理财之现金及消费支出规划.ppt

【保密资料，请勿外传】 国家职业资格鉴定理财规划师国家职业资格鉴定理财规划师 理财规划理财规划 现金及消费支出规划现金及消费支出规划 2 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 此章节主要学习内容 1. 分析客户现金需求 2. 了解部分现金相关比率 3. 制定现金规划方案 4. 现金规划的一般工具 5. 现金规划的融资工具 3 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 现金规划应遵循的原则： 1. 短期需求可以用手头的现金满足 2. 预期的或者将来的需求，可以通过 各种类型的储蓄或者短期投、融资工具 来满足 4 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 现金规划需要考虑的因素： 1. 对金融资产流动的要求 2. 持有现金及现金等价物的机会成本 5 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 货币需求之动机：货币需求之动机：交易动机 交易动机 预防动机预防动机 投机动机投机动机 6 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 动机含义原因影响因素 交易动机 个人或家庭需要 现金及现金等价 物是为了进行正 常的交易活动 由于收入和 支出在时间 上的不同步 决定于收入水平、生活 习惯等因素；个人或家 庭的收入水平越高，交 易数量越大，其为保证 日常开支所需的货币量 就越大 谨慎动机或 预防动机 为了预防意外支 出而持有一部分 现金及现金等价 物的动机 由于收入和 支出的不确 定 取决于个人或家庭对意 外事件的看法，但也和 收入有很大的关系 交易动机和预防动机的比较 7 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 现金等价物： 通常期限在3个月内，流动性强、价 值变动风险很小、易于转换成已知金 额现金的资产都可视为现金等价物。 一般包括：现金、支票帐户、储蓄 存款、货币市场基金和其它短期投资 工具。 8 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 持有现金的机会成本： 金融资产的流动性与收益率呈反方向变化 。持有现金及现金等价物，就意味着丧失 了持有收益率较高的投资品种的机会。 9 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 流动性比率： 1. 资产的流动性 2. 流动性比率的含义和公式 流动性比率 = 流动性资产 / 每月支出 一般手中持有的备用一般手中持有的备用 现金为每月平均支出现金为每月平均支出 的的三倍三倍左右，保持流动性比率为左右，保持流动性比率为 3 3 左右。左右。 10 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 现金规划的工作要求： 1. 电话预约 2. 准备会谈所需的资料 3. 迎接客户 4. 正式会谈前的铺垫 11 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 现金规划的工作程序： 1. 向客户说明现金规划 2. 收集与客户现金规划有关的信息 3. 引导客户编制月（年）度收入支出表 4. 确定现金及现金等价物的额度 12 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 收入支出表编制原则： 提供个人或家庭获取现金的能力和时间分布， 以利于正确地进行消费和投资决策。 1. 真实可靠原则 2. 充分反映原则 3. 明晰性原则 13 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 收入支出 年收入及年终奖金130000保险费11000 存款、债券利息25000产险0 股利、股息不定生活费等60000 其他0 合计155000合计71000 每年结余（收入-支出）84000 年度性收支状况（单位:元） P36 14 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 家庭资产家庭负债 现金及活存40房屋贷款（余额 ） 50 定期存款70汽车贷款0 股票（已兑现 ） 25消费贷款0 债券、基金0其他0 房地产（自用 ） 120 房地产（投资 ） 180 黄金及收藏品0 其他0 资产总计435负债总计50 净值（资产-负债）385 家庭资产负债状况（单位:万元） 15 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 从单据凭证着手记帐从单据凭证着手记帐 n 每月需保留的收支单据如下： 薪金收入及所得税、四金支出 其它收入额 已实现资本利得或损失 现金取款额 现金消费支出额 刷卡消费签帐额 信用卡缴款额 利息支出额 保费支出额 16 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 从单据凭证着手记帐从单据凭证着手记帐 n 本月收支储蓄表可据以下作出： n 