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房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理考试试题与参考答案200220112010年房地产估价经营与管理考试真题完整版一、单项选择题 1一般来说，与长期投资相比，短期投资（ ）。a风险较大 b收益率较高 c流动性较好 d投资回收期较长 2同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（ ）。a保值性 b增值性 c异质性 d弱流动性 3下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ ）。a购买房地产股票 b购买商铺 c购买房地产债券 d购买住房抵押支持证券 4关于投资组合理论的说法，正确的是（ ）。a投资者应选择毫无风险的投资组合 b投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合c投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 d投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 5关于房屋施工面积的说法，正确的是（ ）。a房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 b房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积c房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 d房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积10某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（ ）。 a目标定价法 b领导定价法 c随行就市定价法 d认知价值定价法 11某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（ ）。a试探性调查 b描述性调查 c创新性调查 d因果性调查 12下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（ ）。a指数平滑法 b市场因子推演法 c德尔菲法 d销售人员意见综合法 13某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（ ）。a形象差异化战略 b人员差别化战略 c服务差别化战略 d产品差别化战略 14关于资金时间价值的说法，错误的是（ ）。a现在的100万元与5年后的100万元的价值相同 b现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同c现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同 d由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较 15某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。 a2.00 b7.30 c8.53 d9.00 16关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是（ ）。a名义利率对应一年中计息周期的单利计息 b实际利率对应一年中计息周期的复利计息c实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 d当计息周期为月时，实际利率小于名义利率 17王某拟购买一套面积为120、单价为7800元/的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（ ）元。 a1297.91 b3584.01 c4881.93 d5158.71 18某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是（ ）元。a14945.16 b15841.87 c26764.51 d28370.38 19对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（ ）。a包含了对通货膨胀的补偿 b不包含对通货膨胀的补偿 c没有实际意义d不能直接用于财务评价 20假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为npv1=300万元、npv2=100万元、npv3=-50万元、npv4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（ ）。a16.67% b16.71% c16.80% d17.00%21房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（ ）。a销售利润率=销售利润/销售收入 b销售利润率=销售利润/总开发价值c销售利润率=销售利润/总开发成本 d销售利润率=销售利润/项目总投资 22张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（ ）。 a8.17% b13.62% c14.00% d23.33% 23某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（ ）。 a625% b80.00% c133.33% d200.00% 24某房地产开发项目的占地面积为15000，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/。 a5377.78 b6277.78 c6722.22 d7847.22 25判定房地产投资风险因素发生的概率属于（ ）阶段的工作。a风险辨识 b风险估计 c风险评价 d风险决策 26房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（ ）。a可逆性和可延期性 b可逆性和不可延期性 c不可逆性和可延期性 d不可逆性和不可延期性 27在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（ ）。a项目的交通组织规划 b项目构成及平面布置 c项目的建筑规划 d城市土地利用规划 28下列财务报表中，储存基础性数据的是（ ）。a辅助报表 b资产负债表 c资金来源与运用表 d现金流量表 29下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（ ）。a回收固定资产余值 b自有资金 c长期借款 d净转售收入 30下列市盈率的表达式中，正确的是（ ）。a市盈率=股价/每股净资产 b市盈率=股价/每股收益 c市盈率=市值/销售收入 d市盈率=市值/现金流31刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（ ）元。a2363.64 b2600.00 c3818.18d4200.00 32一般来说，投资于房地产信托基金（reits）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为reits具有（ ）。a较高的收益性 b较强的流动性 c直接融资的功能 d抵御通货膨胀影响的功能 33关于房地产贷款担保的说法，正确的是（ ）。a担保能确保贷款得以足额偿还 b金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险c最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 d贷款质押不转移财产的占有权 34在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（ ）。a交通的通达程度 b物业的规模大小 c人口的分布密度 d居民的购买能力 35下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（ ）。a净经营收入=有效毛收入-经营费用 b净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息c净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金d净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税 二、多项选择题 1相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（ ）。a置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产b置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资 c置业投资对象可以是市场上存量房地产d置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营 e置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者 2按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（ ）等方面存在差异。a投资决策 b规划设计 c工程建设 d地域范围 e产品功能 3国际上通常采取的住房保障方式有（ ）。a政府直接建房 b对住房投资人减税 c对住房承租人减税 d对住房承租人补贴 e鼓励赢利机构建房 4下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（ ）。a进行项目的财务评价 b获取项目所需土地 c确定规划设计方案并获得批准d对项目的建设工程进行招标 e提交项目开工申请并获得批准 5关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（ ）。a有效市场大于服务市场 b服务市场大于潜在市场 c潜在市场大于有效市场d渗透市场大于有效市场 e服务市场大于渗透市场 6关于房地产购买-更新改造-出租-出售模式现金流量图的说法，正确的有（ ）。