上海金山区工业园项目商业计划书.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 目目 录录 一、一、 项目概要项目概要 二、二、 项目介绍项目介绍 三、三、 项目公司及运营管理项目公司及运营管理 四、四、 项目市场推广计划项目市场推广计划 五、五、 项目投资预算项目投资预算 六、六、 项目实施时间表项目实施时间表 七、七、 现金流量分析现金流量分析 八、八、 资金需求及融资计划资金需求及融资计划 九、九、 开发风险分析及防范措施开发风险分析及防范措施 十、十、 远期发展展望远期发展展望 一、项目概要一、项目概要 上海金国企业发展有限公司在上海西南郊金山区中部工业区开发一个 占地 260 亩的花园式工业房地产项目，以满足当前海内外中小型制造企业因产 业转移，对上海市郊区新式工业厂房的迫切需求，经估算，此项目静态投资 4.5 亿元，分三期开发，总占地面积 173420 M2，容积率 1.5，建筑面积为 259840M2，投资周期为三年零二个月。将建成 208 栋小型标准工业厂房，16 栋 中型标准工业厂房，一栋研发中心楼，一栋孵化基地楼，一栋园区会所，可容 纳 300 多家中小企业进驻。 项目发起人经过详细的市场调查，近年上海工业总产值以超过 20%的速度 增长，大大刺激了对工业房地产的需求，从 2003 年下半年起，工业房地产市场 悄然进入活跃状态。与市区商业住宅和写字楼项目相比，市区地价高涨，房价 已经上涨到高价位，赢利空间已经缩小；而工业房地产项目在上海才刚起步， 特别是承接世界制造业向中国转移的大趋势，欧美、日本、韩国、台湾等中小 制造企业大量涌入“长三角” 、 “珠三角”及其他地区，尤其是“长三角”地区， 上海市作为“长三角”的龙头，全国经济发展的聚焦地，郊区花园式工业房地 产项目发展前景更为看好。 该工业园坐落于金山中部，离杭州湾北岸三公里，交通发达，有多条高速 公路穿越经过，全国著名的上海石油化工股份有限公司和上海市化学工业园就 在附近，杭州湾大桥建成通车，将金山区纳入沪杭甬金三角位置，近几年，金 山区招商引资成绩突出，标准厂房几乎无空置。 该项目将充分考虑中小企业对花园式工业厂房的需求，高起点规划，高水 平设计，高质量施工，高标准管理。将建成集生产、办公和生活于一体，配以 完善的基础设施，引进生活节能、装饰装潢、服装服饰、小家电、文具用品、 日用化工、儿童玩具、旅游用品及休闲食品等十多个门类的中小企业，提供具 有产业孵化、产品报价、仓储物流及园区生活服务等多功能的公共服务中心。 目前，项目的前期准备工作已就绪，第一期 30 亩已经并报金山区政府立 项审批，完成项目的总体规划设计，并与承建商签订建筑承包合同，近期工程 将启动。 二、项目介绍二、项目介绍 项目经济环境项目经济环境 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 全球制造业正加速向中国转移， “长三角” 、 “珠三角” 、环渤海地区正成为 制造业集中聚拢三大区域，特别是“长三角”地区。据政府有关部门统计，目 前约有 11000 多家海外中小制造型企业，云集在中国门口，欲求进入中国，寻 找发展机遇；其中日本 70%的中小制造企业有将中国作为其产业转移的目的地 的打算， “长三角”是海外中小企业产业转移的首选地，上海是“长三角”经济 发展的龙头，快捷的海陆空交通枢纽，对海外中小制造业具有更大的吸引力。 2003 年下半年，上海市经济委员会综合规划和工业开发区管理处已经在我 国率先成立“海外中小企业产业转移指导中心” ，引导海外 中小企业向国内产业转移。本项目得到上海市政府、金山区政府的大力支持， 将作为“长三角” （海外）中小企业产业转移示范工业园区，配合当地政府招商 引资。 项目地理条件项目地理条件 金山区地处上海西南部，总面积 586.5 平方公里，是上海市面积最大的几 个区之一，位于美丽的杭州湾北岸，拥有 23.3 公里的杭州湾海岸线，以及特有 的金山三岛。