2008年重庆市香江豪庭营销执行方案.doc

香江豪庭营销执行方案胜杰地产全程营销策划工作室时间：2008.1.22方案提纲：一 竞争对手情况梳理二 目标人群定位三 营销总体策略四 媒介策略及广告费用预算五 营销推广演绎第一部分：竞争对手情况分析1滨江楼盘情况列表指标楼盘名称锦天滨江(二期)滨江国际廊桥水岸中慧第一城君临半山香江豪庭比较区位滨江路中段滨江路中段滨江路末端懂家湾步阳路北侧兴涪路（金科旁）正对龙王坨好规模13万方17万方一期4.5万方60万方（其中一期23万）6万方一期5万方适中品牌一期已初步树立重新树立强一般一般需要树立品牌弱形象与推广30万平米城市滨江高尚生活社区时尚国际化金科10年礼遇故乡伴山伴水一生一城领袖400席城市江山洋房滨江明珠璀璨人生差异化景观中庭景观(山水园林)中庭景观（巴里岛风情）巴里岛风情山水溪谷北欧风情中庭景观小，无特色。配套好一般差好一般好相对成熟产品面积区间舒适舒适紧凑与舒适舒适舒适紧凑差异化户型面积了解到的户型：两房:88.47三房:124.35四房:138.36两房:88-99三房以上:130-240两房:71-91三房:98-143两房：86.15-99.59三房：97.18-153.53四房：143.22-207.54五房：180.03115-185平米套内一房:71.81两房:72.25-82.10三房:80.75-94.35产品特色入户花园,大阳台跃层（顶跃）空中院馆大阳台空中院馆跃层,落地窗形态多元江景比例(含侧看部分)80%不明确75%二期少部分可观江景70-80%57%,其中3号楼为(16%)相对较少价格中等偏上不明确3300元/平米不明确不明确中等2.滨江路楼盘的优劣势比较及项目存在的机会点：从上表滨江路的楼盘情况可以看出：滨江路项目的开发均具有一定的规模性，同时楼盘也各具特色，而这些特色又主要突出江景、小区景观、产品三方面。n 江景方面：锦天、滨江国际、金科及本案都有各自的优势；n 景观方面：锦天滨江、中慧第一城，都以山水园林为主题，金科廊桥水岸、滨江国际花园则以巴里岛风情为主题，君临半山则以北欧风情为主。本案占地相对较小，景观主题性不明晰，打造的近600平米观江亭将是一大特色。n 产品方面：空中院馆、错层、跃层、洋房等，让竞争更加激烈。而项目在产品上可谓比较紧凑，设计多元化。另外本案与其他项目在形象上存在差异化，如何将港式生活的方式落到实处，让消费者亲身的体验，将是项目销售的重要保障因素之一。同时，项目所处的区位有得天笃厚的优势，据滨江路成熟区域，享老城区及周边（两江国际、锦天、滨江餐饮街）的配套。因此：江景、形象定位（港派生活）、成熟区位（风尚滨江）、产品的紧凑与多元化（院馆、跃层，雅仕公馆），是项目的核心利益点。3.项目的营销推广执行阶段重点考虑的要素：港派生活（感性和理性诉求，在消费者心理形成印象，另外通过活动让其深刻体验。）风尚滨江（滨江路成熟区域，通过规划展览及销售人员的销售说辞），雅仕公馆（紧凑产品，院馆跃层等多元化设计总价底，选择面广）有差异化且可增强竞争力的三要点注：江景资源，考虑到项目3号楼与1号楼看江的不同，在宣传上有所差异，三号楼则强调区位、形象、产品，一号楼则多江景资源。第二部分 目标人群定位1前期客户积累情况：从前期积累的客户情况，了解到客户基本上认可项目所处的区位，很多滨江附近的拆迁客户都在关注客户，而这些客户基本上都是第一次居住。看重江景资源,面积选择较多的就是94.5和80.78平米的户型。2目标客户群定位：年龄以70年代人群为主，主要年龄区间集中在2636岁职业主要针对个体工商户，其次是商业服务人员，然后向涪陵本地企业工作人员以及其它职业者进行扩散.文化层次以高中文化人群为源点像周边扩散。家庭月收入40006000元购买动机以居住为主，考虑带有部分投资需求的消费群体第三部分 营销总体策略1营销目的：树立项目形象，提升项目市场地位，实现理想的销售目标。通过现场销售组织与客户接待，系列广告宣传， 传递项目的形象“滨江明珠，璀璨人生”以及项目核心要素“江景、风尚滨江、港派、雅仕公馆”，在消费者心里树立项目形象，提高知名度，为客户的积累做好准备，最终促进项目的销售。2.传播对象：主要针对个体工商户、商业服务人员、涪陵的企业办事人员、专业技术人员、教师、滨江路拆迁人群等。3.推广思路：媒体的整合推广与活动营销的配合。n 广告宣传-感性与理性的诉求。