房地产基本制度与政策-房地产违法行为和查处.doc

第35讲 房地产违法行为和查处一、内容提要：1、违反房地产开发经营管理规定的行为2、违反城市房屋拆迁管理规定的行为3、违反房地产交易管理规定的行为4、违反房地产中介服务管理规定的行为5、违反房地产权属登记管理规定的行为6、违反住房公积金管理规定的行为7、违反物业管理规定的行为二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对房地产违法行为和查处制度、政策的掌握程度。本讲的考试基本要求包括：掌握：违反房地产开发经营管理规定的行为，违反房地产交易管理规定的行为，违反房地产中介服务管理规定的行为，违反房地产权属登记管理规定的行为。熟悉：违反城市房屋拆迁管理规定的行为。了解：违反住房公积金管理规定的行为。三、内容辅导：本讲涉及有关的法律、法规：1、中华人民共和国房地产管理法；1、国务院令第305号城市房屋拆迁管理条例；1、国务院城市房地产开发经营管理条例；1、国务院令第379号物业管理条例；2、建设部令第96号城市房地产转让管理规定；3、建设部令第50号城市房地产中介服务管理规定；4、建设部令第69号已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法；5、建设部令第131号城市商品房预售管理办法；6、建设部令第88号商品房销售管理办法；2、建设部城市房屋拆迁单位管理规定；4、建设部令第77号房地产开发企业资质管理规定；4、建设部令第120号城镇最低收入家庭廉租住房管理办法；4、建设部令第99号城市房屋权属登记管理办法5、建设部、国家测绘局令第83号房产测绘管理办法第一节 违反房地产开发经营管理规定的行为一、表现形式根据房地产管理有关法律法规和规章规定，房地产开发经营管理中的违法行为主要表现在以下几个方面：1未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的行为；2擅自转让房地产开发项目的行为；3违规预售商品房行为；4未取得资质等级证书、超越资质等级从事房地产开发经营的行为；5将未经验收的房屋交付使用的行为；6将验收不合格的房屋交付使用的行为；7隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的行为；8涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的行为；9企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故的行为；10企业在商品住宅销售中不按照规定发放住宅质量保证书和住宅使用说明书的行为；11企业不按照规定办理变更手续的行为。例题：下列属于违反房地产开发经营管理规定行为的表现形式有（ ）。A、未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的行为 B、违法转让拆迁业务的 C、违规预售商品房行为 D、将未经验收的房屋交付使用的行为答案：B解析：违法转让拆迁业务的，属于违反城市房屋拆迁管理的行为。二、查处法律依据与处罚标准1未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的处罚依据是城市房地产管理法第六十四条、城市房地产开发经营管理条例第三十四条。处罚的标准是：由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；2擅自转让房地产开发项目的处罚依据是城市房地产开发经营管理条例第三十八条。处罚的标准是：由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；3，违规预售商品房行为的处罚依据是城市房地产管理法第六十七条、城市房地产开发经营管理条例第三十九条。处罚的标准是：由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1以下的罚款；4未取得资质等级证书、超越资质等级从事房地产开发经营的处罚依据是城市房地产开发经营管理条例第三十五条。处罚的标准是：由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照；5将未经验收的房屋交付使用的处罚依据是城市房地产开发经营管理条例第三十六条。处罚的标准是：由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定：由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任；6将验收不合格的房屋交付使用的处罚依据是城市房地产开发经营管理条例第三十七条。处罚的标准是：由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任；7隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的处罚依据是建设部令第77号房地产开发企业资质管理规定第二十一条。处罚的标准是：由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；8涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的处罚依据是房地产开发企业资质管理规定第二十一条。处罚的标准是：由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；9企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故的处罚依据是房地产开发企业资质管理规定第二十二条。处罚的标准是：由原资质审批部门降低资质等级；情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照；10企业在商品住宅销售中不按照规定发放住宅质量保证书和住宅使用说明书的处罚依据是房地产开发企业资质管理规定第二十三条。处罚的标准是：由原资质审批部门予以警告，责令限期改正，降低资质等级。并可处以l万元以上2万元以下的罚款。11企业不按照规定办理变更手续的处罚依据是房地产开发企业资质管理规定第二十四条。处罚的标准是：由原资质审批部门予以警告，责令限期改正，并可处以5000元以上l万元以下的罚款。例题：A市某一级资质房地产开发企业不按照规定办理变更手续的，按照房地产开发企业资质管理规定，由（ ）予以警告，责令限期改正，并可处以5000元以上l万元以下的罚款。A、国务院 B、国务院建设行政主管部门 C、省、自治区、直辖市建设行政主管部门 D、A市建设行政主管部门 答案：B解析：一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。