济南房地产市场调查分析

精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 1 / 55 济南房地产市场调查分析 济南房地产市场调查分析作者：佚名 时间： 2008览量： 第一部分 :投资环境分析 、济南自然环境及人口概况 济南市位于北纬 36 度 40 分 ,东经 117 度 00 分 ,南依泰山 ,北跨黄河 ,地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上 ,地势南高北低。地形可分为三带 :北部临黄带 ,中部山前平原带 ,南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。 济南属于暖温带大陆性季风气候区 ,四季分明 ,日照充分 ,年平 均气温 ,1月最冷 ,平均气温 - ,7月气温最高 ,平均气温27。年平均降雨量 614 毫米。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 2 / 55 济南是中国东部沿海经济大省 山东省的省会 ,全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心 ,也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积 8177 平方公里 ,市区面积 3257 平方公里。 济南市现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清 6 区 ,平阴、济阳、商河 3 县和章丘市 ,共设 54 个街道办事处 ,65 个镇 ,27 个乡 ,487 个居民委员会 ,4657 个行政村。 济南历史悠久 ,是国务院公布的历史文 化名城。济南风景秀丽 ,泉水众多 ,被誉为“泉城”。济南的市树是柳树 ,市花是荷花。 截止 2005 年全市年末户籍总人口万人 ,比上年增长。全市男女性比例为 101:100。全市人口出生率 ,持平 ;人口死亡率 ,下降个千分点 ;人口自然增长率 ,下降个千分点。人口机械增长率 ,下降个千分点。市区净迁入人口万人 ;2005精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 3 / 55 年末暂住人口万人。在中国的 56 个民族中 ,济南市有 42 个民族居住。其中汉族人口占 %,回族占 %,其他少数民族人口较少。 2、济南经济状况分析 宏观经济概况 2004 年 ,济南市实现地区生产总值亿元 ,增长 %,综合经济实力保持在全省前列 ,是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值亿元 ,增长 %;第二产业实现增加值亿元 ,增长 %;第三产业实现增加值亿元 ,增长 %。 2005 年 ,全市实现地区生产总值亿元 ,比上年增长 %。第一产业增加值亿元 ,增长 %;第二产业增加值亿元 ,增长 %;第三产业增加值亿元 ,增长 %。人均生产总值 31604 元 ,增长 %。三次产业比例由上年末的 :变化为 :,第二产业比重上升个百分点。各项税收总额亿元 ,增长 %,占生产总值比重 %。财政收入精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 4 / 55 明显增 加。全市地域财政总收入亿元 ,增长 %。其中 :地方财政一般预算收入亿元 ,可比增长 %。 2006 年一季度济南市经济运行呈现快中求好的态势。初步核算 ,完成生产总值亿元 ,同比增长 17%,比去年同期快个百分点。从产业演进方向看 ,三次产业总量仍然是“三、二、一”顺序构成 ,同比增幅呈现“二、三、一”的预期方向。地方财政一般预算收入完成亿元 ,进度超过了时间进度 ,增幅创2000 年以来同期最高。 银行存款余额概况 济南市是中国九大金融区之一 ,金融机构门类齐全 ,运营良好。到 2004 年底 ,全 市各类银行金融机构存款余额 2991 亿元 ,比年初增长 %,全市贷款余额 2830 亿元 ,增长 %。 2005 年 ,全市金融机构年末人民币各项存款余额亿元 ,比年初增长 %;人民币各项贷款余额亿元 ,增长 %,其中短期工业贷精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 5 / 55 款亿元 ,增长 %。 2005 年 ,城乡居民储蓄存款亿元 ,比年初增加亿元 ,增长 %。 济南市民收入及消费概况 2004 年 ,城市市区居民人均可支配收入为 12005 元 ,增长 %;人均消费性支出 8581 元 ,增长 %。