从产业带来看，金山既是沿杭州湾产业带的重要节点，又是上海 郊区环城工业带和面向国际的现代化工业走廊的重要组成部分，目前，金山区 已经构筑了枫泾国际纺织服装工业区、兴塔纺织机械工业区、金山东部工业区、 金山中部工业区、金山西部工业区、金山嘴工业区、上海针织工业园区、朱行 高科技园区（医药）和亭林上海金山国际中小企业城等各具特色的工业园区， 工业发展环境十分优越。全国著名的上海石油化工股份有限公司和开发建设中 的上海化学工业区就坐落在境内，金山正成为吸引海内外资本的“聚宝盆”。 金山区交通发达，除原有的铁路公路外，多条高速公路横贯穿越境内，莘 奉金高速公路即 A4 公路已通车，并继续延伸至浙江平湖，与已奠基在建的杭 州湾跨海大桥北端连接；2005 年建成通车的嘉金高速（即 A5）公路是穿越上 海南北交通的大动脉，将经过金山区；A6 高速从沪宁高速延伸到金山石化城； A7 高速公路从浦东国际机场至杭州，穿越金山区；轻轨以及磁悬浮列车 建设已规划，并正申报立项中；宁波杭州湾跨海大桥的建成，将金山区纳入沪 杭甬金三角的重要位置。 工业园位于 320 国道南翼，新卫高速公路东端，松卫南路西边，漕廊公路 北侧的金山中部工业区内，作为“海外中小企业产业转移示范区”，符合上海 市政府产业发展规划，是中小企业创业发展的理想家园。 项目市场定位项目市场定位 该项目市场定位于为海外中小企业建造集生产、办公等多功能于一体、配海外中小企业建造集生产、办公等多功能于一体、配 套设施齐全的花园式示范区套设施齐全的花园式示范区。 2003 年 10 月 16 日，上海侨报报道：在上海市宝山区西南部的宝山城市工 业园区，由台湾人操作经营的台鼎实业有限公司投资的“台鼎中小企业园台鼎中小企业园”， 第一期 68 户厂房（3 万平方米）一经推出，马上就被预订一空。以一期预订情 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 况来看，基本是以来自欧美、日本、台湾、香港、澳大利亚、新加坡、马来西 亚等国中小制造企业为主，以长三角地区小型加工企业、珠江三角洲地区的部 分研发中心为辅；2004 年 6 月 17 日解放日报报道“2004 年最受欢迎的十大商 业房地产推介名单上，该项目列为“最受欢迎的工业厂房”，综合排名第五。 2005 年，在上海市郊区开发的上海服装城，开盘三个月，销售一空，而且 价格由最初的 4000 元上涨到 6000 元。 今年上海工业以超过 20%的高速增长，大大刺激了对工业房地产的需求， 戴德梁行披露的一份统计数据显示，去年第四季度和今年一、二季度，上海工 业房地产市场出现令人瞩目的增长， 新建厂房的竣工面积和租售情况双双大幅攀升，达到三年来的最高峰，而空置 率也从持续了三年之久的高位出现下滑。 据上海有关部门数据显示，从供方看，去年第四季度至今年第二季度，上 海新供应的工业厂房达到 255,000 平方米，这个数据比 2002 年冬季时足足增长 了 217%。需求方面现海外就有 11,000 多家中小企业云集中国的国门口，急待 进入中国市场寻觅商机投资置业，而国内的外省、市中小企业为了图名“产地 上海”这个响亮牌子，尤其是含金量高的项目更是首选上海。这些中小企业为 了省时省钱，加快运作，由于现有资金实力有限，精力有限，最为明智的选择 是租赁或购买现有厂房，而其中多半首选“上海”。拟在上海周边郊区或“长 三角”地区交通便捷、配套齐全的工业厂房作为企业运营基地，随着世界制造 中心向中国转移步伐的加快，“长三角”首当其冲成为“接口”，为此已经可 以预见，下一轮申城周边的标准厂房和现代物流用房，都将供不应求，现代工 业厂房的开发和租赁，将成为申城房产开发的大热门。就在今年 6 月份，上海 市有关部门下达命令，要求在今后五年内，在全市范围完成 500 万平方米的工 业厂房，以满足市场需求。 对新式中小企业厂房的大量需求，有政策原因：上海市政府近几年对工业 用地的审批要求更高，为了提高单位面积经济产出，对小面积工业用地几乎不 批，导致中小型外资企业厂房面积奇缺。 