南京写字楼市场简要分析

精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 1 / 50 南京写字楼市场简要分析 南京写字楼市场简要分析作者：佚名 时间： 2008览量： 一、南京写字楼市场简析 整个南京市的写字楼项目大多分布于新街口、山西路、鼓楼以及中华路、白下路四个地区。其中有纯写字楼、商住楼以及部分宾馆中的商务用房。 据有关资料显示 ,在近年来南京上市的办公楼面积较大 ,写字楼市场竞争更加激烈。以南京市写字楼处于买方市场 ,各家开发商注定要为了争取有限的客源而展开激烈的市场竞争。 南京办公写字楼一览简表 : 金轮大厦 11 苏宁环球大厦 84 金銮大厦 6 天安国际商场 12 现代城堡 22 金山大厦 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 2 / 50 7 黄浦广场 13 天时商业中心 23 新立基大厦 8 投资大厦 14 南京国际金融中心 24 和平大厦 9 长发信息大厦 49 民族大厦 25 中信大厦 6 新华大厦 46 长乐大厦 48 金鹰汉中新城 36 星汉大厦 17 益来国际广场 27 隆盛金融广场 38 东正大厦 87 南京国际贸易中心 61 长江贸易大厦 33 中南大厦 40 华荣大厦 62 佳汇大厦 34 长城大厦 41 金鹏大厦 79 苏宁大厦 67 天安商厦 42 南京振兴国际大厦 80 弘业大厦 85 洪武大厦 44 永丰国际商业大厦 81 华泰大厦 9 文云大厦 69 华富大厦 59 富升大厦 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 3 / 50 20 天环大厦 53 华威大厦 77 东宇大厦 50 东沛大厦 55 金鹰国际商城 78 新澳国际商务中心 51 阳光大厦 58 苏发大厦 此外 ,根据权威机构的调查 ,我们将南京写字楼市场的情况阐述如下 : 一 )、办公用房市场需求概况 目前 ,对现有办公用房不满意的比例较高 ,十分满意的仅占 %,比较满意的占 %,比较不满意的占 %,十分不满意的占 %,因此 ,对现有办公用房不满意的共占 %。通过进一步的研究发现 ,对目前租用的办公用房不满意是促成其购买需求的原因之一 ,从这个角度考虑 ,南京商用楼的市场潜力是比较大的。 本次调查租用办公房的公司 为 258 个 ,其中 3 年内有购买打算的为 107 个 ,比例为 39%;已经购买办公房的公司为 112个 ,3 年内有购买打算的为 4 个 ,比例为 3%。因此综合来看 ,3年内南京市有购买办公用房意向的公司比例为 29%。这是一个极具诱惑力的数字。公司决定购买办公房的原因较多 ,除了上述原因外 ,主要的还有公司发展的需要。通过定性的分精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 4 / 50 析可以看出 ,发展的需要一是对办公空间的需求 ,一是发展后具有一定的实力 ,从利益上考虑 ,决定购买办公房。从市场营销来考虑 ,这应该成为未来市场的营销诉求点。 二 )、购买需求分析 )、首选办公地点的分布从首选地点的 分布来看 ,在无提示的状态下 ,选择新街口的比例最高 ,达 %;珠江路、山西路紧随其后 ,其选择比例分别为 %和 %;然后是鼓楼 ,比例为 %。其他对办公地点的选择则比较分散。 2)、办公楼类型的选择从对办公楼功能的选择上 ,可以明显看出 ,选择商住的比例明显高于纯写字楼。也就是说 ,选择办公室内有卫生间的公司为目前市场上的主流需求。对厨房的选择 ,重要性一般。 同时要求有卫生间的业主 ,认为将兼顾住和不兼顾的比例平分秋色。在我们的交叉统计中发现 ,选择兼顾住的群体中 ,需要厨房与不需要厨房的比例为 51 40,而不兼顾生活起居的群体中 ,需要厨房与不需要厨房的比例为 21 77。 建筑面积在 150 平方米以下的需求量占 74%,50 平方米以下的超小户型需求量所占比例为 14%。因此 ,小户型是将来设计中不可或缺的 ,并应该是主精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 5 / 50 力户型。从定性的研究中得知 ,业主对户型的内部需求以开间为主 ,同时要求具备作为办公的间隔 ,主要以隔出两个房间为主。 三 )、对办公用房的心理价位 &京写字楼市场简要分析作者：佚名 时间： 2008览量： ;在对价格的选择上 ,低价位总是受欢迎的。价格的选择不仅与公司本 身的实力极度相关 ,而且和写字楼所在的地点 ,写字楼的档次、配套设施、物业管理等等因素密切关联 ,因此 ,如果离开具体的楼盘来谈价格 ,其意义不大。从一般意义上而言 ,心理价位在 5000 元以下和 5000之间的比例最大 ,并且随着价格的提高 ,其比例依次递减。