广元2011年房产市场调查报告.ppt

广元分公司营销策划部 二0一二年二月 广元2011年 房产市场调查报告 房产政策及广元土地交易情况一、 1 加息时间 12月26日 2月9日 4月6日 10月20日 宏观政策分析 至6月14日为止，央行年内已六次上调金融机构存款准备金率。至此，大型金融机构和中小金融机构的 贷款准备金率已经分别达到21.5%和18%，为历史最高点，2011年12月5日下调准备金率5%。期间连续加息4 次，5年期以上的贷款利率已经由最初的5.94%提高到6.80%。银行信贷的收紧及企业资金成本的不断增加给 企业现金流带来了极大的压力。 1月20日 3月25日4月21日5月18日2月24日 12月20日 21.5 % 18 % 11月29日 20102011 11月16日 资金层面进一步收紧，企业资金紧张、现金流压力进一步增大 6月20日7月7日 Page3 12月5日 2 房地产行业政策分析 20102011 9.29政策 上涨过快城市 房价过高 首套：首付3 成；二套：首 付5成，利率 1.1倍；三套 和异地：停贷 9月29日 新国八条 1月26日 限购令 2月15日 省会及计 划单列城市 首套：首付4成 ；二套：首付6 成，利率1.1倍 ；三套和异地 ：停贷 目前36个城市 成都：主城区 首套：首付4成 ；二套：首付6 成，利率1.1倍 ；三套：限购； 异地：限购1套 4月21日 一房一价 省会及计 划单列城市 商品房销售明码 标价， 5月1日 开始执行，全国 范围内执行监管 7月1日 广元市 续金域华府价格过 高后广元市政府限 制广元市最高建面 单价控制在7000元 /以内。 限 价 Page4 5月19日 保障房 各省、自治 区、直辖市 住建部与各省、自 治区、直辖市签订 保障性住房目标 责任书，完成 1000万套保障性 安居工程住房的分 配任务。 3 广元土地交易情况二、 4 2011年全年广元市利州区土地供应量为64.5228万方，成交面积约74.67万方，成 交金额约为3.5亿元。 （成交面积多于供应量是由于2010年推出土地于2011年1月 份成交）。 比较2010年广元土地交易量，供应量上涨了3.31%，成交量上涨了73%，成交金 额上涨了1.26倍。 2010、2011年度土地供需情况 数据来收集于中华人民共和国国土资源部网站 5 2011年度土地成交一览表 就2011年各区域供地情况而言，宝轮镇占多数，此为将来房产集中发展区域。 就2011年土地成交量及规模看，宝轮和下西坝（回龙河）占多数，大宗地块交易量 及金额明显减少（2010年大宗土地交易占一半以上），市中区无土地交易记录，表明 由于政策影响，企业拿地更加谨慎！ 数据收集于中华人民共和国国土资源部网站 6 Page8 广元市房地产市场发展现状三、 7 1、优越的地理环 境 地处川、陕、甘交界地区，成都、西安、 重庆、兰州四大西部城市的腹心地带，是 交通枢纽和物资集散中心。 2、浓厚的历史人文 氛围 具有4000多年悠久历史，女皇故里。 3、独有的滨江、滨 河景观 嘉陵江、南河穿城而过，沿岸风景秀丽、 环境优美，市政 建设完善。 广元房产市场特质 8 灾后重建房地产 市场快速发展 随着灾后各地资金 的大量注入，带动 了GDP、人均收入、 固定资产投资的快 速增长，灾后房地 产市场飞速发展。 城市建设飞速发 展 规划的新兴片区配 套完善、发展趋于 成熟。人们对城市 规划和片区发展很 有信心。 众片区各有特色 东坝集中了中高端 住宅及城市大半开 发项目；南河多为 中低端住宅；老城 以商业为主，住宅 布局零星且档次不 高。 从2008年起，广元市商品房价格一路飙升，商品房供应量及去化量增长速度迅 猛，势头较之于四川省内其他三线城市是有过之而无不及；在国家调控政策的影 响下，2011年市场有所降温，但销售价格仍有上涨。 物业形态以高层 电梯公寓为主 各中高档项目， 以高层为主，多 层及商业为辅。 广元房产市场发展状况 9 产品特征 住宅以高层 住房为主， 多层为辅， 暂无别墅。 价格特征供求特征消费者特征产品定位 住宅价格水 平在5500元 /左右，其 下的物业集 中于南河、 老城、万源 、等区域。 包括范公务 员、商人、 公司职员、 企业老总、 外来人员等 。 