市经委工业区管理处有关人士认为，上海工业每平方米的产出在 1 万元左 右，目前上海工业厂房的存量在 8000 万平方米左右，而今年上海工业年均总产 值将突破 1 万亿元，期间的缺口，将成为对上海工业厂房需求形成有效支撑。 项目规划特色项目规划特色 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 该示范区呈“扇形”分布，边缘砌围墙与外隔开，园内将规划建成五个 “袖珍型”示范区： A）海归派/小企业工业示范区； B）港台/小企业工业示范区； C）东南亚/小企业工业示范区； D）日韩/小企业工业示范区； E）欧美/小企业工业示范区； “袖珍型”工业示范区呈条状分布，中间有绿化带及园区道路。 “扇形” 园区的顶端是示范区公共服务中心，建有两栋 8 层大楼，分别为科技研究发展 中心大楼和孵化基地，还有一栋两层高的园区会所，这三栋楼将组成示范区的 “公共服务中心” 。公共服务中心与“袖珍型”工业园区和二十栋中型企业厂 房之间是绿化带和一条园间小河，小河上架有拱桥，五个“袖珍型”工业示范 区分别通过五拱桥与公共服务中心相连接。 示范区建筑项目情况表示范区建筑项目情况表 类型类型结构结构面积面积 1中小型企业标准厂房208 栋*200 M2*3 层168000M2 2中型企业标准厂房 A 型 8 栋*880 M2*5 层35200 M2 3中型企业标准厂房 B 型 8 栋*600 M2*4 层19200 M2 4研发中心1 栋*2000 M2*8 层16000 M2 5孵化基地1 栋*2480 M2*8 层19480 M2 6示范区会委所1 栋*800 M2*2 层1600 M2 公共服务中心区将配套有银行、邮局、海关、电信营业所等公共服务部门， 以及超市、餐饮、休闲娱乐等服务单位。 按规划，将引进适合中小型工业化生产的环保类产业： 生活节能业：生活节能业：现代生活中节能/节水型装置、器具、商品； 装饰装潢业：装饰装潢业：便携式/轻型/多功能/低噪音/装潢工具，新型/绿色/环保/个性休闲 建材，新颖建筑五金； 服装服饰类：服装服饰类：服装、鞋帽、巾袜、皮革制品、羽绒服等；配饰、纽扣、嵌线、 衬布等服装辅料； 小型家电业：小型家电业：主要指现代家居小家电，迷你型家用电器、盥洗室小家电用品、 厨房用小家电； 文具用品类文具用品类：各类纸制品、办公文具/学生文具用品； 箱包袋囊业：箱包袋囊业：新型箱包、旅行箱包、时装包袋、便携式箱包、组合式箱包； 日用化工业：日用化工业：清洁用品（个人/居家/办公室） 、绿色/生态/天然美容品、合成香 料生产； 儿童玩具类：儿童玩具类：高科技玩具、智能玩具、主题玩具、人本化玩具、个性化玩具; 旅游商品业旅游商品业：旅游纪念品、旅游“在线用品”、工艺礼品/赠品; 休闲食品业：休闲食品业：休闲食品、旅游食品、即食（方便）食品、茶坊/酒吧配套食品、 风味（特色）食品。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 示范区公共服务中心将提供以下公共服务功能：示范区公共服务中心将提供以下公共服务功能： 工业房产置业：工业房产置业：为进入“示范区”的海外小企业及其产业转移提供工业置业、准 厂房租赁、综合物业管理等置业/租赁/物业管理服务； 生产力促进服务：生产力促进服务：接受外加工的委托（包括：加工委托、加工承接、加工信息） ， 代理制造业企业设备维护保养、代理中心制造企业零星采购（部 件、配件、特殊材料）等； 产能展示和产品出样报价：产能展示和产品出样报价：有的放矢地展示和推介入驻“示范区”的海外小企业 生产制造能力； 品牌代理：品牌代理：为入驻“示范区”的海外小企业代理品牌产品宣传、推导和营销；为 入驻海外小企业或品牌产品优选代理商或分销渠道； 仓储物流：仓储物流：提供入驻企业现货交易中转仓储；代理仓储业务管理；入驻企业物 资运输及运输代理（报关、保险、托运、跟单） ；受理物流综合解 决方案的设计等； 