通过广告宣传，以硬广、软文的形式，传递项目所要传递的港式生活理念，以及项目的居住环境，让客户从感性和理性了解与认识项目，最终促进客户的积累与产品的销售。n 团购直销-具有主动性,主动寻找客户。以政府办事群体（港客运集团、水务等）、企业（太极、涪陵榨菜等）、学校（涪陵师范学院）、拆迁等群体（滨江路的原住民）展开团购活动。主动寻找客户，扩大客户积累。n 主题性活动-互动性,体验性,感受生活。利用香江豪庭样板房实景及系列活动产生体验效应，让来访者能亲身感受香江豪庭所倡导的生活方式港式生活理念，从而提升销售。.营销主线及各推广阶段概况：根据项目利益点及推广的策略，我们对本案的营销推广主线索进行了梳理，每一步宣传相互融合，各项内容、步骤相互渗透、相互支撑、相辅相成。. 号楼开盘前：“滨江明珠，璀璨人生”形象概念导入：城市滨江生活的传递主要讲述项目的成熟区位，全新港式滨江生活核心广告语：城市新地标，滨江港式院馆生活. 号楼强销至号楼筹备期：项目自身产品的特色及内外配套：空中院馆，跃层，酒店式入户核心推广语：风尚滨江。雅仕公馆。. 号楼预热期至开盘时：形象的提升，产品的升级重点讲述江景这一稀缺资源核心广告语：亲水宅院馆藏江岸。宣传阶段宣传时间推广线索宣传主题广告诉求点主题性事件营销部分媒体选择备注3号楼预热期3号楼预热期08年1月中旬08年月底城市滨江生活注：强调项目的区位强调项目传递的生活方式城市滨江生活城市新地标滨江港式院馆生活滨江明珠,璀璨人生户外报媒（巴渝都市报,夹报）车内吊旗短信活动滨江成熟区域，独享港式生活江景港派雅仕公馆，彰显居者尊崇龙王沱上风上水,空中院馆缔造多元生活08.1月中旬前城市新地标滨江港式院馆生活l 滨江明珠,璀璨人生l 亲水豪宅,开启港式生活售房部开放活动车内吊旗（重庆至涪陵）2个月，持续到3号楼开盘08.1月下旬-08.2月上旬城市滨江生活城市新地标滨江港式院馆生活l 传递本案的港式生活l 本案的区位（目前滨江路的成熟区域）等。团购直销（外展）与企业联系在厂区设置外展,形式宣传进行派单团购活动针对涪陵企业学校教师群体08.2月（春节）城市滨江生活城市新地标滨江港式院馆生活区位、产品利益点放号信息春节送福短信08.3月城市滨江生活城市新地标滨江港式院馆生活区位、产品利益点清水房看房活动，项目3号楼放摇号活动短信、夹报等3号楼开盘期08.3月底-08.4月底滨江港式生活正式启幕滨江港式生活，炫耀涪陵*月*日,香江豪庭绚丽开盘l 开盘信息的传递l 港式滨江持续热销开盘活动：港式生活.华丽绽放巴渝都市报；夹报,短信集中消化积累的客户3号楼强销期08.508.6月项目自身产品的特色及内外配套：空中院馆，跃层，酒店式入户风尚滨江。雅仕公馆l 空中院馆，珍藏江岸私家院落l 亲江院馆，空间随性，自由随变l 独享跃层空间，生活层层跃进l 600平米观景平台,非凡视野不同气度.五一节促销活动巴渝都市报,夹报,短信3号楼持销期08.708.8月风尚滨江。雅仕公馆l 1号楼样板房鉴赏活动l 放号、摇号活动巴渝都市报,夹报,短信1号楼预热期08.8月产品升级,形象提升亲水宅院馆藏江岸l 馆藏江岸,敬请期待l 超越,载誉前行香江豪庭.1号楼亲水豪宅,VIP摇号卡发放户外夹报1号楼开盘期08.9月江景 亲水宅院馆藏江岸开盘活动:馆藏江岸盛大开放夹报,短信1号楼强销期08.1008.12月底江景亲水宅院馆藏江岸l 空中院馆，珍藏江岸私家院落l 亲江院馆，空间随性，自由随变l 独享跃层空间，生活层层跃进l 600平米观景平台,非凡视野不同气度.l 激情盛会，魅力香江（社区运动会）l 十一，房交会，圣诞活动夹报,短信1号楼持销期09.1月09.3月江景亲水宅院馆藏江岸春节活动夹报,短信,车内坐套1号楼尾盘期09.4月09.6月江景亲水宅院馆藏江岸项目的利益点根据节点的促销活动夹报第四部分 媒介策略与广告费用预算（一） 广告费用情况：本案3号楼(25459.2平米)与1号楼(25260.48平米),住宅可销售总建筑面积50719平方米,按3000元/平米的均价计算,则总销售金额1.52亿元.按1%计算推广费用则本案1号楼与3号楼营销推广费用为152万, 而在这之前项目已经投放了部分广告。总计22万元。因此扣除已经使用的费用后，剩余130万元。附表：前期已经使用的广告费用列表。