物业管理招投标的一般流程.docx

物业管理招投标的一般流程 一、物业管理招标投标的基本概念 招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易方式。1999年8月30日全国人大常委会第九届十一次会议通过的我国第一部招投标法，确立了强制性招投标制度。 物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表（发商基业主委员会），在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标的活动。物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式。 1994年初，深圳莲花北村举行了物业管理权内部招投标，深圳万厦居业有限公司中标，对莲花北村提供全面的物业管理服务，并以优质服务、规范管理和丰富多彩的社区文化赢得业主、政府和社会的广泛好评，开创了我国物业管理招投标的先河。1996年以来，深圳又率先尝试由政府行业主管部门组织，公开招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小区的物业管理单位，推动了深圳物业管理市场的迅猛发展。1999年5月，全国第三次物业管理工作会议在深圳召开，建设部领导在工作报告中强调各地要在调查研究的基础上，制定物业招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工作。会议精神得到全国各地行业主管部门的积极响应，物业管理招投标活动在一些经济比较发达、物业管理起步比较早的城市广泛开展起来，并在实践中积累了很多宅贵经验。 2003年9月1日正式实施的国家物业管理条例第24条明确规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 物业管理的招标按内容可分为：单纯物业管理招标和物业管理与经营总招标两种。一些经营性的物业管理(例如商住楼、购物中心)往往采用第二种形式。 二、物业管理开展招投标应遵循的原则 物业管理的招投标行为是一种通过市场化方式实现的双向选择。根据招标法的规定，招投标活动中必须遵循公开、公平、公正和合理的原则。具体要求如下： (一)公开原则 所谓公开原则，就是说如果物业管理招投标定为公开招标，就必须按公开原则，召开新闻发布会，在报刊、电台、电视上公开登出招标公告，把所需要达到的服务要求与条件公开告诉一切想投标的物业管理企业。 (二)公平原则 所谓公平原则，就是指在招标文件中向所有物业管理企业提出的投标条件必须是一致的，也就是说所有参加投标者都必须在相同的基础上投标。例如根据住宅小区(大厦楼宇)要求，需要资质在三级以上的物业管理企业参与竞争，那么就不能随便拒绝任何具有三级以上资质的物业管理企业来投标，同时也不能允许低于三级以下资质的物业管理企业来投标竞争，总之要体现公平性。 (三)公正原则 所谓公正原则，就是在评定标书时要准确，原物业管理企业进行管理服务瑚场答辩时的尺度应对任何物业管理企业是一致的。特别在评标、决标的过程中一定要采用科学方法，按照平等竞争的原则，进行实事求是的分析、打分。 (四)合理原则 所谓合理原则，是指在最后选择投标单位时，其确定的服务项目和收费价格必须合理，既不能接受低于正常管理服务成本的报价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。 招标与投标足按法律规定程序进行的一种经济活动，其全过程必须严格依照法律的有关规定进行，否则就可能会引起纠纷。物业管理招标投标的一般程序如下： (一)准备阶段 1选择招标方式。是公开招标还是邀标、议标。 2成立招标领导小组。在政府物业管理行政主管部门指导下，由业主方(如房地产开发商或业主委员会)成立招标领导小组，小组成员由业主方派出，也可聘请有关部门人员和物业管理专家参加。通常还委托招标代理机构(如物业管理招投标有形市场)来具体实施招标工作。 3确定招标项目、招标指导思想及原则。 4编写招标书。招标书的主要内容有： (1)拟招标的物业基本情况。包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施、场地情况等。 (2)物业管理内容。包括基础服务管理、特殊要求管理，还有专项管理。 (3)对招标的有关说明。如物业管理委托期限，物业移交日期，给物业管理提供的条件(如提供管理用房、商业用房面积)，物业管理服务收费及维修资金标准，以及其他需要说明的问题。 (4)物业管理考核标准与奖惩措施。 (5)投标开标时间。 此外，对招标书的具体内容和要求还应做出较详细的说明，如提供建筑结构图、设备型号清单等，以便投标单位编制标书。 5若是公开招标，则将向社会发布招标公告。通过公众信息渠道向社会公开发布招标公告。公告内容主要包含招标的物业名称、投标单位条件、报名投标截止日期，投送投标书截止日期，以及联系地址、电话等有关事项。 (二)招标阶段 1招标单位向投标单位提供招标文件，接受咨询。在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标单位委托的招标代理机构在投标人购买招标文件后，统一安排一次投标人会议，即标前会议。标前会议通常安排在现场；或者先到现场视察，再集中开标前会。召开标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。 2投标单位资质资信审查。在报名截止日期后，对报名投标单位进行资质审查，从中选择若干家参加投标，并书面通知各投标单位。 3投标书的报送。参加投标的物业管理企业应在规定的报送投标书截止日期前，将投标书密封送达投标领导小组(办公室)或其委托的招标代理机构。 (三)开标阶段 1按照标书中规定的时间、地点，在法律公证机关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标单位代表共同参与监督下，公开开标并登记。 2由评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书，确定中标单位。评标委员会成员通常由物业管理专家组成。 3公证员宣读公证书，确认预选中标单位。 (四)中标和订立合同确定中标单位后，应书面通知中标单位。中标单位与业主方一般还会进行必要的商务谈判，才会正式签订物业管理服务合同。合同签订后才标志着中标单位取得了对该物业的物业管理权。 物业公司招投标工作流程 步骤 工作内容 1 业主大会授权给业委会开展物业公司招投标工作 2.1 业委会需要得到政府主管部门核发的该项目建议书批复文件。 2.2 制作标书； 3 业主委员会到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时需要提交的材料： （1）业主大会决议 （2）政府主管部门核发的该项目建议书批复文件 （3）填写XX市物业管理招投标活动备案表一 （4）招标公告或者投标邀请书 （5）招标文件 （6）法律、法规规定的其他材料 （7）招标人委托招标代理机构的，还应提交委托书； 4 公开招标或邀请招标 4.1 公开招标需要进行的工作： 4.1.1 在公共媒介上发布招标公告，并同时在XX市国土资源和房屋管理局网站上发布免费招标公告； 4.1.2 招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制； 4.1.3 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日； 4.1.4 招标人组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料； 4.1.5 更换物业管理公司的物业招标投标工作，应在原(前期)物业服务合同终止前3个月完成； 4.2 邀请招标需要进行的工作： 4.2.1 采取邀请招标方式的，应当向5家以上物业管理企业发出投标邀请书； 4.2.2 招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。 4.2.3 招标人组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料； 4.2.4 更换物业管理公司的物业招标投标工作，应在原(前期)物业服务合同终止前3个月完成； 5 开标：在指定时间和地点进行开标，开标过程应当记录，并存档备查。 6 评标 6.1 评标委员会由招标人代表和有关物业管理专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管 理方面的专家不得少于成员总数的23。市国土房管局建立北京市物业管理评标专家库。评标委员会的专家人 员，应当由招标人在开标前3日内从市国土房管局组建的专家库中以随机抽取的方式确定; 6.2 一般项目的评标活动应在递交投标文件截止日期后7日内完成，重点工程项目需在15日内完成; 6.3 评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告; 6.4 评标报告由评标委员会全体成员签字。 6.5 招标人可以授权评标委员会直接确定中标人，也可以委托评标委员会推荐出中标候选人名单; 7 中标 7.1 中标人确定后，招标人（业委会）应当在3日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。 7.2 招标人（业委会）和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容就 招标项目的管理签订(前期)物业服务合同。合同的主要条款不得背离标书中的内容。 7.3 招标人应当自与中标人签订(前期)物业服务合同之日起15日内，到原备案机关备案。 备案时，招标人应填写XX市物业管理招投标活动备案表二，