第二节 违反城市房屋拆迁管理规定的行为一、表现形式根据有关法规、规章的规定，违反城市房屋拆迁管理的行为主要有以下几种：1无证承担委托拆迁业务的；2违法转让拆迁业务的；3伪造、涂改、转让房屋拆迁资格证书的；4未取得房屋拆迁许可证自行拆迁的；5以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的；6未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；7委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；8擅自延长拆迁期限的；9拆迁管理部门及其工作人员不依法履行职责或弄虚作假、以权谋私的。例题：根据有关法规、规章的规定，下列不属于违反城市房屋拆迁管理的行为的是（ ）。A、以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的 B、委托具有拆迁资格的单位实施拆迁的 C、违法转让拆迁业务的 D、擅自延长拆迁期限的 答案：B解析：委托具有拆迁资格的单位实施拆迁的，属于合法行为。二、查处法律依据与处罚标准1对无证承担委托拆迁业务的，根据城市房屋拆迁单位管理规定的规定，房屋拆迁管理部门可以给予警告、责令停止拆迁、没收违法所得、罚款等处罚；2对违法转让拆迁业务的，根据城市房屋拆迁管理条例的规定，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25以上50以下的罚款；3对伪造、涂改、转让房屋拆迁资格证书的，根据城市房屋拆迁单位管理规定的规定，房屋拆迁管理部门可以给予警告、责令停止拆迁、吊销证书、没收违法所得、罚款等处罚；4对未取得房屋拆迁许可证自行拆迁的，根据城市房屋拆迁管理条例的规定，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款；5对以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，根据城市房屋拆迁管理条例的规定，由房屋拆迁管理部门吊销拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1以上3以下的罚款；6对未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁、委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁以及擅自延长拆迁期限的，根据城市房屋拆迁管理条例的规定，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证；7对拆迁管理部门不依法履行职责或弄虚作假、以权谋私的，根据城市房屋拆迁管理条例和城市房屋拆迁单位管理规定，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。例题：某拆迁单位以欺骗手段取得房屋拆迁许可证，并进行了拆迁，共涉及拆迁补偿安置资金100万元，根据城市房屋拆迁管理条例的规定，房屋拆迁管理部门可最高处以（ ）万元的罚款。A、1 B、2 C、3 D、5答案：C解析：对以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，根据城市房屋拆迁管理条例的规定，可处拆迁补偿安置资金1以上3以下的罚款。第三节 违反房地产交易管理规定的行为一、表现形式(一)违反商品房销售管理规定的行为1、未取得商品房预售许可证预售商品房的行为；2未取得营业执照，擅自销售商品房的行为；3未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的行为；4在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的行为；5房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的行为；6未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记资料报送房地产行政主管部门的行为；7未按照规定的现售条件现售商品房的行为；8未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的行为；9返本销售或者变相返本销售商品房的行为；10采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的行为；11分割拆零销售商品住宅的行为；12不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的行为；13未按照规定向买受人明示商品房销售管理办法、商品房买卖合同示范文本、城市商品房预售管理办法的行为；14委托没有资格的机构代理销售商品房的行为；15房地产中介机构代理销售不符合销售条件的商品房的行为；16开发企业不按规定使用商品房预售款项的行为。(二)违反房屋租赁管理的行为1未征得出租人同意擅自转租房屋的行为；2承租廉租住房的家庭不如实申报的行为；3承租廉租住房的家庭转借，转租，改变房屋用途的行为；4承租廉租住房的家庭，当家庭收入超过当年最低收入标准时不及时报告的行为。例题：下列不属于违反商品房销售管理规定行为的有（ ）。A、未取得营业执照，擅自销售商品房的行为 B、在解除商品房买卖合同后，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的行为 C、返本销售或者变相返本销售商品房的行为 D、未按照规定的现售条件现售商品房的行为 答案：B解析：在解除商品房买卖合同后，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的行为，属于合法行为。二、查处法律依据与处罚标准(一)违反商品房销售管理规定行为查处法律依据与处罚标准1开发企业未取得商品房预售许可证预售商品房的处罚依据是城市房地产开发经营管理条例第三十九条、城市商品房预售管理办法第十三条。处罚的标准是：由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1以下的罚款；2未取得营业执照，擅自销售商品房的处罚依据是城市房地产开发经营管理条例第三十四条。处罚的标准是：由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；3未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的处罚依据是商品房销售管理办法第三十七条。处罚的标准是：由县级以上房地产行政主管部门责令停止销售活动，处5万元以上l0万元以下的罚款；4在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的处罚依据是商品房销售管理办法第三十九条。处罚的标准是：处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任；5房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的处罚依据是商品房销售管理办法第四十条、建设工程质量管理条例第五十八条。