新尧新城规划.ppt

新尧新城规划新尧新城规划 用地性质类别面积（公顷） 所占比例 居住用地276.8340.57% 公建用地48.077.04% 工业用地69.6510.21% 仓库用地13.351.96% 户外交通用地12.31.80% 道路广场用地99.0314.51% 市政公用设施14.062.06% 特殊用地8.761.28% 绿地138.2720.26% 本区域其他用地1.450.21% 新尧新城新尧新城 用地规划用地规划 合理的用地规划，为良好，生态的新城居住环 境提供保障。 未来地铁未来地铁7 7、8 8号线经过新尧新城，其中号线经过新尧新城，其中 8 8号地铁延长线过江，直达六合机场号地铁延长线过江，直达六合机场 东山方向 河西 江北 1414条公交线路网通往全市条公交线路网通往全市 122 路 燕子矶 145、79 路 迈皋 桥 71 路 、南栖、南汤 南上线 南京火车站 139路 钟灵街 107路 九乡河 108路 仙林灵 山 新尧新城连接两大密集居住区，即将成为新尧新城连接两大密集居住区，即将成为 继过渡居住区为主流生活圈继过渡居住区为主流生活圈 仙 林 主 城 江 北 城 北 新尧新城属于大城北的概念，原有经济、配套基础较好，当地居民多，购买力有支撑 和保障。“整个大城北都面临旧城改造和升级换代，旧貌换新颜，所有的支撑体系都 会升级，原有开发量小，需求尚未释放，潜在购买力大 迈皋桥迈皋桥 迈皋桥社区位于南京市北部， 面积12.46平方公里，下辖四个村 委会，十四个居委会，常住人口 3.4万人，暂住人口3.2万人。南 与玄武区、西与下关区、北与燕 子矶街道、东与尧化街道接壤， 是南京市规划中的城市副中心， 也是栖霞区的文化、经济中心和 对外窗口。 6 6公里公里 城北板块是指新模范马路以北、长江以南、东至燕子矶的区域，含栖霞区，另含下关 区与玄武区的北部区域，位于建宁路-龙蟠路-宁镇公路以北，地域广阔。 城北板块地域广阔，随着一系列利好因城北板块地域广阔，随着一系列利好因 素的增多，板块现状较差，潜力较大。素的增多，板块现状较差，潜力较大。 长久以来，城北板块的销售在南京楼市一直处于不温不火的状态，究其原因，一是大 型化工厂的存在污染环境，影响生活质量，导致城北的开发空间被圈定在纬一路以南 的有限区域。二是城北购房者置业观念相对保守，以旧换新者占较大比例。但是，随 着地铁的开通、九华山隧道的通车、化工厂的搬迁、政府规划打造幕燕风景区、滨江 区域等利好因素不断增多，这种状况正逐渐被扭转。城北板块一改过去的沉寂，正以 崭新的姿态蓄势待发。 2010年上半年城北板块商品住宅认购量占全市认购总量的6%，上半年城北板块商品住 宅共成交量了1373套，占全市成交总量的8%，同比2009年上半年城北板块商品住宅成 交的2145套下跌了40%。 20102010年上半年，城北板块商品住宅认购年上半年，城北板块商品住宅认购 量和成交量分别占全市总量的量和成交量分别占全市总量的6%6%和和8%8% 。 2009年城北板块商品住宅供求比为0.74，2010年1-6月供求比上升至1.71。新政过后， 城北板块商品住宅成交量急剧下降，由此导致2010年5月供求比攀升至惊人的4.67，6 月虽略有回落但也仍处于严重供大于求的状态，后续市场的销售压力很大。 新政过后城北板块成交量锐减、供求比新政过后城北板块成交量锐减、供求比 剧增，后续市场销售压力很大。剧增，后续市场销售压力很大。 仙林，距主城核心距离17公里，是政府规划的3个新市区之一。 仙林，地处紫金山、栖霞山风景区，是全市生态环境最好的区域之一。 仙林，定位于大学城和高新产业区，是全市的高新产业区和科研院所集中地之一。 仙林板块规划研究 首期开发区域 大学城 大学城高新产业区 徐庄软件园 仙林仙林 90年代后期，栖霞建设在马群地区开发的太阳城项目，启动了城东房地产市场的发展，后因 为缺乏政府的统一规划，东郊市场一直无法大规模的启动。 2001年9月，调整后的南京市城市总体规划确定仙林为南京市的3大新市区之一，规划总面积 80km2，包括正在建设的亚东开发区。 