人力资源服务：人力资源服务：委托代理培训各类专业/技能人才，按需定向推荐和物色技术蓝 领，委托代理专业人才人事档案保管，代理社会从业人员劳动保 障相关事务等； 综合信息服务综合信息服务：创办“示范区”杂志或报纸，定期发布相关信息；建立“海外小企 业产业转移示范区”专业网站和信息网站，传播专项信息，定期举 办新闻发布会推介活动，提升“示范区海内外知名度”； 生活休闲服务：生活休闲服务：面向入驻“示范区”内的企业人员提供生活、休闲、健体、娱乐 服务（包括餐饮住宿，健身休闲娱乐设施、洗衣、沐浴、美发/美 容专营、办公用品、日用杂品和食品超市） ； 公共服务中心各功能模块将根据实际情况采取自营、招包或合作等方式对 微利或无利项目，在租金等方面适当减免。 三、项目公司及运营管理三、项目公司及运营管理 上海金国企业发展有限公司是由发起人曹阳女士等人为筹备该项目而设立 的项目公司，注册时间 2004 年 3 月，注册资金暂定为 500 万元（出于税收方面 的考虑） ，注册地为上海市金山区张堰镇，马上将进行增资。 公司发起人背景公司发起人背景 发起人曹阳女士长期从事国际贸易、工业生产经营和房地产开发，在中国 开放最早的深圳经济特区从商十六年，积累了丰富的经验，并取得事业上的成 功，现将先进的经验和国际商机带回献给家乡上海金山。曹女士亲经历了中国 经济改革开放的全过程，洞悉全球制造业变革给中国带来的机遇，为中小企业 创建适合他们创业发展的家园，满足当前市场的迫切需求，符合上海市产业发 展规划要求，她坚信，在上海市郊发展特色工业房地产，商机无限。 项目公司人力资源配备项目公司人力资源配备 董事长兼总经理 1 名 副董事长兼副总经理 1 名(主管财务、人事、行政、后勤) 董事常务副总经理 1 名(主管销售厂房) 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 副总经理 1 名(主管工程技术工作) 财务总监 1 名（主管公司财务工作） 总经理助理 1 名 (协助总经理日常事务、秘书等) 上海金国企业发展有限公司 水、电工程师 1 名 土建工程师 1 名 预决算员 1 名 会计师 1 名 出纳员 1 名 企划部 2 名(策划售楼前期工作) 驾驶员 2 名 办公室主任 1 名(保管技术档案、管理文件、车辆、行政、后勤 等) 销售部 16 名 共计：32 名 管理构架管理构架 四、项目市场推广计划四、项目市场推广计划 本项目市场推广计划将充分配合政府的招商政策，利用项目作为“海外中 小企业产业转移示范区”的独特卖点，通过各种传媒，大力 宣传其适应中小企业创业发展阶段对新式厂房的要求，宣传示范区完善的公共 服务功能，在新加坡、香港、深圳、上海、金山设立招商处， 并将派员参加各类招商展览会。 政府招商支持政府招商支持 本项目自规划开始，就得到上海市政府、金山区政府的大力支持，作为 “上海市海外中小企业产业转移示范区” ，入园企业将充分享受各种优惠政策， 享受“三免两减” 、出口退税、便捷通关等优惠政策。 配合当地政府招商引资卖厂房是营销策略的重心。对当地政府来说，厂房 董事会董事会 董事长兼总经理董事长兼总经理 副董事长兼副总经理副董事长兼副总经理 总经理助总经理助 理理 行政部行政部 副总经理副总经理副总经理副总经理 工程部工程部销售部销售部 财务总监财务总监 财务会计部财务会计部 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 卖了，就意味着给当地政府招商引资大功告成，每年增加税收上亿元，连续多 年，又完成了招商引资艰巨任务，解决了上万名待业人员的工作问题，促进了 当地经济的发展。 营销策划方案营销策划方案 公司拟成立专门的营销策划部门，向社会招聘专业房地产经纪人才，再招 聘专家进行严格培训，通过考核择优录取，给予优厚待遇，使其专注倾力工作， 除了发放月薪工资，还有销售成交后提成奖金超过月薪。