农民人均纯收入 4116 元 ,增长 %;人均生活费支出 2543 元 ,增长 %。城乡居民的消费结构发生较大变化 ,生活质量提高。城市居民消费更注重消费质量 ,休闲娱乐享受型消费发展迅速 ,人均休闲娱乐等服务支出 800 元 ,增长 %,占消费性支出的比重 %,提高个百分点。城市人均住宅使用面积达到了平方米 ,比上年末增加平方米 ;农村居民人均生活用房面积平方米 ,增加平方米。 2005 年 ,城市市区居民可支配收入 13578 元 ,增长 %,(城市居 济南房地产市场调查分析作者：佚名 时间： 2008品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 6 / 55 浏览量：民人均可支配收入为 12310 元 ,增长 %);农民人均纯收入 4812 元 ,增长 %,高于城市居民可支配收入个百分点 ,城乡居民收入相对差距略有缩小。年末城市居民人均住宅使用面积平方米 ;农村居民人均生活用房面积平方米 ,增加平方米。 2006 年一季度 ,全市城市居民可支配收入达到元 ,同比增长 %;人均消费性支出元 ,同比增长 % 2005 年 ,家庭年收入区间以 35 万元为最多 ,比例为 44%,其次为 3万元以下的家庭 ,比例为 29%,收入在 610万元之间的潜在购房者所占比例为 22%,10 万元以上的潜在购房群体所占比例仅为 4%。家庭收入是决定市场吸纳量的重要因素 ,低收入特征 预示着未来低价位市场需求量较大。 固定资产投资概况 2005 年济南全年全社会固定资产投资亿元 ,增长 %。在全社会精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 7 / 55 固定资产投资中 ,城镇及以上单位投资亿元 ,增长 %;农村投资亿元 ,增长 %。房地产开发投资亿元 ,增长 %,其中 :住宅投资亿元 ,增长 %,占房地产开发投资的 %。 建筑业 2005 年全市具有新资质等级的建筑业企业 753 家 ,共完成增加值亿元 ,增长 %;实现利税 22 亿元 ,增长 %;全员劳动生产率为万元 /人 ,房屋施工面积 3448万平方米 ,房屋竣工面积 1216万平方米 ,其中住宅 732 万平方米。 2006 年一季度 ,全市建筑业开局平稳 ,全市资质建筑业企业共完成总产值亿元 ,同比增长 %。其中 ,国有及国有控股企业完成建筑业总产值亿元 ,同比增长 %;非国有及国有控股企业完成亿元 ,增长 %。 一季度 ,房屋建筑施工面积万平方米 ,比去年同期增长 %。其中 ,新开工面积万平方米 ,同比增长 %。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 8 / 55 一季度 ,完成竣工产值亿元 ,比去年同期增长 %,房屋建筑竣工面积万平方米 ,与去年持平。 综合以上五方面 ,济南经济状况 ,作以下几点分析 : 2005年济南市的国内生产总值水平位列全国城市的地 21位 ,但增势强劲 ,第三产业增幅明显。据济南市城市总体规划文本显示 ,到 2010 年三次产业的结构比例调整为 5:45:50,这无疑会对第三产业的房地产起到良好的促进作用。 从居民银行储蓄和家庭月收入以及人均住宅面积分析 ,济南市商品房市场需求潜力较大。数据表明 ,2005 年济南市人均可支配收入为 12310 元 ,在全国 15 个副省级城市中排第 6、 7位 ,在山东省 17 城市中 ,济南市排第二位 ,相对购买力水平中高。 2005 年 ,家庭年收入区间以 35 万元为最多 ,比例为 44%,其次为 3万元以下的家庭 ,比例为 29%,收入在 610万元之间的潜在购房者所占比例为 22%,10 万元以上的潜在购房群体精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 9 / 55 所占比例仅为 4%。家庭收入是决定市场吸纳量的重要因素 ,以上收入特征预示着未来低价位市场需求量仍然较大 ,中价位市场需求逐步成为主流。 济南是一座“畸形”消费城市 ,贫富差距大 ,公款消费现象严重。 房地产投资继 04年快速增长、 05年低幅调整后 ,正成为热点。 在与当地同行的接触中发现 ,济南部分“先富”人士已开始二次或多次购房。 3、济南市城市 发展规划 中心城区总体布局。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 10 / 55 中心城区由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成。 A、主城区是全市的行政、金融、商贸、文化、科教、居住中心 ,划分为核心区和 11 个功能各有倾重的片区。 