旅游文化城建设项目可行性研究报告.doc

*有限公司*县旅游文化城建设项目可行性研究报告编制单位：*造价咨询有限公司编制时间：二一三年四月*有限公司*县旅游文化城建设项目可行性研究报告目 录第一章 总论41.1项目概况41.2报告编制依据51.3编制范围及目的61.4报告研究结论71.5主要技术经济指标表9第二章 项目背景及建设必要性112.1项目背景112.2项目建设的必要性122.3项目建设的可行性14第三章 项目市场分析与定位163.1项目周边环境分析163.2项目市场供需分析193.3项目市场分析与价格定位263.4项目竞争力分析323.5销售推广策略分析333.6项目总评33第四章 项目选址及建设条件354.1项目选址354.2建设条件35第五章 项目的建设内容和规模38第六章 项目工程技术方案406.1指导思想与原则406.2总体规划方案406.3项目规划总体布局436.4项目建筑设计方案466.5结构设计50第七章 项目节能设计687.1设计依据687.2建筑节能措施687.3电气节能措施697.4空调节能措施697.5给排水节能设计70第八章 环境保护718.1项目场址环境现状718.2环境质量标准718.3项目编制原则728.4项目环境影响分析728.5项目环境保护对策74第九章 劳动安全卫生与消防769.1安全与劳动保护769.2劳动卫生779.3安全保卫及消防设施77第十章 企业组织与劳动定员7810.1管理模式7810.2人力资源配置7910.3项目定员7910.4人员培训79第十一章 项目招投标方案与质量控制8011.1项目招投标8011.2 项目建设质量控制81第十二章 项目实施进度计划8312.1建设周期的规划8312.2项目进度安排83第十三章 投资估算和资金筹措8513.1投资估算范围8513.2编制依据8513.3建设投资估算8613.4建设期利息8613.5项目资金筹措87第十四章 经济效益分析8814.1 财务评价的依据和原则8814.2营业收入、税金及总成本费用估算8814.3财务盈利能力分析8914.4债务清偿能力分析9014.5敏感性分析9014.6综合评价91第十五章 项目社会评价9215.1项目社会评价的原则和要求9215.2项目社会评价的主要内容9215.3项目社会评价结论93第十六章 项目风险分析9516.1政策风险分析9516.2市场风险分析9516.3财务风险分析96第十七章 结论与建议9717.1结论9717.2建议98附表：附表01 建设项目总投资估算总表附表02 基础数据表附表03 资金来源与运用表附表04 敏感性分析表附表05 总成本费用估算表附表06 损益表附表07 借款还本付息表附表08 现金流量表（全部资金）附表09 现金流量表（自有资金）附件：附件1 项目建设单位企业法人营业执照（复印件）附件2 *县旅游文化城项目位置图（复印件）附件3 *县旅游文化城项目土地分割示意图（复印件）第一章 总论1.1项目概况一、项目名称*县旅游文化城建设项目；二、项目性质新建；三、建设地点*县犹江大道西侧； 四、建设单位*有限公司；五、法人代表*；六、公司类型有限责任公司（自然人投资或控股）；七、注册资本伍仟万圆整；八、经营范围许可经营项目：*；一般经营项目：对房地产项目、生物医药项目、农业项目、旅游项目投资与管理；房地产开发；物业管理；商务信息咨询（金融、证券、期货等国家有专项规定的除外）。（从事以上经营项目，国家法律、法规、政策有专项规定的从其规定）九、建设单位概况*有限公司成立于2011年11月，公司注册资本为人民币5000万元，位于*2#写字楼，公司现有员工40余人，主要从事对外投资业务。公司下设行政部、业务部、技术部、财务部四个部门。*有限公司信奉坚守“诚实守信、富而有道”的经营理念，在致力打造具有海鑫品牌形象的常青企业和品牌项目。集团公司在董事长*先生带领下，传承坚持“团结敬业、奋发图强”的企业精神，攻坚克难，艰苦创业，开拓进取，在困难中发展壮大，在竞争中成就辉煌。*有限公司投资开发项目的总建筑面积超百万平方米，打造了南康南水国际、信丰西江北苑等品牌项目。1.2报告编制依据根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合本项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：01）中华人民共和国环境保护法、水污染防治法、固体废弃物污染环境防治法、环境噪声污染防治法；02）国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2011-2015年）；03）国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见国发201221号；04）赣州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2011-2015年）；05）*县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2011-2015年）；06）*县城市总体规划（2010-2030)；07）城市居住区规划设计规范（gb5018093）（2002 