售房计划拟设五个营 销点：新加坡、香港、深圳、上海、金山，每个点都一个规划“模型沙盘”展 示厅，为防范风险采取两种手段销售：一是根据原先规划设计好指定行情好的 行业建造厂房，边造边卖；二是“以销定产”，即先招商，根据客户指定的面 积和形状格式建造。 在营销宣传方面，通过媒体发布新闻，刊登各种报纸广告、电视 广告，建立专业招商网站，广告内容强调示范区适应中小企业生产、办公的多 功用性，强调园区规划的科学性和超前性以及物业的高性价比。 建立目标客户数据库建立目标客户数据库 公司已经着手建立目标客户数据库，针对台商、港商在大陆投资的特点， 从各地台商协会收集台商的信息，重点营销。 以公司领导人在香港、深圳多年从商的经验，台湾客商在大陆投资具有 “扎堆”效应，并且有组织性， “珠三角”是台湾客商投资比较早且相对密集的 地区，深圳、东莞、佛山、顺德、广州等地都成立了“台商协会” ，每个台商协 会都印有名录，这些将是客户数据库的基础资料来源，公司将从上海市各级政 府招商部门得到有意来沪投资的外商名单，将其作为客户数据库的另一来源。 随着“长三角”区域经济异军突起，发展势头压倒“珠三角” ，台湾客商早 已开始向“长三角”聚拢，上海作为中国经济发展最快的地区，跨国公司云集， 商机更多，具有强大的号召力。 公司计划将目标数据库在工程开工前建立，提前作好市场调查，以保障厂 房的设计充分考虑目标客商的要求，迎合中小客商创业发展阶段的需要。 争取按揭服务争取按揭服务 目前，沪上有部分商业银行可以为有房产证的工业房厂做按揭， 公司计划与一至两家商业银行合作，为置业业主提供按揭服务，以提 高其购买能力。 五、项目投资预算五、项目投资预算 投资概算投资概算 开发成本构成及开发方案 编号项目投入资金（万元） 1土地款260 亩*13.6 万元=3536 2土建工程款259840 M2*950 元/ M2=24685 3配套设施款259840 M2*300 元/ M2=7795 4监理费260 亩/258 元*210 元=211 5规划设计费260 亩/258 元*315 元=317 6电梯费260 亩/258 元*784 元=790 7营销、策划、广告费260 亩/258 元*1000 元=1007 8管理费260 亩/258 元*1005 元=1013 9不可预见费260 亩/258 元*1035 元=1043 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 合计 40397 示范区共分三期开发，一期 30 亩，二期 115 亩，三期 115 亩，开发期限为二年零九个月。 销售收入及利润回报销售收入及利润回报 本项目预算的工业厂房初步定价为 3600 元/ M2，是较保守的价格，上海市郊区各区、 县的工业厂房和本公司同类厂房行情价在 3500 元至 4800 元/ M2左右，而该项目价格 浮动 3600 元/ M2至 4800 元/ M2完全可能，当地多层住宅房价 4000 至 5500。2005 至 2007 年三年内的工业房地产因成本低，需求量大，房价只会上涨，不会下降，因为上 海市工业房地产还处于起步阶段，尚无恶性竞争的局面出现。 （一） 该项目清盘可实现销售收入：259840 M2*3600 元/ M2=93542 万元。 （二） 该项目清盘形成的开发成本： 40397 万元。 （三） 营业税、城建税、教育附加税：93542 万元*5.5%=5145 万元。 （四） 该项目清盘可实现销售利润：93542-40397-5145=48000 万元。 （五） 该项目清盘可实现销售利润率：51.32 %。 