济南房地产市场调查分析作者：佚名 时间： 2008览量：核心区为历山路、经十路、铁路围合的地区。 白马山、泺卫、黄台、七里河是以工业为主的片区。 无影山、工人新村、北园、洪楼、七里山是以居住为主的片区。 文东为科研文教片区。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 11 / 55 千佛山为风景旅游片区。 B、王舍人组团位于中心城区最东部 ,规划为独立工业区。重点发展冶金、石化、轻工工业。 c、贤文组团位于主城区与王舍人组团之间 ,以济南开发区新区为主体构成。重点发展电子信息、生物技术、光机电一体化等产业。 D、大金组团位于中心城区西部 ,规划为新兴产业园区。重点发展电子信息、材料科学等新兴产业和仓储业。 E、党家组团位于中心城区西南部 ,规划为汽车制造工业为主的独立工业区 ,重点发展汽车制 造工业。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 12 / 55 公共设施布局 A、中心商务区。 在顺河街、经一路、纬六路、经七路围合地区内。 B、市级商业中心。 在泉城路、经四路东段、西市场商业集中地区。 c、省级行政办公用地。 集中在经八纬一地区。同时完善古城区和历山路两侧的省级行政办公设施。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 13 / 55 D、金融设施。 在中心商务区内。 E、文化娱乐设施。 在南门、经三纬三、普利门、经八纬一等地区。 F、体育设施。 在腊山湖北新建市级体育中心。 G、调整完善医疗卫生设施。 在白马山、贤文、大金和党家建设医疗卫生院所。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 14 / 55 H、文科设施。 完善文东科研文教区建设 ,在南部十六里河地区建设济南科技活动场所 ,在东部鳌角山地区预留高教科研用地。 济南旅游资源开发。形成以古城旅游区为中心 ,四面扩展的格局。 A、古城旅游区。 主要包括大明湖、四大泉群、环城公园、芙蓉街等传统街区及千佛山、佛慧山等景区。 B、向北扩展建成黄河旅游区。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 15 / 55 主要包括黄河公园、华山、鹊山白云湖风景区和鸭旺口温泉旅游度假区等。 c、向东扩展建成龙山文化旅游区。 主要包括龙山文化遗址、齐长城、百脉泉群等名胜古迹。 D、向南扩展建成山川古迹旅游区。 主要包括灵岩寺、五峰山、柳埠、龙洞、蟠龙洞、小娄峪等风景旅游区。 E、向西扩展建成平阴民俗风情旅游区。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 16 / 55 主要包括洪范池、翠屏门等风景旅游区。 外联交通 A、铁路。 2010 年前建设京沪高速铁路济南段 ,建设邯济线、济龙烟线 ,并引入济南枢纽。 B、公路。 近期建设大杨庄黄河公路二桥 ,京沪高速公路济德、济泰段 ,高速浇城公路环的东南段 ,京沪与济青高速公路的联接线。 c、机场。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 17 / 55 济南机场扩建为国内口岸一级机场。新建 5 万平方米侯机楼和一条 3200 米跑道 ,延长现有跑道至 3200 米 ,张庄军用机场不宜在市区内保留 ,迁出选址新建。 城市交通。 总体框架 :3 个环路、 9 条放射路、 9 条南北向和 9 条东西向主干路。 “三环”指由经十路、历山路、北园路、无影山中路、济齐路、营市街等组成的快速路环 ;由二环东、南、西、北路组成的主干路环 ;由京沪、京沪与济青的联接线和东、南绕城公路组成的高速绕城公里环。 “九射”指主干路环向外放射的济王、济青、济青 ( 济南房地产市场调查分析作者：佚名 时间： 2008品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 18 / 55 浏览量：青岛 )、济滨、济德、济齐、济兖、济微、济临 9条高等级公路。 “九纵”指二环西路、营市街、纬十二路、纬六路、纬二路、顺河街、湖山路、历山路、二环东 路 9 条南北向主干路或快速路。 “九横”指二环南路、刘长山路、经十路、经七路、经四路、经一路、北园路、清河北路、二环北路等 9 条东西向主干路或快速路。 城市园林建设。 市级公园 :扩建大明湖、五龙潭、趵突泉等公园 ,完善环城、千佛山、金牛、百花等公园。新建西郊、郎茂山、丁字山、白马山、匡山、药山、柳云、砚池山、牛旺、新宇、鲍山、赵仙庄、兴福寺、党家等公园。