动产终止租赁合同_0

精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 1 / 25 动产终止租赁合同 篇一：租赁合同解除中的若干问题 租赁合同解除中的若干问题 作者说租赁合同的特征在于，租赁期间这个时间因素在合同履行上居于重要地位，租赁合同的总给付内容取决于租赁期间的长短，亦即，随着租赁期间的推移在当事人之间不断地产生新的权利义务。 1“其基本特色系时间因素在债的履行上居于重要的地位，总给付之内容系于应为给付时间的长度”。 2因 此，在合同法理论中，租赁合同属于“固有意义的继续性契约关系”。例如，随着履行期间的经过，会产生租赁物的维修义务、保养义务，在租赁物为厂房之场合， 还可能会产生消防义务、安全保障义务等等。这些义务在签订合同之时，当事人往往没有约定或者即使约定也难以确定此类义务的具体内容，这也成为租赁合同容易 产生纠纷的原因之一。其二，租赁合同因租赁物的不同而呈现出显著的差异。在租赁物为动产场合，租赁关系相对简单。而在不动产场合，不动产价值相对较大，租 金相对较高，其位置、状态以及不动产所在的土地使用权的状况往往比较复杂，同时又由于承租人租赁不动产的目的多种多样，从而产生纠纷的可能性也相应增大。 其三，我国各地的土地使用权呈现出一种历史性、复杂性、多种因素共同参与相互 影响的状态，其权利来源、权利状态、登记模式、使用状况往往会不同程精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 2 / 25 度地影响 到租赁合同。这也成为租赁合同纠纷处理困难的一个原因。本文拟依据对租赁合同纠纷案例的综合和分析，就审判实务中出现的租赁合同的解除问题进行探讨，以期 得出逻辑圆满、理论自洽、实体公平的解决方案。 租赁合同在履行过程中，出租人往往会因承租人拒付租金、延付租金而解除合同，承租人会因租赁物未办理消防验收等手续导致其合同目的不能实现而解除合同。于此场合，以下问题值得探讨。 承租人在租赁期间拖欠租金的行为经常表现为几种类型：第一，未按合同约定的时间 或期间足额缴纳租金，但是在诉讼前已经全部支付。换言之，诉讼时，迟延履行行 为已终止。第二，未按合同约定的时间或期间足额缴纳租金，并且一直持续到诉讼中。第三，完全拒付租金，一直持续到诉讼中。 在承租人出现上述情况，且满足约定解除权或法定解除权的产生要件之前提下，出租人要求解除合同的，首先需要解决的问题是，解除权的除斥期间为多长？该期间是否已经经过？ 根据合同法第九十五条的规定，除斥期间分为四种类型：第一，法律规定的期间；第二，当事人约定的期间；第三，对方当事人催告后的合理期间；第四，对方当事人无催告情形 下的期间未作规定。 上述第三、四种情况较为困难。如果承租人未按约付租金（包括未按期和未按数额给付）满足了约定解除权的产生要件或精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 3 / 25 法定解除权的要件，且承租人作出催告通知 3， 该合理期间可以类推适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条第二款的规定，确定为三个月。如果没有催告的，类 推适用同条款的规定，确定该期间为一年。其原因在于：第一，一般而言，商品房买卖合同的标的远高于同面积的房屋租赁合同，后者类推适用前者的除斥期间，应 该说符合“举重以明轻”规则。第二，合同法第 五十五条、第七十五条规定的撤销权的除斥期间也为一年，将解除权的除斥期间定为一年，符合相同情况相同处 理的形式正义理念。 4第 三，根据民法通则第一百三十六条之规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。如果将未经催告的解除权的除斥期间确定为一年以上，可能会出现出租人的违约 责任请求权、给付租金请求权已经罹于诉讼时效，但出租人仍然有一个有效的解除权的奇怪现象。如果将除斥期间定为一年，会避免上述逻辑不一致的情况。 需要解决的另外一个问题是，承租人在租赁期间存在迟延履行或部分履行的行为，但是后来又都全部给付租金 ，出租人也已接受。在双方又依约履行一段时间后（在迟延履行发生后不到一年），出租人又以该迟延履行为理由要求解除合同的，如何处理？ 