《物业管理企业》PPT课件.ppt

物业服务企业 本章讲授 物业服务企业的性质和类型 物业服务企业的组建 物业服务企业的组织机构类型 物业服务企业的权利和义务 物业服务企业的机构设置 学习目的与要求 1了解 物业服务企业的类型 物业服务企业的设立 2掌握 物业服务企业的资质条件和审批程序 物业服务企业的组织架构 3重点掌握 物业服务企业的权利和义务 一、物业服务企业性质和类型 概念类型 物业服务企业的概念 是指根据物业服务合同的约 定，专门对建成投入使用的房 屋及其附属设备设施、相关场 地实施专业化管理，并为业主 和使用人提供全方位、多层次 的有偿服务和良好的居住和工 作环境，具有独立法人资格的 经济实体 定义 一、物业服务企业的分类 1按投资主体性质分类 全民所有制物业服务企业 集体所有制物业服务企业 股份制物业服务企业 民营物业服务企业 合资、合作、外资物业服务企业 一、物业服务企业的分类 2按资本组合方式及出资人承担的责任分类 公司式物业服务企业 物业服务有限责任公司；物业服务股份有限公司 合伙企业 私营物业服务企业，合伙物业服务企业 独资企业 3按内部运作方式分类 管理责任型物业服务企业 顾问型物业服务企业 综合型物业服务企业 4按与物业权属关系分类 -合同约定型物业服务企业 -自主经营型物业服务企业 一、物业服务企业的分类 二、物业服务企业的组建 组建的条件 资质条件 组建的程序 有限责任公司 股份有限公司 设立条件 有限责任公司的组建条件 根据公司法第十九条规定的条件 股东符合法定人数 股东出资达到法定资本最低限额 股东共同制定公司章程 有公司名称、建立符合有限责任公司要求的组织机构 有固定生产经营场所和必要的生产经营条件 股份有限公司的组建条件 根据公司法第七十三条规定条件： 发起人符合法定人数 发起人认缴和社会分开募集的股本达到法定资本最低限额 股份发行、筹办事项符合法律规定 发起人制定公司章程，并经创立大会通过 有公司的名称、建立符合股份有限公司要求的组织机构 有固定生产经营场所和必要的生产经营条件 物业服务企业设立的程序 资质审查和工商注册登记 税务登记、确定收费标准、发放 许可证和公章刻制 步骤 提出申请、文件准备 申办临时资质证书 物业服务企业的资质条件 物业服务企业的资质条件 企业资质概念 企业资质概念： l企业资质，主要是为了界定、查验、衡量企业具备或 拥有的人力、物力和财力情况，包括企业的注册资金、 拥有的固定资产、职工人数、技术力量、经营规模以及 经营水平等等 l是企业实力和规模的标志 物业服务企业的资质等级及相应标准 物业服务企业的资质等级及相应标准 物业服务企业资质管理办法（建设部令 2007125号）把物业服务企业划分为： 一级、二级、三级等三个资质等级和临时资质 并将：“物业管理企业”改为“物业服务企业” 关于临时资质 关于临时资质 新设立的物业服务企业应到当地县级以上人民政府物业服务 行政主管部门申请领取临时资质证书，之后方可从事物 业服务业务 临时资质证书有效期为一年 有效期满后，物业服务企业向物业服务行政主管部门申请三 级资质的评定 未获通过的，物业服务行政主管部门将取消其从事物业服务 业务的资格 我国物业服务资质等级实行年检制度，各 资质等级物业服务企业的年检由相应资质 审批部门负责。 国务院建设主管部门负责一级物业服务企 业资质证书的颁发和管理；省、自治区人 民政府建设主管部门负责二级物业服务企 业资质证书的颁发和管理； 直辖市人民政府房地产主管部门负责二级 和三级物业服务企业资质证书的颁发和管 理，并接受国务院建设主管部门的指导和 监督；设区的市的人民政府房地产主管部 门负责三级物业服务企业资质证书的颁发 和管理，并接受省、自治区人民政府建设 主管部门的指导和监督。 三、物业管理企业组织机构类型 基本类型 直线职能制 事业部制 直线制 矩阵制 三、物业服务企业组织机构类型 经理 服务部主任维修部主任 组长组长组长组长 直 线 制 三、物业服务企业组织机构类型 直线 职 能制 总经理 办公室 财务部 副总经理 工程部 管理部 经营部 管理处管理处 三、物业服务企业组织机构类型 事业 部制 总经理 企划部 财务部 行政人事部 公关部 分公司分公司 职能部门生产部门 分公司 职能部门 生产部门 三、物业服务企业组织机构类型 总经理 经营服务部管理部工程部财务部 项目经理 项目经理 项目经理 项目经理 四、物业服务企业的机构设置 物业服务企业的机构设置 设置的原则 管理层级 物业服务企业机构设置原则 企业化 权责 对等 社会化 专业化 经济 设置 原则 物业企业的主要机构职能 1、总经理 2、办公室 3、财务部 4、秩序维护部 5、工程部 6、客户服务部 7、综合经营服务部 物业服务公司的管理层级 管理层级是指一个物业服务公司设 置几个层次的机构，用于管理公司 的业务。 