常州九洲旧城改造项目可行性方案.doc

世联地产世联地产 九洲项目可行性研究九洲项目可行性研究 1 致：九洲集团致：九洲集团 常州常州九洲旧城改造项目九洲旧城改造项目 可行性研究可行性研究 目目 录录 1. 城市概况与项目属性解析 .2 1.1 城市经济结构与发展状况.2 1.2 项目属性解析.5 2.企业目标解析、项目核心问题判断 8 2.1 纯写字楼物业是否能够满足开发要求.11 3. 核心问题解决 31 4. 发展建议 85 附件 103 世联地产世联地产 九洲项目可行性研究九洲项目可行性研究 2 1.1. 项目界定与地块资源解析项目界定与地块资源解析 1.1 城市属性：城市属性： 常州市地处长江三角洲，与苏州和无锡构成苏锡常都市圈，是长三 角都市群中的重要组成部分 1.1.11.1.1 常州是一座有着 2500 多年文字记载历史的文化古城，是一座 充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市。常州现辖金坛、溧阳两 个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面 积 4375 平方公里，全市总人口 351.6 万人 1.1.21.1.2 常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈 1.1.31.1.3 常州处于苏锡常都市圈的核心部位，距离上海及南京都市圈 均在一小时车程范围内 1.2 城市产业：城市产业： 常州以机械、纺织为主导产业，未来重点打造现代制造业基地和发 展包括物流等生产服务业 世联地产世联地产 九洲项目可行性研究九洲项目可行性研究 3 1.2.11.2.1 至 2005 年底，全市共拥有各类工业企业 3.9 万家，规模以上 工业企业达 3593 家企业，外商和港澳台商投资企业 607 家，职工总 数 16.1 万 1.2.21.2.2 常州是中国乡镇工业发源地之一。乡镇工业产值占全部工业 产值的 69.9% 1.2.31.2.3 常州产业以机械、冶金、化工、纺织工业为主体，并进一步 向这些产业集聚，合计占全市产业构成的 3/4 以上 1.2.41.2.4 常州政府通过高新产业区招商引资，促成引入世界级企业， 促进常州企业技术和管理的升级 1.3 城市经济：城市经济： 1.3.11.3.1 常州市各项经济指标已位居省内主要城市前列，但与区域内常州市各项经济指标已位居省内主要城市前列，但与区域内 城市相比，有较大的上升空间城市相比，有较大的上升空间 1.3.1.11.3.1.1 上海作为长三角地区的龙头城市，其经济辐射力巨大，周边 城市的经济发展状况与上海的经济表现密切相关，上海经济是周边各 城市经济的标杆，受其辐射越强的城市，经济实力越强。 1.3.1.21.3.1.2 经济总量首次进入全省前 5 位，地区生产总值在全省 13 个 城市中的排位由上年的第 6 位升至第 5 位。 2005年常州工业主要产业构成 机 械 38% 冶 金 17% 化 工 16% 纺 织 14% 电 子 7% 服 装 5% 建 材 3% 世联地产世联地产 九洲项目可行性研究九洲项目可行性研究 4 2005 年南京苏州无锡常州常州 地区生产总值（亿元） 24134027280513021302 人均可支配收入 1499716276160051458914589 户籍人口（万） 595.8606.2452.8351.6351.6 房地产开发投资（亿元） 296420226.8114.3114.3 城市化率 74.2%63.3%67%59.2%59.2% 1.3.21.3.2 近几年，常州市的总体经济实力和人均近几年，常州市的总体经济实力和人均 GDPGDP 保持快速上升，保持快速上升， 经济增长迅速，促进了房地产的发展经济增长迅速，促进了房地产的发展 1.3.2.11.3.2.1 近年常州经济增幅较快，5 年内 GDP 实现了翻一番 05 年 GDP 总量完成 1302.2 亿元，比去年增长 15.1% 1.3.2.21.3.2.2 据 GDP 