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 19 / 55 区级公园 :建设工业南路、段南、魏华、无影潭、黄岗、南全福、视甸、义和、繁荣、王舍人、大金等公园。 将植物园改为开放式公共绿地 ,在龙洞风景区新建植物园。整治改造中山、青年公园为开放式公共绿化广场 ,开辟湖山路、济南火车北站、济南火车东站、英雄山、工业南路等公共绿化广场。 4、济南重大市政工程 已建 : A、洪城高速路东、北、西线和黄河二桥建成通车。 B、英雄山路、趵突泉北路拓宽改造及济泺路立交桥一期工程竣工使用。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 20 / 55 c、泉城广场建成使用。 D、济南机场主跑道投入使用。 在建 : A、“蓝天工程” ,市区新增绿地 20 万平方米 ,使城市绿化覆盖率达到 36%,绿地率 31%。 B、“旧城改造工程”。抓好一批旧居旧村和低洼棚户区的改造建设 ,搞好舜湖社区 ,新世界阳光花园、北园八村以及其它居民小区的成片住宅开发和经济适用房建设。 c、重点工程 : 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 21 / 55 纬六路道桥工程。 高速绕城路南线工程。 顺河高架路北延工程。 历山北路拓宽工程。 共青团路东段、无影山北路、建新路、工业北路、辛河路和县西巷的拓宽改造工程。 大明湖扩建改造工程。 英雄山风景区二期工程。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 22 / 55 中山广场工程。 开工建设千佛山风景名胜。 规划 :详见“济南市城市发展规划”。 分析 :从以上“ 3、济南市城市发展规划和 4、济南重大市政工程”两项内容分析得出以下几点 : A、对中心城区 ,采取强化、改造手段 ,进一步确立其商业、金融、和都市旅游的核心地位。 B、重视东西两头的发展 ,以若干片区的形成确立其每个片区的核心任务。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 23 / 55 c、南部大力开发旅游资 源 ,形成济南的生态区。 D、北部发展的比重在全市范围内最轻 ,对华山各案可能有影响的主要有以下几点 : 北向扩建黄河旅游区 ,其中华山旅游区作为其中一部分。 京沪与济青高速公路的联接线工程。将使外联更方便。 顺河高架路北延工程。 历山北路拓宽工程。 第二部分房地产市场分析 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 24 / 55 一、房地产市场的总体运行情况 由于房改政策、城市基础设施及旧城改造、城市新功能区域规划建设的拉动作用 ,济南市房地产市场正在逐 步升温。据有关部门透露 ,5 年之内济南市将有 4000 万平方米的住宅需求量 ,年需求量平均约 800 万平方米。 在一轮发展机遇面前 ,济南市房地产业的市场格局必将要发生质的变化 ,一些有强大后盾支持的开发商可能会脱颖而出。 、土地市场分析 2005 年土地供 济南房地产市场调查分析作者：佚名 时间： 2008览量：应状况 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 25 / 55 2005 年以来 ,市国土资源局通过改革办事程序 ,理顺内部运转 ,压缩办事时限 ,加快了土地供应办理速度 ,保障了全市经济社会各项事业发 展用地。 2005年全市供应建设用地 349宗 ,总面积 22500 亩。从供地方式来看 ,出让等有偿供地 292 宗 ,面积 18120 亩 ,占总量的 80%,划拨供地 57 宗 ,面积 4380 亩 ,占总量的 20%;从供地来看 ,盘活存量土地面积 13292亩 ,占总量的近 60%,新增建设用地 9208 亩 ,占总量的 40%;从供地用途来看 ,工矿用地占 %,住宅用地占 %,公共基础设施用地占 %,商服用地占 %。 2005年 1 11月份 ,全省实现政府土地收益亿元 ,其中招拍挂出让土地实现收益亿元 ;招拍挂出让收益占总收益的比重已由 2000 年的 5%提高到目前的 72%。 2006 年土地供应状况 根据济南市土地部门的放量土地和部分区域招商土地的统计 ,济南市市区目前可以进入市场的土地在 3 万亩左右 ,而且精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 26 / 55 新的土地供应还不断增加。但济南市获取土地渠道和价格的多样性及历史遗留问题的理顺解决 ,会在一定时间内造成明显的供求矛盾。 