有一点显而易见 ,价格直接关系到业主付出资金 ,由于中小公司的资金一般不会太充裕 ,因此 ,从各方面节约成本 ,从而相对降低价格 ,对销售来讲肯定是一种最有力的促进。 四 )、对付款方式的选择 )、按揭比例和按揭年限调查显示 ,中小公司购买办公用房时愿意一次性付款的很少 ,这主要是由于中小公司的财力有限 ,一般不会有足够的资金。因此 ,有吸引力的付款方式就成为精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 6 / 50 写字楼营销中简单而有效的促销手段。从按揭比例来说 ,最有诱惑力的按揭比例并不是比例越高越受欢迎 ,基本呈正态分布 ,但是可以明显看出 ,4、 6按揭年限最具诱惑力。 在按揭年限上 ,最具吸引力的按揭年限为 6 年以上 ,特别是6和 11 ,其比例分别为 %和 %。 因为公司的实力不同、资金的充裕程度有异 ,使得首付款和月付款的分布都比较分散 ,但是我们还是能够发现 ,首付款价位在 10 万元、 20 万元左右最为集中 ,月付款为 3000 元、 5000 元、 10000 元所占比例最高。 通过进一步的统计分析发现 ,愿意承担的月付款与现在租用办公房的月费用总额两者显着相关。租用的费用集中在3000之间 ,而选择月付款价位在此区间的比例高达44%。 五 )、对车位的要求 目前南京市中小公司拥有汽车的比例为 37%,但是无论是否有车 ,业主都对车位提出了较高的要求。近 90%的业主需要车位 ,其中 ,需要一个车位的占 57%,需要两个车位的占 21%,需要三个以上车位的约占 10%。在租用还是购买停车位的问题精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 7 / 50 上 ,由于成本、费 用等原因 ,选择购买车位的比例还是小于选择租用车位的比例 ,租用的占 %,购买的占 %,有 29个百分点的差距。购买车位的价格比较分散 ,但在 5 万元以下的很集中 ,原因在于选择 5 万元以下的公司中有一部分不清楚目前车位的价格行情 ,但同时也反映了对车位的需求和心理价位。租用车位的价格则更为分散。 另外 ,定性研究表明 ,一些业主认为车位投资的价值远远高于写字楼本身的投资价值 ,具有巨大的升值潜力。 六 )、购房的其他需求 )、对电梯的需求电梯是许多业主置业时关注和头疼的问题 ,因此 ,电梯的好坏、够用与否 ,成为影响销售的一个因素。从定量调查的结果来看 ,4 部或者 6 部电梯可以满足需求 ,但这些还要结合电梯的质量、高速与否 ,来确定数量。而货梯只需 1 部至 2 部即可。 2)、对配套的要求调查表明 ,智能化 、安全监控系统、宽带的 统都成为智能化办公楼不可缺少的标准配置。被调查者中 ,认为非常需要和比较需要 、安全监控系统以及宽带 统的比例分别为 %、 %和 %。 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 8 / 50 的问题。物业管理是要业主出钱 ,因此首先应该由业主来选择物业管理公司。 调查表明 ,业主对于物业管理的价 格接受度较分散 ,以 1 元、2 元、 3 元、 5 元和 4 元的比例最高。 南京市的写字楼市场虽然不如商品住宅市场那样热闹 ,但也越来越受到人们的关注。在一些写字楼高枕无忧的同时 ,有一些写字楼正使出浑身解数 ,通过各种手段来提高其销售率和出租率 ;另有一些写字楼则开工不久或尚未竣工 ,也正铆足了劲争夺购房者。在写字楼供应如此充裕的情况下 ,南京市写字楼的需求状况究竟如何呢 ? 二、河西新区房地产市场当前状况简析 河西新区以 12 条主干道、 24 条支路和地铁一号线为主 ,初步构成东西便捷、南北畅通、内外衔接、江城一体的立体化交通体系 ;建成功能完备的奥体中心场馆以及体育公园、运动员村 ;以 10余栋 160万平方米的标志性建筑为主体 ,河西 以奥体新城、金马郦城、世纪星园、万科项目为代表 ,建成 160 万 平方米配套设施完善、人居环境优精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 9 / 50 良的现代化中高档居住区 ;同步建成图书馆、艺术馆、教育、医疗、文化、邻里中心等公益设施 ;凸现特色滨江风光带 ,以滨江大道及滨江生态公园、商务中心绿轴、主题广场和主干道两侧风景等展示“绿色河西” ;北部鼓楼新加坡科技园和东南部建邺新城科技园初具 南京写字楼市场简要分析作者：佚名 时间： 2008览量：规模 ,奠定新城产业发展基础 ;高标准建设大型餐饮城、娱乐城、“ 高尔夫练习场 ,形成人气渐旺的新区服务业 ;建成面貌一新的北部整合区 ;完成南部征地拆迁 ,为 15 平方公里南部地区的全面建设创造条件。 