2002年1月，江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学城仙林大学城 ，并成立了仙林大学城管委会，同时冻结了土地，开始对仙林新市区进行重新规划。 仙林地区是在2002年1月，由江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学城 仙林大学城，并成立了仙林大学城管委会，同时冻结土地，对仙林新市区进行重新规划。 2005年，仙林的地产大幕拉开。 仙林板块规划研究仙林板块规划研究 绕城公 路 规划二 环 宁镇公 路 沪宁高 速 新庄立 交 新街 口 模范马 路 4公里 6公里 首期开发区 域 玄武湖隧 道 3公里仙林景观大 道 12公 里 3公里 宁杭公 路 仙鹤片区为仙林新市区的主体区域。是以发展高 等院校、居住和公共设林施等为主的综合社区。总人 口约22万人，其中：学生约12万人；城市居住人口约 10万人。 公路： 北部快速道路直达，至城区（玄武湖隧道新庄出 口）约10公里、12-15分钟车程。 南部有仙林大道景观路进入，至城区(中山门)约 10公里、12-15分钟车程。 城市公共客运.交通 轨道交通： 2号线延伸仙林大学城工程将提前实 施，确保2009年与地铁2号线实现同步运营。地铁2号 线东进仙林的线路走向与仙林大道基本一致。 公交线路：将组织15条公交线路，初步形成片区 内公交环线，目前有公共交通线路： 公交 线路 97w70w50w107w108 w138 w 310 w 公交 路线 邮电大 学至 公交总 公司 丹凤 街至 文苑 路 南京火车 站至 文苑路 仙隐北 路至 信息学 院 新港开发 区至 仙林灵山 太 阳 城 至 栖 霞 孝陵 卫至 仙林 灵山 1、从经济发展趋势来看，发展仙林是南京“东进”拓张的必然选择； 2、从空间地理上看，仙林将成为东部新城的中心地带； 3、仙林自身高起点、高标准的特点，具备了广阔发展空间； 4、价值还未能完全体现，发展潜力较强； 5、从仙林商业的发展趋势来看，今后仙林将形成中央商务、常规消费 以及特色街区三种商业形态； 6、伴随三种商业形态的成熟，未来仙林将崛起文范路商圈和中央商圈 两大区域商业核心。 仙林区域房产市场仙林区域房产市场 土地位置：栖霞区尧化街 道金尧路南侧 出让面积（m2）：45206.5 规划用地性质 ：二类居住 用地 出让年限：住宅70年,商业 40年 容积率：2.2 建筑密度：20% 建筑高度(米) ：60米 绿地率：35% 备注：no.2010g21地块内 配建的垃圾收集点由受让人出资 建设完成后无偿移交政府 新城金郡华泰后方冲东 项目 旭日雅筑 本案 项目所处板块区域属性项目所处板块区域属性 项目项目swotswot分析分析 t 威胁 w 劣势s 优势 o 机会 1. 项目目前所在南京价格谷底； 2. 周边配套相对成熟，人口稳定，对项 目的住宅和商业都是很大的优势。 3. 地处偏远农村（栖霞，上坝）进市区 的交通要道。农村居民购房首选 1.城北目前是南京市的规划重点，未 来升值潜力巨大； 2.未来3年内同地铁7、8号线； 3.仙林目前无项目可售，本案可以作 为仙林的次代品。 1.项目所在地偏离新尧新城成熟地带。 2.周边存在化工厂，空气质量较差，人 居生活环境较差。 3.目前只有公交通向市区，且路程较远 1. 项目区域处于待成熟状态； 2. 政策调控余力尚未稳定，买房 者观望居多； 3. 居住环境需要大力整治，不然 项目档次提不起来。 金 尧 路 本 案 项目四至项目四至 长江二桥 过 江5公里 仙林 3公里 新街口 市中心 20分钟车程 迈皋桥中心 6公里 沪宁城际 铁路仙林站 本案与沪宁高铁仙林站相距本案与沪宁高铁仙林站相距3 3公里公里 p 区域 规模 住宅74865.45+商业54076.8=128942.3平方米中小规模 资源 内部地块没有特殊资源 项目西侧可以西望紫金山 目前周边为老街老小区一定程度影响项目形象 最优质的山景资 源直接受益较小 、周边环境有影 响 配套 区域没有核心商圈商业辐射，零散为主 周边教育配套不足 医疗机构也比较单一 周边基本生活配 套可以满足，但 是档次不高 交通 交通通达性较好，便于汽车出行，轨道交通将助推道路系统公共系 统发达 因素属性分析界定 区位现状 位于紫金山高端居住区域板块 地铁二号线马群街站将拉动区域中低端房产市场 区域板块商业市场目前处于自给自足状态 区域高端住宅板块 的特性基本得到认 可，大型商业目前 处于空白状态。 