关于进一步加强物业管理工作的建议

关于进一步加强物业管理工作的建议 关于进一步加强物业管理工作的建议 一、加强领导，健全组织机构，完善物业属地管理。 遵循 “重心下移、属地管理 ”的原则，针对全市物业管理的复杂性，健全以属地镇街为主的 “镇街、社区、业主委员会 ”三级物业管理体系，理顺解决物业纠纷投诉中出现的执法问题，建立主管部门行业指导，属地镇街、社区具体负责，各部门协同配合的物业管理工作机制，逐步形成 “条块结合、以块为主、各负其责、齐抓共管 ”的物业管理新局面。 （一）为保障全市物业管理工作有序运转，成立由市政府牵头，相关职能部门和单位、 属地街道组成的全市住宅小区物业工作领导小组，将物业管理工作列为民生事项，定期召开会议，研究制定政策，严格督导考核。 （二）市物业管理办公室，负责指导规范全市物业行业健康发展。具体负责国家、省市相关法律法规的宣传贯彻并监督实施；物业服务企业的行业管理，监督指导企业服务行为，处理相关物业投诉；规范完善开发项目前期物业招投标工作；住宅专项维修资金和物业质量保修金的管理。 （三）各镇街负责落实属地物业管理工作，设立街道物业管理办公室，配备专职工作人员和办公设施，具体负责组织、指导本辖区业主大会成立和业 主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，负责召集物业管理联席会议，协调处理物业管理相关工作。 （四）社区党委和社区居委会是物业管理的第一责任人，协助镇街组织成立业主委员会，并监督业主委员会和物业服务企业依法履行职责。内设物业管理专门机构，受处本社区范围内的物业管理中的一些问题及矛盾。对未成立业主委员会的居住小区，由社区居民委员会代行业主委员会的职能。 （五）业主委员会在属地镇街、社区的指导监督下，依法履行职责。制定、修改本小区管理规约；选聘、解聘物业服务企业；筹集和使用公共部位、共用设施 设备专项维修资金；依法管理公共部位收益资金，并对资金收支情况定期进行公示；决定改建、重建建筑物及附属设施；决定物业管理区域内的其它重大物业管理事项。 （六）物业服务企业依据物业服务合同严格按服务收费标准进行服务。未达到标准，多次督促仍不整改的，社区及业主委员会有权按照程序解聘该物业公司。 （七）建立物业执法联动工作机制，街道办事处、社区党委和社区居民委员会、市住建、公安、城管执法、物价、规划、工商等作为物业执法联动成员单位要按照山东省物业管理条例的相关规定，明确责任，严格落实，坚决杜绝工作推诿扯皮， 加强协调和沟通，逐步建立工作联动机制。（后附各单位职责） 二、规范新建住宅小区的物业管理 （ 1） 规范新建住宅小区配套设施建设。至文件下发之日起，针对新建房地产开发项目，市规划部门在办理建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营单位设施设备的建设标准征求市物业管理部门意见，确保小区各项配套建筑和设施落实到位，责任明确。 （二）进一步规范物业企业服务行为和资质管理工作。根据山东省物业管理条例和 *市物业管理办法规定，规范物业行业资质管理程序，建立严格审 查和准入制度，资质考核时及时征求服务小区属地社区或镇街的意见。物业服务企业在日常工作中，严格按照服务标准服务到位， #对业主反映的物业问题要做到耐心解释，热情服务，坚决杜绝因服务态度不当而引起的矛盾纠纷。针对物业服务质量差、社会影响坏的服务企业将纳入物业企业黑名单，并定期通报，情况特别严重的，将上报上级主管部门取消其物业服务资质。 （三）完善物业服务星级评定机制，规范物业服务收费。按照山东省住宅物业服务收费管理办法、 *市物业服务收费实施办法规定，市物业管理部门应会同市价格管理部门对小区物业服务 水平进行服务星级评定，而后根据星级对应的价格标准审核物业服务收费标准。市物业管理部门要制定评定服务星级的实施细则，严格细化评定程序，做到评定公正、公平、公开；市价格管理部门要严格规范物业企业的收费行为，重点查处超出指导价范围收费、乱设名目收费、物业收费支出不透明等行为，从而促进物业服务质量的提升，逐步建立和推广质优价高的动态管理机制。 （四）进一步规范物业前期招投标管理。根据山东省物业管理招标投标管理办法相关规定，市物业管理部门要严格招投标程序，推广物业公开招标，确保招标过程公正、公平、公开，进一步 引导和鼓励实力强、服务好的物业企业参与项目竞标，凡是列入物业企业黑名单的企业，一律禁止参与投标。 （五）加强物业服务从业人员的培训和继续教育。市物业管理部门要定期组织对物业服务人员进行业务培训和继续教育，并逐步将培训范围由项目经理扩展至企业一线服务人员，增强从业人员的服务意识和服务水平，规范从业人员的服务行为。 三、改革老旧小区的物业管理 （一）对全市老旧小区（家属院）进行排查摸底。在前期调查统计的基础上，各属地街道要对辖区内老旧小区（家属院）进行详细排查，摸清小区具体情况，包括小区坐落位置、建成 年代、面积、户数、管理方式、配套设施等情况，逐一上表登记报至市物业管理部门，根据摸底情况对小区进行分类归档。 （ 2） 制定老旧小区改造方案，清理完善小区配套设施。针对小区具体情况，由市物业工作领导小组按照先重后轻的原则，分年度制定小区维修改造方案，列入市政府 “一般性城建计划 ”，逐步实施改造。所需资金由市财政、专营单位及业主三方共同共担。属地镇街及社区居委具体负责组织相关单位进行实施。重点对小区内道路、地下雨污管道、化粪池、停车位、墙面、楼顶等进行改造修复，有条件的小区安装门禁监控系统；同时对小区内社区 办公、服务用房、幼儿园等配建房屋，成立专项工作组集中清理排查，依法落实产权归属。 （三）落实属地管理，对老旧小区建立保障性物业管理机制。老旧小区物业管理工作按照属地管理原则，逐步推行社区管理和市场化物业服务相结合的管理机制。属地镇街及社区居委会要抓好老旧小区业主大会和业主委员会的筹建，对具备条件的老旧小区要及时指导帮助召开业主大会，选举产生业主委员会，业主委员会成立后，由业主大会确定物业管理模式和住宅专项维修资金的补建和使用方案。针对难以建立正规物业管理的老旧小区，由社区居委会主要负责人牵头，组建社区物业服 务站进行管理。物业收费标准暂按 平方米 小区提供最基本日常管护和卫生保洁服务，建立保障性物业管理机制。 四、建立督导考核和责任追究机制 市物业管理工作领导小组具体负责全市物业管理工作的组织领导和综合协调，领导小组要定期组织开展物业管理工作评先创优活动，对各相关部门、镇街、社区党委和居委会及物业服务企业工作情况进行年度考核评比，考核结果纳入年度综合考核，对工作表现突出的镇街部门、物业企业和个人予以表彰奖励；对推诿扯皮、拖延不办引发上访或者造成严重后果的，严肃追究相关部门单位及工作人员的责任。 附件：市物业管理执法联动成员单位及职责 附件： 各镇街在物业管理方面的主要职责 : 负责建立完善 “镇街、社区居委会、业主委员会 ”三级物业管理体系，具体组织辖区物业管理工作，协调处理具体事宜，发挥属地镇街在物业管理中的主体作用；负责组织本辖区住宅小区业主大会成立和业主委员会选举和换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；对辖区内自行管理的住宅小区物业管理工作进行监督指导。 社区党委和社区居民委员会在物业管理方面的主要职责 : 强化社区居民服务职能，对本社区内小区居民提供 社会化服务；协助本社区业主依法成立业主大会，参与业主委员会的首届选举和换届改选工作；设立社区物业服务站，在属地镇街和物业行业主管部门指导下，负责建立和开展本社区内无正规物业管理小区的物业服务；监督本社区内的物业服务企业和业主委员会依法履行职责；受处本社区内物业管理方面的矛盾纠纷等；监督本社区内的专项维修资金的使用情况。 市住建局在物业管理方面的主要职责： 贯彻国家、省市关于物业管理的法律、法规和政策，组织物业行业重大问题调研及制定相关政策并监督实施；负责指导监督物业企业做好管理服务工作；对物业企业资质、服务 质量进行考核，并征求小区党支部和属地社区党委的意见；负责住宅专项维修资金的管理；负责指导属地街道加强社区物业服务活动的日常监管。 市公安局在物业管理方面的主要职责： 负责指导督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范，对物业管理区域内治安、消防、车辆停放进行监督管理；对损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的行为和占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的行为进行制止和查处；对强买强卖商品，强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务的行为进行制止和查处；对擅自饲养犬类的行为进行制止和查处；对进行家庭娱乐、装 饰装修、生产加工等活动产生噪声，严重干扰周围居民及其他业主正常生活的行为进行制止和查处；对破坏业主共有部位、共用设施、设备及其他公私财物的行为进行查处。 市城市管理行政执法局在物业管理方面的主要职责： 负责按照有关法律法规，对涉及以下物业管理方面的违法行为依法予以行政处罚，查处擅自占用物业管理区域内业主共有的道路、绿地或者其他场地进行建设或损毁楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备的；查处违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；查处擅自改变房屋用途等违反物业管理规定的行为，以及物业区域内其他违 反城市管理法规的行为。 市物价局在物业管理方面的主要职责： 会同市住建局按照管理权限，负责全市住宅物业服务收费监督管理工作；负责和指导普通住宅前期物业服务费、停车服务费和车位租赁费基准价及浮动幅度的制定，报同级人民政府批准；加强对住宅物业服务收费的监督检查，依法查处物业服务收费中的违法违规行为，调解处理由此引起的矛盾纠纷。 市工商局在物业管理方面的主要职责： 负责