项目投放数量计划（制作）金额（元）户外易家坝户外发布投放了一年4.5万展示11月房交会，展位费及布展制作费10万报版房交会发布巴渝都市报整版硬广告1.2万印刷品DM单，C座户型图集，手提袋，纸杯1.8万现场包装工地围墙0.58万广告代理费4个月4万合计22万（二） 媒介选择及费用：不同的媒体有不同的特性，在项目不同的阶段将产生不同的作用。考虑到区县市场的特点，本案推广中主要采用的媒体形式为：活动，外展，户外（T牌、现场灯杆），夹报辅助媒体形式：巴渝都市报、短信、车内吊旗。另外结合项目在各阶段的推广以及整体广告费用情况，对本案所投放的媒体汇总如下表。时间阶段媒体选用情况投放次数费用小计（万元）费用总计（万元） 3号楼预热期08.1-08.3夹报2次（6万份/次）2.413.18外展2次1.2现场灯杆T牌注：费用含在户外里统一计算巴渝都市报1次半版，一个整版2.4车内吊旗2个月，20辆0.88短信3次（10万/次群发）1.8活动（售房部开放，春节，清水房看房）3次4.53号楼开盘期08.3月底-08.4月底巴渝都市报1次整版1.26.6夹报1次（6万份）1.2短信2次（10万条/次群发）1.2活动（开盘）1次33号楼强销期08.508.6月外展4次39.8夹报2次2.4短信2次（10万条/次群发）1.2活动（五一活动）1次2巴渝都市报1次1.23号楼持销期1号楼预热期08.708.8月巴渝都市报2次2.48.5短信2次（10万条/次群发）1.2活动（样板放开放）1次2.5夹报2次2.41号楼开盘期08.9月夹报1次1.27.2活动（开盘）1次3短信1次（10万）0.6巴渝都市报2次2.41号楼强销期08.1008.12月底外展3次2.421.8夹报3次3.6短信3次1.8活动（国庆、房交会、圣诞3次141号楼持销期09.1月09.3月夹报3次3.69.58短信1次（10万条/次群发）0.6车内坐套2个月，20辆0.88活动（春节）1次3外展2次1.51号楼尾盘期09.4-09.6月活动一次，夹报3次5.67.1外展2次1.5其他根据各节点进行调整3.93.9合计87.6687.66注： 户外广告（T牌、现场灯杆）由于投放时间较长，费用涉及到分摊，因此，本方案中户外媒体的费用是单独计算。未含在各阶段的费用中（三） 费用汇总表。媒体费用情况（万元）所占比例户外（T牌、灯杆）1511.5%夹报20.415.7%巴渝都市报8.46.5%短信8.46.5%外展9.67.4%车内吊旗1.761.4%活动3426.1%印刷品制作（含广告画面更换费用）107.7%广告代理费18万（09年6月止，共计18个月）13.9%其他3.9（对各阶段进行补充）3%合计130100%第五部分 营销推广演绎r 3号楼预热期营销推广执行演绎（一）08年1月份执行方案n 时间节点:2008.1.1-2008.1.31n 营销背景: 销售队伍组建完毕,并进行了岗前培训.于2008.1.3日正式入场.接受客户咨询。 市场各楼盘竞争不明显,都在积累项目的客户。 新年即将到来,外出打工的人群陆续回家过年,返乡人群较大。n 主要工作: 推广阶段推广目的推广主题主要工作重要节点08年1月(3号楼预热期)l 市场的预热,通过推广树立项目的形象.l 城市.滨江.生活l 销售人员进场，接受客户咨询和登记，为开盘强销积蓄客户。l 售房部开放活动l 针对返乡群体开展宣传活动.l 相关广告推广，2月份营销工作的准备售房部开放活动n 主要活动：（一）香江豪庭售房部开放准备方案1. 活动背景：07年1112月份，项目通过户外的宣传及房交会的参展，积累了部分客户。由于售房中心在装修与完善中，客户也只是来到滨江路后前来咨询，并没有正式邀请客户前来参观与咨询。在08年1月份，销售中心内部装饰已经修饰完毕，销售队伍正式入场，销售条件已具备，有正式对外接受咨询的条件。2. 活动时间：08年1月9日上午8点分3. 活动地点：项目销售中心4. 活动对象与内容：通知前期积累的客户到销售中心接受咨询。5. 活动包装：A.售房部内部包装：对售房部内4块展板增加内容，达到成为销售人员销售的道具的作用。形式为图文形式，展板内容涉及的要点考虑如下：）洽谈区的展板，内容可考虑项目的整体形象，强化滨江明珠，璀璨人生（文字中含项目的基本指标）。）沙盘模型处的展板共三块，形式为图文并茂，内容考虑如下：其一：强调港式生活星级酒店大堂入户带给客户宾至如归的感觉。其二：强调产品特色，如：跃层设计。备注：具体的展板文字由广告公司根据画面内容每个画面提炼一句配合港式生活的主题语。