本月收入薪资收入存折上利息收入活期存款估计利 息收入便条记录其它收入股票交割单记录计算出的资 本利得或损失 n 本月支出现金消费发票、收据或便条记帐额例行交通 餐费支出估计额本月刷卡消费签帐额本月各项贷款缴 款通知所列利息支出额民间借款利息本月所缴保险费 n 本月储蓄本月收入本月支出 17 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 从单据凭证着手记帐从单据凭证着手记帐 n 资产负债表 持现现金 活期储蓄 定期存款 金融投资的成本与市值 房地产及其它不动产的成本与市值 负债的余额 n 资产-负债=净资产 n 净资产的增加额=储蓄额+未实现资本利得或损失+资产重估增值或减损 n 期末现金期初现金储蓄额资产负债调整的现金净流入额 18 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 报表编制报表编制 n 资产市价变动的调整 对于难以评估市值、流动性较差的房产、车、古董、 未上市股票等，可依成本入帐，平时不予调整，卖出 时直接记收益，列入净资产变动项目，但如短期内较 大波动，应自行调整； 对市价变动频繁且有客观价格的资产，可在编制资产 负债表时将未实现资本利得或损失记入净值；此时： 当期净值变动额当期储蓄额当期资产重估调整额 当期未实现资本利得或损失 n 家庭收支储蓄表与资产负债表的细目 19 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 制定现金制定现金规划规划： 是是对家庭对家庭或者或者个人日常的、日复一日的个人日常的、日复一日的 现金及现金等价物的管理，其核心是建立应现金及现金等价物的管理，其核心是建立应 急基金，保障个人和家庭生活质量和状态的急基金，保障个人和家庭生活质量和状态的 持续性稳定。持续性稳定。 20 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 现金规划常用工具： 一、银行存款 活期存款、整存整取定期存款、定活两便、零存整取、 整存零取、存本取息、个人通知存款、定额定期。 二、货币市场基金 三、信用卡 四、其他银行融资方式 21 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 储蓄业务比较储蓄业务比较 类别起存金额备注 活期储蓄一元起存，多存不限 自2005年9月21日起，个人活期存款按季结息，按结息日挂 牌活期利率计息，每季末月的20日为结息日。 定活两便一般50元起存。 存期不满三个月，按活期计息，存期三个月以上不满半年 的，按三个月定期存款利率打六折计息；存期半年以上， 不满一年的，按半年定期存款利率打六折计息；一年以上 无论存期多长，均按一年期存款利率打六折计息。 整存整取 定期储蓄 一般50元起存，多存不限 存期分三个月、半年、九个月、一年、二年、三年和五年 ，到期凭存单支取本息。存期越长，利率越高。 零存整取 定期储蓄 每月固定存额，一般5元起存到期支取时按实存金额和实际存期计息。 存本取息 储蓄 一次存入本金，金额起点一般为 1000元 约定每一个月、三个月或半年领取一次。取款时储户凭存 折到原开户行填写取款凭证后领取本金。如到期日未领取 ，以后可随时领取。整存领取不得部分提前支取。 个人通知 存款 最低起存金额为5万元，最低支取 金额为5万元， 根据储户提前通知时间的长短，分为1天通知存款与7天通 知存款两个档次。 定额定期 储蓄 事先在存单上印有存款金额，有10 、20、50、100、500、1000元等 定额定期储蓄存期为一年，到期凭存单支取本息，可以过 期支取，也可以提前支取。一次取清，不办理部分支取。 22 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 部分现金规划工具比较表部分现金规划工具比较表 单位协定存款7天通知存款货币市场基金 安全性高高高 流动性随时提取提前7天预约最快 T+1 日到账 税前收益率1.53%1.71%2-3% 交易率无无无 所得税有有无 其他限制有最低要求有，5万起存首次认购1000起，追加无限制 23 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 金融机构人民币存贷款基准利率调整表 单位： % 城乡居民和单位存款调整前利率调整后利率调整幅度 （一）活期存款0.360.360 （二）整存整取定期存款 三个月1.981.71-0.27 半年2.251.98-0.27 一年2.522.25-0.27 二年3.062.79-0.27 三年3.63.33-0.27 五年3.873.6-0.27 定活两便按一年以内定期整存整取同档次利率打6折 二、协定存款1.53 三、通知存款. 一天1.17 七天1.71 24 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 货币市场基金： 投资于以下金融工具： 现金、1年期以内的银行定期存款、大额存 单、剩余期限397以内的债券，1年期以内 的债券回购和中央票据 25 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 货币市场基金： 不得投资于以下金融工具： 股票、可转换债券、剩余期限超过397的债 券，信用等级在AAA级以下的企业债券， 以及其他政策禁止投资的金融工具 26 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 货币市场基金的特点： 1. 