根据合同法第九十四条，承租人的此种迟延履行难以精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 4 / 25 使出租人产生法定解除权。但是，如果出租人的迟延履行满足了合同约定的解除权条件， 5则 仍然会存在上述问题。笔者初步认为，此时原则上应当否定出租人的解除权。原因在于：第一，从当事人的意思表示来看，接受履行且并未要求解除合同本身可以解 释为出租人以该行为修订了解除权产生的条件或者宽恕了承租人的迟延履行行为，至少存在着这种解释结论的可 能性；第二，承租人迟延后的履行行为、出租人在违 约行为发生后的一定期间内未行使解除权的状态、双方在后来期间内的适当履行等事实，在客观上会使承租人产生出租人不再行使该解除权的信赖；根据诚信原则， 此种信赖值得保护。基于“权利失效”理论，此时出租人不得再主张行使解除权； 6第 三，这个结论在某些现实情况下更具有合理性：某些出租人此时提出解除合同的重要或者唯一理由在于，租金水平提高，出租人找到或者认为会找到更高的出价者。 在此情况下，支持出租人的解除权更不利于建立诚信的市场环境；第四，即使否定出租人的解除权 ，也并不妨碍其请求承租人迟延履行的违约责任，从而使出租人的 损失得到弥补；第五，从比较法的观点来看，有台湾地区学者亦认为，不履行之瑕疵业已补正的情况下，解除权即告消灭，而不履行之瑕疵可补正的情况仅限于给付 迟延及能补正的不完全给付。 7第六，有一种观点认为，履行迟延后，债务人继续精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 5 / 25 履行的，债权人原则上是不能够拒绝受领的。这样，作为履行迟延的后果，直接允许填补赔偿的请求，并不妥当。 8如果这个观点成立，更加证明，承租人迟延后补正、出租人受领的，出租人不能再行使解除权。 当然，上述结论仍然是相对的，判断解除 权在此情况下能否行使，需要综合考虑以下因素：第一，承租人迟延履行的程度或数额；第二，承租人嗣后恢复履行的时间和程度；第三，出租人在此过程中的反应；第四，合同目的实现的程度；第五，促使出租人解除合同的原因等等。 关于该除斥期间的起算点，也需要区分类型加以判断：在承租人催告场合，三个月的除斥期间应当从催告通知到达出租人之次日起算； 9在承租人未催告场合，一年的除斥期间应当从解除权产生之此日起算。 对于该问题，在实践中有三种做法，分别是：解除权行使之时为合同解除之日；法院判决生效之时；判决认定起诉之日为合同解除 之时。 本文先分别从解除类型进行讨论，再检讨上述做法。 在合意解除场合，依据合同法第九十三条，租赁合同解除的时间为双方达成解除的合意之时。但是，对于对簿公堂的双方当事人而言，往往会对对方提出的合同已协商解除作出否认。 10在 此情况下，判断合同是否解除，需要考虑：第一，双方是否已作出解除的意思表示；第二，双方是精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 6 / 25 否已就解除达成意思表示的一致；第三，在不少案例中，双方当事 人发生争议的可能并非是合同解除与否，而是对解除后的法律效果未臻一致。于此情形，则不应认定合同已解除。原因在于：首先，作为非法律专业 人士，双方当事 人并不能区分解除与解除后的法律后果之间的区别与联系，因此，从双方的意思表示来看，当事人更关注的是合同不再履行后该怎么办的问题，换言之，即解除后的 法律后果问题。如果该问题未协商一致，则当事人会认为合同并未解除。此时，合同效力的持续往往成为双方当事人合意解除时的一种讨价还价的砝码。其次，在合 意解除场合，当事人是以一个新的合同消灭既存的合同关系。因此，需要当事人关于合同解除的主要内容达成完全一致，其中包括合同解除后已履行义务是否需要返 还、相关损失如何赔偿等。如在这些问题上未臻一致，则原来的合 同关系难谓消灭。 11最后，结合最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）（法释 2009 5 号）第一条的规定 12，关于合同解除后的返还义务的范围、相关损失的数额宜认定为该条规定中的“标的”和“数量”，如果这些事项未达成一致，难以认定，则解除合同的协议是否成立则不无问题。 在约定解除权和法定解除权场合，第一个难点在于，如果一方当事人对另一方当事人行使解除权有异议的（合同法第九十六条），该异议是否阻止解除的效果发 生？