1.1 Domestic document名称/作者/出版物BT模式下商业银业贷款的风险及其防范/王前超 谭中明/信贷管理11BT定义使BOT的一种简化形式，是政府部门利用非政府资金来承建某些基础设施建设项目的一种投融资方式主要内容从商业银行贷款角度，将风险划分为：1 BT项目公司本身风险2 BT项目合同产生的风险3完工风险4资金周转能力风险BT项目融资风险及应对策略的探讨/彭建伟 李多修/铁道工程企业管理12BT定义BT是BOT的变异模式，两者的主要差异在于BT方式没有“经营特许权”主要内容BT风险分为：1 投标报价风险2 信用风险3 合同风险4 施工风险5 经济风险6其他风险。并提出相应防范措施BOT与BT融资模式的风险比较及应对措施探究/张瑜/法制与社会13BT定义BT是BOT 的一种历史演变，指政府通过协议引入其他资金对专属于政府的基础设施建设，完工后由赎回主要内容通过与BOT的对比分析风险：1 外汇风险2 市场风险3 政治风险投资，建设转让（BT）工程项目管理浅析/李高明/市政技术14BT定义指由企业进得项目的投融资，建设，并在建设成经验收合格后转让给政府，政府按合同进行回购主要内容将BT风险分为：1 BT项目的前期风险2 投资人的资金实力及运作经验3 政策的稳定性4投资超支，财务风险BT项目融资模式风险对策研究/李刚，张永强，苏加峰/建筑经济15BT定义无定义主要内容分为：1工程技术风险 2中标人投资能力风险3中标人工程管理能力风险 4项目回购风险5法律风险6融资风险7特许权质押风险 8政策风险9社会风险基于BT模式的项目风险保障体系研究/郭捷，胡美新/沈阳建筑大学学报16BT定义BT模式是投资人作为项目的发起人从政府获得某项基础设施的建设权，建成后将项目移交。主要内容从业主，BT投资建设方，监理单位，施工单位四个方面分析风险BT模式在工程建设中的应用研究/王耀辉，马荣国/经济研究17BT定义BT融资模式是由项目发起人通过招投标方式确定投资人，然后由投资人负责项目资金筹措和工程建设，并承担项目的建设风险，建成后由发起人回购的一种融资建设模式主要内容通过佛山市顺德区碧桂路，容桂大道地道BT项目，论述BT项目的运作过程BT工程项目的选择运作和经营策略研究/王立平/铁道工程学报18BT定义BT模式是指由业主通过合法渠道确定建设方，建设方按照业主要求，负责项目资金筹措和工程建设管理，项目建设竣工验收合格后业主出资回购主要内容结合BT模式的特点，分析该模式应用于工程项目的优势与风险，进而对其选择运作和以营策略提供理论与技术支撑。浅谈BT模式下工程项目参与方之间的关系/杨长明/项目管理19BT定义指项目的投资建设者按项目的发起者的要求及合同规定，筹集资金并实施项目建设；项目建成后，投资建设者按约定将项目移交给发起者，并从发起者得到合同价款的一种融资模式。主要内容通过分析BT参与者之间的关系，论述BT模式的运作过程政府投资工程以BT方式运作的思考及运用/雷士国/法律讲座20BT定义无定义主要内容从政府担保的角度出发，论述BT模式风险的防范方法1.3 本文研究内容为了完成塘沽区农村城市化改造，政府必需完成大量公共基础设施，为解决资金难问题，同时引进先进的管理经历，政府决定采用BT模式。本文根据对BT模式的理解，将BT的运作方式划分为四个模式，并结合还迁房项目的特点尝试提出该项目可采用的模式。并运用工程风险的分析方法，对采用还迁房项目的风险进行分析，提出相应的防范方法。本论文的主要研究内容包括：（1） BT模式理论综述：BT模式是一个新生事物，先对其定义、特点、运作方式研究。（2）BT运作模式划分：根据国内成功运行的项目，从业主参与角度，项目公司设立角度分别将BT划分为两种模式。并对其特点分别论述。（3）BT主要风险论述：BT模式是一个复杂的投融资模式，从不同的方面研究可以分析出不同的风险，如从业主方看有成本风险，项目功能不达标等；从投资商角度看有建设风险，回购风险，融资风险回购风险；从金融机构看有贷款风险。本文把BT模式风险归纳为五大风险。（4） 还迁房BT项目模式研究：根据本文对BT模式的划分，为还迁房项目提出运行模式。先对还迁房的利益相关者进行识别，然后分析其利益诉求，提出评选标准，最后评出适用的BT模式。