本金安全，各类基金中风险最低 2. 资金流动性强，买卖方便，T+1/2到账 3. 收益率相对活期储蓄较高 4. 投资成本低 5. 分红免税 27 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 晨星开放式基金业绩排行榜 计算截止日期：2008-12-31 数据来源：Morningstar晨星 基金代码基金名称单位净值 （元） 最近六月最近一年最近两年最近三年设立以来 总回报率（ %） 总回报率 （%） 年化回报 率（%） 年化回报 率（%） 总回报率 （%） 货币市场基金（51） 050003博时现金收益1.0000 2.59 4.29 3.62 3.08 14.65 200003长城货币1.0000 2.05 3.53 3.35 2.85 10.06 080011长盛货币1.0000 1.85 3.43 3.46 2.96 9.25 519999长信利息收益1.0000 2.65 4.29 3.77 3.16 14.48 090005大成货币 - A1.0000 2.15 3.73 3.47 2.96 10.40 091005大成货币 - B1.0000 2.27 3.98 3.72 3.21 11.36 400005东方金帐簿1.0000 1.91 3.29 3.24 -7.42 100025富国天时货币 - A1.0000 1.50 2.78 2.97 -7.19 100028富国天时货币 - B1.0000 1.62 3.03 3.22 -6.77 482002工银瑞信货币1.0000 2.51 4.10 3.82 -9.28 360003光大保德信货币1.0000 1.89 3.47 3.15 2.75 9.57 270004广发货币1.0000 1.95 3.37 3.33 2.79 9.85 020007国泰货币1.0000 1.48 2.81 3.06 2.62 9.14 519505海富通货币 - A1.0000 2.43 4.11 3.80 3.18 12.53 519506海富通货币 - B1.0000 2.55 4.36 4.05 -9.27 28 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 现金规划的融资工具： 1. 信用卡融资 2. 银行个人贷款 3. 保单质押融资 4. 典当融资 29 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 信用卡融资： 1. 信用卡简介 2. 信用卡的种类 3. 信用卡、准贷记卡和借记卡的区别 4. 信用卡的还款方式 30 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 一、信用卡信贷一、信用卡信贷 1 1、信用卡、准贷记卡和借记卡的比较、信用卡、准贷记卡和借记卡的比较 （1 1）信用卡：可以免息透支，可在国外透支，回）信用卡：可以免息透支，可在国外透支，回 国后用人民币结算；支取现金付手续费国后用人民币结算；支取现金付手续费1%3%1%3%； （2 2）准贷记卡：透支要付利息，支取现金不付手）准贷记卡：透支要付利息，支取现金不付手 续费；续费； （3 3）借记卡：不能透支，支取现金不付手续费。）借记卡：不能透支，支取现金不付手续费。 以上三卡共同的特点是刷卡消费不付任何手续费以上三卡共同的特点是刷卡消费不付任何手续费 。 31 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 一、信用卡信贷一、信用卡信贷 2 2、信用卡信贷的特点、信用卡信贷的特点 （1 1）信用卡可以）信用卡可以“ “先消费，后还款先消费，后还款” ”，可以，可以 透支一定的消费金额，享受一定的免息还款期透支一定的消费金额，享受一定的免息还款期 。 （2 2）记账功能。信用卡不仅可以记下消费）记账功能。信用卡不仅可以记下消费 的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品 种类，因此，是消费和理财的好帮手。种类，因此，是消费和理财的好帮手。 32 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 一、信用卡信贷一、信用卡信贷 2 2、信用卡信贷的特点、信用卡信贷的特点 （1 1）信用卡可以）信用卡可以“ “先消费，后还款先消费，后还款” ”，可以，可以 透支一定的消费金额，享受一定的免息还款期透支一定的消费金额，享受一定的免息还款期 。 （2 2）记账功能。信用卡不仅可以记下消费）记账功能。信用卡不仅可以记下消费 的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品 种类，因此，是消费和理财的好帮手。种类，因此，是消费和理财的好帮手。 