物业服务公司机构设置的两级制 物业服务公司 服务部维修部 物业服务公司机构设置的三级制 物业服务公司 服务部维修部 咨询服务接待服务 设备维修 房屋维修 大型小区机构设置 物业服务区域分公司 社区文化部综合服务中心综合服务部财务管理部 接 待 协 调 文 化 宣 传 社 区 活 动 推 广 策 划 物业服务集团总公司 水 电 维 修 咨 询 服 务 有 偿 服 务 环 境 管 理 会 计 行 政 后 勤 安 全 防 范 收 费 多 种 经 营 五、物业服务企业的权利和义务 物业服务企业的权利 物业服务企业的义务 物业服务企业的权利 物业服务企业的权利内容有三个方面： 有权采取完成委托任务所必须的行为 有权获得劳动报酬 有权根据合同制止违背全体业主利益的行 为 物业服务企业具体权利 （1）根据有关法规，结合实际制定管理办法 （2）依照物业服务委托合同和管理办法对 物业实施管理 （3）依照物业服务委托合同和有关规定收 取管理费 （4）有权制止违反规章制度的行为 （5）有权要求业主委员会协助管理 （6）有权选聘专业公司承担专项管理业务 ，但不得将整体管理责任权力及利益转 让给其他人或单位 （7）可实行多种经营，以其收益补充管理 经费 物业服务企业具体权利 物业服务企业的义务 （1）履行物业服务委托合同，依法经营 （2）接受监督，重大管理措施应提交业主委员会审议批 准 （4）接受行政主管部门监督指导 （5）至少每6个月应向全体业主公布一次管理费收支帐目 （6）提供优良生活环境，搞好社区文化 （7）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告 （8）其他的相关义务。 相关热点问题 物业服务企业可以“炒”业主“鱿鱼”吗 业主家里住进很多人，物业公司有权过问吗 物业服务企业有无罚款权 物业公司与中介的关系 物业服务公司制定的放行条制度是否合法 租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办 赠送的阁楼，交不交物业服务费 案例：物业服务公司可以“炒”业主“鱿鱼”吗 南京某花园小区物业服务先天就有缺陷， 开发商开发完该小区后，便交由自己的物 业分公司管理，也就是说，这家物业公司 是开发商强加给小区业主的，而非小区业 主自己选聘的物业公司。居住期间，业主 们对物业公司的管理不满意，决心筹备物 业服务委员会重新选聘物业服务公司。但 令众业主始料未及的是，该物业公司不等 业主解聘它，它却先“炒”了业主。物业服 务公司在小区的布告栏上贴了这样一则告 示：“即日起本物业公司不再对此小区提供 任何物业服务服务”。此举给该小区的400 多位住户来了个当头一棒。忽然间没有了 物业服务，这小区的日子可怎么过？可是 根据江苏省物业服务条例却无法对其 进行处理，因为该条例对物业公司解聘业 主应该遵循哪些程序并无明确的说法。 案例：物业服务公司可以“炒”业主“鱿鱼”吗 不论是谁“炒”谁的“鱿鱼”，从国家的法规 来看，都是允许并值得提倡的，只有业主 和物业公司之间真正建立起双向选择的机 制，物业服务市场才能逐步走向规范和成 熟。但就此例而言，其中还是有许多值得 探讨的地方。业主和物业公司在做出解聘 或拒聘的决定时，应该给对方留出一段适 当的时间，以便处理一些遗留和衔接问题 。该小区的物业公司给业主们搞了个突然 袭击，显然是不合理的。 案例：物业服务公司可以“炒”业主“鱿鱼”吗 尽管物业条例没有对这种事情做出规定， 但根据民法通则的相关原则，该小区 的业主是可以起诉物业公司的“不辞而别” 的，因为“炒鱿鱼”事件的实质是毁约。当 然，从物业服务公司的角度看，如果物业 公司有证据证明自己不再履行物管义务是 合乎法律规定或双方约定的，该物业公司 就不会承担任何责任。 