增速与房地产发展的关系，可知常州房地产处于高 速发展期 1.3.2.31.3.2.3 据人均 GDP 与房地产的关系，可知常州房地产处在居住品 质改善阶段 2411 2805 12121303 4027 1472 456 562 1005 922872 822 15.1% 15.4% 14.2% 14.3% 14.3% 15.0% 15.0%15.0%15.3%15.1% 14.3% 15.2% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 南 京 无 锡 徐 州 常 州 苏 州 南 通 连云港 淮 安 盐 城 扬 州 镇 江 泰 州 14% 14% 15% 15% 16% 世联地产世联地产 九洲项目可行性研究九洲项目可行性研究 5 1.3.31.3.3 居民可支配收入和消费随经济提速持续增长，人均住房支出居民可支配收入和消费随经济提速持续增长，人均住房支出 稳步增长，财富阶层加速扩大稳步增长，财富阶层加速扩大 1.3.41.3.4 近年来外来人口的增加加速了常州城市的发展，人口增幅稳近年来外来人口的增加加速了常州城市的发展，人口增幅稳 定并集聚效应明显，促进了房地产市场发展定并集聚效应明显，促进了房地产市场发展 1.3.4.1常州市人口稳定增长，05 年户籍人口 351.6 万，外来暂 9406 9933 11303 12867 14589 7525 7973 9878 10718 867875816 10421053 8943 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 20012002200320042005 亿元人均可支配收入 人均消费支出 人均住房支出 世联地产世联地产 九洲项目可行性研究九洲项目可行性研究 6 住人口 130.3 万，人口集聚效应明显。 1.3.4.2近 2 年全市暂住人口增幅较大，暂住人口主要集中在市区。 1.3.4.3外来人员层次两级分化比较明显，其中经商、服务的人员 最多。 1.3.4.4外来人员的增加将刺激常州房地产租赁市场的发展，间接 的激发当地人 多次置业热情。 1.41.4 城市规划城市规划 城市空间发展战略为城市空间发展战略为“优化中心，拓展南北优化中心，拓展南北” ， 项目所在地为市中心区域，为政府大力开发优化区域项目所在地为市中心区域，为政府大力开发优化区域 1.4.1 项目位于市中心，北靠劳动中路、南至光华路、东临晋陵南 路、西面为规划道路 1.4.2 项目原地为常州第一批商品住宅，聚集常州较高端人群，由 于时间较长久，故对旧区进行改造 世联地产世联地产 九洲项目可行性研究九洲项目可行性研究 7 1.4.3 附近片区内住宅项目较多、体量也较大。嘉宏盛世、乾盛兰 庭、江南佳园等根据品质、面市时间、所处地段的不同，形成了一 定的价格梯度 1.51.5 项目位置项目位置 本项目处于城市传统核心区边缘，交通条件是项目最大的优势本项目处于城市传统核心区边缘，交通条件是项目最大的优势 东临晋陵路、南靠光华路、西至兰陵路、北接劳动路东临晋陵路、南靠光华路、西至兰陵路、北接劳动路 世联地产世联地产 九洲项目可行性研究九洲项目可行性研究 8 1.61.6项目界定项目界定 位于市中心的综合大盘项目位于市中心的综合大盘项目 属性属性诠释诠释 1、位于长三角的城市群 2、经济基础发达 1、常州市经济基础发达，整体水 平较高 2、常州与苏州、无锡联袂成片， 构成了苏锡常都市圈，是长三角都 市群中的重要组成部分 区区 域域 属属 性性 1、居住氛围较浓，高档1、位于常州市市中心区域，传统 世联地产世联地产 九洲项目可行性研究九洲项目可行性研究 9 住宅区较多 2、周边配套成熟，人口 集中 3、区域认知度高 认知的高端人群居住区 2、在城市主发展方向，大型的就 区改造项目 1、市中心大规模的开发 项目 2、住宅商业用地 1、占地约 300 亩，建面近 60 万平 米 2、大型住宅区、集中商业、步行 街商业 1、可达性好、交通便捷 2、生活配套齐全 1、常州南北唯一主干道晋陵路、 东西向劳动路 2、附近商业较多，服装城、电脑 城、嘉宏盛世接近 10 万平米商业， 本项目接近 10 万平米商业 项项 目目 属属 性性 1、地块自然资源条件一 般 2、缺少稀缺性自然景观 资源 1、由于位于市中心区域， 自然环 境条件缺乏 世联地产世联地产 九洲项目可行性研究九洲项目可行性研究 10 2.2. 