一种观点精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 7 / 25 认为，在违约方对于合同解除提出异议，并请求裁判机构确认解除合同的效力的 情况下，在这些机构尚未确认合同是否已经被解除的期间，违约方可以 抗辩解除权人关于恢复原状、采取其他补救措施的请求，以维护裁判机构的权威，使合同法第九十六条第一款后段的规定具有价值。不过，裁判机构一经确认合 同解除，则解除的效力应当自解除通知到达违约方处之时发生，而非确认合同解除之日发生，以便防止违约方利用异议权达到不正当的目的；在违约方既对合同解除 提出异议，又不请求裁判机构确认解除合同的效力的情况下，因解除权系形成权，其行使的方式不以诉讼为必要，所以，解除权人关于解除的意思表示一经到达违约 方即发生合 同解除的效力，不能因违约方的异议而受影响；在违约方对合同解除提出异议，又不请求裁判机构确认解除合同的效力，但拒绝履行因合同解除产生的恢 复原状义务、采取其他补救措施义务、拒绝赔偿损失的情况下，解除权人可以直接诉求该违约方履行恢复原状、采取其他补救措施的义务，承担赔偿责任，尽管他未 请求裁判机构确认合同 解除的效力，它们也应当先确认合同解除，再支持该诉求，除非解除权不存在或者解除权行使的条件不具备。于此场合，合同法第九十六 条第一款后段的规定对于解除权人不起作用。 13在违约方对合同解除提出异议，又不请 求裁判机构确认合同解除的效力，而守约方为了寻求一个确定的精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 8 / 25 法律状态，诉求法院确认合同解除的效力，应予准许，此时合同解除的时间仍然是解除权人通知到达对方之时，而非判决生效之日。 14 上述观点可资赞同。需要补充的是，如果当事人并未向对方发出解除合同的通知，而是直接向法院起诉要求解除合同，并且恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失 的，该诉讼是形成之诉、确认之诉还是给付之诉？合同解除的时间如何判断？如果当事人仅起诉要求解除合同，而未要求恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失 的，在诉讼程序上如何处理？解除时间又如 何判断？ 上述问题与如何从程序法上的角度理解合同法第九十六条、第九十七条的规定密切相关。从实体法的角度看，当事人可以以通知的方式，也可以以诉讼的方式行使 解除权。如果认定当事人以诉讼的方式行使解除权从而构成一个形成之诉的话，很明显，合同的解除时间应当以判决生效的时间为准。而这明显与上述以通知的方式 行使解除权的解除时间差距甚远。如果仅以解除权人是否通知对方就产生如此大的差异，难以理解。 所以，必须理解作为实体法的合同法与程序法观察现象的视角的不同。实体法强调实体权利的行使及其后果，从而权利的构成 要件、权利的行使方式、行使权利的 法律后果在实体法的层面就表现为若干个不同的问题，所以需要几精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 9 / 25 个条文来规定。但是从程序法的角度观察，解除权的存在、解除权的行使与行使后的后果是一个纠 纷的不同侧面。所以，在程序法看来，合同法第九十六条、第九十七条是需要在同一个诉讼中解决的问题。依照根据诉的形态来分别识别诉讼标的的理论， 15第九十六条、第九十七条构成了一个诉讼标的，该诉讼的形态为给付之诉。在此前提下，如果当事人未以通知的方式而以诉讼的方式请求解除合同，它与以通知的方式解除合同并不存在质的差别。所以，如果起诉状送达对方当事人，就应当构成与通知对方当事人解除合同相同的法律后果。 16在 此场合，合同解除的时间以起诉状送达对方为准。相应的其他问题的结论就是：如果当事人一并起诉解除合同、采取其他补救措施、赔偿损失的，该诉为一个给付之 诉，其中含有确认合同解除的效力的确认之诉。这是给付之诉的特征。如果当事人仅请求解除合同，而未请求恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失的，则在同一 诉讼标的的视角下，属于当事人主张不完全。