33 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 还款方式还款特点操作指示 柜台还款 只要确保准确填写信用卡卡号 ，即可实现到账，无手续费 银行一般接受他人代还和无卡还款 约定自动还款 到期自动还款，不必担心由于 遗忘带来的利息与滞纳金 留意用于还款的活期账户的余额，以免由于余额不 足导致自动还款失败 网上银行转账还款 与借记卡关联扣款 一般要求事先开通借记卡（储蓄账户）及信用卡 网 上银行功能，并将两卡进行关联 网上银行转账还款 一般需要一定的手续费 可用于还款或接受转账的银行卡种类视发卡银行规 定而定 电话银行还款- 事先开通电话银行功能，并将其与信用卡进行关联 ATM机转账还款转账划入的款项并非及时到帐 建议在还款日之前2-3天进行还款，以免造成不必要 的透支利息与滞纳金支出 信用卡的多种还款方式 34 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 运用信用卡理财的注意事项： （1） 1. 符合条件的免息透支 P20 2. 免息分期付款 3. 高透支额度调高临时额度 4. 预借现金 5. 循环信用 P22 35 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 运用信用卡理财的注意事项：（2） 6. 支出记录与分析 7. 支出管理 8. 建立信用 9. 免息还款期的计算问题 10. 年费 P24 36 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 运用信用卡理财的操作提示： 1. 注意消费日期，银行对账日和还款日 2. 不要超过银行批准的信用额度 3. 熟悉信用卡发卡行规定，记住每次透支额 4. 不要用信用卡提现，一旦提取，尽快还款 5. 如果不经常使用的卡，最后注销掉 37 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 各项贷款调整前利率调整后利率调整幅度% 六个月5.044.86-0.18 一年5.585.31-0.27 一至三年5.675.4-0.27 三至五年5.945.76-0.18 五年以上6.125.94-0.18 个人住房公积金贷款 五年以下（含五年）3.513.33-0.18 五年以上4.053.87-0.18 各种商业和公积金贷款利率 38 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 保单质押融资： 1. 保单所有者以保单作为质押物 2. 质押保单本身必须具有现金价值 3. 融资贷款期限较短，最高额不超过现金价 值的一定比例 4. 手续简单，谨慎退保 39 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 典当融资： 1. 典当的定义 2. 出当、赎当、续当、绝当 3. 汽车典当 4. 房产典当 5. 股票典当 40 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 现金规划的工作程序： 1. 将客户每月支出的3-6倍的额度进行配置 2. 向客户介绍各种融资方式，解决超额 3. 形成现金规划报告，交付客户 现金规划的一般工具 信用卡工具 其他融资方式 41 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 案例：案例： n 王先生，今年35岁，某股份制企业中层干部，年 收入7万元（税后）左右，在成都无住房，每月房租 600元，现有存款10万元整。单位购买了社保，自己 未购买任何商业保险。其未婚妻今年30岁，某企业 一般职员，年收入3万元（税后）左右，租房住，房 租每月600，现有存款1万元，单位购买了社保和住 房公积金，未购买商业保险。 双方每月给父母的固 定支出共2000元左右。王先生打算明年在成都买一 套70平米的住房，然后结婚。 42 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 现金规划：现金规划： n 根据王先生和未婚妻的消费情况，我们估计两人 每月需要日常支出4000元，加之房屋租赁以及赡养 父母的开支，两人每月共需要7200月左右。家庭现 金储备只要满足3个月的消费支出即可，目前王先生 一家现金和活期存款的数额为110000元，其实王先 生没有必要留出如此多的灵活性资金。建议王先生 的活期存款调整为22000元左右元，其余88000元可 增加投资，购买基金、股票等资产。 43 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 此章节主要学习内容 1. 分析客户现金需求 2. 了解部分现金相关比率 3. 制定现金规划方案 4. 现金规划的一般工具 5. 