年版)；08）江西省城市规划管理技术导则09）国家、江西省以及赣州市政府相关政策及法律法规；10）可行性研究报告编制指南；11）投资项目可行性研究方法与参数；12）国务院关于加快发展旅游业的意见；13）赣州市旅游业“十二五”发展规划；14）*县旅游业发展总体规划（2008-2022）15）国家发改委关于建设项目可行性研究报告编制内容和深度的有关规定；16）*县旅游文化城规划设计方案；17）建设单位提供的其他相关资料。1.3编制范围及目的本报告是根据国家相关法律法规及相关标准和规范等，以及国家发改委对项目可行性研究报告编制的有关要求，并在项目业主提供有关资料的基础上，结合项目的实际及市场预测情况，主要研究范围如下：1、项目市场分析；2、项目建设条件分析；3、项目的建设内容和规模；4、建筑方案选择；5、节能节水方案；6、环境影响评价；7、劳动安全卫生及消防；8、组织机构与人力资源配置；以及项目实施进度、投资估算和资金筹措、财务及社会评价等方面。通过调查项目所在地的社会经济状况，房地产现状，市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，为建设单位进行投资决策和贷款提供比较可靠的依据。1.4报告研究结论1.4.1项目建设地点项目建设地点位于*县犹江大道西侧，临五指峰大道、赣丰路及犹江大道。地理位置优越，交通便利，周边市政路已基本建成。项目将商业、旅游休闲等功能和居住功能相融合，打造集观光旅游、商务休闲、娱乐购物、会议、健康居住、生态保护等主题于一体的大型综合性商业旅游集散社区。1.4.2项目建设内容及规模本项目总占地面积213820平方米（其中a地块商住用地面积67237平方米、b地块商住用地面积68585平方米、公益性项目用地面积78000平方米），建筑总面积337656.20平方米，其中：计入容积率面积297867平方米，不计入容积率的建筑面积39789.20平方米。计入容积率面积有住宅面积193435.16平方米，商铺建筑面积54098.55平方米，办公、酒店建筑面积26141.21平方米，地面车库建筑面积22854.98平方米，物业用房建筑面积1337.10平方米。不计入容积率的建筑面积有幼儿园建筑面积4320.00平方米，城市展馆建筑面积3000.00平方米，旅客服务中心建筑面积1000.00平方米。地下车库建筑面积31469.20平方米。*县西出入口路面改造工程共计19600平方米，含自来水管网，雨污分流、信号灯等配套工程。1.4.3项目建设期项目建设期确定为2.5年，（2013年4月开始项目前期工作，2013年7月份开工土建，2015年9月竣工验收）。1.4.4项目投资估算与资金筹措项目总投资141083.72万元，其中工程费用91831.86万元，工程建设其他费用28244.24万元，预备费12007.61万元，建设期利息9000.00万元。资金来源：自筹资金90000.00万元，银行贷款30000.00万元，其余部分（21083.72万元）靠售房款解决。1.4.5项目效益分析本项目各项财务盈利能力指标较好。项目投资财务内部收益率64.05%（税前），8.58%（税后）；项目投资财务净现值税前35548.36万元（ic=8%），税后404.93万元（ic=8%）；项目投资回收期从建设期算税前3.07年，税后3.82年。1.4.6项目综合评价结论项目的建设，将能活跃*县市场经济，且带动县内其他行业发展，有效提升城市服务功能和城市品位。本项目的选址合理，工程进度安排有效，工程设计和功能要求规范，消防、环保和劳动卫生符合有关部门的要求。从财务效益分析，项目的静态财务指标较好；动态分析显示，项目有较强的盈利能力；偿债能力分析表明项目具有较强的偿债能力；不确定性分析表明本项目有较强的抗风险能力。所以，从财务效益角度看，本项目可实施。1.5主要技术经济指标表本项目的主要技术经济指标见下表。表1-1 项目主要技术经济指标表 名称序号指标名称单位数量备注一总投资万元141083.721工程费用万元91831.862工程建设其他费用万元28244.243预备费万元12007.614建设期利息万元9000.00二资金筹措万元1自筹资金万元90000.002银行贷款万元30000.003售房解决万元21083.72三劳动定员人20四用地指标1项目占地2138201.1a地块商住用地672371.2b地块商住用地685851.3公益性项目用地780002总建筑面积337656.202.1计入容积率的建筑面积297867a地块建筑面积126405b地块建筑面积1714622.1.1其中： 住宅建筑面积193435.161805户2.1.2 商铺建筑面积54098.552.1.3 