处罚的标准是：由县级以上建设行政主管部门责令改正，处工程合同价款的2以上4以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；6未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的处罚依据是商品房销售管理办法第四十一条。处罚的标准是：处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下的罚款；7未按照规定的现售条件现售商品房的处罚依据是商品房销售管理办法第四十二条。处罚的标准是：处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；8未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的处罚依据是商品房销售管理办法第四十二条。处罚的标准是：处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；9返本销售或者变相返本销售商品房的处罚依据是商品房销售管理办法第四十二条。处罚的标准是：处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；10采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的处罚依据是商品房销售管理办法第四十二条。处罚的标准是：处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；11分割拆零销售商品住宅的处罚依据是商品房销售管理办法第四十二条。处罚的标准是：处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；12不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的处罚依据是商品房销售管理办法第四十二条。处罚的标准是：处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；13未按照规定向买受人明示商品房销售管理办法、商品房买卖合同示范文本、城市商品房预售管理办法的处罚依据是商品房销售管理办法第四十二条。处罚的标准是：处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；14委托没有资格的机构代理销售商品房的处罚依据是商品房销售管理办法第四十二条。处罚的标准是：处以警告，责令限期改正，并可处以l万元以上3万元以下的罚款；15房地产中介机构代理销售不符合销售条件的商品房的处罚依据是商品房销售管理办法第四十三条。处罚的标准是：处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款；16开发企业不按规定使用商品房预售款项的处罚依据是城市商品房预售管理办法第十四条。处罚的标准是：由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。例题：不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的，按照商品房销售管理办法，下列处罚标准错误的是（ ）。A、处以警告 B、责令限期改正 C、并可处以3万元以上5万元以下的罚款 D、并可处以1万元以上3万元以下的罚款 答案：C解析：处罚的标准是：处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。(二)违反房屋租赁管理的行为查处法律依据与处罚标准1未征得出租人同意擅自转租房屋的处罚依据是：城市房屋租赁管理办法第三十二条。处罚的标准是：其租赁行为无效，由县级以上房地产管理部门没收非法所得，并可处以罚款；2承租廉租住房的家庭不如实申报的处罚依据是：城镇最低收入家庭廉租住房管理办法(建设部令第120号)第十八条。处罚的标准是：最低收入家庭申请廉租住房时，不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的，由房地产行政主管部门取消其申请资格；已骗取廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁房屋补贴，或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租房标准租金的差额，或者补交核减的租金，情节恶劣的，并可处以1000元以下的罚款；3享受廉租住房保障的承租人将承租的廉租住房转借、转租，擅自改变房屋用途的处罚依据是：城镇最低收入家庭廉租住房管理办法(建设部令第97号)第十九条。处罚的标准是：由房地产行政主管部门收回其承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减；4承租廉租住房的家庭，当家庭收入超过当年最低收入标准时不及时报告的处罚依据是城镇最低收入家庭廉租住房管理办法第十六条。处罚的标准是：对家庭收入连续一年以上超出规定收入标准的，应当取消其廉租住房保障资格，停发租赁住房补贴，或者在合理期限内收回廉租住房，或者停止租金核减。例题：承租廉租住房的家庭不如实申报的处罚依据是（ ）。A、 城镇最低收入家庭廉租住房管理办法 B、商品房销售管理办法 C、城市房地产中介服务管理规定 D、商品房预售管理办法答案：A解析：承租廉租住房的家庭不如实申报的处罚依据是：城镇最低收入家庭廉租住房管理办法。第36讲 房地产违法行为和查处第四节违反房地产中介服务管理规定的行为一、表现形式1房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的行为；2伪造、涂改、转让房地产中介服务资格证书的行为；3房地产中介服务人员在房地产中介活动中违反禁止行为的行为；4超过营业范围从事房地产中介活动的行为；5以不正当手段取得房地产估价师注册证书的行为；6未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的行为；7在估价中故意提高或者降低评估价值额，给当事人造成直接经济损失的行为；8利用执行业务之便，索贿、受贿或者谋取委托评估合同约定收取的费用外的其他利益的：；9准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的行为；10同时在两个或两个以上房地产价格评估机构执行业务的行为；11以个人名义承接房地产估价业务，并收取费用的行为。例题：下列不属于违反房地产中介服务管理规定行为的是（ ）。A、未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的行为 B、以不正当手段取得房地产估价师注册证书的行为 C、以估价公司名义承接房地产估价业务，并收取费用的行为 D、超过营业范围从事房地产中介活动的行为答案：C解析：以个人名义承接房地产估价业务，并收取费用的行为，才是违反房地产中介服务管理规定行为。二、查处法律依据与处罚标准1房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的处罚依据是商品房销售管理办法第四十三条。