（5） 还迁房BT项目风险分析：参考工程风险分析方法，运用WBS-RBS 识别出还迁房项目运作过程中存在的风险，并提出防范方法。1.4 本文研究思路本文研究内容分作两部分,一是还迁房采用BT模式应用研究,二是还迁房采用BT模式风险分析.文章研究思路引用一种名为WWW法,WWW法指what ,why ,how,即研究事物时按“这是什么,为什么要这么做,怎样做”三个步骤.在本文中的三个步骤是：第一部分1 什么是BT融资模式;2 为什么要采用BT模式;3 如何采用BT模式;第二部分1 什么是BT模式风险;2 为什么要进行BT风险分析;3怎样进行风险分析图1.1研究思路Fig.1.1 research path第二章 BT模式理论综述2.1 BT模式涵义 BT即build-transfer,一般认为是BOT(Build-operate-transfer)的一种历史演变。BOT模式又称为“公共工程特许权”，与BOT相比较，BT模式少了经营环节，故更适合于城市基础设施的建设。 国内学者对BT的定义不一，但本质内容差不多，其核心就是投资商从政府取得公共工程的建设权，项目建设完毕后移交给政府，政府给予投资回报。如任淮秀教授在中国人民大学出版的项目融资中定义为“BT(build-transfer)意为建设-移交。项目在建成后就移交给政府，政府按协议向项目投资人支付项目总投资加合理回报率。”北京市政投资有限公司的李高明，在市政技术中定义为“由企业进行的投融资建设，并在工程建成后经当地政府验收合格后将项目转让给政府，政府按合同约定对项目进行回购”。还有一些学者将BT模式看作是向工程总承包过渡的一种建设方式。 总结以上观点，本文将BT项目定义如下：BT模式是指政府将公共工程的建设权授予承包商，由承包商负责融资建设工作，项目建成后再移交给政府，并从政府取得合理回报。2.2 BT模式的特征BT模式与一般设计-招投标-建设模式相比多了融资环节，可以看作是融资+交钥匙工程。由于在建设阶段，项目的所有权归投资商所有，故有其特有特征。2.2.1 BT主体的特殊性BT的主体一方为政府或政府的代表机构，另一方为私人投资者或企业，其中政府或政府的代表机构既是一个与私人投资者或企业地位平等的伙伴，又是一个具体实施的监督者，有着双重身份。2.2.2 BT客体的特殊性BT的客体即基础设施项目，不同于一般的投资项目，属于社会公益项目，与此同时，又因涉及到政府所在地居民的广大利益，政府必须权衡当地居民与投资人两个方面的利益，对投资人行使相应的管理监督权。2.2.3 所有权与监督权的特殊性投资人或投资人与政府代表机构成立的项目公司在建设期拥有全部所有权，但因建成后要移交政府，所以为了保证人民的利益，政府在这段时间有监督权和否定权。项目移交政府后，投资人或者项目公司就失去了所有权，同时也无经营权，拥有的仅有债权;经营权、所有权都归政府或其管理机构所有。2.2.4 BT融资项目设计、建设效率较一般融资方式高BT融资项目的投资人为了尽快的收回资金，一般都会在政府的指导下尽快的完成项目的前期工作，以及设计、施工、项目的试运行等过程，以压缩建设工期，达到尽早回笼资金的目的，因此BT融资项目的建设效率比一般的融资方式要高。2.3 BT项目的参与者 工程建设参与者众多，但BT项目具有特殊的参与者情况。参与BT项目建设的各方，各有其职能和作用。2.3.1政府或所属机构BT项目的发起人一般是政府或其所属机构，也是项目的最终拥有者或使用者。政府的角色在BT项目中至关重要。政府是公共基础设施的管理者和建设者，批准BT项目，进行公开招标和评标选定项目的投资者和承包商，给予投资者一定的贷款保证和政策优惠。在项目建设过程中，政府或所属机构对项目进行监督管理。基础设施项目中尤其是市政工程施工中需协调的关系较多，可能会涉及土地征用、房屋拆迁、管线迁移等工作，而项目的投资承包商可能非本地承包商，这些大量的协调工作一般有政府相关部门或机构来完成。在BOT项目中，项目建设成本与融资成本是以项目本身提供信用支持和项目融资的偿还来源。BT项目本身并不具有融资功能，为项目建设融资依赖于项目外部提供信用支持。