办公、酒店建筑面积26141.212.1.4 地面车库建筑面积22854.982.1.5 物业用房建筑面积1337.102.2不计容积率的建筑面积24223.982.2.1 其中： 幼儿园建筑面积4320.002.2.2 城市展馆建筑面积3000.002.2.3 旅客服务中心建筑面积1000.002.2.4 地下室建筑面积31469.20五投资财务内部收益率1税前64.05%2税后8.58%六项目投资财务净现值1税前万元35548.36（ic=8）2税后万元404.93（ic=8）七项目投资回收期1税前年3.072税后年3.82第二章 项目背景及建设必要性2.1项目背景世界上最大的产业就是旅游业，在发达国家，人们用于旅游上的消费是收入的三分之一，21世纪更是世界旅游业高速发展的世纪，尤其是发展中国家，由于科技和工业相对落后，都将旅游业摆在优先发展的地位。我们国家为了鼓励旅游，拉大内需，刺激经济发展，从双休日制度的实施，到如今的三个黄金周，再到带薪年休假制。假日里，火车、汽车、飞机风驰电掣地搬运人口，旅游业成了“取款机”。可以预测：一个和世界经济接轨的旅游经济潮已经形成，各地都在把握旅游业的无限商机，具有战略眼光的企业家也都把眼光投向到旅游产业上来，这是时代的必然。中国是具有十三亿人口的泱泱大国，加之又加入了wto，一个更加开放的中国将展现于世人面前，发达国家的旅游观念和先进管理模式也必将促进中国旅游业的高速发展。世界各国都在争取中国这个最大旅游客源市场，出于互惠，出于向往历史悠久、旅游资源丰富的文明古国中国，各国都竞相来中国进行旅游交往，我国必将成为全球最大的旅游目的地，据世界旅游组织（wto）预测：到2020年，中国的国际旅游创汇可达600亿美元，国内旅游收入2万亿人民币。*县生态资源丰富，自然风光秀丽，客家文化底蕴深厚，是“中国最具魅力、最具发展潜力的生态旅游大县”，境内分布各类型旅游资源200多处，有陡水湖、五指峰、仙人湖三大景区。处在“赣州市一小时经济圈”的发展框架前沿和海西经济区内，已开工建设的厦蓉高速穿境而过，近距离连接赣粤高速、赣州机场、京九铁路、105、106国道以及京珠高速，与广东沿海大城市、港澳地区城市仅数小时车程，广东、福建、湖南、南昌、港澳等地游客当日可进入上犹旅游景区。全县以陡水湖生态观光度假核心区为龙头，带动其他旅游区的建设，突出生态休闲度假旅游和绿色乡村旅游，唱好、唱响“会务在上犹、休闲在上犹、度假在上犹、居住在上犹”的旅游经济品牌。结合*县市场环境、特征、构成和容量，经分析认为：*县域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场特点，决定实施该项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。2.2项目建设的必要性一、是加快发展第三产业，实现产业结构优化升级的需要大力发展第三产业，提高第三产业产值占国民收入的比重，是我国的一项重要产业政策。旅游业是兼具经济功能与社会功能，集传统与现代，生产性与生活性，劳动密集型与资金、知识密集型等特征于一体，具有明显比较优势的服务业，是第三产业的支柱产业之一。现代旅游业是依托自然景点发展起来的综合性休闲旅游产业，它的发展为第三产业的延伸开辟了通道，增强了第三产业的综合发展能力，不但可以满足人们多层次的精神文化需求，提高生活质量，有益于社会主义精神文明建设，而且可以增加就业，增加财政收入。项目的建设适应了我市经济结构调整和增长方式转变的根本要求，作为关联度很大的产业，它对优化产业结构，加快社会经济发展具有积极的意义。本项目是贯彻落实国务院关于加快发展旅游业的意见的具体表现，通过优化旅游消费环境、完善旅游基础设施建设、培育新的旅游消费热点、提高旅游服务水平，促进景区经营由粗放型向集约化转变，由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变，对于整个旅游业快速发展起到示范作用。二、项目的建设是促进*县的经济发展的需要为了充分挖掘和利用*县的工业文化、历史文化、建筑艺术和自然风光等资源，将资源优势转化为产品优势，以打造*县新的旅游亮点和经济增长点，并力争将其塑造成具有地方特色的旅游精品区，必须从吃、住、行、游、购、娱六个方面对项目进行整合。本项目的建立必然促进本市的经济发展。三、项目的建设是配合*县城市发展，提高城市品味的需要本项目通过规划实现城市的布局合理、特色鲜明、功能完善、环境优美、适宜人居的目标，将有效推动*县房地产业、旅游业科学快速发展，提升城市品位；促进城市和谐建设。近年来，*县的经济飞速发展，*县按照把城市“实力做强、规模做大、功能做优、环境做美、管理做精”的总体思路，围绕建设四省通衢的区域中心休闲养生后花园的目标，全面推进城市项目建设。随着旅游支柱产业的发展，必须强化服务配套设施，旅游住宿、餐饮、购物、文化休闲度假，是旅游业不可缺少的服务项目，基于城市发展和旅游业发展的两个需要，形成了项目建设的主体，在旅游业方面，将服务功能与城市建设有机结合起来是很好的决策。