河西新城区建设是宏大的系统性工程 ,必须维护规划的严肃性和权威性 ,同时也需要方方面面“围点打援” ,促其崛起。多年前就起步的河西建设由于缺乏科学、超前的全面规划 ,留下不少后遗症。如今 ,相关部门及河西建设指挥部会同国内外专家完成了新城区的科学规划 ,河西建设进入崭新阶段。可在实际操作中 又出现规划定位与投资需求之间的矛盾。今后一个时期 ,全市实施“两个集中” :新投资、新建设的公益型项目比如金陵图书馆、明基医院、金陵中学新校区等要向河西集中 ;全市整体建设重心向河西集中。只有合理的疏导 ,才能真正拉开新区城市发展的框架。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 10 / 50 河西 多核心建筑大都已于今年 8 月起相继开工 ,他们是紫鑫中华综合广场 ,投资额 15 亿元 ,最高 30 层 ;南京欧洲城 ,投资 10 亿元 ,30 层 ;东成国际中心 ,投资额 8 亿元 ,31 层 ;联强国际大厦 ,投资额亿元 ,36层 ;中泰国际广场 ,投资额 7亿元 ,28 层 ;宋都大厦 ,投资额 3 亿元 ,18 层 ;南京 国际贸易中心 ,投资额 10亿元 ,50层 ;紫金大厦 ,投资额亿元 ;东渡滨江大厦 ,亿元 ,22 层 ;南京圆通广场 ,投资额 7 亿元 ,31 层 ;仁恒大厦 ,投资额亿元。预计总投资额 80 亿元 ,全部建成后将形成百米高楼林立的壮观景象 ,其中最高建筑国际贸易中心标高 218不久前 ,又从有关部门获悉 ,一幢 90 米高的酒店式公寓即将落户于河西 于东成国际中心东侧。该酒店式公寓地块将于 11 月 18 日开始竞买报价 ,12 月 2 日通过现场竞价以价高者得的方式确定项目开发商 ,出让底价定为 8500 万元 ,实际出让面积 28415 平方米。该地块位于 河西中央商务区、经四路与纬八路交会处的东南角 ,西面就是建设中的奥体中心。至于该项目是否成为河西 一家酒店式公寓 ,有关部门称还很难说。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 11 / 50 不久前 ,河西新城“十大建筑”之一的东城大厦土地挂牌上市 ,该建筑要求建成一个高度在 90120 米之间的酒店式公寓。记者在挂牌公告中看到 ,东城大厦位于奥体中心以东、欧洲城对面 ,地块实际出让面积 28415平方米 ,最大容积率 4,底价 8500 万元 ,性质为酒店式公寓。据了解 ,酒店式公寓常建成小户型 ,定位为白领人士办公居住两用 ,一般只出现在城市繁华中心区。 三、本项目定位写 字楼而产生抗性的若干理由分析 理由甲 ,本项目要求迅速回笼资金 ,如果选择写字楼的物业形态 ,根据写字楼销售周期的规律 ,去化将缓慢即去化周期将不可预测的拉长 ,这便使开发商的开发主要动机“迅速回笼资金”与现实背离。 理由乙 ,本项目所处河西新城的区域 ,由于地段的原因 ,从“物质方面”来看 ,其成熟需要时日 ,从“精神方面”来看 ,目前潜在消费客户在心理上的认知度可能不容乐观。 理由丙 ,本项目所处河西新城的区域 ,配套上来说 ,无论是公共配套 ,抑或商业配套 ,抑或人居氛围 ,都无法在短短两三年精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 12 / 50 内成熟到足以使写字楼的去化在那个区域又 快又好 ;何况即使在南京新街口 ,有相当一部分的写字楼 ,去化缓慢 ,入住率较低 ;这与写字楼作为大宗消费 ,其目标客户群十分明确、有限 ,其在购买时相对来说十分理性 ,冲动购买发生几率极小。 理由丁 ,河西新城的“十大建筑”部分写字楼将构成巨大潜在竞争 ,诸如联强大厦、美华国贸中心、紫鑫中华广场等等。 理由戊 ,就价格来看 ,也处于十分尴尬的境界 ,预测性朴素迷离 ;要说卖得高 ,譬如六、七千 ,那还不如去买新街口的 ,要说卖得低 ,那还不如不卖或改为住宅卖 ; 理由己 ,从南京的住宅市场看 ,整个需求在五年内甚至更长的时间内不会衰弱 ,住宅 市场尤其中低端市场依然呈现供不应求 ;一句话 ,类住宅的投资风险要比类写字楼的投资风险小的多。 理由庚 ,从项目运作发挥的空间来看 ,相对来说由于住宅市场的持续升温 ,各种住宅形式宛如生、旦、静、末、丑纷纷粉墨登场 挑高米的、 庭共享、酒店式公寓、空间蒙太奇、自助空间等等 ;然而 ,写字楼的形式则重点关注的是其地段、实用性、智能化等与精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 13 / 50 建造成本相关的因素 ,面对理性的客户不易炒作概念 ,进而不易取得虚拟利润。 