税前资金回报率税前资金回报率(成本利润率成本利润率)：119% 投资者回报率投资者回报率119%(因资金滚动投入，项目投资期，投资者投入项目的资金小因资金滚动投入，项目投资期，投资者投入项目的资金小 于总投资成本于总投资成本 ) 项目分期开发计划项目分期开发计划 本项目共分三期开发： 第一期投入资金：第一期投入资金： 合计：4662 万元 如下用途： 1、土地款408 万元(含定金)（=30*13.6） 2、土建工程款2848.5 万元（=24685*30/260） 3、配套设施费899.5 万元（=7795*30/260） 4、监理费24.5 万元（=30/258 *210） 5、规划设计费36.5 万元（=30/258 *315） 6、电梯费91 万元（=30/ 258 *784） 7、营销、企划、广告费116.5 万元（=30 /258 *1000） 8、管理费117 万元（=30/258 *1005） 9、不可预见费120.5 万元（=30 /258 *1035） 第二期投入资金第二期投入资金 约在第一期投入之后的第 6 个月投入 合计：17868 万元万元 如下用途： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 1、土地款：1564 万元（=115*13.6） 2、土建工程款：10918 万元（=24685*115/260） 3、配套设施费：3448 万元（=7795*115/260） 4、监理费：93.6 万元（=115/258 *210） 5、规划设计费：140.4 万元（=115 /258 *315 ） 6、电梯费：349.5 万元（=115/258 *784） 7、营销、企划、广告：445.7 万元（=115 /258 *1000） 8、管理费：448 万元（=115/ 258*1005） 9、不可预见费：461 万元（=115 /258*1035） 第三期投入资金第三期投入资金 约在第二期投入之后的第 6 个月投入 合计：17868 万元 如下用途： 1、土地款：1564 万元（=115*13.6） 2、土建工程款：10918 万元（=24685*115/260） 3、配套设施费：3448 万元（=7795*115/260） 4、监理费：93.6 万元（=115/258 *210） 5、规划设计费：140.4 万元（=115 /258 *315 ） 6、电梯费：349.5 万元（=115/258 *784） 7、营销、企划、广告：445.7 万元（=115 /258 *1000） 8、管理费：448 万元（=115/ 258*1005） 9、不可预见费：461 万元（=115 /258*1035） 六、项目实施时间表六、项目实施时间表 本项目建设进度从 2005 年三季度至 2008 年第二季度竣工。如下表： 项目项目 时间时间2005200620072008 季度季度3412341 2341234 1、 可行性研究可行性研究完 2、初步设计、初步设计完 3、六通一平、六通一平 4、施工图设计、施工图设计完 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 5、土建工程、土建工程 6、设备安装工程、设备安装工程 7、装饰工程、装饰工程 8、市政配套、市政配套 9、收尾竣工、收尾竣工 八、现金流量分析八、现金流量分析 时间系列假设时间系列假设 本项目现金流量分析的起点为 2005 年 6 月 1 日，年折现系数 R=7%，至 2008 年 7 月份截止。 200506 建筑设计，前期筹备工程，七通一平施工，已经支付一期工程土地 款； 200512 一期土建工程施工； 200606 一期封顶，预售 50%；二期土建工程开工； 200612 一期销售 80%；二期工程封顶，预售 50%；三期土建工程施工； 200706 一期销售 100%；二期销售 80%，三期封顶，销售 50%； 200712 二期销售 100%，三期销售 80%； 200806 三期销售 100%，绿化及配套设施完工，销售完毕，项目结束。 付款条件假设付款条件假设 1） 、一期土地款于 200506 前支付； 2） 、一期工程款于工程开工时支付 20%（此为简化模型，可按工程进度， 至形象工程进展至 20%时支付第一次工程款，实际情况为建筑公司已经答应代 垫至一期工程封顶） ，余款于工程封顶支付。 