全市商品房 销售项目中 ，东坝占据 了46%，南 河占28%， 老城占14% ，其他区域 占12% 中高端产品 为主（集中 于东坝）， 中低档楼盘 放量适中(多 集中在南河 、老城)。 文化诉求特征 浓厚的历史 人文环境、 传统的依山 傍水情怀。 广元商品房发展特征 10 都市 广 场 华北 星 城 东环 明 珠 翰铂 星 城 翠 江 半 岛 高金风 琴岚湾 祥云居 圣世逸品 金城 家园 东方 盛世 澳门湾 东方豪泰 港湾 国际 正黄金 域华府 御锦湾 南院 春 天 新纪 元园 中苑 皇都首座 金域 香江 开云世 家二期 广汇花 园二期 泰安居 江南 星城 名臣 杏园 老城片区 南河片区 东坝片区 南岸阳光 凤城 西江月 国际商 贸城 永隆阳 光水岸 广元各项目分布略图 其他片区 11 托斯卡纳 福音南郡 广宇 国 际 学都 瑞景 广元各目备案量、销售量、存量比较表 数据来源于广元建设网（截止于2012年1月6日） 12 广元市2011房产供给和销售分析四、 13 住宅均价约为4800元/ ,较2010年上涨36%左右； 住宅供应量为7257套，2010年为4730套，增加了53.42%； 住宅销售量为4117套，2010年为3996套，增加了3.03%； 住宅销售率为56.73%，2010年为84.84%，减少了32.85% ； 广元房产市场经过2008-2010年的沉淀，不管是从商品房供应量，还是市场消 化量来看都得到了长足的发展。但是随着国八条等房产政策的出台，政府房产市 场调控决心的坚定，对2011年下半年的销售影响初见端倪，使得住宅销售量较 2010年增长甚微，而销售率则大有下降。 商品住宅价格与销量分析（按建设局公布备案数据为准） 数据来源于广元建设网（截止于2012年1月6日） 14 2011年广元房产容量为6000套，总供给为7257套，市场总销售量为4117套， 总体供销比为1.76:1； 购房者对东坝片区的住宅偏好度高，该片区的住宅价格较其他区域高出很多， 主要在售商品住宅价格在5500-6400之间，特别是一些新推出的有代表性的楼盘 价格纷纷超过6000元/ ，直逼市政府制定的7000元/ 最高限价； 购房者偏好90-120的户型，但随着房价的高涨，小面积户型接受度在不断提 高。 商品住宅市场供求关系分析 数据来源于广元建设网（截止于2012年1月6日） 15 3、各区域住宅市场发展概况（比较2010年） （）东坝片区商品住宅 供应量为3363套，增长了11.36； 销售量为2020套，降低了19.87； 销售率为60.07，降低了23.41； 市场占有率（已售）为49.06，降低了14.02； 均价区间为52005500元/ ； 东坝片区2011年住宅供应量小幅增加，但销售量却只降不增，表明东坝片区 市场发展速度渐缓，但仍占市场主导，价格仍然高出其他区域颇多。 各区域住宅市场发展概况（比较2010年） 数据来源于广元建设网（截止于2012年1月6日） 16 （）南河片区商品住宅 供应量为1997套，增长了34.6； 销售量为969套，降低了22.97； 销售率为48.52，降低了36.31； 市场占有率（已售）为23.54，降低了7.94； 均价区间为44004700元/ ； 发展速度仅次于东坝，发展速度渐缓度，居于第二位，均价低于东坝及老城片区 。 （）老城片区商品住宅 供应量为998套，增长了556； 销售量为662，增长了315； 销售率为62.32，降低了36.36； 市场占有率（已售）为15.11，增长了11.35； 均价区间为45004800元/ ； 老城片区，商品住宅供应量及销售量涨势明显，市场占有率明显提高，表明老城 年房产市场发展速度优于其他区域，价格居中。 数据来源于广元建设网（截止于2012年1月6日） 17 （）其他片区 供应量为899套，增长了1098； 销售量为506，增长了655； 销售率为56.28，降低了33.05； 市场占有率（已售）为12.39，增长了10.61； 均价区间为46005000元/ ； 其他片区，商品住宅供应量及销售量上涨最多，市场占有率明显提高速 度仅次于老城，其中，随着城市规划及东坝片区发展的日趋成熟，紧靠东 坝的万源片区项目从无到有，并且一面世，价格明显高出老城及南河，直 追东坝。