处罚的标准是：由县级以上人民政府房地产开发主管部门处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款；2伪造、涂改、转让房地产中介服务资格证书的处罚依据是城市房地产中介服务管理规定(建设部令第97号)第二十四条。处罚的标准是：由市、县人民政府房地产管理部门收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以1万元以下的罚款；3房地产中介服务人员在房地产中介活动中违反禁止行为的处罚依据是城市房地产中介服务管理规定第二十四条。处罚的标准是：收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以l万元以上3万元以下的罚款；4超过营业范围从事房地产中介活动的处罚依据是城市房地产中介服务管理规定第二十条。处罚的标准是：处以1万元以上3万元以下的罚款；5以不正当手段取得房地产估价师注册证书的处罚依据是房地产估价师注册管理办法(建设部令第100号)第二十八条。处罚的标准是：由注册机构收回其注册证书或者公告其注册证书作废；对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；6未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的处罚依据是城市房地产中介服务管理规定第二十九条。处罚的标准是：由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；造成损失的，应当承担赔偿责任；7在估价中故意提高或者降低评估价值额，给当事人造成直接经济损失的处罚依据是城市房地产中介服务管理规定第三十条。处罚的标准是：由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，可处以1万元以下的罚款；8利用执行业务之便，索贿、受贿或者谋取委托评估合同约定收取的费用外的其他利益的处罚依据是城市房地产中介服务管理规定第三十条。处罚的标准是：由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，可处以l万元以下的罚款；9准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的处罚依据是城市房地产中介服务管理规定第三十条。处罚的标准是：由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，可处以1万元以下的罚款；10同时在两个或两个以上房地产价格评估机构执行业务的处罚依据是城市房地产中介服务管理规定第三十条。处罚的标准是：由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，可处以1万元以下的罚款；11以个人名义承接房地产估价业务，并收取费用的处罚依据是城市房地产中介服务管理规定第三十条。处罚的标准是：由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，可处以1万元以下的罚款。例题：利用执行业务之便，索贿、受贿或者谋取委托评估合同约定收取的费用外的其他利益的，按照城市房地产中介服务管理规定，应由（ ）部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。A、县级以上人民政府建设行政主管部门 B、县级以上人民政府房地产行政主管部门 C、县级以上工商行政主管部门 D、县级以上人民政府价格主管部门答案：B解析：应由县级以上人民政府房地产行政主管部门处理。第五节 违反房地产权属登记管理规定的行为一、表现形式1以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的行为；2涂改、伪造房屋权属证书的行为；3非法印制房屋权属证书的行为；4登记机关工作人员过失行为；5在房产面积测算中不执行国家标准、规范和规定的行为；6在房产面积测算中弄虚作假，欺骗房屋权利人的行为；7房产面积测算失误，造成重大损失的行为。例题：下列不属于违反房地产权属登记管理规定行为的是（ ）。A、登记机关工作人员过失行为 B、房产面积测算失误，造成重大损失的行为 C、以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的行为 D、房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的行为 答案：D解析：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的行为，属于违反房地产交易管理规定的行为。二、查处法律依据与处罚标准1以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的处罚依据是城市房屋权属登记管理办法(建设部令第99号)第三十六条。处罚的标准是：由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1千元以下的罚款；2涂改、伪造房屋权属证书的处罚依据是城市房屋权属登记管理办法第三十六条。处罚的标准是：房屋权属证书无效，登记机关可对当事人处于1千元以下的罚款；3非法印制房屋权属证书的处罚依据是城市房屋权属登记管理办法第三十六条。处罚的标准是：登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任；4登记机关工作人员过失行为的处罚依据是城市房屋权属登记管理办法第三十七条。处罚的标准是：因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任；5在房产面积测算中不执行国家标准、规范和规定的处罚依据是房产测绘管理办法第二十一条。处罚的标准是：由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告并责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；情节严重的，由发证机关予以降级或者取消其房产测绘资格；6在房产面积测算中弄虚作假，欺骗房屋权利人的处罚依据是房产测绘管理办法第二十一条。处罚的标准是：由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告并责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；情节严重的，由发证机关予以降级或者取消其房产测绘资格；7房产面积测算失误，造成重大损失的处罚依据是房产测绘管理办法(建设部、国家测绘局令第83号)第二十一条。处罚的标准是：由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告并责令限期改正，并可处以l万元以上3万元以下的罚款；情节严重的，由发证机关予以降级或者取消其房产测绘资格。例题：涂改、伪造房屋权属证书的处罚依据是（ ）。