在我国现行民事诉讼法对诉是否可以分割没有规定的情况下，比较现实也比较合理的做法是：法官应当在诉讼中 告知原 告其同时主张合同法第九十七条的各项权利，如果原告主张的，则属于诉讼请求的增加；如果原告明确放弃的，则需要在裁判文书中明确写明，该纠纷被一次性 解决；如果原告明确表示不增加但表示并不放弃该条规定的权利的，则应在精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 10 / 25 判决文书中写明可以另行起诉。在最后一种情况下，该判决对原告另行提起的要求被告恢 复原状、采取其他补救措施、赔偿损失的诉讼无既判力，后诉应以合同已解除为基础进行审理；在前两种情况下，前诉对原告另行提起的要求被告恢复原状、采取其 他补救措施、赔偿损失的后讼有 既判力，这符合原告的意思表示和民事诉 讼法上的处分原则。同时，又不至于使后诉法院产生是否违反“一事不再理”原则的疑惑。 17 综上所述，本文认为，在合意解除场合，解除的时间为当事人的意思表示达成一致为准，一致的内容包含解除后的法律效果；在约定解除和法定解除场合，当事人以通 知方式行使解除权的，通知达到对方为解除的时间，即使当事人有异议提起诉讼的亦如此；当事人以诉讼的方式解除合同的，起诉状送达对方为合同解除的时间。 根据合同法第九十七条的规定，租赁合同解除后，会发生恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等诸项请求权。但是，由于租赁合同为继续 性合同，在合同解除 之后，租金虽有返还可能，但承租人的使用、收益却不可能返还，因此租赁合同的解除只能向将来发生，而不能溯及既往，亦即，过去的合同关系不受影响，解除后 的合同关系消灭。需要注意的是，在德国及我国台湾地区，对于我国合同法上的继续性合同关系的解除，称为“终止”。 18例如，台湾地区精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 11 / 25 民法典第 424 条规定：“租赁物为房屋或其它供居住之处所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康时，承租人虽于订约时已知其瑕疵，或已抛弃其终止契约之权利，仍得终止契约。” 19终止权是一项形成权，其功能在于使继续 性合同关系向将来消灭。 20由此可见，终止着重强调合同关系向未来消灭的效果。而我国合同法则是在合同权利义务消灭的意义上使用终止，而把德国法、台湾地区民法上的终止称为解除，从而终止成为解除的上位概念。 租赁合同解除，会发生违约金责任、赔偿损失的责任如何承担的问题，需要分别讨论。 合同解除与违约金责任 租赁合同被解除，已经发生的违约行为是否适用违约金责任？ 21 在合意解除场合，在双方当事人都无违约行为的情况下，基于主客观原因，一方提出解除合同、另一方同意的，违约金适用的构成要件未满足，故违约金责任不 能适 用。如果一方存在违约行为，且双方当事人合意解除的，是否适用违约金责任首先要看当事人的约定。无约定的，推定当事人放弃了违约金请求权。 在单方解除情况下，除了合同因不可抗力导致不能实现目的而被解除的之外（合同法第一百一十七条），违约金责任应当适用，其原因在于： 第一，租赁合同解除后，合同向未来消灭，已经履行部分精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 12 / 25 的合同关系不受影响， 22换 言之，已经履行部分在观念上可以看作与被解除部分的合同相互独立的两个合同。在此场合，已经经过的承租人占有、使用租赁物期间可以看作是一个有确定期限的 租赁合同（期 限至解除之日）。由此，由于该合同的效力并不因解除而受影响，故，包括违约金责任在内的合同条款仍然拘束双方当事人。 篇二：有形动产租赁合同备案表 有形动产租赁合同备案表 注： 1 、“ 项 目 合 同 期 限 ” 按 起 讫 时 间 填 写 ， 2、“合同余额”，指截止 未收取的金额。 篇三：房屋租赁合同终止和侵权纠纷和解协议书 房屋租赁合同终止和侵权纠纷和解协议书 甲方： 乙方： 甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于号门市；位于地面第一层，共一套，房屋结构为 现浇结构，建筑面积以房产开发公司办理给甲方的房屋产权证上载明的面积为准；房产权证号为号。 2009 年 X 月 X 日，该房屋的全体产权人一致同意出租给 营，经营期间， 该房屋转让给 营，营至今。