BT通常适用于公共基础设施项目，其外部信用提供者就是政府，政府需承担项目建设融入资本的偿还责任。2.3.2项目公司（项目业主）根据我国项目法人责任制的相关规定，建设项目在批准立项后，应按照公司法要求成立项目公司，为项目进行投资、招标、建设工作。政府项目公司可能参与BT项目建议书、项目可行性研究及对项目投资者的招标等工作。在选定BT投资承包商前，政府项目公司是政府委托对项目进行建设组织的单位，也是项目建设前期工作的主要实施者。项目招标确立BT投资者后，政府项目公司可能会继续代表政府或相关机构对项目进行监督管理工作。2.3.3项目投资建设者（BT投资承包商）BT项目的投资者是BT项目融资的主体，是取得项目建设权的一些公司或经济实体。项目投资者在取得项目建设权后开始按照项目发起人的要求对项目进行建设、融资活动，执行双方合同约定的内容。项目竣工验收合格后交由政府或相关机构。在我国目前的BT实践中，一般要求项目投资者为项目的主要建设者，而且主要是具有工程总承包能力的建筑业企业。经过企业改制，我国目前的建筑业企业已经成为良好的市场主体，且已经具有一定规模。大型的建筑企业平均有几十亿的资金，有一定的资金实力承担BT项目的建设，甚至可组成项目投资团体共同承担BT项目的投资和建设。6以联合体方式获取项目建设权的公司或经济实体等，要求在项目签订合同时成立公司作为独立法人资格，承担合同约定的义务。BT模式对于发挥承包商融资功能，促进城市发展具有积极的作用，但是应当使用招标发包选择承包商。规范BT模式建设中承包商的选择方式是当前亟需解决的问题。2.3.4金融机构（银行）金融机构（银行）是BT项目融资的资金提供者，BT项目一般投资巨大，单靠投资承包商自身财力难以完成，所以必须有金融机构的介入，保证项目的顺利进行。BT项目的贷款条件取决于项目本身的规模和经济强度、项目投资承包商的信用状况和资金状况、项目发起人为项目所提供的回购担保等。后者往往成为银行对项目投资承包商提供贷款的主要条件。2.3.5咨询机构参与BT项目建设的咨询机构主要是项目管理公司、监理单位和设计单位，以及一些其他一些研究机构。BT项目的建设主体是项目的主承包商，政府对项目的质量、投资、进度等进行控制，采取的主要控制手段是通过项目管理公司对项目进行监管。项目管理公司、监理单位代表政府在项目现场执行业主职责。设计单位对设计质量负责。2.3.6保险公司保险公司对项目运行中各个角色不愿承担的风险进行保险，包括不可抗力的风险、整体责任风险、建设安装工程一切险等。这些风险不可预见性较高，造成的损失巨大，所以对保险公司的要求也较高。2.3.7 BT项目各参与者关系的基本分析工程建设是一个极为复杂的社会生产过程，有土建、水电、机械设备、通讯等专业设计和施工活动，需要各种材料、设备、资金和劳动力的供应。一个稍大一点的工程，其参加单位就有十几个、几十个，甚至成百上千个，它们之间形成各式各样的经济关系。这些经济关系通过不同的合同联系起来，同时也将各参与者联系起来。常见的组织关系表述如图:成立招标代理项目公司项目建设银行或其他金融机构保险公司政府或相关机构委托投资商中标移交图2.1 BT组织关系Fig.2.1 BT Organizational relationships2.4 BT模式的实施阶段 本文认为，BT项目的建设周期是从项目确定采用BT模式开始的。参照工程项目建设的基本流程和BT项目自身的特点，BT项目建设分为项目决策阶段、项目招投标阶段、项目建设、项目转让等四个主要阶段。1. BT项目决策阶段:项目发起人制定项目建议书及可行性研究报告，对项目的可行性进行分析论证。 2. BT招标阶段:包括:发布招标文件、评标、确定中标人、签订合同等工作。 3. BT建设阶段:包括:项目公司贷款融资、项目公司确定设计、施工、监理等单位、竣工验收等工作。 4. BT移交阶段:包括:项目公司移交项目、项目发起人回购项目、在回购阶段按合同支付回购款等工作。BT项目决策阶段BT项目招投标阶段BT项目建设阶段BT项目转让阶段需求分析，可行性研究发起人确定项目承包(投资)商，承包(投资)商成立项目公司项目公司贷款融资项目公司进行建设项目发起人支付回购价款项目公司移交项目图2.2 BT模式基本流程图Fig.2.2 The basic flow chart of BT model2.5 BT的基本运作方式划分根据已运行成功的项目，BT在运作过程中有着几种不同的模式。