现金规划的融资工具 44 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 消费支出规划 45 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 消费支出规划学习框架 1 1、制定住房消费方案、制定住房消费方案 2 2、制定汽车消费方案、制定汽车消费方案 3 3、制定消费信贷方案、制定消费信贷方案 46 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 消费支出规划 1 1、金融市场与消费支出、金融市场与消费支出 2 2、收入、支出与财务安全和财务自由、收入、支出与财务安全和财务自由 n n 收大于支的消费模式收大于支的消费模式 n n 收支相抵的消费模式收支相抵的消费模式 n n 支大于收的消费模式支大于收的消费模式 47 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 n n 收大于支的消费模式收大于支的消费模式 n n 收支相抵的消费模式收支相抵的消费模式 n n 支大于收的消费模式支大于收的消费模式 总收入 投资类收入 生活支出 工薪类收入 时间 货 币 收大于支的消费模式收大于支的消费模式 总收入 投资类收入 货 币 支大于收的消费模式支大于收的消费模式 生活支出 工薪类收入 48 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 住房消费规划住房消费规划 49 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 n 住房支出的分类 n 购房的目的 n 购房的财务决策 n 住房消费信贷 n 租房的选择 房产消费规划内容 50 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 一、住房支出的分类一、住房支出的分类 （1 1）住房消费（租金价格衡量）住房消费（租金价格衡量） 购房；购房； 租房。租房。 （2 2）住房投资）住房投资 将住房看成投资工具。将住房看成投资工具。 51 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 二、购房的目标二、购房的目标（时间、面积、房价）（时间、面积、房价） （1 1）购房面积需求）购房面积需求 不必盲目求大不必盲目求大（面积闲置问题）（面积闲置问题）； 无需一次到位无需一次到位（时尚、人口调整问题（时尚、人口调整问题 ） （在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）；（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）； 量力而行量力而行（考虑首付款金额）（考虑首付款金额）。 （2 2）购房环境需求）购房环境需求 房价取决于区位和面积。房价取决于区位和面积。 52 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 现在和未来负担能力 居住地点变迁和年限 自己房屋的依赖性 房租成长率 未来房屋价格的预期 购房 租房 ? 房屋居住需求 空间 需求 环境 需求 家 庭 人 数 生 活 品 质 购房 租房 购房决策 租房 地段环境 价格 内部设施 购房 规划 地段、环境 户型、类别 品牌、管理 保值增值潜力 首期 付款 偿还 贷款 购房规划的 流程 53 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 三、购房的财务决策三、购房的财务决策 1 1、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法 （1 1）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。 可负担首付款可负担首付款= =目前净资产在未来买房时的终值目前净资产在未来买房时的终值+ +以目前以目前 年收入为年金在未来购房时的年金终值年收入为年金在未来购房时的年金终值 年收入中可负担首付比年收入中可负担首付比 例的上限；例的上限； 可负担房贷可负担房贷= =以未来购房时年收入为年金的年金现值以未来购房时年收入为年金的年金现值 年年 收入中可负担贷款的比率上限；收入中可负担贷款的比率上限； 可负担房屋总价可负担房屋总价= =可负担首付款可负担首付款+ +可负担房贷；可负担房贷； 可负担房屋单价可负担房屋单价= =可负担房屋总价可负担房屋总价/ /需求平方米数。需求平方米数。 54 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 三、购房的财务决策三、购房的财务决策 1 1、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法 （2 2）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。 欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价= =房屋单价房屋单价 需求面积；需求面积； 需要支付的首期费用需要支付的首期费用= =欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价 （1-1-按揭贷款成数比例）；按揭贷款成数比例）； 需要支付的贷款部分需要支付的贷款部分= =欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价 按揭贷款成数比例；按揭贷款成数比例； 每月摊还的贷款本息费用每月摊还的贷款本息费用= =以月为单位的准年金值。以月为单位的准年金值。 