3） 、二期工程款不预付，于工程封顶后支付 50%； 4） 、三期工程款不预付，于工程封顶后支付 50%； 5） 、工程余款于 200712 结清； 6） 、投资者于项目售完即 200806 分配利润； 7） 、配套设施费用于工程开工时支付 50%，工程封顶后结清； 8） 、其他费用概以工程开工时支付 50%,工程封顶后结清； 9） 、融资费用暂列入不可预见费用， “不可预见费用”为现金流量表中“其 他费用” 。 收款条件收款条件假设假设 1）项目均无赊销； 2）一期销售面积为：259，840*30/260=29，981.5M2 3）二期销售面积为：259，840*115/260=114，928.7 M2， 三期销售面积为：259，840*115/260=114，928.7 M2， 4) 销售价格暂定为：3600 元/ M2， 现金流量表现金流量表 （单位：万元） 项目项目 时间时间200506200512200606200612200706200712200806 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 土地款（408）(1564)（1564）0000 土建工程款（569.5 ） (2279)（5459）（5459）（5459）（5459） 配套设施费（450）(2173.5)（3448）（1724）00 监理费（12.25）(59.05)（93.6）（46.8）00 规划设计费（18.25）(88.45)（140.4）（70.2）00 电梯费（45.5）(220)（349.5）（174.75）00 营销广告费（58.25）(281.1)（445.7）（222.85）00 管理费用（58.5）(282.5)（448）（224）00 其它费用（60.25）(290.75)（461）（230.5）00 支出总计 （408）（2836.5）(7238.25) （10845.2 ） （8152.1）（5459）（5459） 支出现值 （408） （2742.2） （6764.7 ） （9798.55 ） （7120.36 ） （4609.50 ） （4456.17 ） 一期销售00539732382159 二期销售00020687124128275 三期销售000020687124128275 收入总计0053972392535258206878275 收入现值00.00 5043.93 21616.05 30795.70 17467.79 6754.86 收支净现值-408.00 -2742.15 -1720.79 11817.50 23675.34 12858.30 2298.69 净现金流量-408.00 -3150.15 -4870.94 6946.55 30621.90 43480.19 45778.89 说明：上表的编制的前提是时间系列假设、付款条件假设、收款条件假设 以及折现系数 R=7%均成立；时间参照点为 2005 年 6 月 1 日，2005 年 6 月 1 日 以前的收支项目均不考虑折现因素，直接列为 2005 年 6 月 1 日净现值。 现值的计算公式：NPV=FV/Power（1+R，N/12） FV：某时间点的现金支出（收入数） ； N：某时间点与 2005 年 6 月 1 日间隔的月份数； Power：求幂公式。如：Power（X，2）= X 2 1）现金净流量（投资价值分析）现金净流量（投资价值分析） 净现金流量的时间系列净现金流量的时间系列 （单位：万元）（单位：万元） 时间时间200506200512200606200612200706200712200806 净现金流量-408.00 -3150.15 -4870.94 6946.55 30621.90 43480.19 45778.89 -10000 0 10000 20000 30000 40000 50000 200506200512200606200612200706200712200806 净现金流量 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 可计算项目投资的净现金流量：NPV=45778.89（万元） 即本项目在 2005 年 6 月份的投资价值投资价值为 45778.89 万元。 