房地产投资分析第3章.ppt

第三章 房地产项目的环境与市场分析 第一节 房地产项目的环境分析概述 第二节 环境分析内容 第三节 环境分析的方法 第四节 市场分析概述 第五节 市场调查与预测 第三章 房地产项目的环境与市场分析 第一节 房地产项目的环境分析概述 房地产投资环境是指在一定投资区域内，在 一定时期内对投资所要达到的目标产生有利或不 利影响的外部条件，是投资者无法改变、无法控 制的。 它包括决定和影响投资活动的政治因素、自 然因素、经济因素和社会因素 。 投资环境是一个动态、多层次、多因素的大 系统。 投资环境决定投资的方向、数量和结构。 一、投资环境的分类 v（一）按与投资的关系： （1）狭义的投资环境：自然环境和社会环境 。 （2）广义的投资环境：自然环境、经济环境 、政治环境和社会环境。 v（二）按层次分 1.宏观投资环境：指影响整个社会资本运动的宏观社会经济变 量和历史文化现实,研究的是全国或大区域范围内的国民经济发展、 商业周期的兴衰等，国家的法律制度、国家的经济增长率以及政治 与政局的稳定。 2.中观投资环境：研究地区或行业范围内经济、政治、社会 和文化因素对投资的影响。 （1）地区投资环境：指投资区域内的自然、经济、社会条件 等,如地区的改革开放程度、享有的优惠政策、政府的管理水平等。 （2）行业投资环境：在一定行业中有关投资的外部条件，如行 业规模及水平，行业的市场容量及竞争状况等。 3.微观投资环境：与项目有关的具体的外部条件。 （1）从行业看：选址 （2）从空间看：当地资源、区位优势的充分利用。 （3）具体：从投入（供给）看如运输费、水电费、排污费等； 从需求看如市场以及竞争对手等。 v（三）按涉及的环境要素的特征分 1.硬环境：与投资活动直接相关的物质条件、是有形 要素的总和，是投资得以进行的必要条件。如自然环境和 基础设施等。 2.软环境：指对投资活动有重大影响的政治、经济、社 会、人文等诸方面的外部条件。 （1）政治条件：是否稳定、社会是否安宁、法律法规 是否健全等。 （2）经济条件：增长速度及稳定性、财政及货币政策 的连续性、市场规模及完善程度、经济允许机制等。 （3）管理条件：政府的管理水平、办事效率等。 （4）人的素质：人的文化水准及素质。 （5）政策优惠条件:是否给以税收、费用等方便的优惠 。 二、环境分析的概念 投资环境，是指影响投资活动整个过程的各 种外部境况和条件的总和。 随着社会经济的发展，各地为了吸引投资， 除了提供基本的物质条件之外，还在经济、制 度、立法、服务等方面不断创造各种优惠条件 。 现在的投资环境，是指资金得以有效地运行 的条件，包括地理区位、资源条件、基础设施 、政治环境、经济环境和社会文化条件等有关 因素。 三、环境分析的基本任务 1、分析房地产开发项目投资与国民经济发展 和人民生活水平提高的关系，论证房地产投 资方向是否正确，房地产项目投资是否合理 。 2、对于房地产项目开发的建设条件进行评 价。研究房地产开发建设过程中，建筑材料 、设备、人员及其他基础设施配套条件是否 有保证。 3、通过系统分析和综合评价，选择最佳的 房地产建设地址。 第二节 环境分析内容 1.地理区位 2.资源条件 3.基础设施 4.政治环境 5.经济环境 6.社会文化条件 自然地理区位 1.地理区位 经济地理区位 交通地理区位 2.资源条件： 物质资源、旅游资源、港口资源等。 交通环境条件 3.基础设施 能源条件 通讯条件 给排水及污水环境条件 政治局势。 4.政治环境 政策制度。 政府管理服务水平 宏观经济环境 5.经济环境 市场环境 财务环境 (金融环境、经营环境 ) 资源环境 社会秩序 6.