55 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 三、购房的财务决策三、购房的财务决策 例例2-1 2-1 王先生年收入王先生年收入1010万元，预计收入每年增加万元，预计收入每年增加3%3%，每年的储，每年的储 蓄比例为蓄比例为40%40%。目前有存款。目前有存款2 2万元，打算万元，打算5 5年后买房，假设王先年后买房，假设王先 生的投资报酬率为生的投资报酬率为10%10%，准备房贷，准备房贷2020年，假设房贷利率年，假设房贷利率6%6%。 首付部分首付部分=29=29（万元）（万元） 贷款部分贷款部分=56.8=56.8（万元）（万元） 可负担房屋总价可负担房屋总价=85.8=85.8（万元）（万元） 房屋贷款占总价的成数房屋贷款占总价的成数=56.8/85.8=66.2% =56.8/85.8=66.2% 若王先生计划购买若王先生计划购买100100平方米的房子，则平方米的房子，则 可负担房屋单价可负担房屋单价=809000/100=8090=809000/100=8090（元（元/ /平方米）平方米） 56 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 三、购房的财务决策三、购房的财务决策 例例2-2 2-2 ，张先生要购买，张先生要购买100100平方米的房子，目前市面上一般平方米的房子，目前市面上一般 价格是价格是3000600030006000元元/ /平方米。假设按平方米。假设按7 7成按揭，贷款期限成按揭，贷款期限2020年年 。贷款利率。贷款利率6%6%，等额本息还款。，等额本息还款。 3030万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况： 需要支付的首期款需要支付的首期款=3030%=9 =3030%=9 （万元）（万元） 需要支付的贷款数额需要支付的贷款数额=3070%=21 =3070%=21 （万元）（万元） 每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用=1505=1505（元）（元） 6060万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况： 每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用=3009=3009（元（元) ) 57 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 三、购房的财务决策三、购房的财务决策 2 2、其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家具电器购其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家具电器购 置费）置费） 契税：普通住宅按成交价的契税：普通住宅按成交价的1.5%1.5%缴纳，非普通按成交缴纳，非普通按成交 价的价的3%3%缴纳。缴纳。 评估费：各商业银行有不同的规定。评估费：各商业银行有不同的规定。 律师费：商贷时按每单申请贷款额律师费：商贷时按每单申请贷款额33支付，每单最低支付，每单最低 额度为额度为100100元，二手房贷款需要办理公证，每件元，二手房贷款需要办理公证，每件200200元。元。 保险费：商贷时需要加购房综合险。保险费：商贷时需要加购房综合险。 抵押登记费：按每抵押登记费：按每 平方米平方米0.30.3元计算。元计算。 印花税：按购销额印花税：按购销额33。-5-5。贴花。贴花。 58 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 三、购房的财务决策三、购房的财务决策 3 3、购房财务规划的主要指标购房财务规划的主要指标 房屋月供款与税前月总收入的比率。一房屋月供款与税前月总收入的比率。一 般不应超过般不应超过25%30%25%30% 所有贷款月供款与税前月总收入的比率所有贷款月供款与税前月总收入的比率 。一般应控制在。一般应控制在33%38%33%38% 59 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 1 1、住房消费贷款的种类：、住房消费贷款的种类： n n 个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款 利率： 5年以下（含5年）年利率4.77% 5年以上（不含5年）年利率5.22% n n 个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款 利率： 35年（含5年）年利率7.65%，优惠利率6.50% 5年以上（不含5年）年利率7.83%，优惠利率6.66% n n 个人住房组合贷款个人住房组合贷款 60 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 四、购房消费信贷四、购房消费信贷 1 1、住房消费信贷的种类住房消费信贷的种类 （1 1）个人住房公积金贷款）个人住房公积金贷款 住房公积金贷款的特点住房公积金贷款的特点 贷款期限短，最长不超过贷款期限短，最长不超过3030年；年； 比银行其他贷款利率低，比银行其他贷款利率低，3.96%4.41%3.96%4.41%； 贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；贷款对象有特殊要求，公积金缴存人； 基本上没有年龄上限制；基本上没有年龄上限制； 贷款额度大于商业银行个人住房额度；贷款额度大于商业银行个人住房额度； 贷款额度不超过购房合同金额的贷款额度不超过购房合同金额的70%70%。