3）X展架内容：滨江路的规划（商贸，餐饮，休闲购物一条街，涪陵新经济中心），突出项目的区位优势。4) 销售中心接待台：现状：目前为白色，与整个售房部不统一协调，易给客户造成售房部未装修完的印象建议：用写真或者花纹粘贴在接待台前尺寸：362.5cm44.5cm）售房部门楣的销售中心字体不明显指示性受到影响建议对字体做调整或者在字体后面做挡板进行遮挡）售房部大门的完善：进门用拉，出门用推的字样提醒客户确保前来咨询客户的安全门的尺寸：338cmB. 售房部现场包装：烘托气氛。1） 在现场设立气柱与拱门，形成现场的喜庆气氛。n 数量：拱门一座。气柱16根。n 拱门主题：香江豪庭接待中心盛大开放n 气柱主题：传递项目的区位，江景等。文案参考如下： 滨江明珠，璀璨人生。 香江豪庭，城市新地标。 居龙王沱，享港式生活。 亲水宅院，馆藏江岸 香江豪庭销售中心盛大开放n 拱门与气柱设立位置：（具体情况根据现场做考虑。）n 参考建议：拱门正对销售中心。拱门至销售中心门口，铺设红色地毯。地毯两边可以设置鲜花。气柱设置与拱门的两侧。地毯拱门鲜花鲜花气柱气柱气柱2） 售房中心门前设置地毯，烘托喜庆气氛。3） 在地毯两侧铺设鲜花，形成气氛。6. 活动时间节点安排：时间工作内容备注8:008:10所有销售人员与工作人员到场,所有销售道具准备完毕.8:108:40现场播放暖场音乐,形成热闹的气氛销售部在售房部外开早会8:458:48售房部负责人宣布:香江豪庭售房中心正式接受广大客户咨询，保安开门，销售人员配合准时进入售房部工作人员现场准备礼炮于8:48分时,响起礼炮.8:50销售人员接待前来咨询的客户7. 活动相关物料准备: 8点48分,售房部开放时声音的准备：选择礼炮（纸烟花）。 鲜花：盆（数量可根据现场情况做调整）用红色杜鹃,一个是杜鹃迎接春天的到来,也意售房部开放迎来好兆头.红色突出喜庆. 地毯：m10m（长宽可根据现场的场地调整） 拱门：一座(尺寸一般为10米,12米,15米.结合项目现场情况,建议用12米,看起比较适中) 气柱：16根 现场音响：一套 DM单若干8. 传播渠道：a) 电话通知前期积累的客户。b) 短信传播（短信在8日发布）短信文案：香江豪庭涪陵滨江路龙王沱，江景港派雅仕公馆，销售中心于元月九日盛大开放，恭请莅临咨询。咨询电话72261699，72662699。c) 销售人员进场后，在高笋塘与南门山等涪陵人流集中的区域派单，并传递项目售房部开放的信息。d) 户外广告更换。（1月8日更换到位。）发布内容：香江豪庭销售中心盛大开放。9. 费用预算:项目费用(元)备注拱门与气柱8201.拱门与气柱一套(一个拱门,三根立柱)费用:为460元.,单独一根气柱为120元/根. 2.租用时间为三天.鲜花(杜鹃花)100030-40cm大小10-12元/盆.(购买)100盆礼炮（纸烟花）120礼炮数量4根.地毯(50平米)3256.5元/平米(购买)户外广告换画面200010元/平米短信发布（小区）60005万条。区域：太极集团、榨菜集团、白涛工业园里的企业，涪陵师范学院（教师宿舍或者办公楼）合计102651.相关工作的安排：工作单位内容负责人完成时间宏西吉l 拱门，气柱等的联系配合相关公司在现场包装；l 拱门气柱文案的确定及制作；l 鲜花的购买及现场的布置；l 短信公司的联系，文案的确定，短信广告的发布l 户外广告画面的更换陈主任年月八号现场包装完毕，户外画面的更换广告公司l 户外广告更换画面设计定稿孙彤洁已完成l 售房部接待台的包装设计l 售房部大门指示标志设计l 车内吊旗的设计(高度不超过25cm)月日定稿l 滨江路规划设计1月8日定稿宏大公司l 售房部开放方案的完成l 车内吊旗内容的拟定肖华川月日l 配合开发公司和广告公司完成现场包装等相关内容卢民权肖华川月日l 组织销售人员接待前来咨询的客户卢民权月日1.车内吊旗内容：主要以项目的形象为主.形式主题内容其他要素备注滨江明珠璀璨人生港派江景雅仕公馆l 项目logo，案名，项目地址（区位图），联系电话，开发企业，代理公司（广告公司，策划代理公司）l 产品面积区间对前期形象的延续滨江明珠，城市新地标。