本项目将商业、旅游休闲等功能和居住功能相融合，打造集观光旅游、商务休闲、娱乐购物、会议、健康居住、生态保护等主题于一体的大型综合性商业旅游集散社区。有利于提升*县的城市形象，有利于丰富*县的城市内涵，有利于*县旅游经济发展模式从质量低的“观光型”向质量较高的“观光休闲度假型”转变。2.3项目建设的可行性一、项目符合国家及地区发展规划国务院关于加快发展旅游业的意见中指出：优化旅游消费环境。加快旅游基础设施建设。重点建设旅游道路、景区停车场、游客服务中心、旅游安全以及资源环境保护等基础设施。推动旅游产品多样化发展。积极发展休闲度假旅游，引导城市周边休闲度假带建设。有序推进国家旅游度假区发展。丰富旅游文化内涵。把提升文化内涵贯穿到吃住行游购娱各环节和旅游业发展全过程。项目同时符合国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见国发201221号、赣州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、*县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要等规划及*县城市总体规划（2006-2020年）、*县旅游业发展总体规划（2008-2022）的规划发展要求。二、项目的建设，有利于促进当地的招商引资和经济发展，促进当地就业，有利于构建和谐社会。项目在开发过程中，将引进先进的开发理念和开发模式，项目宏大的固定资产投资规模，可为当地经济建设产生巨大的拉动作用，必将成为*县的一个新的经济增长点；项目在开发建设以及建成后的经营过程中，将会为*县当地提供一定的就业岗位，缓解当地的就业压力，有利于和谐社会的构建。同时，项目在开发经营过程中，将引进先进的开发、管理、经营技术与理念，为*县当地培养各方面高素质的专业人才，提高当地的劳动素质，促进当地社会经济的进步。项目的建设，将大大提高*县在高级商务接待能力方面的不足，高档次的酒店设施，带来的是高层次的商务客户和高端客户对*县城市发展的信心，必将促进与增强*县的整体招商引资能力与水平。三、项目的建设，有利于改善旅游基础设施，促进城市总体建设项目的建设，将提升*县在文化、商业、旅游等生态方面的丰富性，成为*县旅游经济圈的有效互补和功能延伸，进而成为*县的标志性休闲度假中心。项目在开发建设过程中，合理规划、精心施工，引进一流的设计、施工、监理、营销策划单位，为*县的开发建设带来先进的理念，对于*县旅游业版块的建设开发有着长远的指导与示范意义。第三章 项目市场分析与定位3.1*县概况3.1.1*县县情简介*县位于江西省赣州市西部，赣江上游，东邻南康市，南连崇义县，西接湖南省桂东县，北界遂川县。*县山清水秀，物产丰饶，享有得天独厚的环境、资源优势，素有“水电之乡、旅游之乡、茶叶之乡”的美誉。水电资源丰足。*县以水丰、电足著称，是全国最早的农村初级电气化县之一。据有关资料显示，境内有湖泊、水库、山塘1639多座，库容17亿立方米。山地资源丰富。据有关资料显示，全县有林地164万亩，有植物920余种。有山地面积185.03万亩，森林覆盖率达81.5%，有林地面积149.96万亩，毛竹林14.06万亩。*县内蕴藏着丰富的高岭土、花岗岩、铅、锌、白银等矿产资源。据有关资料显示，高岭土储量218.2万吨；花岗岩储量252万立方米，铅、锌、白银矿石储量27.74万吨。旅游资源得天独厚。上犹自然环境优美，境内山奇水秀，风光旖旎，是“大京九”沿线赣南西部地带理想的旅游休闲场所。据有关资料显示，该县拥有国家一级景点4处，二级景点12处，三级景点31处，四级景点55处，五级景点60多处。拥有国家级森林公园两个，即五指峰国家级森林公园、陡水湖国家森林公园。*县按照“一轴三区”空间布局，迅速拉开城市框架，扩大城市规模。以项目建设为抓手，加快迎宾大道、文峰新区等重点工程建设，快速推进南河湖开发建设，打造成为集会务、体验、休闲、运动、养生于一体的度假胜地。创建生态宜居城市，做靓山景、园景、江景、湖景，提升城市品位和发展竞争力。实施“森林进城”工程，开展“告别白色污染呵护绿色家园”专项治理和城区“治脏、治乱、治堵”活动。完善上学、就医、购物、娱乐等配套功能，加快省级示范幼儿园、新区医院、文体中心等工程建设，为居民营造舒适、方便的宜居环境。目前，县城建成区面积达9.82平方公里，城区人均公共绿地面积12.16平方米。3.1.2*县交通优势*县处在“赣州市一小时经济圈”的发展框架前沿和海西经济区内，厦蓉高速穿境而过，近距离连接赣粤高速、赣州机场、京九铁路、105、106国道以及京珠高速，与广东沿海大城市、港澳地区城市仅数小时车程，广东、福建、湖南、南昌、港澳等地游客当日可进入上犹旅游景区。