2、房地产投资状况分析 2005 年投资状况分析 2005 年 1全市房地产开发完成投资亿元 ,同比增长 %。从投资的构成看 ,住宅完成投资亿元 ,同比增长 %,;办公楼完成投资亿 元 ,同比增长 %;商业营业用房完成投资亿元 ,同比下降 %。房地产开发的前期投资增长 ,是推动目前整个房地产开发投资增长的重要原因。截止 10 月末 ,土地开发完成投资亿元 ,同比增长 %;购置土地面积为万平方米 ,同比增长 %。同比增长的幅度回落 ,显现调控政策及市场观望心态的影响 ,但土地价格的预期飞速增长 ,从另一面推动土地的交易及存量土地的开发。新一轮的投资增长可能会出现。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 27 / 55 2006 年投资预期 有关部门的信息显示 ,济南市确定积极推进房地产业发展 ,今年力争完成开发投资 135 亿元 ,同比增长 25%。其中 :住宅建设完成投资 95 亿元 ,商业用房完成投资 40 亿元。商品房施工面积 980 万平方米 ,其中商品住宅施工面积 800 万平方米 ;新开工面积 400 万平方米 ,实现销售面积 300 万平方米。 3、商品房销售状况分析 2005 年 1 ,全市商品房销售面积为万平方米 ,其中销售住宅万平方米 ,分别比去年同期下降 %和 %。显示调控政策及市场观望心态的较大影响。 截至 2006 年 2 月末 ,全市商品房屋销售建筑面积为万平方米 ,同比增长 %。其中 ,住宅销售建筑面积为万平方米 ,同比增长 %,占全部销售面积的 %,下降个百分点。 2 月末 ,我市商品房屋空置面积为万平方米 ,其中空置住宅万平方米 ,分别比去年同精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 28 / 55 期增长 %和 %。买方市场有需求释放的迹象 ,但大量新开楼盘的出现 ,购房人选择余地较大 ,配置一般、同质化较强的楼盘将面临市场的考验。 4、商品房价格走势 2005 年 1份 ,济南市商品房平均销售价格为 3184 元 /平方米 ,其中住宅平均销售价格为 3078元 /平方米 ,分别比去年同期增长 %和 %,增幅比去年同期分别下降和个百分点。 2006 年 2 月份登记成交均价为 3034 元 /平方米 ,比 1 月 份增长 %。从前 4 个月的中档住宅市场看 ,在售楼盘每平方米均价达到 3500。市场出现 10000 /平米的高端住宅产品。 5、经济适用房市场分析 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 29 / 55 2005 年 1份 ,济南市经济适用房投资亿元 ,比去年同期下降 %,占房地产开发投资的比重由去年同期的 %下降到今年的 %。有效供给明显不足。 据悉 ,济南市总共规划了 5 个片区来建设经济适用房 ,其中首个向中低收入家庭销售的槐荫区大金庄经济适用房项目建设面积 15 万平方米 ,槐荫区世纪中华城项目 7 万平方米 ,北全福经济 适用房居住组团万平方米。这为广大低收入家庭解决住房问题的同时也提供良好的居住环境。 二、房地产热点区域板块分析 济南南部是大片的山区 ,北部是黄河 ,地理位置的特点决定了济南市的发展方向是东西向的 ,加之铁路交通线贯通东西 ,经十路、经一路、泺源大街、解放路、泉城路 ,济南的繁华街道大多是东西走向 ,这就造成了济南的房地产业和商业形态呈现出沿交通线两侧带状发展的特点。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 30 / 55 这种城市结构特点造成了济南的 济南房地产市场调查分析作者：佚名 时间： 2008览量： 商业地产投资集中在交通干线沿线 ,居民住宅也大多集中在东西偏南方向。济南自古就有“宁要历下一张床 ,不住天桥一间房”的说法 ,谈的就是这个特点。反映到济南的房地产市场上 ,南部 ,东部的房价比北部西部的房价要高上一个档次。 针对济南市的特点 ,政府在制定城市规划的时候也充分的照顾了交通干道沿线的商业的住宅开发。 成功拓宽改造后经十路板块显现巨大商业投资价值。目前位于经十路沿线大型楼盘 ,东部中润世纪城 ,西部的阳光一百都有不俗的市场表现 ,越来越得到市场认可。 大改造后的经一路板块也 是济南市的一大投资热点。位于经一路延长线和大明湖西北侧的巴黎花园 ,具备良好的地理位置和人文环境 ,楼盘前景看好。大明湖附近离经一路不远的精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 31 / 55 鲁能康桥 ,具备一定的升值潜力。