a横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点 b房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的1时点c发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内 d各期运营费用的垂直箭线全部向下e转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上 7关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。a利率是由储蓄和投资决定的 b利率是由货币的供求决定的 c利率是由可贷资金的供求决定d利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的 e货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性 8关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（ ）。a应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损b所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率c企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算d企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关 e企业所得税税率为25% 9下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（ ）。a现金回报率 b投资回收期 c借款偿还期 d资产负债率 e资本金利润率 10下列不确定性因素中，属于开发-销售模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（ ）。a土地费用 b权益投资比率 c运营费用 d开发期 e贷款利率11政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（ ）。a项目是否符合国家法律法规要求 b项目是否符合保护生态环境的要求 c项目是否符合国家宏观调控政策的要求d项目是否符合该企业投资目标实现的要求 e项目是否符合该企业经济效益要求 12城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（ ）。a市政基础建设费 b土地出让金 c征地拆迁费 d契税 e公建配套设施费 13商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（ ）。a国有土地使用证 b建设用地规划许可证 c建设工程规划许可证 d建设工程施工许可证 e商品房预售许可证 14关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。a基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失 b基础租金一般高于市场租金c基础租金可以通过降低经营费用向下调整 d基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金e基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金 15按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（ ）等类型。a市级购物中心 b地区购物商场 c居住区商场 d邻里服务性商店 e批发市场三、判断题 1商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（ ） 2投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（ ） 3土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（ ） 4房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（ ） 5指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越大，则预测值越趋向平滑。（ ） 6如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（ ） 7按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（ ） 8当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（ ） 9运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。（ ） 10实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（ ） 11借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。（ ） 12房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。（ ） 13在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。（ ） 14由于reits投资物业的类型多种乡样，所以reits投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。（ ） 15收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（ ）四、计算题 （一）某家庭计划5年后购买一套120的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下： （1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）（8分） （二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%. 乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。 以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。 1编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。 2试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。（12分）参考答案一、单项选择题 1.c 2.c 3.b 4.d 5.c 6.a 7.d 8.d 9.c 10.d 11.d 12.a 13c 14.a 15a 16.d 17.b 18.a 19.b 20.a 21.a 22.b 23.d 24.d 25.b 26.c 27.d 28.a 29.b 30.b 31.c 32. b 33.b 34.a 35.a 二、多项选择题 1.acde 2.abce 3.abd 4.bcde 5.ace 6.acd 7.be 8.ace 9.cd 10.ade 11.abc 12.bc 13.abcd 14.ac 15.abcd 三、判断题 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15.2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析一、单项选择题1对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。a设计寿命 b经济寿命 c法定寿命 d自然寿命2地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。a变现性差 b易受政策影响 c依赖专业管理 d效益外溢和转移3甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。a甲物业投资风险大 b乙物业投资风险大 c甲、乙物业的投资风险相同 d难以判断甲、乙物业的投资风险大小4如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为023，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。 a1038% b1107% c1245% d1362%52008年，某市可供租售的房屋面积为3000万n2，其中可供销售的住宅面积为1800万，可供出租的住宅面积为450万；当年销售和出租的房屋总面积为2750万112，其中销售的住宅面积为1680万，出租的住宅面积为320万。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。 a7111% b8889% c9167% d9333%6某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。a半个月 b2个月 c半年 d2年7房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。a房地产市场需求的广泛性 b房地产市场供给的异质性 c土地所有权的排他性 d土地的有限性8房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（）。a上升到下降 b下降到上升 c高于合理空置率到低于合理空置率 d低于合理空置率到高于合理空置率9横道图法用于项目建设阶段的（）。 a质量控制 b进度控制 c成本控制 d合同管理10在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。a开发商 b承包商 c监理工程师 d使用单位11需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（）。a目标定价法 b价值定价法 c挑战定价法 d成本加成定价法12在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。a市场需求上限 b市场有效需求 c市场现实需求 d市场最低需求13某市2008年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为075，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为（）万。 