l 项目logo，案名，项目地址（区位图），联系电话，开发企业，代理公司（广告公司，策划代理公司）l 产品面积区间强调项目的区位及未来价值城市新地标,滨江港式生活l 项目logo，案名，项目地址（区位图），联系电话，开发企业，代理公司（广告公司，策划代理公司）l 产品面积区间强调项目区位及差异化的形象（二）香江豪庭春节现场包装方案一、 背景：传统佳节即将到来，项目销售中心需要通过包装与装饰来营造节日的气氛，也可通过项目现场的包装加强本案的识别性。二、 时间：2008.1.262008.2.21三、 地点：销售中心现场四、 目的：营造节日气氛，加强项目形象识别。五、 内容：l 包装区域：销售中心内及外围的包装。售房部内用喜庆的挂饰进行包装。销售中心外围的包装用于展示形象，区隔周边楼盘。l 包装所需相关物料：区域物料数量相关参考图片备注销售中心外满天星16棵树一棵树算20米左右满天星*16棵树=预计在320米左右的满天星灯笼4售房部大门左右各两个80悬挂在灯杆间，一米左右挂一个灯笼工地围墙外条幅4条在灯杆中间段上春节祝福语销售中心内鞭炮2串桃树1棵小贺年卡300悬挂在桃树上，里面写新年祝福语，到访客户可赠送。8cm*8cm布置建议：l 满天星：挂在工地围墙外的树上。（临滨江路）l 桃树：销售中心大门入口靠近接待处。l 贺卡：提前把祝福语写好并悬挂与桃树上。l 灯笼：84. 直径50厘米 售房部门前，灯笼4个。在售房部大门左右各两个。 临滨江路的灯杆间：80个。间隔1米左右挂一个。l 条幅：在灯杆之间挂条幅。80-100cm宽l 条幅内容： 香江豪庭项目全体员工祝涪陵人民新年快乐。（字体稍大）重庆市宏西吉房地产开发公司贺（字体放小）六、 费用预算：项目费用（元）备注灯笼84个*30元=2520满天星5元*320米=16005元/米鞭炮2串*30元=60桃树2000元以内条幅10元*80m=800贺卡300个*1元=300其他500元合计7780元备注：现场供电问题由宏西吉工程部协调解决，总费用控制在9000元以内。建议由专业的礼仪公司来做。(二) 08年2月份执行方案r 时间：2008年2.12008.2.28r 营销背景：n 前期项目在户外和工地形象墙上对项目做了初步的形象宣传，针对返乡团做了吊旗广告，没有进行系统的宣传，在二月份将报媒及其他形式的媒体进行整合，对项目的形象进行系统得传递，塑造项目的品质感，提高本案的知晓度，也达到前期积累客户的目的。n 春节到来，举行春节活动后，项目的知名度得到提升。n 工程方面，3号楼已经具备清水房看房的条件，需要对看房通道进行清理与包装。n 市场回暖，竞争激烈，各大楼盘都在积累客户。r 主要工作： 春节活动的组织与进行。 针对企业或者学校进行外展，做好团购的准备。 3号楼清水房看房通道的方案的撰写。 以城市。滨江。港式生活三方面价值为主的相关广告推广。 开盘前放号方案的撰写，以及VIP卡设计等相关物料的准备。 3月份营销工作的准备。r 总体策略： 推广方向：传递“滨江明珠，璀璨人生”这一形象概念，树立项目的品质感。以城市滨江生活三方面的价值传递为主主要讲述项目的成熟区位，全新港式滨江生活 核心广告语： 城市新地标，滨江港式院馆生活。对成熟区位价值进行占位并强调滨江：江景价值港式：居住品质与生活方式的体现院馆：产品核心利益点院馆的阐述 风尚滨江，港派生活。居住品质与生活方式的体现风尚：对龙王沱区位价值的传递，体现出品质滨江：对江景价值的传递r 推广主题与媒介选择宣传阶段宣传时间推广核心线索宣传主题广告诉求点媒体选择3号楼预热期08.2城市滨江生活城市新地标滨江港式院馆生活形象、区位、产品利益点（以树立项目形象与品质楼盘为目的）户外报媒（巴渝都市报,夹报）车内吊旗短信活动2.1春节送春联福字等相关信息的传递短信2.20香江豪庭摇号VIP即将发售敬请期待户外画面更换2.20l 城市新地标滨江港式院馆生活l 放号信息的传递内容：重点讲述项目所在区位及港派生活的带来的品质。其他：开发公司、代理及广告公司名称；项目地址，联系电话；国土证号等。夹报2.27l 城市新地标滨江港式院馆生活l 放号信息的传递内容：重点讲述项目的产品核心利益。酒店式入户大堂、院馆、跃层。其他：开发公司、代理及广告公司名称；项目地址，联系电话；国土证号等。巴渝都市报（头版半版硬广）2.29放号信息的传递放号信息的传递香江豪庭涪陵滨江路。龙王沱，江景港派雅仕公馆。3月1日3号楼摇号VIP卡限量发放，莅临咨询，电话72261699，72262699短信3.1VIP 卡发放活动注：灯杆如果落实，则需要灯杆广告的设计与发布。