案例：物业服务公司可以“炒”业主“鱿鱼”吗 广州市五羊新城某大厦配套设施所有权和物业服 务权移交问题 该大厦原来由开发商下属广州甲物业服务公司管 理，业主2005年成立业主委员以后，通过招标选 聘了新物管公司广东乙物业服务公司。然而，在 新旧物管公司交接时，原物管公司却只肯移交住 宅部分管理权，不肯移交水电房、小区大门、大 院、地下停车场等物业服务权，理由是这部分物 业属于开发商所有。目前，同大门进出的大厦仍 由两个物业服务公司进行管理。业主和甲物业服 务公司的矛盾日益激烈，并由此引起了较大规模 的冲突。 按照规定，物业服务公司的解聘行为发生 后，原公司移交有关文件、资料及物业是 其必须履行的义务，如物业公司拒不履行 交接义务的，依法须承担赔偿责任。当然 ，如果物业服务公司认为业主的解聘行为 给公司造成财产损失而己方无过错的，可 另行通过诉讼或仲裁方式提起司法救济。 点评 点评：当前，物业服务服务合同到期或未到 期更换物业公司而引发的老物业不 走，新物业进不来的窘境经常上演。 有的物业公司一旦落选，就感觉脸上 无光，拒绝退场，不遵守游戏规则， 给规范的物业服务服务市场平添了几 分不和谐的声音。 业主家里住进很多人，物业公司有权过问吗 案情简介 深圳市某高尚住宅小区，六百来户幸福人家恬静的生活在 那鸟语花香、绿茵环抱、秩序井然的环境之中。一天，小 区物业服务处来了一位气呼呼的业主：“你们到底管不管 ，我对面那家住了十来个人，吵得我睡不着觉，而且让我 有一种不安全感，希望管理处干涉，不能让他们住那么多 人。”管理处工作人员安慰该业主的同时，立即派另一位 工作人员去调查。原来，该业主对面的业主家最近来了十 几个亲戚和老乡，白天在一起开的一家餐厅上班，晚上便 回此屋睡觉。那么对这位业主所反映的问题，管理处到底 该不该管，又该怎么管呢? 业主家里住进很多人，物业公司有权过问吗 对于该业主反映的此类问题，管理处应仔细分析 ，在现有物业管理法规的基础上进行解决。 第一，深圳经济特区住宅区物业服务条例第 三十八条规定：业主、承租人和其他非业主使用 人在使用房屋时，不得侵害他人的正当权益。第 四十四条还规定，住宅区内禁止发出超出规定标 准的噪音。据此，管理处可向这户业主发出一份 通知，让其遵守以上法规，以免影响邻里的正常 生活。 第二，管理处应实行入住登记制度，让这十来个人 到小区管理处进行登记备案，从而消除某些不安全 隐患。 第三，至于该业主希望管理处干涉，不能让他们住 那么多人，这实在有些勉为其难。因为业主买下此 房后，就有了合法的使用、处理权，作为只有企业 行为的小区管理处，又怎能干涉业主，不让他们住 那么多人呢？！但管理处应该把自己处理此问题的 方法耐心的告诉业主，让该业主知晓并使其放心。 我们认为，该业主也一定会在理解的基础上接受此 种处理方法。 业主家里住进很多人，物业公司有权过问吗 案例： 物业服务公司有无罚款权 某写字楼开发企业下属的物业服务公司告知所 有的租户，将对租户的房屋的房屋装修活动进 行统一监督管理，任何租户装修必须提前提出 申请，由开发商审批。开发商规定了很多充满 “不得”、“不许”、“禁止”、“严禁”等字样的条 款，并且还规定，如有违反者，将对其处以 30005000元不等的罚款。一家租户在装修时 ，因没有及时清运垃圾，开发商遂要按规定对 其罚款500元。租户坚决反对，双方发生了激 烈的冲突。 对租户进行管理，是物业服务工作的一部分 ，但本案中的物业服务公司却采用了不恰当 的方式。 租户支付租金，使用开发商的房产，双方之 间通过租赁合同确立起出租人与承租人之间 的法律关系，这是一种平等的民事主体之间 的法律关系，双方之间并无行政上的隶属关 系，也没有人身上的依附关系，所以任何一 方都不可以将自己的意志强加于另一方，更 不能以行政管理手段管理另一方。 案例： 物业服务公司有无罚款权 本案中，很容易激化矛盾的就是罚款。有不 少开发商或物业公司在其制订的各种公约中 、合同、须知、规定中都规定了这样那样的 罚款，罚款数额不等，有的高达 500010000元。所有的这种带有“罚款”字 样的规定条款都是违法的、无效的。依据我 国行政处罚法第八条的规定，罚款是一 种行政处罚行为，而行使处罚只能由法律、 法规或者规章规定，并由行政机关依照行 政处罚法规定实施。 