主题商业街营销推广战略报告.ppt

,主题商业街营销推广战略,目录,1.项目概况 2.区域概况 3.发现问题 4.解决问题 5.推广策略 6.营销策略,1.项目概况,辽海商业街由辽海地产开发，项目位于鲅鱼圈南部新城与熊岳镇交界处。一期现已售罄，二期占地9100平米，建筑面积17000平米，共53套商铺，已售9套商铺，未售44套商铺，以一二层，三四层，一至三层形式出售。起价6880元，最高价8950元。,2.区域概况,辽海商业街位于火山大街西侧、山海大道北侧，熊岳镇政府东侧，西距山海广场3.1公里，东距望儿山3.7公里，为这两处重点旅游景区的中心点，项目南侧200米为火山公园，东与“滨海新城”隔街相望，西侧紧邻“嘉禾山海”b区、c区。,本案,嘉禾山海,滨海新城,周边两个小区：嘉禾山海和滨海新城为本案的固定客户资源的来源，嘉禾山海的商铺均为一二楼的底商，滨海新城临路一侧并无商铺，两个小区的体量中等，但经过夜间考察，发现入住率很低，特别是滨海新城。,3.发现问题,价值体现问题,购买商铺的客户按需求大致可分为两种，自营和投资，无论自营和投资目的都是利润。商铺的利润体现在人流量上，现在鲅鱼圈新城区楼盘入住率都不高，各个楼盘的商铺大多都是空置状态，那客户根据什么会认可本案的价值？,据了解最近辽海商业街的来访量大概是一周1-2组左右，项目所在位置为熊岳城和鲅鱼圈交界处，离人流聚集区，大型商业区相对较远，而且从辽海其他项目所带过来的客户是间接接触到本案的，并不是客户的第一意愿，成交的可能也就大大降低。没有来访，能力再强的置业顾问也无法销售。,尴尬的来访量,知名度较低,除了业界内人士和周边居民，很少数客户群体知道本案的位置及运营方式，楼盘价值的认知度就明显下降了许多。,4.解决问题,1.选择为旅游人群为服务对象的商业，进行定向招商。,2.利用本案拥有的地理优势，与旅游团进行合作，将辽海商业街作为旅游团的集散地、中转处，一处旅游间歇可以休息、饮食的地方。聚拢人气，不但会增加来访量，也会让意向客户感受到辽海商业街的巨大潜力。,3.做真正的美食节，不能做表面文章，要做市面不常见的小吃节，每年1-2次，形成一种文化，一种习惯。,4. 一个广告或者促销方案无论如何精细，设计如何出彩都不能解决根本问题，广告尽量少做，但不能不做，要有打形象的户外，在举行活动期间配以信息传递类和软文炒作类的广告即可。,5.推广策略,1.客户群体不要定位，因为定位没有意义 做推广计划，第一步往往是市调和客户群体的定位，但鲅鱼圈的购房客户组成相对特殊，首先就有本地和外地区分，另外因本地动迁所带来的影响,客户拥有财富和客户素质脱轨，拥有百万甚至千万身家的人不一定会看财经报道，而只看乡村爱情。所以客户群体无需定位，“以面盖点”是最准确的客户群体定位。,定位,2.品牌形象定位的延续和运作 商业街一期的品牌形象定位是美食街，二期将延续这一定位，鲅鱼圈有各种各样的商业街，但是没有美食街，品牌形象需要重复和延续，但最重要的是运作，没有运作品牌形象的定位也就毫无意义了。,3月,4月,5月,6月,筹备期,预热期,炒热期,引爆期,美食节,筹备期,媒体配合渠道资源确定 后续落地执行方案细化及相关活动方案准备 单立柱画面：在人流集中区域设置 招商方案的制定和执行 确认可合作旅游团单位并签约合作 美食节方案的确定 项目网站制作 项目礼品设计 可合作分销商的资源确定 项目外展地点的确立 项目外阜地点的确定 各地展会方案的甄选,阶段目标：,预热期,推广主诉：辽海美食街 鲅鱼圈餐饮新文化 阶段目标：实现辽海美食商街的初次亮相 通过企业品牌亮相，树立实力、城市运营商的形象，同时实现项目导入 为项目后期推广奠定基础。 媒体配合：以户外发布和dm单为主，媒体软性炒作配合 销售动作：执行项目外展方案,重点工作：,1.招商工作完成 2.与旅行社合作协议签订完成 3.媒体推广工作完成,炒热期,推广主诉：旅游中转站 辽海美食街 鲅鱼圈文化新亮点 阶段目标：增大商业街人流量，加大销售客户基数，体现商铺价值。 通过与旅行社的合作，加大了商业街的人流量，配合媒体的软性报道，一方面可抓住部分旅游客户，另一方面可解决投资和自营两大类客户的疑虑，促进成交。 营销动作：促销方案的执行，外阜工作的执行,活动主题：辽海美食商业街正式启动 活动目的：宣传企业形象，聚拢商业街人气，体现商铺价值，加速销售进度。 活动时间：待定 活动地点：辽海商业街,活动,引爆期,推广主诉：辽海美食商业街 高密度消费群体 等待等于错过 阶段目标：让辽海美食商业街的人流量达到峰值，增加潜在客户群体信心，辽海所创的美食文化深入本地原住民和旅游人群的心里，突破对辽海商业街固有的反面观点。 营销动作：将外阜所带购房团、分销商组织的购房团、旅行社所带旅游团集中带至辽海商业街。,活动：,活动主题：辽海美食商业街夏季美食节隆重启幕 活动目的：形成一种习惯、传统、文化，增加客户基数，增大已购和未购房者信心。 活动时间：6月 活动地点：辽海商业街,6.营销策略,外埠营销 组件外埠团队，进行东北三省的客户拓展，可自行组织小型展会，或设立外地外展展示区，也可参加由地方单位组织的大型展会，以此积累客户，带回客户。,从正规或非正规渠道获得项目所针对的消费人群的信息（包括联系方式、通信地址，email等）。取得客户资源后，可进行电话营销或拜访行销详见下表：,数据营销,合作营销,1.与旅游团的合作 在辽海商业街招商工作后，本案可作为旅游中转站，与旅游团进行合作，这是非常大的一个群体，虽然不是诚意客户群体，确是潜在客户群体，如此庞大的客户基数，即使转化率较低，也可促成成交。,2.与非竞品楼盘的置业顾问合作 每个售楼处都有自己固定的客户量，为保持业界内的企业形象，只挑选非竞品楼盘和差异化较大的楼盘的置业顾问进行合作，并给予一定报酬。,3.与二手房进行合作 因新国五条的出台，首先被打压的就是二手房市场，利用二手房市场不在乎企业形象，极力拉拢客户