本文从业主参与建设的角度和项目公司设立的角度，分别将BT的运作方式分为两种模式。2.5.1 从业主参与建设的角度划分1.业主不参与建设管理BT模式指业主只做了项目可行性研究、项目立项、从法律经济方面做了项目的前期工作。项目的具体工作，包括设计、融资、管理、建设等均由中标人负责。项目的监理工作则采用公开招标的方式，交由中标监理单位负责。此种模式下，由于投资商既负责融资也负责建设，为防止成本超支多采用固定总价方式。优点是业主省去很多工作。运用此种模式运作的是上海地铁一号线南站改造工程。该项目签订的是总承包建设合同，采用固定价格，固定期的“交钥匙工程”的方式（即从方案的选择、规划、设计、建设施工、提供设备与安装、直到试车、开始生产，由承包商一包到底。）2业主部分参与建设管理BT模式指除了项目可行性研究、项目立项外，业方在BT项目的建设过程中，可能参与项目的部分建设工作，如在BT招投标前已经对项目进行了设计，或在项目的建设部设立代表业主方的机构，参与项目的建设决定、费用开支等。此种模式的优点是业主掌握了部分主导权，能更好的控制项目的投资，建设质量、工期等。适用于有用能力参加建设的业主以及对功能，投资要求要的项目。采用此种模式的有江都BT工程。江都BT工程为市政基础设施和环保工程，BT合同双方联合成立工程指挥部协调工程的各项工作。项目运作流程政府工作投资人工作立项，可研BT项目招投标BT项目建设移交，回购决定采用BT模式准备合同文本，施工图，工程量清单签订BT合同参与成立项目管理机构负责征地拆迁，地方关系协调支付回购款决定参与BT项目投标报价融资工作参与成立项目管理机构移交项目图2.3 江都工程运作过程Fig. 2.3 Jiangdu project Operation2.5.2从项目公司的设立角度划分1项目公司总承包模式项目公司总承包建设模式是指中标人成立的项目公司本身具有设计、建设项目实体的能力，不需要通过二次招投标选定分包商。优点是不需要增加分包商，减少了管理成本，且大部分协调工作在项目公司内部进行。运用此模式的是北京地铁奥运支线BT项目。该项目中，由中标联盟成立的项目公司-北京中铁工投资管理有限公司集投投者，项目管理者，总承包者，总承包单位于一身，称为“基于联盟的四位一体经营管理模式”。中国铁路工程总公司中铁电气化局集团有限公司中铁三局集团有限公司北京中铁工投资管理有限公司投资者项目管理者总承包者总承包单位图2.4 基于联盟的四位一体经营管理模式Fig.2.4 Operation and management model Based on the Union Four-in-one2项目公司分包模式项目公司分包模式是指由中标人成立的项目公司本身不具有设计、建设项目的能力，必须通过二次招标选择承包单位进行项目设计、建设工作。优点是对BT投资人进入标准低，不需要投资人同时具备融资，建设等能力。 运用此种模式运作的有南京地铁二号线BT项目。该项目中，由中标人中国铁道总公司成立项目公司，再由项目公司委托他人设计、建设BT项目。图2.5 南京地铁二号线BT项目Fig.2.5 Nanjing Metro Line Two BT project根据以上划分，整理成如下：表2.1 BT模式划分Table 2.1 BT model compartmentalization项目公司设立业主参与程度项目公司总承包建设项目公司分包建设业主不参与管理BT模式特点1业主无需介入项目建设管理工作；2 多采用固定价格，固定工期形式 A 无需二次招投标B 对投资商综合要求高 特点1业主无需介入项目建设管理工作；2 多采用固定价格，固定工期形式A 需要进行二次招标选择分包商；B 增加了管理协调工作；C 对投资商的进入标准较低 业主部分参与管理BT模式特点1 业主需要有一定的管理经验2 成本，工期，进度等能更好的控制。A 无需二次招投标B 对投资商综合要求高 特点1 业主需要有一定的管理经验2 成本，工期，进度等能更好的控制。