a5000 b5375 c6125 d650014某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。a形象差异化 b人员差别化 c服务差别化 d产品差别化15某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（）。a替代性 b发展性 c地区性 d复杂性16认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是（）。a马克思的利率决定理论 b可贷资金利率理论 cs1m曲线模型利率理论 d流动性偏好利率理论17若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）。 a577% b600% c1000% d1440%18某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（）万元。 a1141 b1149 c1241 d124919李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为75%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为（）元。 a345609 b350595 c350974 d37057320某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（）年。 a37 b40 c43 d5021某房地产开发项目，当 =14%时，净现值为450万元；当 =15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为132%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为（）。 a20% b1431% c1469% d1480%22某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（）。a500% b750% c1836% d2885%23赵某以12000元/的价格购买了230的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。a012 b021 c126 d20524房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。 a独立方案 b互斥方案 c净现值法 d等额年费用法25对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。a等额年值法 b差额投资内部收益率法 c净现值法 d等额年费用法26下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。a空置率与有效毛收入呈反向变动 b通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响c权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加d金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率27各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。a净现值 b净现值期望值 c净现值标准差 d净现值标准差系数28下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（）a出租率 b基准收益率 c成本利润率 d财务杠杆比率29某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40，总建筑面积为6800。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。a1800 b2040 c2100 d238030将借款本息视为现金流出的基本报表是（）。a全部投资现金流量表 b资本金现金流量表 c借款还本付息估算表 d投资计划与资金筹措表31租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（）。a置业投资 b设备租赁 c售后回租 d权益融资32商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（）。a开发商违法预售 b借款人赖账不还 c借款人拖延还款 d房地产市场供需失衡33在贷款综合评价中，项目风险等级分为aaa、aa、a、和bbb、四个风险等级，其中aaa级对应的风险系数为（）。a50% b60% c70% d80%34在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（）支付。a业主 b承租人 c物业服务企业 d业主、承租人和物业服务企业共同35某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。 a220 b240 c256 d260二、多项选择题1下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（）。a市场供求风险 b变现风险 c利率风险 d时间风险 e资本价值风险2对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析（）。a价格结构 b总量结构 c档次结构 d投资结构 e租买结构3房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。a竞争性 b垄断性 c外部性 d均衡性 e信息不对称性4房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（）。a工程质量保修书 b可行性研究报告 c竣工图 d住宅使用说明书 e竣工验收备案表5采取随行就市定价法确定价格的情形有（）。a开发商处于市场领导者地位 b开发商难以估算成本 c开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近d开发商打算与同行和平共处 e开发商具有向市场领导者挑战的实力6房地产市场分析可以帮助开发商（）。a选择合适的项目位置 b寻找投资合作伙伴 c确定满足市场需求的产品类型 d判断租买时机 e进行土地使用权出让决策7开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（）。a供需分析 b竞争分析 c市场占有率分析 d投资收益分析 e宏观因素分析8下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（）。a购买持有出租出售 b购买一更新改造出售 c购买一更新改造出租出售 d开发销售 e开发持有出租出售9投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（）。a物业增值收益 b所得税 c还本付息额 d投资者权益增加值 e权益投资10下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。a差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差b差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率c差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率d差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案e采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案11下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（）。a风险产生的原因分析 b风险发生的概率大小分析 c风险因素检验 d风险变量间的相关性分析 e风险概率分布情况分析12实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（）。a可预测性 b不可控性 c不可逆性 d可延期性 e不可弯更性13编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。a现金流量表 b损益表 c资金使用计划 d资金筹措计划 e资金来源与运用表14按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（）。a权益型 b抵押型 c伞型合伙 d多重合伙 e混合型15物业服务企业的工作内容包括（）。a确立管理目标 b制定维修养护方案 c制定安全保卫方案 d提出预算 e确定物业服务费的收费标准三、判断题1具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。 （）2房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。 （）3量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。 （）4开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理每一个项目的平均销售周期。 （）5一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（）6个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。 （）7只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。 （）8房地产开发项目的总开发成本中不包括含销售税金。 （）9借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。 （）10不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。 （）11最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 （）12基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。 （）13预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。 （）14无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（）15收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。（）四、计算题（一）王某以12000元/的价格购买了10间建筑面积均为80的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为75%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款15%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款03%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000 元/的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价55%的销售税金、03%的手续费和1%的个人所得税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/（月）（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。（1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。（2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算出结果）。（10分）自有资金现金流量表 （单位：万元）（咱给省了）（二）某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000，规划容积率为55。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的35%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和55%。项目开发期为2年，建造期为15年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为77%，按季计息。不考虑土地增值税。（1）若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。（2）若该项目的销售价格为8000元/，求该项目保本的最低销售量。（10分）2008年房地产估价师考试试题及答案（房地产开发经营与管理）一、单项选择题1下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（ ）。a购买房地产公司股票 b购买土地使用权 c购买新建商品住房d购买存量商品住房2下列物业中，属于特殊物业的是（ ）。a在建工程b车站c购物中心d科技产业园区3下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（ ）。a变现风险b时间风险c或然损失风险d通货膨胀风险4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（ ）。a提高投资收益b降低系统风险c降低个别风险d使投资毫无风险5.2007年末，某市住房总量为5000万，其中经济适用住房400万m,商品住房3750万，同期住房空置量为750万,其中经济适用住房空置量为50万，商品住房空置时为450万，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。a9 b12 c15 d206.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（ ）。a产品质量b产品性价比c规模和结构d产品档次7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（ ）。a自然周期与投资周期同步变化b投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期c投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期d投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期8当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（ ）。a挑战定价法b领导定价法c目标定价法d随行就市定价法9某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（ ）状态。a均衡b周期性失衡c结构性失衡d区域性失衡10某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15 的家庭打算当年购房，平均住房需求80户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（ ）万。a1260b1380c1440d210011下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（ ）。a学习b经济状况c对渠道的信赖度d购买动机12某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（ ）a避强定位方式b产品差别化方式c对抗性定位方式d重新定位方式13房地产需求市场上普遍存在着买涨不买跌现象，产生这一购买行为的主要因素是（ ）。a消费者的感觉b消费者的生活方式c消费者的习惯d消费者的信念14下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（ ）。a时值是资金运动起点的金额b终值是资金运动结束时与现值不等值的金额c资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值d不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值15某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25,则该贷款的实际年利率为（ ）a7.5b7.56c7.71d7.7616某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“228”，第一年和第二年的年利率为7.5，两年后的年利率调整为8.5，则该家庭在第28个月的还款额为（ ）美元a1250b1398c1416d156217下列关于收益率的表述中，错误的是（ ）。a基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率b财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率c常规项目的财务内部收益率是唯一的d差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差18某房地产投资项目的目标收益率为10，内部收益率为16，实际收益率为12，银行贷款利率为7.5，则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是（ ）。a1.82b2.33c3.57d5.4519对于同个遍地产投资方案，某动态投资回收期（pb）与静态投资回收期（pb）之间的关系是（ ）。apbpb20某房地产开发项目的占地面积为10000，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（ ）。a10.42b11.57c31.25d34.7221某房地产开发项目的占地面积为10000 ，规划容积率,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（ ）元a2350.00b2937.50c3250.00d4062.5022对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低0时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（ ）。a地价b建造成本c贷款利率d资本化率23某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元经分析市场前景为：好的概率45；一般的概率35；不好的概率20，则该项目净现值期望值为（ ）万元a2677.5b3680.60c4003.50d5356.8024房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目（ ）范围内的各种管线、道路工程的建设费用a黄线b紫线c蓝线d红线25房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金一般而言三种资金的使用顺序是（ ）。a资本金、借贷资金、预租售收入b预租售收入、资本金、借贷资金c借贷资金、预租售收入、资本金d资本金、预租售收入、借贷资金26某房地产投资项目现有a、b两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12，净现值分别为120万元，150万元对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（ ）万元a39.51b49.39c49.96d62.4527当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（ ）。a净现值法b差额内部收益率法c费用现值法d内部收益率法28下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（ ）。a债权人通常是商业银行b不能用于偿还土地购置贷款c主要担保物为在建工程及相关土地使用权d还款资金来源通常是销售收入29下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ ）。a发行公司债券b权益型房地产投资信托基金c发行股票d商业银行贷款30新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ ）。a政府政策性资金b国内外企业入股的资金c个人入股的资金d资产变现的资金31进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。a债务融资成本分析b资金占用费分析c资本金与债务资金的比例分析d担保费分析32下列关于写字楼租金的表述中，正确的是