案例： 物业服务公司有无罚款权 物业服务公司制订的罚款条款，由于违反了 行政处罚法的规定，所以是没有法律效 力的。 其实对租户的活动加以管理是很有必要的， 但应该认识到，开发商与租户间都是平等的 民事主体，这就只能通过物业服务公约、合 同等形式，平等协商解决问题，而不能用各 种强制的、武断的规定来解决，这样实际上 也不可能解决问题。 案例： 物业服务公司有无罚款权 问题：物业服务公司制定的放行条 制度是否合法？ 不合法。 但物业服务公司根据物业服务合同中有关 放行条的内容而制定的放行条制度合法。 租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办? 去年9月18日，海富花园B栋5楼F座的租住户 想要搬出一部分家私，他千方百计联系此时 正在国外的业主，但就是联系不上。按照管 理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书 面许可证，而没有业主的书面许可，管理处 不予放行（这一规定有必要，现实中确实发 生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家 私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私 的住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给 以特殊照顾。 处理结果 海富管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕 损害业主的利益；若坚决不放行，又会使住 户感到不便（租住户和业主同样都是物业公 司的服务对象，兼顾二者利益应为物业服务 所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租 住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只是搬出 部分家私，提出了一个变通办法：租住户列 出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相当 的押金，管理处做好记录，并出据收取押金 处理结果 的收据，一旦租住户能够提供业主的书面许 可，管理处立刻全额退回押金（这一办法可 取，但前提是要让其正确理解，否则容易引 起纷争）。这位租住户觉得管理处的建议合 情合理，便欣然接受。 时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书 面许可。在到管理处换取押金时，还对管理 处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有 加。 点评 执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟 并不等于死咬住条条框框不放。正确的做 法应当是把握住规章制度的基本精神，把 原则性与灵活性结合起来。 赠送的阁楼，交不交物业服务费 北京一业主遇到这样一个问题：在购买所住别墅时开发 商承诺赠送阁楼，而入住后物业公司却要按阁楼加签约 面积收取该业主的物管费。 该业主的别墅是一幢二层楼，为坡屋顶，倾角较大，开 发商把屋顶空间做成阁楼，阁楼顶部与底面高差3.5米 左右，而四壁是倾角接近40度的倾斜屋顶坡面，高度约 有40厘米。业主说，签约时开发商没有把阁楼部分计入 销售面积，仅将首层与二层的建筑面积之和写进合同书 ，合同书中标明的建筑面积为370余平方米，而物业公 司要求按此加上阁楼面积100平方米进行收费。 物业公司认为，开发商与业主之间在售楼阶段达 成的关于销售面积的让步不能影响到物业公司按 实际面积收取物管费。物业公司所依据的是北京 市建委1996年颁布的建筑面积计算规则，计算出 物业公司提供服务的房屋面积，并据此收费。于 是双方就这一问题争执不下。 赠送的阁楼，交不交物业服务费 说法 据北京市国土资源局和房屋土地管理局物业服务 处有关负责同志介绍，物业服务费主要应根据买 房人得到的产权证上的面积来收取，如果开发商 在为买房人办理产权证时没有对所送面积进行专 门的说明，那么在收取物业服务费的时候应该按 照未送面积之前的面积计算。 可见，物管费的收取将直接