社会文化条件 社会信誉 社会服务 第三节 环境分析的方法 v一、冷热因素法 v二、等级尺度法 v三、道氏评估法 v四、多因素和关键因素法 v五、综合评价法 一、冷热因素法 v该方法是1968年由美国学者提出的，是最早 提出的投资环境分析方法，适用于宏观投资 环境的分析。 v从投资者的角度出发，选定七大投资环境因 素，据此对目标逐一进行评估，并将其由热 至冷依次排列。 v热投资环境有利，+1；冷投资环境 不利，-1；温投资环境居中，0。 1.政治稳定性 2.市场机会 3.经济发展及成就 七大投资环境因素 4.文化一体化 5.法律阻碍 6.自然地理条件的优劣 7.地理及文化差距 二、等级尺度法 主要用于分析影响投资环境的微观因素。 v该方法将投资环境分为8大因素： 1.资本抽回限制规定（012分）； 2.外商股权比例（012分）; 3.对外商的管制和歧视程度（012分）； 4.货币的稳定性（412分）； 5.政治稳定性（012分）； 6.给予关税保护的意愿（28分）； 7.当年资本可供程度（010分）； 8.近5年通货膨胀率的高低（214分）。 如：资本抽回限制规定（012分）： 1）无限制 12分 2）只有时间上的限制 8分 3）对资本有限制 6分 4）对资本和红利都有限制 4分 5）限制繁多 2分 6）资本禁止抽回 0分 v当得分较高时，环境较好。 三、道氏评估法 v该方法把投资风险分为：竞争风险和环境风险。 竞争风险：竞争对手的生产技术可能更先进 ，生产成本更低，产品价美物廉。 投资环境因素分为两部分：企业从事生产经 营的业务条件；有可能引起这些条件变化的主要 外部条件。 v道氏评估法步骤： 1.评估影响投资企业业务条件的各因素； 2.对有利因素和假设条件汇总，指出8-10个成功 的关键因素； 1)据未来7年关键因素最可能变 化提出的预测方案. 3.提出4套项目 2)假设关键因素变化比预期的 预测方案 好提出的乐观预测方案 3)假设关键因素变化比预期的 差提出的悲观预测方案 4)假设关键因素变化最坏可能 导致遭难的预测方案 4.专家对各方案可能出现的概率预测,做出决策 四、多因素和关键因素法 1.多因素分析法 将影响投资环境的因素分为11类，按各 因素影响力的大小不同，分别给予不同的权 重（权重之和为1）；再按5级别（优、良、 中、可、差）分别计算。 11类:政治、经济、财务、市场、基础设 施、技术条件、辅助工业、法制、行政效率 、文化、竞争 . v方法： 先对各类因素细分成子因素，分析作出优（5分 ）、良（4分）、中（3分）、可（2分）、差（1分 ）的判断，计算各类因素中属于优、良、中、可、 差的百分比，最后计算投资环境得分。 wi第i类因素的权重； vai、bi、ci、di、ei分别是第i类因素的子因素被 评为优、良、中、可、差的百分比。 K=15，当k=5时，说明投资环境好。 关键因素法 从具体项目的投资动机出发，从影响投 资环境的一般因素中，找出影响投资动机的 关键因素，然后根据挑选出来的关键因素， 采用多因素分析法进行评价。 投资动机不同，关键因素也不同。 关键因素评估法 投资动机 关键因素 降低成本 1.适合当地工资水平的劳动生产率；2.土地 费用；3.原材料价格；4.运输成本。 发展当地 市场 1.市场规模；2.营销辅 助机构；3.文化环境 ；4.地理位置；5.运输、通讯。 材料和元件 供应 1.资源；2.当地货币汇 率；3.当地通货膨胀 率；4.运输条件 风险分散 1.政治稳定性；2.国有化可能性；3.货币汇 率；4.通货膨胀率。 追随竞争 者 1.市场规模；2.地理位置；3.营销辅 助结构 ；4.法律制度。 获得当地 生 产管理技 术 1.科技发展水平；2.劳动生产率 普通房地产投资项目的关键因素分析： v第一，划分类型及确定权重 （1）重点因素，wi=0.6 市场环境：购买力水平、市场容量、供应量、同 类楼盘的分布及其现状等。 