在经营中， 甲方发生纠纷。现双方在平等自愿的基础上经反复协商，达成如下协议： 一、 2009 年 X 月 X 日甲方与 订的合同终止履行；乙精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 13 / 25 方与甲方部分产权人签订的合同在本协议签订之日也同时终止履行，双方租赁关系随即终止。 二、现 愿以 之名诉甲方侵权纠纷一案撤诉。本协议签订后， 得以渠县渠江镇宝全火锅店之名或个人名义要求甲方及亲属等侵权人承担任何民事赔偿责任。 三、本协议签订之前，乙方上述合同期内的经营行为甲方予以追认。若甲方再对房屋进行出租，乙方自愿放弃优先承租权。 四、 2011 年 9 月 01 日至今 向甲方支付房屋租金 9 万元（大写：玖万元整）。在本协议签订后 10 日内，由乙方存入甲方指定账户。乙方存入上述款项后，即视为甲方已受领上述租金。若因甲方原因不能在指定时间内存入上述款项，甲方自行承担一切责任。 五、本协议签订后，双方对上述合同履行期间行为不再追究。 六、若任何一 方违反本协议承担违约责任 10 万元。 七、本合同双方签字成立生效，一式八份，双方当事人一份。 甲方： 乙方： 年 月 日 篇四：请问房屋租赁合同终止后添附物如何处置的法律分析 请问房屋租赁合同终止后添附物如何处置的法律分析 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 14 / 25 【摘要】 随着市场经济的发展，人民生活水平的提高，越来越多的人拥有不止一套房产，于是房屋租赁也越来越成为市民生活中一件司空见惯的事情。与此同时，围绕房屋租赁也发生越来越多的民事纠纷。其中，房屋租赁合同终止后，就承租人对承租房屋进行装修或增设之物如何处置产生的纠纷就是较 为棘手解决的一种。本文拟从探讨承租人对承租房屋装修、增设行为的法律性质入手，检讨我国对此类问题现行法律规制的笼统与不足，进而提出在房屋租赁合同终止后，如何正确处置添附物的法律意见和建议。【关键词】 房屋租赁 添附 附合 合同终止一、承租人对承租房屋装修或增设行为的法律性质分析 承租人承租出租人的房屋后，特别是用于商业用途的房屋，往往会对房屋进行装修、增设。例如：粉刷墙壁，铺设地面，增设耳房、门窗、水电设施等。这些行为在民法理论上有一个统一的法律概念，叫做添附。何谓添附？“添附者，为附合、混合及加工三者在学术 上之总称”。 1附合是指不同所有人的物因密切结合而形成不经毁损就难以分割的新物，其可发生动产与动产的附合，亦可发生动产与不动产的附合；混合是指不同所有人的动产因相互混杂、交融而难以识别和分离，其发生在动产与动产之间；加工则是指在他人之物上进行劳作，从而使其具有更高的价值的活动，加工的标的仅限于动产，不包括不动产。由以上定精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 15 / 25 义可知，承租人对承租房屋进行装修、增设，如铺设地面、粉刷门窗、扩建耳房、增设水电设施等多使之与房屋紧密结合为一体， 非经毁损难以分割，属于典型的添附之附合行为，且既会发生动产与不动产之 附合（如扩建耳房、铺设地面），也会发生动产与动产之附合（如粉刷门窗）。由于附合属于添附的一种，且房屋租赁关系中的动产附合偶尔也会伴随加工行为，因此本文将承租人对承租房屋的装修、增设行为统称为添附。 附合、混合、加工作为添附行为，“俱为动产所有权得丧之共同原因”， 2即从理论上来说，添附是所有权原始取得的一种方式。由于添附物已经作为一个新物存在且不可分割或分割之后会导致财产价值的损失，因此只有将添附物所有权归于一人的制度设计才能既遵守“一物一权”的物权原则，又能维护物之经济价值和社会之安定秩序。根据添附一般 原则，动产与不动产附合时，附合物归不动产所有人，动产所有人有权要求不动产所有人给予合理补偿。动产与动产附合时，附合物一般由原物价值较大的一方取得，若各方原物价值相当，则发生共有。具体到承租人对承租房屋的装修、增设来说，当装修、增设之物与不动产房屋附合，此时附合物的所有权应当归属不动产房屋所有人即出租人所有。当装修、增设之物与出租人的其他动产附合，此时根据双方原物之价值、效用或性质确定附合物归属出租人或承租人所精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 16 / 25 有或者双方共有，但因附合丧失原物所有权的一方均享有取得合理补偿的权利。