另外 ,由山东省建工集团开发的明珠国际商务港 ,投资前景看好。 济南市的历史文化风貌区具备较高的升值潜力。典型的就是泉城广场沿线 ,周围名胜聚集 ,是济南市的中心 ,围绕泉城广场 ,泉城路、泺源大街两条东西向的干道也是一个值得关注的板块。 历史及规划因素形成的特色产业聚集地 ,如以山大路为中心的科技商业地带 ,以英雄山路为中心的社区、 商业、通讯地带 ,以北园大街为中心的建材家具、娱乐产业地带 ,以及以趵突泉为中心的特色旅游带等 ,均是应关注的投资热点。 属“南控”的济南南部地区 ,山青水秀 ,自然环境好 ,红叶谷、九顶塔、野生动物园、药乡森林公园等济南大部分近郊旅游景区也都在南部 ,南部获批准开发的楼盘就具备了很好的增值空间 ,位于济南南部开发的阳光舜城、伟东新都、国际风情街等民用和商用房产的热销也说明这一点。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 32 / 55 东部区域板块发展潜力日益显现 ,随着新城建设进程的加快以及与章丘的链接 ,为区域土地市场提供充沛的供应的同时促进了该 区域房地产开发的进程 ,仍是未来一段时间济南住宅市场的热点区域。 第三部分 2005 年济南住宅市场分析及 06 年预测 一、 2005 年济南住宅市场综述 2005 年是国家加强房地产宏观调控的一年 ,国家针对房地产的政策陆续出台了若干政策 ,如央行调息、营业税的征收、房地产税的征收等等。这些政策对平稳房价、抑制投机炒房、稳定房地产市场都产生了重大的影响。济南作为一个开放度较低的城市受其影响不是很大 ,05 年济南市住宅市场可以用”平淡”来形容 ,楼盘新增数量较上年有大幅下降 ,广告的投放力 度也不如上年 ,只有媒体组织的团购活动以及秋季的房展会让我们看到了今年住宅市场的一点亮色。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 33 / 55 二、 2005 新增供应量分析 一整年济南住宅市场新增的楼盘只有 17个 ,总体供应量约为217 万平方米 ,可见楼盘平均规模较大 ,房价稳中有升 ,各区域也是平稳发展 ,总体呈上升趋势 ,新增供应量的萎缩以及城市发展带来的住房需求拉动了房价的上涨。 新盘区域分布 从年度新增供应量列表中我们可以看出 ,05 年济南市住宅市场新增楼盘 17 个 ,与去年 31 个相比数量大幅下降 ,新增供应量规模大约 为 217 万平方米 ,基本与去年持平 ,新盘均价为4137 元 /平方米。其中南部虽然本年度只有两个楼盘上市 ,但受超级大盘鲁能领秀城的影响区域供应量最大 ,其次为东部区域 ,总体供应量为万平方米 ,区域新盘数量最多 ,其中上海花园本年度内三次开盘 ,足见东部区域市场的热度 ,西部区域只有嘉馨现代逸居为全新楼盘 ,其余的皆为原有楼盘的精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 34 / 55 后续开发 ,区域供应量约为 52 万平方米 ,中部和北部新盘规模和数量都比较少 ,区域供应量都在 7 万平方米左右。 从楼市新增供应量来看 ,05 年济南住宅市场比较冷淡 ,全新楼盘较少 ,大部分为后续开发或者 长期认购的楼盘 ;东部和西部区域无论从新增楼盘数量还是规模上看 ,都是 05年济南住宅市场比较活跃的两个板块 ,东部区域的升值潜力和西部楼盘的大盘效应带动了区域市场的繁荣 ;秋季房展会上南部的众多新楼盘亮相让我们意识到了南部的住宅市场潜力 ,该区域楼盘的数量、规模、品质都注定了南部将成为 06 年济南市住宅市场的新焦点。 新盘建筑类型 从建筑类型来看 ,今年新增楼盘中 ,建筑类型以小高层为主 ,多层不再市场的主流 ,高层比重也大幅增加 ,由此可以看出小高层、和高层日益被购房者接受 ,成为当前房地产开发的一种 趋势。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 35 / 55 首先是土地资源的极度紧缺决定我省的住宅开发应尽快向高层住宅为主的格局转 济南房地产市场调查分析作者：佚名 时间： 2008览量：变。根据省国土资源厅的信息 ,我省人口密度为全国平均密度的倍 ,人均土地仅为公顷 ,人均农业用地只有全国人均水平的 1/3。这种“水平空间”的捉襟见肘使我省通过土地“扩面”进行大规模住宅建设的可能性减少 ,只有尽可能通过建设高层建筑而向“垂直空间”要“住处”。 其次 ,城市化过程的加速更让人感受到“压力”。根据省统计局统计 ,2001年山东 城市化率为 %,2002 年达到 %,上升个百分点 ;2003 年达到 %,上升个百分点 ;2004 年达到 %,上升个百分点 ,我省城市化呈现出水平越来越高、速度越来越快的趋势。