理由辛 ,从潜在购房者投资收益心理来分析 ,人们普遍看好住宅市场的投资收益 ,尤其是河西的住宅价格从初始的二千六短短几载升到现在的五、六千 ,河西住宅的价格指数几乎成了南京 南京写字楼市场简要分析作者：佚名 时间： 2008览量：房市投资的寒暑表 ,从而河西住宅市场当仁不让地成为南京房地产市场最具升值潜力的异军 ;然而 ,如上所述 ,写字楼市场的投资收益有较大风险 ,对潜在客户的心理有较大障碍 ,不具有住宅市场投资收益的良好心理应景。 四、南京写字楼典案简析 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 14 / 50 苏宁环球大厦 地理位置 : 广州路 ,上海路口 总建筑面积 : 约 8 万 总楼 层 : 28 层 楼层分布 : 地下二层停车库 ,1 4层为商业用房 ,5层为餐厅 ,6层为员工餐厅 , 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 15 / 50 7 20层为写字楼 ,21 26层为酒店式公寓 ,27 28层为会所 标准层净高 : 标准层建筑面积 : 2000 单元面积 : 80 交房标准 : 地坪 ,乳胶漆 ,吊顶 售价 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 16 / 50 : 8700 元 /起 物业管理费 : 元 /月 空调开放时间 : 全天候 车位 : 地下车库 200 余个 供电系统 : 双回路供电系统且有自备发电机组 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 17 / 50 电梯 : 6 部进口客梯三菱 ,1 部消防梯 ,1 部货梯 发展商 : 南京苏宁房地产开发公司 物业管理公司 : 戴德梁行 福鑫国际大厦 地理位置 : 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 18 / 50 洪武路 359 南京写字楼市场简要分析作者：佚名 时间： 2008览量：号 开发商 : 南京市房产经营总公司 市推统筹 : D 施工单位 : 南京三建公司 楼层 : 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 19 / 50 40 售价范围 : 6250 元 /平方米 ,均价 7000,不租 物管费用 : 6 8 元 /平方米 /月 电梯 : 2 部瑞士信达 ,有货梯 车位 : 350 个 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 20 / 50 中央空调 : 自由使用 智能化 : 5A 级别 ,亨利 动报警 ,星电视接口。 通讯系统 : 5000 个 口 楼宇装修 : 公共部分耀皮玻璃 ,单位内部为吊顶、墙面、地砖。 建筑风格 : 北美 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 21 / 50 配套 : 3000 平方米花园广场 ,3000 平方米自助行政餐厅。 金山大厦 地理位置 : 山西路 总建筑面积 : 约万 总楼层 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 22 / 50 : A 楼 32 层 ,B 楼 28 层 ;1 5F 为商业用房 ,6F 为餐饮 ,娱乐中心 标准层净高 : 标准层建筑面积 : 175 单元建筑面积 : 30 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 23 / 50 交房标准 : 地坪 ,乳胶漆 ,吊顶 售价 &n 南京写字楼市场简要分析作者：佚名 时间： 2008览量： : 8700 元 /起 物业管理费 : 4 元 / /月 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 24 / 50 车位 : 地下三层 600 元 /个 /月 通讯系统 : 00 兆高频数据线 供电系统 : 双回路供电系统 电梯 : 6 部进口客梯三菱 , 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 25 / 50 发展商 : 南京泰古城房地产开发有限公司 金鹰汉中新城 地理位置 : 汉中西路 1 号 总建筑面积 : 万平米 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 26 / 50 总楼层 : 28 层 楼层分布 : 商业用房 ,7商住用房 标准层净高 : 米 标准层建筑面积 : 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 27 / 50 