项目属性项目属性 p 项目 项目属性界定项目属性界定 有着非常好交通资源和自然资源 非城市热点、但为公认高端住宅片区 区域商业处于零散原始状态 住宅为改善性需求产品 商业主要考虑本区域和地铁站集散中心需求 0101住宅地块发展方向分析住宅地块发展方向分析 核心问题 面对1.7的容积率做什么样的产品？ 市场机会 地铁让该区域可以从传统的高端市场进入中段 刚需和改善需求市场 商业地块的开发方向对住宅地块价值能形成提 升 客户置业观念及需求变化给产品创新及引导带 来 的机会 开发模式 在比较纯粹产品的条件下创新 开发初期推出拳头产品和创新产品 侧重点在发展配套上，如园林、商业等 海军医大地块 具体规 划预计 为1.2的 容积率 的住宅 用地。 容积率 物业形态 0.5以下0.5-0.70.7-0.90.9-1.11.1-1.21.3-1.51.5以上 传统方式舒适型布局独栋+双拼双拼+联排联排+叠加花园洋房多层+花园洋房多层+小高层小高层以上 按档次不同，可搭配物业联排独栋双拼叠加、多层小高层、叠加花园洋房多层 花园洋房 原有社区建筑 1 2 3 本案 地块价值分析地块价值分析 太平山公 园 本案 本案 政府规划本案东南角将建一绿地广场政府规划本案东南角将建一绿地广场 产业升级下的新尧客户构成产业升级下的新尧客户构成 原住民 原住民第二代 生意人 开发园客群 私企业主 中大企业中高管 企业白领/基层技术 人员 原住民（第二代）原住民（第二代）工作在新尧新城，也在这买房工作在新尧新城，也在这买房 关键词：本地人关键词：本地人/20-30/20-30岁岁/ /倾向商品房倾向商品房/ /就近置业就近置业 典型代表描述： 夏先生，25岁左右，尧化本地人 家庭人口：4人，父母两人，另加一个姐姐 居住现状：姐姐出嫁，居住在金尧花园，与父母一起住在尧化新村 经济来源： 做生意 客户语录： “喜欢新尧新城，因为亲戚朋友都住在附近，而且自己工作也在这里，归属感强 。” “而且这里的房价目前相对整个南京房价算是比较低的，具有升值空间，未来将 通地铁，出行也将更方便。” “不过这边有化工厂，空气质量差，而且不是很繁华，银行少，配套也不完善” “目前已经买了艺郡临枫的一套120的三房，暂时没有再次置业的计划” 原住民原住民购买需求判断：具有较强的经济实力，购买需求判断：具有较强的经济实力， 但受职工福利房分流较大。但受职工福利房分流较大。 置业经验首次 居住现状 单位福利房；或是拆迁安 置房 数量预测 新港开发区目前有400家外资 企业，目前至少在3万以上， 加上尧化门原住居民保守估 计4万以上人口 客户说法 尧化地区有6-8个小学，然后每个年级有4-5 个班，每个班大概有30-40个人，这样估算 一下，每一届大概有个1000-2000个小孩。 每个新尧家庭一般是1-2个孩子。 新尧本地第二代 数据借鉴 尧化地区常住人口8万。新尧新城约3万人 。 新尧街道办事处网站 购房需求 有一定的置业需求，但大 部分福利房、安置房消化 ，第二代置业需求增大 仙林人仙林人新尧新城周边人，经常往来，喜欢这里。新尧新城周边人，经常往来，喜欢这里。 关键词：仙林人关键词：仙林人/ /2020- -3030岁岁/ /家里有房，选择性的购房投资家里有房，选择性的购房投资 典型代表描述： 王先生，26岁左右，尧化附近居民，目前住在仙林 家庭人口：3人，父母，自己，都已经工作，但三口人还是住在一起 居住现状：有拆迁安置房居住，另还出租2套房 经济来源：3人工作，房屋出租 客户语录： “在这里都住了二十几年了，朋友亲戚都在这边，习惯了。” “外面的人都觉得这里治安差，我们住在里面也还好。” “我们本地人是不会买外面的房子的，家里有房子” “新尧新城总体价格比较低，具有升值潜力，如果我有钱会选择在这里买房” 仙林地区人仙林地区人购买需求判断：具有较强的经济实力，购买需求判断：具有较强的经济实力， 要求高要求高/ /。 