市场竞争与初步定位市场竞争与初步定位 2.12.1 片区划分片区划分 区域价格客户 市中心核心区6000 以上高端客户及投资者 次中心区域5000 以上周边客户、少量投资客 中心外围区域4000 左右二次置业者 新北区，行政新区 3000-6500 公务员、白领、投资客 武进区3500 左右 区内私营业主、教师、公务 员 世联地产世联地产 九洲项目可行性研究九洲项目可行性研究 11 2.22.2 各区域特征各区域特征 老城区老城区武进区武进区新北区新北区 核心竞争力核心竞争力 区域成熟、优 势明显 乡镇企业数 量多，人民 富裕，产业 升级中 高新产业、常 州市政府搬迁 带动，发展时 间较长，相对 成熟 主力客户主力客户 全市范围的公 务员、私营业 主、白领 周边乡镇小 业主 新北区公务员、 外企白领 客户特征客户特征 公务员收入高 且稳定，大量 外来小业主选 择在老城区置 业，对于高端 物业接受能力 强 小业主居多， 购买力强， 爱面子，渴 望生活质量 提升，渴望 城市化生活 小户型产品满 足因白领需求 而受青睐，投 资者较多，升 值空间大。 开发状态开发状态 产品比较成熟， 景观很好，中 心区开发基本 完毕 大片待开发 土地，未来 竞争激烈 处于开发旺盛 期，配套基本 完善，是现在 常州房地产市 场的最活跃地 区 产业支持产业支持 原有产业乡镇企业高新产业 2.32.3 常州人置业习惯常州人置业习惯 全市各区置业人口除均有在中心城区置业的心理倾向外，习惯 世联地产世联地产 九洲项目可行性研究九洲项目可行性研究 12 就地置业 2.3.1 常州房地产市场各板块中高端核心消费群体有较为明显的分类， 中心城区对全市均有明显吸引力，各区域也表现出就地置业的倾向 2.3.2 由区域经济发展产业带来的其他外来人口，外来暂住人口置业 没有明显区域倾向，主要和工作地点相关 2.3.3 常州市将老城区规划为“商贸、金融、文化中心”，不断提升文 化居住环境，其置业吸引力将进一步提高 2.42.4 老城区市场未来发展老城区市场未来发展 0304 年常州住宅市场开发热，05 年有所缓和，前期发展综合影 响下，常州房地产开发的存量和增量都集中在住宅（80%） 。现在售 住宅楼盘（包括商住两用）80 余个 844.77 331.93 334.12 301.24 19.94 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 万平方米 施工总面积新开工面积竣工面积销售面积空置面积 12.5, 8% 137.5, 92% 中心城区其他地区 世联地产世联地产 九洲项目可行性研究九洲项目可行性研究 13 2.52.5 项目范围界定项目范围界定 跳出兰陵片区，纳入中心老城区范畴以老城区的土地稀缺性来 提升本项目价值 2.5.1 考虑到核心老城区土地资源的稀缺性 2.5.2 本项目纳入核心老城区的范围以提升项目价值 2.62.6 典型楼盘扫描典型楼盘扫描 项目规模物业 类型 价格销售情况 嘉宏盛世1010 万商业，万商业， 900900 多户住多户住 宅宅 高层、高层、 商业商业 一期均价一期均价 60006000 多元多元/ / m2m2 ；二期；二期 70007000 元元/ / m2m2 起价起价 一期一期 9.119.11 日开日开 盘，两幢，二期盘，两幢，二期 1111 月开盘，推月开盘，推 出一栋半出一栋半 莱蒙都会5858 万平方万平方 米米 高层、高层、 商业商业 均价均价 85008500 元元 /m2/m2（含（含 1500-20001500-2000 的的 精装修）精装修） 0606 年年 9 9 月月 2323 日日 开盘，推出一栋，开盘，推出一栋， 售完售完 鹏欣丽都12 万平方高层均价 5800 元/ 基本售罄 世联地产世联地产 九洲项目可行性研究九洲项目可行性研究 14 米，200 多 户 m2 天禧星园4 万平方米， 300 多户 高层均价 5300 元/ m2 一期开盘 05 年 5 月，销售 80% 星河名居约 5 万平方 米 小高 层、 高层 均价 5400 元/ m2 基本售罄 天安河滨。 