2000 平米 单元建筑面积 : 30米 实用率 : 73% 车位 : 60 个 ,租 600 元 /个 /月 ,售 11 万元 /个 空调开放时间 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 28 / 50 : 7:300 电梯 : 6 部可载 20 人的三菱电梯 售价 : 4700 /平米 付款方式 : 南京写字楼市场简要分析作者：佚名 时间： 2008览量： 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 29 / 50 按揭和一次性付款 物业管理费 : 元 /平米 /月 发展商 : 金鹰国际实业有限公司 特色 : 在楼层较高处 ,可眺望周边莫愁湖 ,清凉山等景点 个案分析 : 金鹰汉中新城位于河西新区最东沿 ,亦为入西区之门户 ,兼有多个公交站点 ,交通较为便捷 ,周转的布局相对较凌乱 ,缺精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 30 / 50 乏一定上档次的商业气氛 ,大厦外观气派。 6 部三菱高速电梯 ,周到的物业服务以及发展商“金鹰国际”的名气等因素使该项目销售非常成功 ,已达 85%左右。 中信大厦 地理位置 : 中山路 总建筑面积 : 约万 总楼层 : 28 层 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 31 / 50 标准层建筑面积 : 992 交房标准 : 地坪乳胶漆 吊顶 实用率 : 66% 租金 : 2 元 / 物业管理费 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 32 / 50 : 6 元 / /月 空调开放时间 : 周一至周五 ,8:30 18:00 车位 : 地下停车位 100 个 供电系统 : 双回路供电系统且有自备发电机组 电梯 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 33 / 50 : 六部进口瑞士迅达客梯 发展商 : 中信实业银行 新晨国际大厦 地理位置 : 中山北路 26 号 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 34 / 50 总楼层 &京写字楼市场简要分析作者：佚名 时间： 2008览量： ; : 28 层 标准层净高 : 标准层建筑面积 : 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 35 / 50 200 平米 单元面积 : 平米 交房标准 : 地坪乳胶漆吊顶 实用率 : 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 36 / 50 68% 售价 : 只售不租均价 6800 元 付款方式 : 一次性付款 物业管理费 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 37 / 50 : 元 /平米 空调开放时间 : 周一至周五 8:3018:00 车位价格 : 000 元 /个月 供电系统 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 38 / 50 : 双回路供电系统 ,有自备发电机等供电设备 电梯 : 四部 销售率 : 80% 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 39 / 50 发展商 : 南京金源房地产开发有限公司 物业管理公司 : &京写字楼市场简要分析作者：佚名 时间： 2008览量： 自行组建 个案分析 : 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 40 / 50 新晨国际大厦位于中山北路 ,地处鼓楼广场与山西路广场之间 ,地理位置较为优越。外观采用蓝色玻璃幕墙 , 较为气派 ,房型较为方正。但 28 层的建筑物只有 4 部国产永大日立电梯略嫌不够。该大厦多数客户为国企及民 营企业 ,其中相当一部分民营企业购买后除部分自用外 ,其余则出租。 益来国际广场 地理位置 : 中山北路 30 号 总建筑面积 : 约万 总楼层 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 41 / 50 : 48 层 标准层建筑面积 : 320 单元面积 : 交房标准 : 全装修酒店式布置 售价 : 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作