山东人口 9180 万 ,假使以去年上升个百分点来计算 ,则每年至少增加 156 万城市人口 ,以目前全省人均住宅建筑面积 25平方来计算 ,则每年房地产需要新增 3800 万平方米 ,而我省实际住宅年竣工面积这些年一直在 2000万平方米左右 ,年缺口达 1800 万平方米。如此“庞大”的居住需求 ,10 年增长出来的城市人口 ,几乎与上海或济南的人口相当 ,如果不建高精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 36 / 55 层建筑 ,很难设想出 其它解决方案。 以目前我省盛行的六层四楼洞的多层建筑而言 ,一栋楼仅能解决 48户的居住问题 ,而在差不多相同面积的地面上建设每层六户总 25 层的一幢高层住宅 ,却可以解决 150 户住户的居住问题 ,可容纳户数是多层的 3 倍多。虽然高层住宅有影响城市通透性的缺点 ,但人口过多的国情决定了建设高层住宅将是我们的“不二选择”。 新盘价格 从新增楼盘的价格来看 ,整体均价为 4134元 /平方米 ,低于市场整体水平 ,区域均价中中部只有一个楼盘 ,楼盘位置、品质方面决定了楼盘的高价格 ,使得中部区域价 格遥遥领先 ;其次为西部 ,区域新盘均价为 4407元 /平方米 ,高于区域整体价格水平 ,势必拉动西部区域价格的进一步增长 ;东部新盘均价为 4203 元 /平方米 ,与区域整体水平相当对区域价格影响不大 ;新盘价格与区域整体价格差别最大的是南部区域 ,南精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 37 / 55 部一直新盘较少 ,新增量多为后续开发 ,因而价格始终高涨 ,受超级大盘开发价格策略的影响 ,南部新盘均价与区域均价相差低近 1000 元 ,未来南部整体价格水平将会受其影响下降。 三、 2005 年住宅市场价格走势分析 从中原监测的样本楼盘来看 ,与去年相比 2005年济南 市住宅市场价格增长幅度较小 ,总体房价一年来增幅不到 200元 ,与年初相比涨幅约为 %。由于中原价格指数体系所选样本均是市区有一定规模的楼盘 ,相对于整个济南市全部楼盘的涨幅来讲 ,涨幅变动不明显 ,同时受济南市新增楼盘有限的影响 ,样本替换变动不大 ,大多数楼盘进入销售后期 ,因而市场价格变动主要受外部市场环境影响。本年度第一季度延续 04年住宅市场平稳发展的势头 ,价格稳步增长 ,从第二季度开始 ,价格开始小幅波动 ,主要是进入 5 月后国家针对打击投机、抑制房价出台一系列政策 ,使市场受到不小的冲击 ,开发商和购房者面对不明朗的市场和政 策相持观望 ,市场一度低迷 ,打折、团购等活动纷纷上演 ,在刺激市场的同时也使得房价发生震荡。但在市场的刚性需求支撑下价格整体还是呈上精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 38 / 55 升趋势。 从各个区域的价格走势图上我们可以看出 ,本年度各区域价格走势都比较平缓 ,总体来看小幅增长。区域价格水平特征明显 ,价格走势线位于最上端的是南部楼盘 ,其次是东部区域 ,北部区域价格水平始终位于最低端。 从各区域的价格涨幅来看 ,本年度西部区域房价增长幅度最大 ,上涨了约 4 个百分点 ,随着西部区域的开发和市政配套的完善 ,西部大盘的规模效应以及开发商的品牌效应 ,使得西部的楼盘在市场上得到提升 ,同时受规模普遍较大的影响 ,西部楼盘对市场的影响力都比较大 ,一个楼盘的价格波动都会对市场造成一定的冲击 ,因此本年度中几个新盘的推出拉动了该区域的价格上涨。 涨幅居第二位的是南部区域 ,南部区域因其绝版的地理位置和环境 ,高档楼盘林立 ,其价格定位普遍较高 ,整体均价一直处于各区域的首位 ,投资客户少 ,价格上升空间较小。在今年宏观调控中 ,该区域楼盘的高品质是其价格的平稳增长的支精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 39 / 55 撑 ,此外 ,随着区域内高档社区的建设和成熟 ,促进了该区域价格的上升。 东部和北部都低于整 体的价格增长水平 ,随着济南东部新城规划的清晰 ,东部区域成为近年来济南市房地产市场的热点区域 ,房价一路攀升 ,人们普遍看好东部的发展潜力 ,因而该区域的投资型客户也最多 ,受政策调控的影响也最大 ,价格增长幅度较小。北部区域受区位劣势的影响 ,整体价格水平一直较低 ,但随着城市改造和区域新规划的实施 ,提升了区域价值 ,虽然近年来区域供应量不是很大 ,且区域价格稳步增长 ,但城市改造过程中的一些价格较低的旧村改造项目 ,对该区域市场产生了不小的冲击 ,因此区域价格也受到一定影响。 