。 。 。 。 。高层、 小高 层 均价 5600 元 /m2 售罄 楼盘特征：主要价值诉求集中在地段优势，产品体系单一楼盘特征：主要价值诉求集中在地段优势，产品体系单一 1、在售（具备参考价值）项目主要卖点集中体现在地段优势。 2、产品本身（社区规划）缺乏特色，大盘气势体现不足。 世联观点：世联观点： 世联地产世联地产 九洲项目可行性研究九洲项目可行性研究 15 一、部分项目适当打造产品力，实现了良好的市场反应一、部分项目适当打造产品力，实现了良好的市场反应 A、天安河滨 1999 年面市，到现在仍是当地知名项目，高认知的住 宅小区。主要因为高社区品质 B、银河湾星苑除地段优势外主要强调景观资源，推出 5 栋实现 90% 消化率 二、常州园林量少于周边城市，优秀的园林规划设计容易形成亮点二、常州园林量少于周边城市，优秀的园林规划设计容易形成亮点 苏锡常三市绿地情况对比苏锡常三市绿地情况对比 绿化覆盖面积绿化覆盖面积公园个数公园个数 常州市区常州市区323918 苏州市区苏州市区5543106 无锡市区无锡市区651032 与苏州和无锡相比，常州城市建设相对滞后；经济发展水平与城市与苏州和无锡相比，常州城市建设相对滞后；经济发展水平与城市 建设水平脱节，不利于提升城市的美誉度和吸引力建设水平脱节，不利于提升城市的美誉度和吸引力 2.72.7 客户定位客户定位 市场上楼盘客户比较： 项目规模物业类型价格主要客户 嘉宏 盛世 900 多户 高层一期均价 6000 多 元/ m2 ；二期 7000 元/ m2 起价 部分私营企业主， 公务员、武进湖塘、 戚墅堰客户；居住 升级型客户 银河湾星苑银河湾星苑银河湾星苑银河湾星苑 天安河滨天安河滨天安河滨天安河滨 世联地产世联地产 九洲项目可行性研究九洲项目可行性研究 16 银河 湾星 苑 11 万 平方 米 高层均价 6000 元/m2由老银河湾业主和 常州高端客户组成， 来自全市及外地 乾盛 兰庭 18 万 平方 米 高层均价 5400 元/m2辐射全市，市区或 武进湖塘、戚墅堰 等靠南面客户较多； 主要是改善型居住 需求 江南 佳园 高层均价 4600 元/m2大量周边住区客户； 主要目的是改善居 住需求 彩虹 城 30 万 平方 米 联排、高 层 均价 4400 元/m2翠竹镇和北房的， 换房和婚房客户为 主 本项目客户定位主流中高端客户：本项目客户定位主流中高端客户： A、本项目为市区大规模住宅项目，主要目标客户群为全市主流的中 高端客户； B、主要置业目的是满足居住升级需求 C、客户类型主要包括：私营企业主，政府公务员，部分企业员工 等 客户特征：客户特征： A、目标客户多属成熟型家庭 B、置业目的为满足居住升级需求 C、客户重视家庭生活 D、对于产品舒适度，生活氛围有较高要求 世联地产世联地产 九洲项目可行性研究九洲项目可行性研究 17 2.82.8项目项目 SWOTSWOT 分析分析 项目项目 SWOT 分析分析 及及 相应战略相应战略 项目优势：（项目优势：（S） 1、 核心地段、片区成熟 2、 体量巨大、认知度高 3、 地块方正、利于规划 项目劣势：（项目劣势：（W） 1、 拆迁量大，周期变数大 2、 入市较晚，区域总量大 3、 部分回搬房，物业档次参差 不齐，不适合纯高档 项目机会：（项目机会：（O） 1、 近市中心，归入中心版块 2、 价格实现有梯度，有上升空 间 3、 市场上以特色景观为主打卖 点的项目少 发挥优势、抢占机会发挥优势、抢占机会 （SO） 提升片区形象，形成产品差异， 以园林景观特色规划吸引市场， 占领市场空缺 利用机会、克服劣势利用机会、克服劣势 （OW） 先做一部分景观，给客户直观 感受，克服量大的劣势。