二、房屋租赁合同终止后，添附物 如何处置的现行法律规定 然而，现实生活情况多变、错综复杂，添附作为物权法范畴的一项重要的制度，在我国颁布的物权法中却未作任何规定。我国现行法律对房屋租赁纠纷中添附物处理的规定散见于：合同法第 223 条规定：“承租人经出租人同意，可以对 租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见 (试行 )第 86 条规定：“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属 物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿”。城市房屋租赁管理办法第 23 条规定“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。明确需变动的，必须征得出租人的同意并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿”。通过以上内容可以看出，现行法律对租赁关系中添附物的处置系任意性规定，即允许租赁合同双方就添附物的处置自由约定。但同时又对未经出租人同意下的添 附物精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 17 / 25 处置规定的过于笼统、原则，且未对租赁合同提前终止情况下添附物的处置做任何规定，导致实践中，就租赁合同终止后添附物能否拆除、何种情况应由出租人对承租人进行补偿常常发生争议。三、房屋租赁合同终止后，添附物如何处置的法律分析（一）出租人同意条件下的添附物的处置 承租人对承租房屋进行装修、增设以是否取得出租人同意分为两种情况。添附物的处置始终以出租人的同意为首要原则。承租房屋的所有权为出租人所有，尽管承租人因租赁关系享有对该房屋的使用权，但当承租人要对承租房屋进行装修、增设处分时，却应得到出租人的同意。依据民事 权利处分 原则和我国对添附物处置的现行法律规定，只要是出租人同意承租人对房屋进行的添附，则不管租赁合同是到期终止还是因解除而提前终止，都应由出租人取得添附物的所有权，承租人有损失的，由出租人对其进行补偿。但需注意，由于租赁属于民事契约法律关系，依照契约自由原则，当事人可以以约定变更法律之规定。简言之，在房屋租赁合同终止的时，经出租人同意的添附物的处置，租赁合同双方有约定的，应当按照约定进行处理；没有约定的，由出租人取得添附物所有权，并给予承租人折价补偿。 然而，承租人经出租人同意对承租房屋进行装修、增设显系 法律规定之理想状态，实践中，承租人往往对承租房屋擅自实施添附。同时，房屋租赁合同终止事由有二： 1、租赁合同期限届满； 2、租赁合精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 18 / 25 同因当事人的解除而消灭。我国现行法律规定添附物的处置时却并未对合同终止事由作出区分，因此下文就以此作为分类，就租赁合同终止后未经出租人同意的添附物的处置进行法律分析。（二）未经出租人同意条件下的添附物的处置 1、合同因租赁期限届满终止后，未经出租人同意的添附物的处置 此种情况下，租赁合同双方均没有过错及违约行为，但由于承租人的添附行为事前并未得到出租人的同意，即承租人对合同到期后添附物 的处置后果有一定的心里认知，且在合同期限内，“承租人已经实现了按合同约定使用房屋以及添附投资的收益” 3，因此按照添附的一般原则和现行法律规定，对于添附物能够拆除的，应当予以拆除，造成出租人损失的应当由承租人予以赔偿；不能拆除的，添附物的所有权应当归属出租人所有。 对于承租人能否要求出租人给予折价补偿，尽管 承租人的添附之物往往使得原物价值增加，但鉴于其添附行为并未得到出租人的同意，因此此时若要求出租人给予承租人折价补偿，无异平添、加重出租人的负担，同时也必将导致“承租人为了自己目的，不顾出租人的利益及要 求，擅自进行装修，并在房屋租赁期满后向出租人主张该部分添附物的折价补偿” 4，使承租人从中非法获益。 