置业经验多次 居住现状 已经在仙林有房，或者自 家拆迁安置房，对房产鲜 有需求； 数量预测仙林目前的大盘有，亚东城 ，东方天郡，香樟园，栖园 等 数据借鉴 仙林目前有9所高校，3所中学，10余所幼儿园 仙林目前的人口已过10万 仙林街道办事处网站 仙林目前商品房均价在14000元/p左右 购房需求 购买力强，置业需求旺盛 ，但是对项目要求较高， 且对仙林的认知强于新尧 本市人本市人在这工作，对新尧新城比较淡漠，在这工作，对新尧新城比较淡漠， 关键词：本市人关键词：本市人/ /50-6050-60岁岁/ /家住迈皋桥，对迈皋桥的认知比新尧好家住迈皋桥，对迈皋桥的认知比新尧好 典型代表描述： 沈先生，55岁，南京市本地人 家庭人口：3人，夫妻，儿子，都已经工作，3口人一起生活 居住现状：一家3口居住在迈皋桥一普通小区内。 客户语录： “家里在迈皋桥有1套房，儿子在新尧新城小学教学” “现在住的房子有点小，小孩也大了，我们不打算换了，准备给小孩单独买一套 房子。” “准备在迈皋桥买，靠我们近点也好照顾，而且迈皋桥通了地铁方便出行。” “也看他们自己喜欢，他们想出去买房子，将来可以升值，随他们，现在交通也 方便。” 本市人本市人购买需求判断：具有较强的经济实力，购买需求判断：具有较强的经济实力， 首先考虑房价首先考虑房价/ /考虑是否具有升值潜力。考虑是否具有升值潜力。 置业经验多次 居住现状 几年前购置的一套住房； 数量预测目前市区房价居高不下，新 尧地区未来规划完善的话， 会吸引不少市区人 河西房价过2万目前仍然炙手可热，仙林摸新开 盘项目14500元/当天售罄，足以证明南 京的普遍购买力还是很强的，但是随着日 益升高的房价，买房时大家首选的投资方 式，新尧新城，地处迈皋桥与仙林中间， 目前仙林无房可售，迈皋桥房价也与仙林 持平，这样一来就显示出本区域的优势。 购房需求 需求强烈，最先考虑的还 是房价 专业市场生意人专业市场生意人就近方便生意，最有可能的客户群就近方便生意，最有可能的客户群 关键词：本地人或浙江人关键词：本地人或浙江人/30-40/30-40岁岁/ /排斥工业区环境排斥工业区环境/ /关注社区环境关注社区环境 典型代表描述： 张先生，40岁左右，本地人，在新尧老建材批发市场开店 家庭人口：一家4口，有两个小孩，小孩上小学 居住现状：居住在尧化新村，约80平两房 客户语录： “工厂这边好大灰尘，空气不好，我要是本地人，我是不会在这边买房子。” “翠林湾我知道，那块地我也知道，算新尧配套比较好的地段。” “新尧有钱的人很多，像这边做建材批发的很多都是浙江那边过来的，听说新尧这边的建材 出名，都过来了。但现在的生意不好做，以后也可能会搬到新的建材市场区。如果厂区不搬 ，我们也不想搬。” “现在新尧的市容市貌越来越好了，但是就是没有好房子。” “想换个120左右的三房吧，但是具体得看社区。社区的花园大，环境好，舒服那还可以。 ” 新尧生意人购买需求判断：具有一定的经济实力和区域性，最有可新尧生意人购买需求判断：具有一定的经济实力和区域性，最有可 能的客户群能的客户群 置业经验一次以上 居住现状 很大一部分居住在建材市 场附近，金尧花园或者尧 化新村附近 数量预测老建材批发市场约有100家店 铺，从业人员5000多人，当 前营业率在30-40%；企业主 占3-5%左右，在200人以内； 外地生意人分布在新尧路、 金尧路等路边商铺 客户说法 新尧的有钱人很多，新尧的建材全市有名 ，还有很多浙江人都到这边来做生意了。 建材市场老板访谈 数据借鉴 尧化门地区建材销量占全栖霞销量的1/3 购房需求 置业需求被压抑，有较大 的需求空间 开发区人开发区人新尧新城北边，日常生活，娱乐选择新尧新城新尧新城北边，日常生活，娱乐选择新尧新城 关键词：开发区员工关键词：开发区员工/ /2020- -4040岁岁/ /住职工宿舍住职工宿舍/ /置业计划模糊置业计划模糊 典型代表描述： 胡先生，24岁左右，目前在新港开发区工作 家庭人口：4人，奶奶、父母，自己，都已经工作，自己外出打工 居住现状：自己老家有房，自己目前住在职工宿舍 经济来源：3人工作，奶奶在家 