以物 业档次梯度，调整价格梯度 项目威胁：（项目威胁：（T） 1、 附近几块土地出让，今后竞 争较大 2、 容积率较高，宣传卖点不多 发挥优势、转化威胁发挥优势、转化威胁 （ST） 以大盘傲立于片区，与周遍小 项目形成价格、消化速度的优 势 减小劣势、避免威胁减小劣势、避免威胁 （TW） 分期开发策略，减少量大压力。 做好项目营销包装，在策略和 推广上先行于周边未建楼盘 世联地产世联地产 九洲项目可行性研究九洲项目可行性研究 18 2.92.9 成功案例成功案例 一、呼和浩特东岸国际社区一、呼和浩特东岸国际社区 二、深圳金泓二、深圳金泓凯旋城凯旋城 世联地产世联地产 九洲项目可行性研究九洲项目可行性研究 19 2.102.10 项目初步定位项目初步定位 城市中心城市中心 国际化国际化 人文人文 景观景观 城城 城市中心：位置、地段的不可复制性 国 际 化：国际化的风情，国际化品质 人 文：“龙城”历史文化底蕴 景 观：景观园林规划，超大楼间距 城 ：60 万平方建筑群，超大规模社区 项目核心竞争力：项目核心竞争力： 本项目最大的优势在于规模大，地块形状规整，景观规划可为空间 大 2.112.11 户型建议：户型建议： 建议本项目主力户型主要确定为：普通 3 房与舒适型 3 房为主，另 外包括部分舒适型两房与四房 2.10.1本项目为主流中高端换房客户，家庭成熟，总价承受能力较 高 2.10.2同时，此类客户追求舒适度同时追求性价比 世联地产世联地产 九洲项目可行性研究九洲项目可行性研究 20 2.10.3参考周边项目各面积段去化比例，建议不设置一房，适当增 加四房比例 嘉宏盛世户型配比嘉宏盛世户型配比 户型面积户型套数比例 二房 80-9030% 经济型 3 房 100-1100 普通 3 房 110-13030% 舒适型 3 房 130-15010% 经济型四房 135-15015% 舒适型四房（及以 上） 150 以上 15% 周周边边楼楼盘盘各各面面积积段段去去化化比比例例 33% 22% 4% 29% 10% 2% 一房 两房： 舒适型 经济型三房： 110以下 普通三房： 110-130 舒适型三房： 130以上 四房 2.122.12 价格定位价格定位 2.12.12.12.1 住宅价格定位住宅价格定位 价格参考：价格参考： 周边在售项目周边在售项目嘉宏盛世嘉宏盛世乾盛兰庭乾盛兰庭江南佳园江南佳园天安河滨天安河滨 均价均价 67006700540054004600460056005600 世联地产世联地产 九洲项目可行性研究九洲项目可行性研究 21 开盘时间开盘时间 2006.92006.92006.92006.92005.122005.1219991999 2.12.1.1 本项目开盘预计为 08 年下半年，常州近些年房地产价格小 幅平稳上升 2.12.1.2 本项目位置、资源、交通条件仅次于嘉宏盛世，优于其他 楼盘 2.12.1.3 考虑到本项目约为 50 万平米的大型住宅小区，具有规模优 势 2.12.1.4 项目本身在社区规划上的产品优势 保守预计项目实收均价：保守预计项目实收均价：6200630062006300 元元/ /平方平方 2.12.22.12.2 住宅消化速度住宅消化速度 周边在售项目周边在售项目嘉宏盛世嘉宏盛世乾盛兰庭乾盛兰庭江南佳园江南佳园 银河湾银河湾 星苑星苑 本项目本项目 总体量总体量1818 万万1616 万万9 9 万万1111 万万5050 万万 开盘时间开盘时间 2006.92006.92006.92006.92005.122005.122006.62006.6 预计预计 20082008 年年 平均每月去化平均每月去化 量（万平米）量（万平米） 0.60.70.60.70.30.40.30.40.30.50.30.50.40.50.40.5 ？ 考虑到本项目是市中心区域的大盘，嘉宏盛世参考价值较高 本片区城市改造，回搬住户比较多 预计月均理想的去化量为：预计月均理想的去化量为：6000700060007000 平米平米 世联地产世联地产 九洲项目可行性研究九洲项目可行性研究 22 2.12.32.12.3 商业价格定位商业价格定位 市场周边商铺价格参照： 物业名称位置租金售价