r 传播对象： 年龄：60年代与70年代年龄段的客户为主， 80年代上期为辅。 职业：主要针对个体工商户、商业服务人员、涪陵的企业办事人员、专业技术人员、教师、滨江路拆迁人群等。r 执行细化案：A活动与外展（一）春节活动计划概况1. 活动时间：2008.2.22008.2.32. 活动地点：销售中心现场为主，以上门派发小礼品为辅3. 活动对象：前期积累客户和新客户4. 活动目的：维系老客户的情感，传递项目知晓度。5. 活动主题：恭贺新春，浓情回馈6. 活动定位：喜庆，互动参与性。7. 活动内容及相关细则：l 礼品派送：n 派送对象：新老客户。n 派送物品的形式：送“福”字。 春节是中国传统节日，向客户或者市民赠送福字，意为拜年。 福字内容要求：印有开发公司名字、项目案名、LOGO、联系电话。n 派送方式 ：上门派送，并尽可能登记客户姓名与电话。组织人员进行派送，每天派12名销售人员监督。n 派送区域及数量： 派送范围数量（份）备注指定区域宏声烟厂家属区（乌江路）150卫校家属区（人民路与乌杨路交叉口）150中山路沿线 秋月门-大东门-南门山 400 拆迁片区、含车站太极集团家属区300三九制药家属区200邮电家属区150销售中心650到访的客户或老客户合计2000n 派送说词： 老客户：销售人员电话通知，并告知香江豪庭在2月2号和3号时销售中心赠送春联与福字。征求是否将福字春联送到住处？需要则送往客户住处。 例如：您好，*先生/女士。我是香江豪庭的销售置业顾问*，感谢你对项目一如既往的支持与关注，新年将至，在这里给你拜个早年，祝您新年快乐。另外在2月2日和3日，香江豪庭为您准备了福字与春联，节前我们将专门上门为您送福，请问您是否方便留个地址，如果您不方便也可以直接到我们销售中心来领取。 新客户：由专人（可招聘）在指定区域进行派送，送到客户住处。 例如：您好，*先生/女士。我是香江豪庭的销使*，新年将至，在这里给你拜个早年，祝您新年快乐。（奉上准备好的“福字”，并告知在2月2日和3日现场到访可领取春联。）l 现场活动：迎新年贺新春送春联表情谊 活动内容：销售现场由指定人士现场写对联。对联体现出喜庆，可将香江豪庭四个字融入其中。（注释：考虑到当天到访人数多和时间紧的因素。可以先由撰写对联的人提前由把对联写好，数量为200份。根据2月2日到访和领取的情况，在进行追加，最多不超过500份。在活动的第一天撰写的老者必须在售房部。） 领取对象：活动期间现场到场已登记的客户。 领取细则：到访客户以家庭为单位，每家只领取一对对联。对联和项目宣传折页统一装在手提袋中赠送给客户。.活动流程：活动时间主要内容8：308：50l 销售人员及工作人员到场检查所需物料是否完善与齐备。（销售道具、相关工作区域的布置完毕、写对联的区域是否妥当等）。l 销售中心播放暖场的音乐，形成气氛。8：509：00l 工作人员到位，开始接受到场客户的咨询。9：00以后l 销售人员接待客户，客户填写了到访登记。l 现场由老者撰写对联。l 客户完成登记后销售人员指引客户在指定区域领取对联等相关礼品。.活动物料准备：类别内容销售物料l DM单页、手提袋等l 相关销售人员的工作安排营销准备l 营销执行方案的确定（流程、媒介推广等）l 活动当天现场组织和协调现场包装及物料准备l 春节包装准备（已经在活动前投入使用）l 售房部门前红色地毯的铺设。l 对联撰写人员的联系，笔、纸张、墨汁、条桌的准备。广告设计l “福”的设计。宣传推广l 媒体推广的相关公司的联系.相关工作及人员安排：项目负责人完成时间相关单位物料准备（地毯、福字） 王静1.24宏西吉公司对联撰写人员的联系、纸张、笔墨、条桌等的准备1.22相关媒体公司的联系（短信公司、福字制作）1.22春节活动执行方案的撰写肖华川1.17宏大公司福字设计孙彤洁1.21广告公司.活动传播渠道与相关主题：l 短信传递 形式：群发，数量为10万条。 对象：前期积累的老客户和群发号段。 发布时间：2008.2.1日 短信内容：涪陵龙王沱香江豪庭项目恭贺您新年快乐， 2月2日在销售中心赠送春联，数量有限先到先得。咨询热线：72261699，72262699.活动费用预算：项目规格或数量费用（元）备注福字1600张50003元/张对联的相关物料500对10002元/对短信10万条4000人员派送10人500其他费用1000合计12500（二）外展活动n 核心商区的外展活动 时间：2008.2.23（周六） 地点：高笋塘（新世纪旁） 目的：在传统的老城区加强宣传。