3.1.3*县社会经济状况2012年全县实现生产总值38.6亿元，同比增长11.5%；财政总收入5.2亿元，增长36.8%，公共财政收入3.28亿元，增长33.8%；规模以上工业增加值13.3亿元，增长16.5%；固定资产投资28.1亿元，增长35%；社会消费品零售总额9.67亿元，增长15.5%；实际利用外资4556万美元，增长9.9%；外贸出口2.25亿美元，总量居全市第4位；农民人均纯收入4459元，增长13%;金融机构各项存款余额55.12亿元，贷款余额32.18亿元，分别比年初增长21.7%和31.9%，增速均位列全市前茅。预计九大经济指标增速有5项排位前移，其中财政总收入、固定资产投资增速进入全市第一方阵。3.1.4*县城市总体规划城市空间结构 “一心二轴四片”“一心”指的是城市公共服务中心，在犹江大道两侧集中布局大型的行政办公、商业金融、文化娱乐设施，聚集人气，形成最能代表上犹建设风貌的形象展示窗口。“二轴” 包括城市发展主轴与发展次轴。城市发展主轴线为东西向轴线，向东延伸至黄埠工业园区，是*县城联系赣州中心城区的主要通道；向西延伸至梅田南河片区，*县城联系县域内旅游资源的主要通道。发展次轴为南北向轴线，由老城区经东门片区向油石等方向拓展，促进县城公共服务职能向北部山区板块延伸。“四片”指的是江北片区、水南片区、南河片区和黄埠片区。（1）江北片区：指的是上犹江以北的地区，以生活居住、传统商贸服务、职业教育、商务会展、旅游休闲功能为主，至规划期末用地面积约为3.23km2。（2）水南片区：以行政办公、商贸金融、文化娱乐以及居住功能为主，并包括部分一类工业用地，至规划期末用地面积约为5.09 km2。（3）黄埠片区：在黄埠镇区与黄埠工业园的基础上形成黄埠新城，规划期末用地面积约为5.61 km2。（4）南河片区：依托南湖周边的良好生态环境，建设旅游度假服务片区，规划期末用地面积约为1.06 km2。3.2*县旅游市场概况3.2.1旅游资源概况（1）文化名胜上犹历史悠久，在原始社会晚期就有了人类活动。自南唐保大十年改*县至今，留下不少历史古迹和古建筑。主要有：阳氏宗祠：上犹是北宋名士阳孝本故里，现*县安和乡联合村阳孝本故里仍保存有“莲花井”、“阳氏宗祠”等文物古迹。西晋摩崖石刻：位于*县双溪乡大石门村口双溪河与大坑溪河合口处之南，长九米，宽四米，呈椭圆形似龟背，故名龟子背。定为省级文物保护单位。省考古队采访时称：“江西第一碑”。东山寺：位于*县城东山半腰，古为上犹“八景”之首，始建于宋代，元代御史哈麻有诗刻于悬崖，明代建书院于此，清代咸丰年间重修至今。现在长年香火不断，每逢初一、十五，游人如织。青庐寺：位于*县陡水镇青庐山玉屏峰下，始建于明代，大雄宝殿面积近500平方米，是寺庙堪舆作品中的精品。登龙塔：在*县城东郊，塔高26米，为明代万历年间建造，清光绪年重修。文兴塔：位于*县城南山上，塔高26米，为明代永乐年间建造。（2）风土人情*县乡土民俗风情充满浓郁的客家文化特质。客家文化中姓氏宗族、民居、饮食、服饰、民间文艺等诸多民风民俗在上犹得到了完好的保护和传承。上犹已收集的民间灯舞有17种，民间锣鼓牌、唢呐牌40多种，民间山歌300多种。其中，上犹“九狮拜象”、“客家门匾”、“客家锣鼓”、“端午赛龙舟”、“奇石文化”独具特色，既具有客家民俗的本土特色，又具有浓厚的民俗风情。目前，“九狮拜象”被列为省级非物质文化遗产；“客家门匾”成为各界研究客家文化的重要基础，每年都迎接各种学术团体的考察；“上犹奇石”更已成为上犹的一张响亮名片，连续举办两届赣州奇石展览会，不少藏石作品在全国荣获金奖。（3）资源优势生态资源：*县生态环境优良，是赣、粤、湘三省交界处保存完好、融山水于一体的生态功能区。森林面积96.56万亩，森林覆盖率达81.4%；全年空气质量稳定在1级，水质基本在1、2级，上犹江是长江流域保持最好的水系之一。旅游资源：*县旅游资源丰富，境内拥有五指峰、陡水湖两个国家级森林公园、一个省级风景名胜区、一个省级自然保护区、一个省级地质公园，是赣、粤、湘三省边际区域生态旅游的璀璨明珠。陡水湖在赣州“一带三区”的城市旅游空间布局中处于西边“陡水湖区域生态旅游区”的核心。陡水湖资源优良，具有建成国内一流水平的湖滨大型旅游休闲度假区的条件。水电资源：*县是全国最早的农村初级电气化县之一，境内拥有湖泊、水库、山塘1600多座，库容10亿多立方米；拥有大小水电站46座，总装机容量18万千瓦，年均发电量近7亿度。其中，上犹江水电站是中国第一座坝内式水力发电厂，被誉为“江西水电母厂”。3.2.2旅游发展概况*县素有“水电之乡、旅游之乡、茶叶之乡、观赏石之乡”的美誉。近年来，*县先后荣获“中国最具魅力生态旅游大县”、“中国最佳文化生态旅游目的地”、“中国低碳旅游示范县”、“中国最具影响力文化旅游百强县”和江西省首个“中国观赏石之乡”等称号。*县全力推进生态旅游发展“撑杆跨越”，打响“梦里水乡尚游上犹”的旅游形象品牌，把上犹打造成全国知名的生态旅游目的地。*县按照“两线三核三区”旅游产业空间布局，邀请国内资深专家和一流旅游规划设计单位对上犹的生态、文化、旅游资源及基础条件、配套设施等情况进行综合分析和论证，完善制定了*县旅游业五年发展行动计划。