也就是说，本项目在资金成本是 7%的情况下，经过以上的经营计划，投资期结 束后，可产生的净现金流（没有考虑所得税）为 45778.89 元。 2）启动资金测算启动资金测算 收支的时间系列收支的时间系列 （单位：万元（单位：万元） 时间时间200506200512200606200612200706200712200806 支出总计支出总计 （408）（2836.5）(7238.25)（10845.2） （8152.1 ） （5459）（5459） 收入总计收入总计 0053972392535258206878275 收支差额收支差额 -408-2836.5-1841.2513079.827105.9152282816 累计收支差累计收支差 -408-3244.5-5085.757994.0535099.9550327.9553143.95 -10000 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 200506200512200606200612200706200712200806 累计收支差 注：上表注：上表“累计收支差累计收支差”项目，是指累计的收支净额，不考虑货币的时间价值，为了项目，是指累计的收支净额，不考虑货币的时间价值，为了 计算资金缺口和投资周期内的所得税前会计收益。由上表可知，资金缺口为计算资金缺口和投资周期内的所得税前会计收益。由上表可知，资金缺口为 4285.75 万元。万元。 曲线最低点的 Y 坐标值最低部分为需要的启动资金量： Q=5085.75（万元）（万元） 曲线最高点的 Y 坐标值即为投资期结束后税前会计收益 R=53143.95（万元）（万元） 曲线的最低端收支净值最小值即为启动资金启动资金 Q=5085.75（万元）（万元） 曲线的最顶端为项目投资结束后的累计税前会计收益累计税前会计收益 R=53143.95 (万元万元) 该项目最少启动资金为最少启动资金为 5085.75 万元，投资结束后，累计所得税前会计收益为万元，投资结束后，累计所得税前会计收益为 53143.95 万元。设内部投资收益率为万元。设内部投资收益率为 IRR,投资周期为投资周期为 36 个月，为计算个月，为计算 IRR， 有如下方程式有如下方程式 Q*（1+IRR）3=R IRR=(R/Q)1/3=(53143.95/5085.75) 1/3=218% 可说明本项目税前投资年回报率可达可说明本项目税前投资年回报率可达 218%. 资金需求及融资计划资金需求及融资计划 资金需求说明资金需求说明 国家近期对房地产投资项目进行调整，特别是在土地供给、商业银行对房 地产开发融资政策进行规范，加大了房地产投资的开发门槛和资金压力。公司 计划引入战略合作伙伴，采用多种融资策略，以保障项目的顺利实施。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 此项目分期开发，一期项目投资 4662 万元，待项目封顶并售出一半后，进 行二期开发；二期开发的资金需求，一方面可利用一期销售回笼资金解决，另 一面，由于一期开发的成功，建筑承包商预期收款没有问题，公司将要求承建 商延迟收款带资开发；待一期销售完毕，二期开始销售；三期开发的资金需求 压力将大大减小，销售收入将用于清算承建商余款、贷款余额及利润分配。由 于不确定因素较多，一旦承建商不能接受上述收款条件，销售也不如预期理想， 资金压力将放大。为保证项目在任何情况下，项目均能如期建成，筹资额将满 足第一期工程投入的要求。 资金筹措计划（待定）资金筹措计划（待定） 九、开发风险分析及防范措施九、开发风险分析及防范措施 系统风险分析及防范措施系统风险分析及防范措施 本项目的系统风险表现为房地产业的政策风险