财务环境：项目融资的可能性、融资成本、税费 负担、同类项目的盈利水平。 自然环境：地理位置、通讯、给排水、交通及其 他生活设施条件。 （2）一般因素，wi0.3 经济环境：消费结构、居民收入、物价指数等。 资源环境：劳动力资源条件、原材料供应等。 法制环境：仲裁的公正性等。 （3）次要因素，wi0.1 社会环境中的社会次序、社会信誉等； 文化环境中的文化传统、教育水准等。 v 第二、按照多因素分析法，计算投资环境 的总分，最后进行评价。 投资建议 v 一般进行投资分析可概括为三步曲，即先进行政策 面分析，然后进行基本面分析，最后进行技术分析。 v 对中小投资者而言，应该从高到低进行三个层面的 分析：首先是政策面分析，我们今天要不要投资房产， 不能投，还不如把钱放在银行里；基本面分析，应该投 资什么样的物业，是商铺、写字楼或是公寓住宅，具体 投资哪个区域，投资哪家开发的产品等；技术面分析， 如投资回报率、现金流、税费等。 v 基本面的分析可以分为五大步，第一看区位，如同 炒股时选择板块，第二看业绩或性价比，绩优低价者优 先，相反者可以放弃；第三看楼盘的大小，第四看企业 ，非实力企业风险大，投资应慎重；第五看供求，这是 基本面分析的本质问题，因为终端需求决定一切。 第四节 市场分析概述 一、市场分析的作用 1、通过市场分析，可以掌握房地产市场需求变 化的态势，预见拟投资开发项目技术是否可行；房 地产产品变现能力如何；市场竞争力如何；投资绩 效如何；预期获利程度等，从而减少投资盲日性， 增强经营管理的主动性。 2、市场分析有利于做好投资决策。 3、市场分析可为房地产价格确定以及营销策略 的制定提供基础和依据。 二、市场分析的限度 1、市场分析限度 (1)费用限制； (2)时间限制; (3)技能限制； (4)偏好限制 2、市场分析的程度 进行市场分析的目的是准确预测投资项目 的现金流量及市场价值的变化，以使投资者 在开发结束时或持有期内获得最大利润。 市场分析是无止境的。当分析到一定阶段 时，会有一个点使市场分析所需要的成本超 过收益，因此在市场分析时，要有一个合理 的程度，使分析成本小于收益。P50图3-2 第五节 市场调查与预测 一、市场调查的方法与程序 1.市场调查的方法 询问法：(1)访谈调查(2)电话调查 (3)信函 调查 (4)留置问卷调查 观察法：(1)直接观察 (2)间接观察 实验法：(1)实验求证法(2)随机尝试法 2.市场调查的程序 （1）提出问题，确定调查的目的 （2）决定收集资料的方法 （3）设计调查表 （4）选样 （5）数据处理、分析与解释 （6）提出调查报告 二、市场预测的种类与方法 1.市场预测的种类 市场预测是对项目的产出品和所需的主要投入品 的市场容量、价格、竞争力、以及市场风险进行分 析预测。 （1）市场现状调查 （2）产品供应与需求预测 （3）产品价格预测 （4）目标预测 （5）市场竞争力分析 （6）市场风险分析 2.市场预测的方法直观判断法、 时间序列法 （1）直观判断法 集体判断法 专家意见法 专家会议法 德尔菲法 集体 集中企业高中层经理人员讨论预测 判断法 集中企业有经验的销售人员讨论预测 1）挑选专家 第一轮，专家预测，小组归纳 德尔菲法 初步预测结果； 的步骤 第二轮，专家补充修正，小组 归纳预测结果； 2）实施 第三轮，专家再次补充完善， 小组统计预测结果； 第四轮，专家全面审查补充修改 核实，小组统计结果。 （2）时间序列法：运用数理统计方法寻找 数据随时间变化的规律，按此规律推测未来 。 时间序列是指对事物通过观察统计得出 的数据按时间顺序排列的数据列。 1）简单移动平均法 2）加权移动