围绕“吃、住、行、游、购、娱”六要素，加快陡水湖、五指峰景区建设，精心打造园村、洋田、白水寨等乡村旅游景区，加快旅游文化城、南河湖五星级酒店建设步伐，大力发展茶叶、茶油、石鱼、奇石等特色旅游商品和工艺品，形成较为完整又富有上犹特色的旅游产业链。近几个月，该县接待游客人数快速增长，旅游综合收入稳步提升。2012年全年旅游人次突破38万，增长34.2%，旅游总收入2.31亿元，增长34.1%。预计到2015年，*县旅游人数将突破120万人次，旅游综合收入突破7.5亿元。（1）天赐山水，生态是最大的品牌上天赐予上犹好山、好水、好生态，这是上犹宝贵怕资源和最大的品牌。上犹森林覆盖率达81.4%，全年空气质量稳定在一级，水质常年稳定在、级，上犹江是中心城区应急供水的水源地。拥有五指峰、陡水湖两个国家级森林公园、一个省级风景名胜区、一个省级自然保护区和一个省级湿地公园。境内的陡水湖、五指峰、双溪草山、燕子岩等景点无不各具特色，尽显生态之美。（2）四省通衢，区位是强大的后劲上犹近距离连接赣粤高速、厦蓉高速、赣州机场、京九铁路、京广铁路、105国道、106国道和京珠高速，与广东沿海城市、港澳地区城市仅数小时车程。*县处在“赣州市一小时经济圈”，随着厦蓉高速和赣西大道的建成通车，上犹的区位优势正在逐步显现。（3）人杰地灵、文化是良好的补充只有和文化相结合，一个地方的旅游才有灵性、卖点和后劲。上犹的文化与生态相得益彰，让上犹的山山水水有了深度，有了内涵。上犹早在公元952年就已建县，是客家人南迁最早的聚居地之一。境内有典雅富丽，蕴含深厚历史积淀的客家门楣；有布局严谨，集威严与神秘为一体的九厅十八井等客家民居；有精彩纷呈，寓意着对幸福生活向往的九狮拜象等客家民俗，无处不渗透着纯朴浓烈的客家文化，无处不飘逸着山歌号子的原态原味，无处不响彻着灯彩民谣的古风古韵。（4）发展生态旅游，上犹有扎实的行动发展生态旅游业，让青山绿水产金出银，是上犹人一以贯之的美好理想和矢志不渝的努力方向。早在1999年，上犹就提出了“旅游兴县”的战略构想；县十二五规划中，提出重点发展生态旅游业，成为四省边际生态旅游区域中心，把生态旅游产业发展成为“后花园的中长期支柱产业”。赣州市第四次党代会召开后，上犹提出要围绕打造赣州的一个新区来规划和建设，把上犹建设成为赣州宜居福地，配套生活居住、文体娱乐、休闲度假、商务会议等功能。经过十余年来的努力培育，上犹的生态旅游业从无到有、从小到大，迈出了坚实的步伐，发展生态旅游业，已经成为全县人民共同的期盼。3.3项目房地产市场供需分析3.3.1*县房地产发展概况随着*县社会经济逐步发展，立足*县区位优势，促进经济快速发展。近年来*县加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，县城中心城区的房地产业有了长足的发展，极大地改善了城镇居民的住房条件，提升了城镇居民的生活质量。受各种因素、尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境的影响，*县城区的房价也逐年上升。自2010年4月17日国务院出台“新国10条”后，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委分别出台相关措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。到了2011年，房价打压依然在进行着。国务院的打压政策一贯到底，从年初的国八条到后来升级五条。种种政策依然表示着政府对房地产调控力度和决心不减。各企业、房产开发商、房产投资者、需求者都在无时无刻的观察着楼市的变动。在过去的一年多时间里，楼市所经历的尤其是我国一、二线城市楼市可谓是跌宕起伏。*县房地产也因此受到一些影响。2012年由于受国家一、二线城市房价波动和媒体对此高度关注及大量报道，*县住房消费主体普遍存在期望降价的心理，市场持币观望的现象严重，但2012年房地产市场总体仍处于稳定健康发展的态势。3.3.2*县楼盘市场特点*县政府积极推进住房商品化，合理开发高档、中档、普通住宅，以满足不同层次的住宅需求，促进住宅建设的健康发展，*县的城市建设发展也到了提升整个城市发展的规划中来，至今*县已经出现多个有代表性的规模楼盘。*县的住宅楼盘规模适当、功能齐全、居住环境优越、物业水平有很大改善的规模楼盘，这也*县迅速发展，人口不断增加，消费能力持续攀升等因素所需。也全面提升了*县的整体的基础设施的水准。 随着房地产市场逐渐成熟，居民用于住房投资的资金增多，购买新居、用旧房“养新房”、股息、红利、出租房屋等财产性收入成为居民收入新的增长点。这同样也体现了商品房的投资潜力。随着人均经济收入的不断增长，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期，居民的潜在购买力很大，同时，根据有关部门调查，居民在住房领域的消费已从改善自身居住条件，转向理性投资房地产业的方向发展。