上西和下西片区项目明显增加，其中商业发展最为代表。 数据来源于广元建设网（截止于2012年1月6日） 18 广元房产市场个案五、 19 广元代表性项目 根据2011年广元建设网公布的数据显示，在全年备案量、销售量、市场占有率上，以下 五个项目表现突出。 数据来源于广元建设网（截止于2012年1月6日） 项目名称备案量销售量市场占有率（备案） 市场占有率（销售） 御锦湾1540115221.22%27.98% 正黄 金域华府4874016.71%9.74% 华北星城5483287.55%7.97% 开云世家二期4532216.24%5.37% 皇都首座4481746.17%4.23% 合计3476227647.90%55.28% 20 数据来源于广元建设网（截止于2012年1月6日） 广元代表性项目 21 广元代表性项目 1、御锦湾 项目地址：广元市利州区东坝办事处苴国路8号 开发商：广元东合时代房地产开发 总占地：112亩 总建筑面积：30万 容积率：3.5 总户数：2041户 物业类型：电梯高层、商业 户型面积：51-124 价格区间：4800-7000元/ 均价：5500元/ 御锦湾以优越的地理位置，高端大盘的尺度，赢得了客户的亲睐。2011年全 年以1152套的销售业绩位居广元市场首位。 22 广元代表性项目 2、正黄*金域华府 项目地址：广元市利州区东坝办事处古堰路 开发商：广元市正黄置业有限公司 总占地：27.5亩 总建筑面积：8.82万 容积率：3.86 总户数：591户 物业类型：电梯高层、商业 户型面积：71-136 价格区间：4818-7200元/ 均价：5400元/ 正黄*金域华府临南河，风景秀丽、视野开阔，高端项目，颇受客户欢迎。 2011年全年以401套的销售业绩位居广元市场第二位。由于2011上半年该项目 最后推出房源价格太高，超出消费者接受范围，地方政府出台限价政策。 23 广元代表性项目 3、华北星城 项目地址：利州区嘉陵办事处蜀门北路 开发商：四川金泉源实业有限责任公司 总占地： 28.5亩 总建筑面积：6.59万 容积率：3.5 总户数：575户 物业类型：电梯高层、商业 户型面积： 价格区间：4008-4528元/ 均价：4298元/ 华北星城地处老城北，配套完善，紧靠商业集中区，价格优势吸引客户，以 328套销售成绩位列住宅排行榜第三位。 24 广元代表性项目 4、开云世家二期 项目地址：广元市南河蜀门南路 开发商：广元晖鸿建设有限公司 总占地： 39亩 总建筑面积：9.73万 容积率：3.5 总户数：786户 物业类型：电梯高层、商业 户型面积：76-121 价格区间：4200-5200元/ 均价：4800元/ 开云世家目前销售的为二期，一期带来了累计效应，客户认知度较高，前期多 层销售势头强劲同时也带动了高层的销售，以221套销售成绩位列住宅排行榜第 四位。 25 广元代表性项目 5、皇都首座 项目地址：广元市利州区南河办事处海口路南侧 开发商：巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司 总占地： 120亩 总建筑面积：18万 容积率：2.36 总户数：1860户 物业类型：电梯高层、多层、商业 户型面积：90-125 价格区间：4028-4989元/ 均价：4400元/ 皇都首座2011年是三期销售，前两期的客户累计和配套设施的逐渐完善，在客 户心目中有良好的口碑和良好的性价比。以174套销售成绩位列住宅排行榜第五 位。 26 广元市2011房产市场解读总结六、 27 政策调控最为严厉，从银行的不断加息到限购令到限贷，房地产经过了 多重政策调控； 土地供给与成交，市中区无土地交易记录，大宗地块交易急剧下降，限 购限贷后，开发商拿地较为谨慎； 2011上半年房产销售火热，供应量及价格激增，价格及销量一路飙升， 但是受调控政策影响，去化量却未见明显增加。下半年市场受调控政策影 响，来访量、成交量大幅下滑，各楼盘销售情况惨淡。 住宅限购后，巨量的投资资金将无法进入住宅市场，商业地产必将成为 固定资产投资首选，加之股市风险较大，商业成交较为火热，预计这种趋 势还将延续； 28 由个