A 需要进行二次招标选择分包商；B 增加了管理协调工作；C 对投资商的进入标准较低第三章 塘沽还迁房BT项目模式研究3.1 项目概况在研究本项目前，有必要先介绍还迁房的概念：还迁房指住户原来住房拆迁后，在原住址所盖的新房有一部分根据原住户的面积根据一定比例返还给用户住房。市郊的农村住房很大一部分都采用还迁房的措施，减少房地产商的补偿代价。以下是塘沽还迁房的基本情况。3.1.1项目范围、面积 塘沽区西部新城起步区一期规划范围位于塘沽区胡家园，海河北岸，津塘公路以南，规划总用地面积480.16公顷，位于起步区的西南部，四至范围为东至现状村界，南至规划的津塘二线，西至饮水河，北至陈圈水库，涉及胡家园镇陈圈村及善门村两个村。3.1.2项目还迁人人数 规划范围内有陈圈村，善门口村2个自然村落，总户数2047户，总人口5333人。其中非农业用户95户，600人。3.1.3现有住房情况现有住房及其附属建筑物总面积193226平方米，其中居住建筑（正房）面积133228平方米，厢房及其他建筑物59998平方米。村民人均住房面积36平方米。3.1.4还迁房建设土地情况拟建设还迁房土地面积为402793.369平方米，其中（1）206151.057平方米土地，容积率为1.2；（2）196642.312平方米土地，容积率为2.0。土地用途建议设定为：农村城市化项目的还迁与建设3.1.5还迁房房屋面积情况根据出让土地的面积和容积率，可建设房屋总建筑面积为：640665.8924平方米，计划建设还迁房面积为247381.2684平方米，剩余可建设房屋面积为393284.624平方米。还迁房建成后由新塘公司回购，剩余可建设房屋由BT融资的投资人自行负责建设和销售，并将作为投资人盈利部分以吸引投资人为本项目提供建设资金。3.1.6所需资金估计预计完成项目建设所需资金为24.25亿，购地费用为12.19亿，建安费用为11.29亿，剩余为其他相关费用。还迁房建设用地出让地块图3.1 项目范围示意图Fig.3.1 signal picture of the project3.2 项目采用BT模式的必要性及可行性分析3.2.1.采用BT模式的必要性分析1. BT方式有助于缓解政府资金困难，缓解建设期间的资金压力在还迁房项目建设中，若政府出资则将面临很大的财政压力，资金无法按期到位。利用BT方式有利于解决新城区战略部署与建设资金短缺的矛盾，有利于引导和吸纳社会资金向基础设施投资的流动，使之成为新的经济增长点，实现基础设施建设的良性循环。2. 有助于提高项目运作效率和质量BT方式有利于在还迁房项目投资建设中引进先进的技术和管理方法，有利于改善非经营性项目的建设投资结构。同时，对投资的企业财团也有利，投资方可以按照政府的规划投资，减少投资的盲目性，通过项目使资本到增值。3. 有助于降低工程实施难度，实现一体化优势BT项目由建设方负责工程全过程，包括工程前期准备、设计、施工及监理等建设环节，因而可以有效实现设计、施工的紧密衔接，减少建设管理和协调环节，实现工程建设的一体化优势和规模效益。3.2.2.采用BT模式的可行性分析1. 工程规模适当，投资额度在投资方可承受的范围内胡家园项目拟建设还迁房拟建设还迁房土地面积为402793.369平方米，估计总投资额383902.6781万元，规模适当，通过合理的融资结构，额度在投资方可承受的范围内。2. 政府具有充足的回购能力胡家园还迁房项目回购、还款为政府的后期财政收入，“十一五”期间推进天津滨海新区开发开放的国家总体发展战略为塘沽区发展和塘沽区政府财政收入的稳定增长提供了保障，因此良好的经济环境使政府具有充足的回购能力，这是BT项目运行的关键。3. 投资人有投资的积极性还迁房建成后由新塘公司回购，农民还迁后剩余可建设房屋由BT融资的投资人自行负责建设和销售，并将作为投资人盈利部分以吸引投资人为本项目提供建设资金。通过必要性及可行性的分析，我们得出结论：胡家园还迁房项目采取BT模式进行项目融资是必要的，也是具备一定条件的。