3.3.3*县住宅发展流行趋势1、优质高档楼盘不断涌现*县的飞速发展，使城市建设，市民生活进入了一个全新的时代，城市功能的全面升级和城市形象的时代定义将发生巨大的变化，新一轮的城市扩张势在必行。传统的居住格局和形式已经无法满足发展的步伐，更高品质、品位的*县市民的生活欲望对住宅、环境及配套等诸多方面提出几近苛刻而适情合情的需求。2、商品房不断涌现 随着*县整体建设发展水平的不断提高，政府加大力度积极推进住房商品化、建立多层次住宅保障系，合理开发高档、中档、普通住宅，以满足不同层次的住宅需求，促进住宅建设的健康发展。在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时，将投资商品住宅建设作为该市当前房地产开发的重点目标，商品房的不断涌现和需求加快了地产市场的商品化流通。3.3.4*县商品住房价格走势分析*县目前在售楼盘主要有御景山庄、塞纳左岸豪园、上犹德泽园、桂花园、清华苑等。从市场调查情况来看，住宅多层价格在3500-4600元/平米，电梯房3800-5500元平米。房屋户型120-135平米左右三房两厅是*县市场热点，也是主力开发户型，市场占有率达80%；90平米以下两房占10%；140平米以上四房占8%；别墅2%。以多层为主，同时小高层建筑形态也在逐渐占据市场份额，但是接受度并不是很高。如果从一年的短期基本面来看，2012年或许是供求阶段性释放、供求矛盾减弱的时期。如果从长期背景来看，*县住房市场的潜力仍然较大，主要推动力在于：我国城市化处在加速期，新型城镇化带动供需上升；居民收入持续提升，住房刚性需求和改善性需求潜力仍然较大。就最基本的层面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，且房产业是城市建设的物质载体，是城市维持经济与社会活动的前提条件，是城市存在和发展的基础保证。短期的起伏永远是存在的，但短期的起伏，不会改变*县房价总趋势的长期上升。其中蕴涵着另一个不为人注意的现象和道理：城市地位是房价的重要决定因素。对于*县房价的现状，政府主要采取积极调整供应结构，在郊区附近建造数量较多的低价位住房；适度降低旧城改造和动拆迁的力度，减缓对于供应的压力及多角度实施对房价的调控，比如土地供给数量和招标底价的松紧、税费的松紧、贷款的松紧、开发或交易门槛的松紧等等来控制房价。3.4项目市场分析与价格定位3.4.1项目楼盘市场项目楼盘总占地面积213820.00平方米，建筑总面积297867.00平方米。根据*县城市发展现状及未来发展空间预测，结合当地住房消费主流户型及面积，项目开发以多层住宅为主配套商业、酒店，将商业、旅游休闲等功能和居住功能相融合，打造集观光旅游、商务休闲、娱乐购物、会议、健康居住、生态保护等主题于一体的大型综合性商业旅游集散社区。本项目共65栋建筑物组成，分为居住区a区块、居住区b区块、幼儿园区块、商业广场区块以及酒店区块。居住建筑以六层住宅为主，基地东侧商业区块以低层和多层为主，南侧沿道路设置了酒店。项目面向现代化，高起点开发，与城市整体有良好结合，形成合理的功能分区和道路布局系统，创造高质量现代化居住小区。项目建筑单体围绕在中心花园周围，其布局使住房享有自身组团景观绿化的同时，也使视线能观赏到更远的中心园景，从而做到户户有景，形成既有共享性又有私密性的园中园环境空间。同时通过不同进深的平面的相互组合，使单体山墙面相互错开，避免行列式住宅呆板的外部空间，同时通过控制单体长度的手法，极大的丰富了整个小区外部空间，真正实现了“以人为本”的设计理念。*县区位优越，交通便利。*县处在“赣州市一小时经济圈”的发展框架前沿和海西经济区内，厦蓉高速穿境而过，近距离连接赣粤高速、赣州机场、京九铁路、105、106国道以及京珠高速，与广东沿海大城市、港澳地区城市仅数小时车程。*有限公司经过对*县全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据*县目前的房地产现状与发展趋势，项目只要做出能满足*县城市居民新的住房品质要求，同时定位正确，且项目公司的房产质量群众认可度高，因此项目销售渠道非常通畅，而且有丰厚的利润回报空间。3.4.2项目楼盘价格预测项目楼盘价格预测主要依据相近物业及附近区域竞争状况而订。在竞争激烈时，条件相当的两个物业，定价较高的项目会被客户舍弃。3.4.2.1、需求预测近年来，国家为了抑制过高的房价，出台了多项政策对房地产市场进行宏观调控。随着政策措施的落实和实施，*县房地产市场产生了积极的发展态势，市场价格稳中有升。据有关资料预测，未来2到3年内，*县区总体住宅需求量将继续呈上涨趋势。（1）人口增长带来的自然需求随着城市化进城的不断加快，人口总量呈加速度增长，住房标准不断提高，对住房的需求日益扩大。（2）以旧换新、以小换大的推动需求近两年，二手房交易数量明显增加，加之国家对购房贷款的支持力度进一步加大，普通百姓贷款买房已成时尚。通过贷款改善居住条件，完成以旧换新、以小换大的住房需求，对房地产的持续发展也起到了较大的推动作用。