客户语录： “还没想过是否要买房，因为南京房价太贵了。” “等腰结婚的话是肯定要买的，具体的应该还是在这里（新尧新城）附近吧。” “看工作情况，也不可能在这里工作一辈子，如果在这里干的好会选择留在这里（ 定居）” “新尧新城总体价格比较低，具有升值潜力，如果我有钱会选择在这里买房” 新尧开发园区购买需求判断：最多样和最强大的客户群，对区域新尧开发园区购买需求判断：最多样和最强大的客户群，对区域 的认同感游离，需要最大程度的争取的认同感游离，需要最大程度的争取 置业经验一次以上/未置业 居住现状中上层在城北置业居多 ，普通白领大多租住在 公司宿舍 数量预测当前北面园内规模企业约有 44家，整体员工数在3万以 上，其中中层占10%-15%， 约4000人左右，高管占2% ，约600人 借鉴数字 瀚宇彩欣科技有限公司于2001年12月成立，主营 机光电事业。公司现有员工5,000多人，占地面积 160,000多平方米。 瀚宇彩欣科技公司简介 南京lg产业面积园 南京lg产业园于2003年9月经南京 市政府批准设立，位于开发区二期尧新路东部地 区，占地约1.8平方公里 lg南京经济开发区 购房需求 中高管置业需求外流严 重，白领阶层购房需求 旺盛 客户类型客户特征 经济实 力 客户量置业选择产品推荐 原 住 民 老一代 有较强的地缘情结， 对新尧抗性小；为子 女置业可能选择商品 房 较强 尧化门地区常住人口8 万。新尧新城4万人左 右 普通公寓 舒适居家户型 /大平层 第二代 希望走出新尧，对新 事物接受度较高，但 为了父母可能就近置 业 家庭实力较 强 中高档公寓实用型三房 外地生意人 方便照看生意，倾向 就近置业，关注物管 、生活配套，居住舒 适度 较强 外来生意人80%都有定 居南京的打算，其中买 房是首选 附近中高档物 业 实用型三房 企 业 人 员 企业白 领 对新尧印象原始，经 济实力有限，追求性 价比 一般 当前新港园内规模企业 约有44家，整体员工数 在3万以上，其中中层 占10%-15%，约4000人 左右，高管占2%，约 600人 城中公寓 实用型两房、 三房 中层管 理 根本升级居住环境， 以居住环境、社区环 境为优先考虑条件， 讲究身份匹配 较强 高端楼盘 舒适性居家产 品/大平层 高层管 理/私企 业主 强 新尧房地产发展初级，长期以来供应有限，置业需求被新尧房地产发展初级，长期以来供应有限，置业需求被 压制或被驱赶到其他区域置业，本体置业需求旺盛压制或被驱赶到其他区域置业，本体置业需求旺盛 物业类别 住宅、花园洋房、商业 占地面积111000平方米 建筑面积238052平方米 建筑类别 多层，小高层 项目特色 地铁沿线,花园洋房 物业地址 栖霞和燕路329号 绿化率 45% 开盘时间 2010-6 主力户型90-110平方米 容积率 1.7 开发商 南京大地豪丰房地产开发有限公司 大地大地伊丽雅特湾伊丽雅特湾 建筑立面建筑立面 西班牙建筑风格 花园式电梯小高层 退台式电梯花园洋房 项目一期主要推出5幢小 高层（15幢），户型 以二室二厅一卫及三室 二厅二卫为主。面积： 55-89平米为两房；114- 150平米为三房； 二期 推出退台式花园洋房， 面积：98-150平米；单 身服务式公寓面积：35- 74平米。 销售动态与价格走势销售动态与价格走势 项目地址 栖霞区迈皋桥华电路1号 华电厂内和华电以南 物业类别小高层住宅、多层洋房 得 房 率约83% 容 积 率1.7 建筑面积114653 m2 占地面积67442.9 m2 开 发 商南京中电置业有限公司 总 户 数 1027 绿 化 率 40% 中电颐和家园 一期约15万平米，由小高层和 电梯花园洋房两种物业类型共 计16栋住宅组成。 二期，3栋高层，7栋小高层， 最先开2期东边前3栋，户型大 多为88-130平，2期小区内绿化 率35.18% 1 期 2 期 中电颐和家园 建筑风格建筑风格 风格简约，风格简约， 立面时尚立面时尚 排布错落排布错落 层次感强层次感强 中电颐和家园销售情况 入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积成交比例 154545313