但还有最高限。但还有最高限 额。如北京额。如北京4040万，上海万，上海2020万。万。 61 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 四、购房消费信贷四、购房消费信贷 1 1、住房消费信贷的种类住房消费信贷的种类 （2 2）个人住房商业性贷款（）个人住房商业性贷款（“ “按揭按揭” ”） 个人住房商业贷款的条件：个人住房商业贷款的条件： 有稳定的经济收入；有稳定的经济收入； 有合法有效的购房合同；有合法有效的购房合同； 自筹自筹20%20%以上的房款；以上的房款； 能向银行提供有效的能向银行提供有效的 抵押、质押或保证担保；抵押、质押或保证担保； 一般最高不超过一般最高不超过100100万元；万元； 贷款期限一般不超过贷款期限一般不超过2020年。年。 62 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 四、购房消费信贷四、购房消费信贷 1 1、住房消费信贷的种类住房消费信贷的种类 （2 2）个人住房商业性贷款（）个人住房商业性贷款（“ “按揭按揭” ”） 个人住房商业贷款的方式：个人住房商业贷款的方式： 抵押贷款：用购房契约向银行作抵押；抵押贷款：用购房契约向银行作抵押； 质押贷款：用动产或权利做质押；质押贷款：用动产或权利做质押； 保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其它经济组织保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其它经济组织 或自然人作为保证人；或自然人作为保证人； 抵押（质押）加保证贷款。抵押（质押）加保证贷款。 63 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 四、购房消费信贷四、购房消费信贷 1 1、住房消费信贷的种类住房消费信贷的种类 （3 3）住房组合贷款住房组合贷款 凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人 同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房商同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房商 业贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金业贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金 贷款。分别按各自的利率计算利息。贷款。分别按各自的利率计算利息。 64 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 2 2、个人住房商业贷款方式：、个人住房商业贷款方式： 首付款首付款： 20203030 （大于（大于9090米，米，3030；小于；小于9090米，米，2020） 期款：期款： 一年以内，本息一次还清；一年以上的可采用：一年以内，本息一次还清；一年以上的可采用： 等额本息还款法等额本息还款法 等额递增还款法等额递增还款法 等额递减还款法等额递减还款法 等额本金还款法等额本金还款法 65 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 四、购房消费信贷四、购房消费信贷 2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额 （2 2）等额本金还款法）等额本金还款法 它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月 所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群 。如面临退休的人员等。如面临退休的人员等。 每月还款额每月还款额R=PR=P 0 0 /n+(P/n+(P 0 0 - P- P 1 1 ) r) r 其中，其中， P P 0 0 = =贷款本金；贷款本金； P P 1 1 = =累计已还本金；累计已还本金； r=r=月利息；月利息； n=n=还款期数还款期数 66 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 等本还款法 n 等额本金还款法: 每月摊还的本金固定,但总额随房屋贷款余额减少, 利息额也跟随着减少。 