综上，租赁合同到期后，对于未经出租人同意的添附物，能够拆除的，予以拆除，造成出租人损失的，由承租人进行赔偿；不能拆除精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 19 / 25 的，由出租人取得添附物的所有权，且无须给予承租人折价补偿。 2、租赁合同因解除提前终止后，未经出租人同意的添附物的处置（ 1）因不可抗力因素终止租赁合同后，未经出租人同意的添附物的处置 不可抗力是指不能预见、不能避免的客观因素，此种情况下租赁合同的解除于租赁合同双方均无过错可言。因此，有观点指出 此时应当按照公平原则，由出租人取得添附物并给予承租人折价补偿。然而，笔者认为此种情况同租赁合同到期终止一样，由于承租人是未经出租人同意下的添附，尽管未完全实现其添附物的收益，但出租人亦无过错，且存在合同提前终止后租金利益的损失，因此更加不能平添出租人负担，要求出租人就添附物对承租人进行折价补偿。（ 2）因出租人违约导致租赁合同提前解除后，未经出租人同意的添附物的处置 有观点认为此种情况下，出租人存在过错，因此应当由出租人取得添附物后给予承租人折价补偿。笔者认为，此时出租人的违约行为，应当向承租人承担的是损害赔 偿责任，与添附物的折价补偿不属于同一法律关系。由于承租人的添附并未取得出租人的同意，因此不能以出租人 篇五：租赁合同 科威国际不动产 ?青岛区域房产租赁合同 甲方（出租方）： 乙方（承租方）： 住 所： 住 所： 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 20 / 25 证件编号： 证件编号： 联系方式： 联系方式： 丙方（房产经纪公司）： 根据相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就乙方承租甲方房产事 宜协商一致，为明确双方权利义务，订立本合同。 1. 甲方保证所出租的房产符合国家对租赁房产的有关规定。 2. 甲方 出租给乙方的房产为市区单元 名称为 ，建筑面积 ，房产权属证号为。 3. 该房产租赁期共个月，自年月日起至日止。 乙方向甲方承诺，租赁该房产仅作为使用。租赁期满，甲方有权收回出租房产， 乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经双 方重新协商后，重新签订租赁合同。 4. 该房产租金为元 /月，租金总额为， 租金支付方式：季付半年付年付；首笔租金自本合同签订后 日内 支付， 。 5. 租赁期间，如政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房产有关的费用，应由甲方 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 21 / 25 负担；乙方交纳租赁期间的水电费煤气费暖气费物业管理费电话费 及 。 6. 在租赁期内，甲方应保证出租房产的使用安全。该房产及所属设施的维修责任除双方在 本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外），甲方进行维修前需 提前天书面通知乙方，乙方应积极协助配合；乙方向甲方提出维修请求后，甲方 应及时提供维修服务，并在接到乙方请求后， 日内给予明确答复。 7. 乙方应合理使用其所承担房产及其附属设施。如因使用不当造成房产及设施损坏的，乙 方应立即负责修复或经济赔偿。乙方如改变房产内 部结构及设置等方案均须事先征得甲 方的书面同意后方可施工。对乙方装饰装修部分，甲方不负有修缮义务。租赁期满后或 因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，于房产的装修归甲方所有；要求乙方恢复原状；向乙方收取恢复工程实际发生的 费用。 8. 租赁期间，甲方转让该出租房产，乙方享有优先购买权。精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 22 / 25 乙方放弃优先购买权的，本合 同对新的房产所有人和乙方继续有效。甲方出售房产，需提前一个月书面通知乙方。甲 方未通知乙方或未在通知期结束前即将房产出售给第三人导致乙方无法行使优先购买 权的，甲方应支付与乙方违约金 一万元。乙方收到通知未在期限内答复的视为放弃购买。 9. 房产交接时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出