传递项目的品质，扩大客户覆盖区域。 内容：设点接受客户咨询。 外展物料准备：项目相关部门及负责人备注现场布置宏大与宏西吉公司展厅/小礼品/户型模型、资料运送/客户登记表、宣传资料、模型准备、饮水纸杯宏大公司（卢民权）模型两个、DM单及户型单页各500套看房车落实宏西吉公司（王静）看房车一辆接待台、洽谈桌准备、展厅宏西吉公司（王静）接待桌、洽谈桌各一张场地落实宏西吉公司（王静）由行政中心统一管理，以单位的名义提前审批，在活动前提出申请。项目宣传展板，展厅的设计广告公司区位、产品特色、生活理念等n 返乡群体，企事业单位团购活动 团购目的：提前展开客户资源的挖掘工作，针对企业人群与返乡群体 团购时间： 08年2月下旬08.3月中旬（其中二月份为2月24日，周日） 团购对象：针对涪陵的企业与学校的员工与老师,如太极集团,涪陵榨菜集团,涪陵师范学院.另外也可挖掘港客运中心的职工等，返乡群体。 团购界定：6人组,出示相关证明文件. 团购优惠：享受开盘常规折扣的同时再享受1个点的优惠。n 外展所需要物料准备： 区域：企业（太极、涪陵榨菜集团） 形式：普通外展 相关物料准备：项目相关部门及负责人备注现场布置宏大与宏西吉公司展厅/小礼品/户型模型、资料运送/客户登记表、宣传资料、模型准备、饮水纸杯宏大公司（卢民权）模型两个、DM单及户型单页各500套看房车落实宏西吉公司（王静）看房车一辆接待台、洽谈桌准备、展厅宏西吉公司（王静）接待桌、洽谈桌各一张场地落实宏西吉公司（王静）与企业相关负责人联系， 项目宣传展板广告公司区位、产品特色、生活理念等B).3号楼VIP卡发放 活动目的：为了保证本案的客户稳定性及有效分流周边竞争楼盘的目标客户。 VIP发放时间：08年3月1日10：00 VIP发放地点：香江豪庭销售中心 VIP领取规则：1、本卡号为实名制，客户需持指定银行半年期定期存款2万证明，凭本人身份证原件领取。仅供持卡者本人使用，转让无效。2、一人仅限领取一张临时号牌。3、本卡号仅为宏西吉公司香江豪庭项目3号楼摇取选房顺序号之资格凭证，不作为选房顺序号，摇号结束则该卡自动失效4、客户凭本VIP卡参与我司组织的摇号活动，如摇号当日10：00前客户未到活动现场则该卡号自动失效5、客户参与我司组织的摇号活动，凭此VIP卡和本人身份证原件领取香江豪庭选房顺序卡。7、VIP卡数量为500张，领取时间为2008年3月1日-2008年3月29日，发完为止。8、摇号活动时间为2008年3月29日10：00。（4月5日周六开盘）未摇到购房顺序号的VIP卡自动作废，我司不做任何补偿9、重庆宏西吉房地产开发有限公司对此号牌相关规定享有最终解释权10、未尽事项重庆宏西吉公司另行以适当方式公告所有持卡客户 活动流程：时间相关工作备注9：009：45销售人员及工作人员到销售中心现场。播放暖场音乐9：4510：00检查相关物料及道具是否到位10：00销售人员接待客户并指导客户填写VIP卡领取细则。 活动物料准备及工作安排：物料内容负责人完成时间VIP卡领取细则文字流程及规则肖华川2.4VIP卡的设计正面：案名，VIP卡名称，VIP卡序号等。背面：联系电话，项目地址，开发企业名字，卡的使用规则（本卡仅限一人使用，卡的最终解释权归宏西吉开发公司孙彤洁2.4VIP卡发放流程设计流程2.18夹报的设计主题：城市新地标滨江港式院馆生活3号楼VIP摇号卡即将发放内容：重点讲述项目所在区位及港派生活的带来的品质。持有VIP卡的客户开盘时享受开盘的优惠其他：开发公司、代理及广告公司名称；项目地址，联系电话；国土证号等。2.15巴渝都市报的设计主题：城市新地标。滨江港式院馆生活3号楼VIP摇号卡3月1日限量发放内容：重点讲述项目的产品核心利益。酒店式入户大堂、院馆、跃层。持有VIP卡的客户开盘时享受开盘的优惠其他：开发公司、代理及广告公司名称；项目地址，联系电话；国土证号等。孙彤洁2.20VIP卡协议及卡的优惠协议的拟订、优惠等卢民权、王静2.14VIP卡的制作数量500张王静2.15 现场包装：. 地毯：突出喜庆. 拱门一座：香江豪庭3号楼VIP卡发放. 气柱16根：参考文案：滨江明珠，璀璨人生 香江豪庭，城市新地标 亲水宅院，馆藏江岸 ， VIP摇号卡限量发放。 传播渠道：短信（10万条）、夹报、巴渝都市报（半版）。 