贷款额PVFV 0 123nn1n2 PRN INT PMT1PMT2PMT4PMT3PMTn-1PMTnPMTn-2 67 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 n等额本金还款法 逐月递减，利息较少 68 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 等本还款法计算 n 等本还款法每期本金的计算 PRNPVn 其中：PRN为每期本金还款额 PV为贷款金额 n为还款期数 INT（贷款金额 累计已还本金）单期利率 其中：INT为每期利息摊还额 贷款金额累计已还本金为未偿还本金额 等本还款法每期利息的计算 (1+年利率) 1 年计息次数 单期利息 等本还款法每期还款额的计算 PMTPRN+INT 69 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 等本还款法计算举例 n 年利率5%,贷款20年,贷款额30万, 月末还款 提问: 每期本金摊还额? 第一期本金摊还额? 第一期利息摊还额? 第一期还款额？ 每期本金摊还额：PRN 贷款额 贷款时间 300000 240 1250元 第一期本金摊还额：PRN 贷款额 贷款时间 300000 240 1250元 第一期利息摊还额：INT贷款本金余额月利率 12 1+5 1) 300000 ( 1222.24元 第一期本金摊还额：PMT11250+1222.242472.24元 70 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 四、购房消费信贷四、购房消费信贷 2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额 （1 1）等额本息还款法）等额本息还款法 它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本 金和利息。适用于收入处于稳定的家庭，如公务员，教师等。金和利息。适用于收入处于稳定的家庭，如公务员，教师等。 每月还款额每月还款额R=PR=P 0 0 (1+r)(1+r) n n r/(1+r)r/(1+r) n n -1 -1 其中，其中， P P 0 0 = =贷款本金；贷款本金； r=r=月利息；月利息； n=n=还款期数还款期数 71 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 等额(本息)还款法 n 等额还款法即每期摊还相等数额贷款,但是其中 每期还款本金和利息是不一样的. 贷款额PVFV 0 123nn1n2 PMTPMTPMTPMTPMTPMTPMT INT PRN 72 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 n等额本息还款法 每月相同，利息较多 73 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 等额(本息)还款法AMRT INT PM2PM1 BAL PRN 贷款额PV FV 1n PRNINT PMT PMT 74 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 n讨论: 1、等额本金（按月递减） 每期本金相同，利息逐渐减少。 每期还款额递减。 2、等额还款（等额本息和） 每期本金逐渐增多，利息逐渐减少。 每期还款额相同。 3、两种还款方式所付总利息比较： 比较两种还款方式 等额本金 等额还款 （按月递减） （等额本息） 75 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 四、购房消费信贷四、购房消费信贷 例例2 25 5，李先生向银行申请了，李先生向银行申请了2020年期年期3030万元万元 贷款，利率为贷款，利率为5.508%5.508%，采用等额本息还款。，采用等额本息还款。 每月还款额每月还款额R=PR=P 0 0 (1+r)(1+r) n n r/(1+r)r/(1+r) n n -1 -1 = 300000(1+5.508%/12) = 300000(1+5.508%/12)240 240 5.508%/12 /(1+5.508%/12) 5.508%/12 /(1+5.508%/12)240 240 -1 -1 =2065 =2065（元）（元） 76 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 四、购房消费信贷四、购房消费信贷 例例2 26 6，李先生向银行申请了，李先生向银行申请了2020年期年期3030万元贷款，万元贷款， 利率为利率为5.508%5.508%，采用等额本金还款。，采用等额本金还款。 每月还款额每月还款额R=PR=P 0 0 /n+(P/n+(P 0 0 - P- P 1 1 ) r) r 第一个月还款额第一个月还款额=300000/240+=300000/240+（30000003000000） 5.508%/12=26275.508%/12=2627（元）（元） 第二个月还款额第二个月还款额=2621=2621（元）（元） 。 77 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 四、购房消费信贷四、购房消费信贷 2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额 （3 3）等额递增还款法）等额递增还款法 即把还款期限划