表3.1 必要性与可行性Table 3.1 necessity and feasibility必要性可行性 政府资金压力过大 提高项目运作效率和质量 实现一体化优势 工程规模、投资额度适当 政府具有充足的回购能力 投资人有投资的积极性3.3 项目利益相关者识别和诉求分析在还迁房建设项目BT融资方案的具体运营模式选择过程中，必须按照一定的程序进行分析，从而选择出最适合的模式。选择最适合的运营模式是为了保证项目的成功，而项目利益相关者的满意则是项目成功的衡量标准；通过利益相关者识别的方法分析出还迁房建设项目的利益相关者，指出还迁人、政府、新塘公司和投资人是项目的主要利益相关者，并分别对这些利益主体的利益诉求进行识别；从而给出了利益相关者利益协调概念模型以及协调方案，为了满足项目利益相关者的诉求，需要实现一系列目标，由于他们的诉求之间可能存在冲突，这就需要通过在各利益相关者之间进行协调从而达成某种一致，在利益相关者诉求的约束下，构建了还迁房项目的目标体系；为了目标实现过程中可度量化，在目标体系下建立一系列评价标准，从而为选择最适合的BT融资方案运营模式确定了一个合理的操作流程。如下图所示。利益相关者识别还迁人塘沽区政府新塘公司投资人利益诉求分析利益诉求分析利益诉求分析利益诉求分析融资方案目标方案评价标准 图3.2 操作流程图 Fig.3.2 Operation flow chart3.3.1还迁房建设项目利益相关者的识别胡家园还迁项目涉及到的利益相关者很多，通过下表可以发现，在项目的不同阶段，参与进来的项目利益相关者并不相同。表2.2 项目利益相关者识别Table 2.2 Recognition the Stakeholders of the project土地出让阶段建设阶段移交与回购阶段政府 新塘公司 投资人政府 新塘公司 投资人 还迁人 监理单位 环保部门 设计单位 施工单位 供应商 公众政府 新塘公司 投资人 还迁人 根据相关者群体与项目联系的紧密性,可以将利益相关者分为:首要的利益相关者和次要的利益相关者。前者是指这样一些个人:倘若没有他们的支持,项目就不可能持续生存;后者是指这样一些个人和群体:他们间接地影响项目的运作或者受到项目运作的间接影响,但他们并不与项目交易,对项目的生存也没有根本性的作用。胡家园项目是为响应天津市委市政府的号召，实现塘沽区的更大发展，中共塘沽区委员会、塘沽区人民政府所做出的决定，该项目不同于普通的商业投资项目，它属于政府投资项目，因此塘沽区政府作为项目的战略部署者是该项目的首要利益相关者，同时在该项目中处于绝对的关键利益相关者地位。天津滨海新塘建设发展有限公司（新塘公司）接受塘沽区政府的委托，是胡家园还迁项目的建设单位，负责该项目的建设实施，严格控制项目投资、质量和工期。它作为塘沽区政府的代表，它的参与将直接关系到项目的成功与否，新塘公司自然成为项目的首要利益相关者。新塘公司通过招标，根据一定评判标准确定投资人，投资人自行投资建设并实施全过程管理，投资人的融资能力，项目管理能力，直接影响着项目的质量、成本与进度，影响着项目的成败，因此，投资人也是项目的首要利益相关者之一。还迁人作为该项目的最终使用者，他们的满意必然成为项目成功重要的评判标准，因此，该项目的最终使用者即还迁人是与项目联系紧密的首要利益相关者之一。基于以上分析确定，胡家园还迁项目的主要利益相关者为：1. 塘沽区政府2. 天津滨海新塘建设发展有限公司（新塘公司）3. 投资人4. 还迁人 3.3.2还迁房建设项目利益相关者诉求分析1政府的利益诉求（1）加速农村城市化的诉求：加速推进滨海新城区建设，以胡家园农村城市化建设起步区一期为样板，将滨海新区美好规划蓝图变为现实。（2）办好民心工程的诉求：将昔日的农村变为人与自然和谐相处环境优美的宜居生态新城区，是政府为农民办好事的一项民心工程，它将实现世世代代农民改变自己生活状况和社会状况的梦想。（3）吸收社会资本进行融资的诉求：政府引进社会资本，缓解财政资金不足的瓶颈，实现又快又好的发展。（4）实现社会稳定和谐的诉求：在农村民宅拆迁过程中，坚持以人为本，要实现社会稳定，和谐发展。2新塘公司的利益诉求（1）融资的诉求：要通过各种途径融资，迅速破解政府财政资金不足的难题，为还迁住宅区建设提供充足的建设资金，保证建设资金的来源合法、及时到位，并为突发事件和意外状况预留相应的资金储备。（2）及时完成还迁