附短信内容：香江豪庭涪陵滨江路。龙王沱，江景港派雅仕公馆。3月1日3号楼摇号VIP卡限量发放，莅临咨询，电话72261699，72262699 费用预算：项目费用（元）备注巴渝都市报（头版半版）12000夹报150006万份短信400010万条制作费用5000易拉宝活动流程、VIP卡的制作等现场包装2000气柱、拱门合计38000C).费用预算项目费用（元） 备注春节活动12500含短信推广费外展100002次Vip卡发放活动38000合计60500备注：2月广告公司还要做清水房看房通道的包装设计，销售部卢主管找工程部确认交通动向。(三) 08年3月份执行方案n 时间：2008.3.12008.3.28n 营销背景： 项目三号楼已经完成5楼，拿到预售许可证。 三号楼的看房通道包装已经完成。 对市场进行调查，提交了项目开盘的价格体系，做好了开盘的准备。n 主要工作：推广阶段推广目的推广主题主要工作重要节点08年3月(3号楼预热期)l 市场的预热，为项目的开盘升温。l 城市.滨江.生活l 清水房看房活动方案的撰写l 放号方案的执行写l 开盘方案的确定与开盘活动的组织。.l 项目价格体系得制定与提交。l 相关广告推广。清水房看房活动，放号活动n 主要活动：n VIP卡放卡活动的组织和执行（详细内容见2月份执行计划里）n 清水房看房活动 活动时间：2008.3月中旬 活动地点：项目销售中心 活动对象：前期积累的客户 活动内容：3号楼清水房参观鉴赏。 活动流程：时间相关工作备注9：009：45销售人员及工作人员到销售中心现场。播放暖场音乐9：4510：00检查相关物料及道具是否到位10：00销售人员接待客户并引导客户看房。 活动准备：看房通道的包装完成（具体的包装方案见3月的执行计划里体现），部分样板景观的展示。（配合清水样板间的开放） 活动传播渠道：短信传播、电话通知客户。n 摇号方案： 活动时间：2008.3月下旬 活动地点：项目销售中心（根据现场的位置情况，如果没有场地则选择异地摇号） 参与人员：香江豪庭持VIP卡的客户 流程安排：时间内容备注8：30-8：45工作人员到位8：45-9：00现场布置完成并进行检查暖场音乐9：00摇号活动开始主持人致开场白并宣布摇号规则，公证人员全程监督，准备两台笔记本电脑和两台打印机进行摇号工作，安排2名工作人员负责仪器的操作和维护。9：05抽取客户代表由主持人抽取6名客户代表，抽取后发取工作牌。客户代表抽取265个选房顺序号9：05分以后选房号的公正与公示客户每次抽取10组选房顺序号，抽取后电脑即打印3张选房号。一张于公示板张贴公示（一人负责张贴，2名保安值守公示板），一张送于领号处（一人负责传送），一张送于公证处。选到的客户到指定的区域等候选房当客户代表抽取10组选房顺序号后，主持人即通知客户于领卡处凭临时号牌和登记身份证原件分卡号段领取选房顺序卡。主持人视领卡处人流的多少灵活掌握客户代表摇号的节奏。11：00公证人员公证活动结束 摇号规则：1、客户凭我司发放的VIP卡号及本人身份证原件参与我司组织的香江豪庭选房序列号的摇号活动。（本活动仅限本人进入活动现场）2、选房顺序号由电脑智能从VIP卡号序码中随机抽取，整个活动流程秉承公平、公正、公开原则，并由公证处公证员全程监督。3、电脑一次抽取10组号牌后，则该号牌持有客户即凭我司发放的VIP卡号和身份证件原件于现场领取香江豪庭选房卡。4、电脑共抽取265个选房卡。未摇到购房顺序号的VIP卡自动作废，我司不做任何补偿。5、重庆宏西吉房地产开发有限公司对此VIP卡号相关规定享有最终解释权6、未尽事项重庆宏西吉公司另行以适当方式公告所有持卡客户 摇号活动流程客户凭临时号牌和身份证原件进入活动现场电脑随机抽取6组客户代表客户代表操作电脑摇号，公证人员全程监督每次摇号10组，主持人唱号3次，并在公示栏公示当轮抽取的选房顺序号。客户摇到序号后，仔细阅读摇号明细单，到指定领号处凭临时序号卡和身份证原件领取选房顺序卡活动结束 摇号活动的物料准备现场包装：气柱、拱门、地毯现场布置：舞台、摇号液晶显示屏、凳子、水果茶水处等相关设计：放号流程及细则、舞台背景、摇号公示牌、报版设计等传播渠道：相关媒体的联系、公证处人员的邀请。 传播方式：短信、夹报（巴渝都市报）r 3号楼开盘期营销推广执行演绎n 时间节点:2008.3月292008.4月底n 营销背景: 随着滨江路楼盘的相继开盘，整个滨江路市场活跃