小结 : 事实上 ,2005 年市场的现状并不能作为未来市场成交量的参考 ,由于宏观政策的出台 ,导致大量购房者出现观望 ,这极大地影响了住宅成交量。但济南购房者和外地在济置业者的需精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 40 / 55 求并没有降低 ,这表明济南住宅市场需求量依然强劲。 四、 2005 年住宅市场特征 由于政府调控和市场机制的双重作用 2005 年济南住宅市场呈以下特点 : &南房地产市场调查分析作者：佚名 时间： 2008览量： 、住宅价格稳步上涨 ,全年涨幅明显下降 n 2005 年在国家一系列宏观调控政策 的影响下 ,济南住宅市场不愠不火 ,全年住宅市场价格增幅不到二百元 ,与去年同期 %的增长幅度相比 ,增幅下降了 11 个百分点 ,全年涨幅明显下降。随着土地、利率、税收等政策的推出加大了房地产开发的成本 ,同时济南作为一个内陆城市开发度不高 ,外来投资者较少 ,城市化的过程中对住房的需求加大 ,在成本和刚性精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 41 / 55 需求的拉动下 ,房价稳步上涨。 2、供应重心转移 ,呈多元化分布 n 纵观 2005 年济南住宅市场 ,供应重心发生转移 ,东部区域不再是市场供应的唯一主角 ,本年度南部和西部都有较大的供应。主要是受今年宏观政策调 控的影响 ,上半年住宅市场一度低迷 ,一些开发商面对不明朗的市场和政策前景 ,纷纷调整开发计划推迟到年底或者明年开盘 ,因而今年新楼盘不多 ,西部和东部的一些大盘的后续开发保证了该区域的市场供应量 ,南部一个超级大盘的出现使南部新增供应量一下跃居首位 ,供应重心多元化。 3、住宅市场先扬后抑 ,楼市放量初见曙光 n 05年初始济南住宅市场保持 04年的繁荣 ,住宅市场价格高速增长 ,继 5 月份“国八条”等一些列中央、地方房地产政策出台后 ,购房者对未来不确定的市场情况持观望态度 ,销量精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 42 / 55 骤减 ,市场跌入低谷 ,但因 济南市场开放程度较低 ,外来投机性置业较少 ,从各楼盘消费客群来看 ,大部分还是自住群体 ,济南房地产市场刚性需求仍较旺盛。所以各开发商并不急于开发进度 ,而是结合市场情况调整项目进程。下半年市场经历了一个消化、适应的过程后 ,政策环境逐步稳定 ,调控方向日益明确 ,消费者恢复理性购房需求增长 ,从下半年的秋季房展会中我们也可以看出 ,无论是从新亮相楼盘的数量还是客户的关注度都高涨 ,特别是一些新的大盘的亮相令我们看到未来一段时间济南住宅市场将有一个大的集中放量的过程。 小结 : 从 05年的住宅市场价格 和发展走势来看 ,除具有上述特征外 ,人们对房屋质量的要求也越来越高 ,随着经济和科技的不断发展 ,这一追求的内涵也在不断嬗变。房地产开发商在市场经济中扮演着制造商的角色 ,而当“设计住宅就是设计生活”成为人们价值观的一部分 ,房地产开发商的角色也开始发生了变迁 ,他们已成为生活方式的引领者 ,通过独特的设计改变人们的生活。这种改变并不是随意的 ,而是在深刻了解消精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 43 / 55 费者需求的基础上产生的 ,是对消费者需求的不断满足 ,也是对这种需求的不断提升。因此 ,房地产开发商须秉承社会责任 ,不断摸索和探讨住宅发展的未来趋势。 五、 2006 年住宅市场预测 、行业发展方面 计划经济 改革开放 加入世贸组织 ,中国的经济是不断走向市场化、国际化的 ,各行业面临的是世界范围的竞争与机遇 ,各行业、各领域的市场化程度也在不断提高。房地产相关领域 ,土地已基本走市场化的道路 ;利率政策在不断灵活 ,商业银行等市场参与者的话语权在不断加大 ,央行虽在总体监控 ,但越来越多的是通过市场化手段影响利率波动 ;汇率方面 ,国家汇率制度也进行了重大的改革 ,控制性的放开了人民币汇率 ,将人民币推向了世界货币市场。综合来看所有房地产相关领域市场化程 度的加深都会对房地产行业产生促进作用 ,推动市场不断成熟 ,稳步发展。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 44 / 55 2、新增供应量方面 05 年由于受中央和地方各种房地产政策的影响 ,新增供应量与 04年相比大幅下降 ,市场一度低迷 ,销售量萎缩 ,成交价格虽时有波动 ,却并无大幅滑坡。但从长远来看 ,宏观经济来方面 ,国家在抑制投资过热 ,