（3）购房投资的市场需求随着人们投资意识的不断增强，部分人把购买房产作为闲置资金的投资渠道，这也在一定层度上扩大了社会对房地产的需求。3.4.2.2、项目市场调研分析为充分了解*县房地产市场供需和价格趋势，确定目标客户群，明确项目定位，开发出被市场所接受的产品，实现项目投资效益最大化，根据业主意向以及项目前期立项建议、批准规划等条件，做了相应的市场调研和论证。采用电话预约、随即取样、设立集中调研点、知名企业中高层定向约访等形式，重点对县城内及周边附近居民、企业职工以及政府企事业单位进行了调查，行业涉及居民、公务员、医生、支援、私营业主、工人、中高层管理者等十几个层面。（1）置业意向和动机在对居民购买动机的调查中，为改善居住条件的所占份额最多，为45%，其次为购买婚用的占36%，用于投资占7%，为父母买房者为2%，拆迁及其他占10%。在此之中，属于二次置业的占多数，达54.1%，第一次置业的占39.8%，多次置业的占到6.1%。（2）面积需求分析根据当地实际调查发现，房屋户型120-135平米左右三房两厅是*县市场热点，也是主力开发户型，市场占有率达80%；90平米以下两房占10%；140平米以上四房占8%；别墅2%。（3）户型平面偏好对户型性质来讲，选择平层的居多，占65%，错层、复式占35%。人们比较接受传统的平层设计，同时，新的错层户型也得到很多人垂青。商业户型人们比较接受矩形的经营场所长宽不大于3的户型较受青睐。（4）功能分区需求人们期望的卧室数量中，选择三室的最多，占总量的61.2%，选择二室的占35.7%，选择四室的仅占3.1%。对卧室的面积需求中，都希望保持主人房的舒适度，主卧面积最集中，52%的人希望在15-20平方米，30.6%的人希望在20平方米以上。人们对厅的面积要求比较集中，选择一厅的份额占15.3%，选择两厅的份额占84.7%。在厅的面积选择中，人们对厅的面积要求差异不大，除选择小户型者外，80%多的消费者希望客厅的面积在25-32平方米。在厅的朝向选择中，要求差异较大。消费者对卫生间的需求调查看，选择三室的消费者中62%选择二卫，选择一卫的占38%。对阳台面积的需求，同卫生间的选择类似，选择三室的消费者中58%选择两个南向阳台，选择一个南向阳台的为42%。（5) 配套设施要求及购买决策调查分析通过调查分析，消费者购房时所考虑的因素，按重要性排序为：建筑质量、物业管理、价格、区位、户型、交通、区内配套、区内景观、教育、区外人文自然环境、楼型、区外配套、品牌。在对社区内配套设施要求上，大部分人希望社区内有绿地，占份额的60，运动器机械占40，大树、座椅占27，花坛占22，街灯、喷泉各占21，儿童乐园占19，特色地面铺装占17，水池占15，特色路灯、背景音乐各占13，凉亭占12，城市雕塑占10，瀑布占6。这充分说明消费者越来越理性，已不仅仅是满足基本的居住需求，入住楼盘的问题点，主要集中在建筑质量、物业管理及小区环境上。因此，我们应在这些调查的基础上，对项目合理设计，以满足消费者需求，提升项目形象。3.4.2.3、市场定位（1）*县各类市场细分群体描述根据市场分析，结合该项目规模、购房者需求和价格承受能力，客户群体定位于以下几个层面：a、市行政机关、事业单位工作人员；b、个体工商户与私营企业主；c、企业工作人员；d、旧城改造后需改善居住条件人员；e、新城市化人员。（定量定性研究结果）归类生活态度经济状况及需求状况客群来源群体规模经济安家型投资意识差、家庭观念重经济状况一般，需求户型面积中小本地为主，少量外地来工作的人员较大品质居住型追求自然舒适的生活环境及高品质生活有较强的经济实力，需求户型面积大城区与周边区县、乡镇一般纯投资客投资意识强,商业态度严谨有一定经济实力,需求面积小本地人、外地投资客较小二、三次置业型追求高品质生活自有房产比例较高，需求面积及户型偏大城区占主要比例，部分周边城镇区居民较大过渡型伪投资客好动型，有隐性投资意识，容易接受新事物经济一般，需求面积中、小城区、进城工作置业者一般养老型讲究健身、环保， 注重环境有一定经济实力，需求面积及户型不大本地离、退休人较小（2）选择细分市场根据各个不同细分市场对项目的评价及项目本身开发条件，对各细分市场选择如下：细分市场选择态度目标市场经济安家型选择进入次要市场品质居住型积极进入主力市场纯投资客放弃进入放弃市场二、三次置业型积极进入主力市场过渡型伪投资客放弃进入放弃市场养老型选择进入辅助市场品质居住型，二、三次置业者：两群体存在较大的交集。以3-5口之家为主要家庭结构，追求高品质生活及空间的舒适性，因此着重于对地段、人文、配套、产品的性价比等因素的考虑。由于长期对事业的打拼，积累了丰富的经验，视野开阔，因此如果项目无特色将打击他们的置业热情，如果想大力进入此类市场，必须在产品特色、品质上有所突破。另外纯居住需求亦是该部分客群的特点。3.4.2.4、市场比较最终价格定位（1）价格定制依据根据对*县消费者的调查分析，发现房价仍然是消费者心目中最重要的影响因素之一。该项目的定价主要是参照现阶段房