A、城市房地产中介服务管理规定 B、房产测绘管理办法 C、城市房屋权属登记管理办法 D、商品房销售管理办法 答案：C解析：涂改、伪造房屋权属证书的处罚依据是城市房屋权属登记管理办法。第六节 违反住房公积金管理规定的行为一、表现形式住房公积金管理条例对违反住房公积金管理的行为规定如下：1不依法办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金帐户设立手续的；2逾期不缴或少缴住房公积金的；3违法审批住房公积金使用计划的；4住房公积金管理中心的下列违法行为：未按照规定设立住房公积金专户、未按照规定审批职工提取、使用住房公积金、未按照规定使用住房公积金增值收益、委托住房公积金管理委员会指定的银行以外的机构办理住房公积金金融业务、未建立职工住房公积金明细帐、未为缴存住房公积金的职工发放缴存住房公积金的有效凭证、未按照规定用住房公积金购买国债、住房公积金中心向他人提供担保的；5挪用住房公积金的；6国家机关工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的。例题：住房公积金管理条例对违反住房公积金管理的行为规定，不包括（ ）。A、逾期不缴或少缴住房公积金的 B、违法审批住房公积金使用计划的 C、住房公积金管理中心按照规定审批职工提取的 D、住房公积金中心向他人提供担保的答案：C解析：住房公积金管理中心按照规定审批职工提取的，是正当行为。二、查处法律依据与处罚标准1对不依法办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金帐户设立手续的单位，根据住房公积金管理条例的规定，由住房公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处1万元以上5万元以下的罚款；2对逾期不缴或少缴住房公积金的单位，根据住房公积金管理条例的规定，由住房公积金管理中心责令限期缴存；逾期不缴存的，可以申请人民法院强制执行；3对住房公积金管理委员会违法审批住房公积金使用计划的，根据住房公积金管理条例的规定，由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门或者由省、自治区人民政府建设行政主管部门会同同级财政部门，依据管理职权责令限期改正；4对住房公积金管理中心未按照规定设立住房公积金专户、未按照规定审批职工提取、使用住房公积金、未按照规定使用住房公积金增值收益、委托住房公积金管理委员会指定的银行以外的机构办理住房公积金金融业务、未建立职工住房公积金明细帐、未为缴存住房公积金的职工发放缴存住房公积金的有效凭证、未按照规定用住房公积金购买国债等行为的，根据住房公积金管理条例的规定，由国务院建设行政主管部门或者省、自治区人民政府建设行政主管部门依据管理职权，责令限期改正；对负有责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；5对挪用住房公积金的，根据住房公积金管理条例的规定，由国务院建设行政主管部门或者省、自治区人民政府建设行政主管部门依据管理职权，追回挪用的住房公积金，没收违法所得；对挪用或者批准挪用的住房公积金的人民政府负责人或者政府有关部门负责人以及住房公积金中心负有责任的主管人员和其他直接责任人员，依照刑法关于挪用公款罪或者其他罪的规定，依法追究刑事责任；尚不构成刑事处罚的，给予降级或者撤职的行政处分；6对住房公积金管理中心违反财政法规的，由财政部门依据财政管理有关法规给予行政处罚；7对住房公积金管理中心违法向他人提供担保的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；8对国家机关工作人员在住房公积金监督管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。例题：对住房公积金管理中心违反财政法规的，由（ ）部门依据财政管理有关法规给予行政处罚。A、房管部门 B、建设部门 C、监察部门 D、财政部门答案：D解析：对住房公积金管理中心违反财政法规的，由财政部门依据财政管理有关法规给予行政处罚。第七节 违反物业管理规定的行为一、表现形式1住宅物业的建设单位未通过招、投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的行为；2建设单位擅自处分属于业主的物业共同部位、共用设施设备的所有权或者使用权的行为：3不移交有关资料的行为；4未取得资质证书从事物业管理的行为；5物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的行为；6物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的行为；7挪用专项维修资金的行为；8建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的行为；9未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的行为；10擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的行为；11擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的行为；12擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的行为；13业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动的行为。例题：下列不属于违反物业管理规定行为的是（ ）。A、挪用专项维修资金的行为 B、不移交有关资料的行为 C、物业管理企业聘用取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的行为 D、未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的行为 E、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的行为答案：C解析：物业管理企业聘用取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的行为，属于合法行为。二、查处法律依据与处罚标准1住宅物业的建设单位未通过招、投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的处罚依据是物业管理条例第五十七条。处罚的标准是：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处l0万元以下的罚款；2建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的处罚依据是物业管理条例第五十八条。处罚的标准是：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；3不移交有关资料的处罚依据是物业管理条例第五十九条。处罚的标准是：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上l0万元以下的罚款；4未取得资质证书从事物业管理的处罚依据是物业管理条例第六十条。处罚的标准是：由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；5物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的处罚依据是物业管理条例第六十一条。处罚的标准是：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；6物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的处罚依据是物业管理条例第六十二条。处罚的标准是：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30以上50以下的罚款；情节严重的，可由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；7挪用专项维修资金的处罚依据是物业管理条例第六十三条。处罚的标准是：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任；8建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的处罚依据是物业管理条例第六十四条。处罚的标准是：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款；9未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的处罚依据是物业管理条例第六十五条。处罚的标准是：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；10擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的处罚依据是物业管理条例第六十六条。处罚的标准是：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定：个人处l 000元以上1万元以下的罚款；单位处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；11擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的处罚依据是物业管理条例第六十六条。处罚的标准是：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定：个人处1 000元以上1万元以下的罚款；单位处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；12擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的处罚依据是物业管理条例第六十六条。处罚的标准是：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定：个人处1 000元以上1万元以下的罚款；单位处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；13，业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动的处罚依据是物业管理条例第六十八条。处罚的标准是：构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。例题：对挪用专项维修资金行为的，依据物业管理条例第六十三条。由（ ）部门追回挪用的专项维修资金。A、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门 B、县级以上地方人民政府建设行政主管部门 C、县级以上地方人民政府物价主管部门 D、县级以上地方人民政府工商行政主管部门答案：A解析：应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金。附： 房地产违法行为汇总表（表一）种类表现形式查处法律依据违反房地产开发经营管理规定的行为1未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的行为； 2擅自转让房地产开发项目的行为；3违规预售商品房行为； 4未取得资质等级证书、超越资质等级从事房地产开发经营的行为； 5将未经验收的房屋交付使用的行为； 6将验收不合格的房屋交付使用的行为； 7隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的行为； 8涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的行为； 9企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故的行为； 10企业在商品住宅销售中不按照规定发放住宅质量保证书和住宅使用说明书的行为； 11企业不按照规定办理变更手续的行为。1、城市房地产管理法；2、城市房地产开发经营管理条例；3、房地产开发企业资质管理规定。违反城市房屋拆迁管理规定的行为1无证承担委托拆迁业务的；违法转让拆迁业务的； 3伪造、涂改、转让房屋拆迁资格证书的；4未取得房屋拆迁许可证自行拆迁的； 5以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的； 6未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的； 7委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的； 8擅自延长拆迁期限的； 9拆迁管理部门及其工作人员不依法履行职责或弄虚作假、以权谋私的。1、城市房屋拆迁管理条例；2、城市房屋拆迁单位管理规定。违反房地产交易管理规定的行为(一)违反商品房销售管理规定的行为：1、未取得商品房预售许可证预售商品房的行为； 2未取得营业执照，擅自销售商品房的行为； 3未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的行为； 4在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的行为； 5房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的行为； 6未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记资料报送房地产行政主管部门的行为； 7未按照规定的现售条件现售商品房的行为； 8未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的行为； 9返本销售或者变相返本销售商品房的行为； 10采