2011土地增值税、房地产汇算清缴讲稿.ppt

土地增值税清算与 房地产企业所得税汇算清缴 刘玉章 第一讲 企业所得税汇算清缴概述 一、企业汇算清缴的概念与企业范围 （一）企业所得税汇算清缴：是指纳税人自纳税年度终了之日起 5个月内（或实际经营终止之日起60日内），依照税收法律、法规 、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税 所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税的数额， 确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申 报表，向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务机 关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。 1.主体：纳税人 企业和其他取得收入的组织； 2.依据：纳税人应当按照企业所得税法及其实施条例和企业所 得税的有关规定，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额。 3.程序： （1）自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额； （2）根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定本纳税年度 应补或者应退税额； （3）如实、正确填写企业所得税年度纳税申报表及其附表； （4）向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务 机关要求提供的有关资料并结清全年企业所得税税款。 4.时间要求： （1）纳税人应当自纳税年度终了之日起5个月内，进行汇算清 缴，结清应缴、应退企业所得税税款。 （2）纳税人在年度中间发生解散、破产、撤销等终止生产经 营情形，需进行企业所得税清算的，应在清算前报告主管税务机关 ，并自实际经营终止之日起60日内进行汇算清缴，结清应缴应退企 业所得税款； （3）纳税人有其他情形依法终止纳税义务的，应当自停止生 产、经营之日起60日内，向主管税务机关办理当期企业所得税汇算 清缴。 （4）纳税人12月份或者第四季度的企业所得税预缴纳税申报 ，应在纳税年度终了后15日内完成；预缴申报后进行当年企业所得 税汇算清缴。 （二）企业汇算请教的企业范围： 1.按经营期限分： （1）凡在纳税年度内从事生产、经营（含试生产、试经营） （2）在纳税年度中间终止经营活动的企业； 以上企业都是企业所得税汇算清缴的纳税人。 2.按征税方式分： （1）查账征收所得税的企业； （2）核定征收中定率征收所得税的企业。 二、纳税人的责任 1.纳税人需要报经税务机关审批、审核或备案的事项，应按有 关程序、时限和要求报送材料等有关规定，在办理企业所得税年度 纳税申报前及时办理。含减免税、资产损失等。 2.纳税人应当按照企业所得税法及其实施条例和企业所得税的 有关规定，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额，如实、正确填 写企业所得税年度纳税申报表及其附表，完整、及时报送相关资料 ，并对纳税申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。 3. 纳税人未按规定期限进行汇算清缴，或者未报送管理办 法规定资料的，按照税收征管法及其实施细则的有关规定处理。 三、纳税人的权利 1、延期申报权：纳税人因不可抗力，不能在汇算清缴期内办 理企业所得税年度纳税申报或备齐企业所得税年度纳税申报资料的 ，应按照税收征管法及其实施细则的规定，申请办理延期纳税 申报。 征管法实施细则第三十七条：纳税人、扣缴义务人确有困 难，需要延期的，应当在规定的期限内向税务机关提出书面延期申 请，经税务机关核准，在核准的期限内办理。 2、重新申报权：纳税人在汇算清缴期内发现当年企业所得税 申报有误的，可在汇算清缴期内重新办理企业所得税年度纳税申报 3、结清税款权：纳税人在纳税年度内预缴企业所得税税款少 于应缴企业所得税税款的，应在汇算清缴期内结清应补缴的企业所 得税税款；预缴税款超过应纳税款的，主管税务机关应及时按有关 规定办理退税，或者经纳税人同意后抵缴其下一年度应缴企业所得 税税款。 4、延期缴款权：纳税人因有特殊困难，不能在汇算清缴期内 补缴企业所得税款的，应按照税收征管法及其实施细则的有关 规定，办理申请延期缴纳税款手续。 征管法第31条：纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的 ，经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期 缴纳税款，但是最长不得超过三个月。 四、纳税人汇算清缴报送的资料 （1）企业所得税年度纳税申报表及其附表； （2）财务报表； （3）备案事项相关资料； （4）总机构及分支机构基本情况、分支机构征税方式、分支机 构的预缴税情况； （5）委托中介机构代理纳税申报的，应出具双方签订的代理合 同，并附送中介机构出具的包括纳税调整的项目、原因、依据、计 算过程、调整金额等内容的报告； （6）涉及关联方业务往来的，同时报送中华人民共和国企业 年度关联业务往来报告表； （7）主管税务机关要求报送的其他有关资料。 纳税人采用电子方式办理企业所得税年度纳税申报的，应按照 有关规定保存有关资料或附报纸质纳税申报资料。 五、跨地区经营汇总纳税企业的汇算清缴 实行跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人，由统一计算 应纳税所得额和应纳所得税额的总机构，按照上述规定，在汇算清 缴期内向所在地主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报，进行 汇算清缴；分支机构不进行汇算清缴。 应将分支机构的营业收支等情况在报总机构统一汇算清缴前 报送分支机构所在地主管税务机关。 总机构应将分支机构及其所属机构的营业收支纳入总机构汇 算清缴等情况报送各分支机构所在地主管税务机关。 “统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库” 六、合并纳税企业的汇算清缴 经批准实行合并缴纳企业所得税的企业集团，由集团母公司 （简称汇缴企业）在汇算清缴期内，向汇缴企业所在地主管税务机 关报送汇缴企业及各个成员企业合并计算填写的企业所得税年度纳 税申报表，本办法规定的有关资料及各个成员企业的企业所得税年 度纳税申报表，统一办理汇缴企业及其成员企业的企业所得税汇算 清缴。 成员企业向汇缴企业报送的上述资料，应经成员企业所在地的 主管税务机关审核。 七、主管税务机关的审核 主管税务机关受理纳税人年度纳税申报后，应对纳税人年度纳 税申报表的逻辑性和有关资料的完整性、准确性进行审核。包括： （一）纳税人企业所得税年度纳税申报表及其附表与企业财务 报表有关项目的数字是否相符，各项目之间的逻辑关系是否对应， 计算是否正确。 （二）纳税人是否按规定弥补以前年度亏损额和结转以后年度 待弥补的亏损额。 （三）纳税人是否符合税收优惠条件、税收优惠的确认和申请 是否符合规定程序。 （四）纳税人税前扣除的财产损失是否真实、是否符合有关规 定程序。跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人，其分支机构税 前扣除的财产损失是否由分支机构所在地主管税务机关出具证明。 （五）纳税人有无预缴企业所得税的完税凭证，完税凭证上填 列的预缴数额是否真实。跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人 及其所属分支机构预缴的税款是否与中华人民共和国企业所得税 汇总纳税分支机构分配表中分配的数额一致。 （六）纳税人企业所得税和其他各税种之间的数据是否相符、 逻辑关系是否吻合。 八、房地产开发企业注销前有关企业所得税的处理问题 （一）房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算 后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴 出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴 的企业所得税税款，并申请退税： 1、企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应在项目开发各年 度进行分摊，公式如下： 各年度应分摊的土地增值税土地增值税总额（项目年度销 售收入整个项目销售收入总额） “销售收入”包括视同销售房地产的收入,但不包括企业销售的 增值率未超过20%的普通标准住宅的销售收入。 2、计算各年度应补土地增值税和应退企业所得税 （1）应补土地增值税额该年度应分摊的土地增值税 该年度已经税前扣除的土地增值税 （2）该年应纳税所得额应补土地增值税额 按“应补土地增值税额”调减当年“应纳税所得额”； 应退还的企业所得税应纳税所得额调减额税率% （3）该年应纳税所得额应补土地增值税额 该年税收亏损额该年应纳税所得额应补土地增值税额 应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额 3、企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方 法进行土地增值税分摊调整后，导致注销当年度应纳税所得额出现 正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。 4、企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开 发各年度累计实际缴纳的企业所得税。 （二）企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证 明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增 值税总额、整个项目销售收入总额、项目年度销售收入、各年度应 分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税 率等。 （三）企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税 务机关申请办理注销税务登记时，出现下列情况，不执行本公告。 （1）如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年 未出现亏损； （2）尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度 已按税法规定弥补完毕的。 主管税务机关应结合企业土地增值税清算年度至注销年度之间 的汇算清缴情况，判断其是否应该执行本公告。 2009年度、2010年度企业的下列业务有可能已经误交税 1、固定资产折旧、无形资产摊销 2、自有房产的土地使用权重复纳税 3、县以上财政部门拨付的专项拨款已经纳税 4、职工补充养老保险、补充医疗保险企业所得税前扣除 5、外币资产、负债的汇兑收益计算税金 6、房地产开发企业预售房产开具发票后，已确认收入计税 7、“买一赠一”的组合销售做视同销售处理 8、售后回购已做“视同销售”处理 9、融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，已经误交营 业税 10、进口货物实付价款小于报关价，收到外商资金返还 11、合作建房销售价格的确认 12、金融资产公允价值变动损益计税 13、长期为客户提供重复劳务(一次）收取的劳务费 14、自产、委托加工货物自用已做“视同销售”处理 15、旧城改造，企业取得的搬迁补偿收入误交税 16、2008年及以前年度资产损失没有申报扣除而多纳税 17、股权投资转让损失的扣除 18、非营利组织取得的收入是否享受到免税？ 19、西部大开发税收优惠政策继续执行 20、出差补贴、误餐补贴误交个人所得税 21、住房补贴误交个人所得税 22、办公通讯费补贴、交通补贴（或车改补贴） 23、补充养老保险、补充医疗保险个人所得税的计算。 24、处置固定资产售价低于原价漏缴税 25、现金折扣因无发票没有当期扣除 26、土地增出让金返还的税务处理错误 2009年多交税款怎么处理？ 关于2009年度企业所得税纳税申报有关问题的通知（国税函 2010249号）： （一）因2010年5月31日后出台的个别企业所得税政策，涉及 2009年度企业所得税纳税申报调整、需要补（退）企业所得税款的 少数纳税人，可以在2010年12月31日前自行到税务机关补正申报企 业所得税，相应所补企业所得税款不予加收滞纳金。 （二）各地税务机关对个别企业所得税政策出台、需要补正申 报2009年企业所得税的企业，应按照规定程序和时间要求及时受理 补正申报，补、退企业所得税款。 上述政策仅适用于2009年度企业所得税汇算清缴。 第二讲 流转税改革对房地产业纳税的影响 第一节 增值税改革对房地产业纳税的影响 一、房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择 增值税暂行条例实施细则： 年应税销售额超过小规模纳税 人标准的其他个人按小规模纳税人纳税；非企业性单位、不经常发 生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。 房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规么纳税人。 二、小规模纳税人的征收率与应纳税额的计算 1、征收率： 小规模纳税人增值税征收率为3。 2、应纳税额的计算 小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行按照销售额和征 收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计 算公式： 应纳税额销售额征收率 3、销售额的计算 小规模纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和应纳税额合 并定价方法的，按下列公式计算销售额： 销售额含税销售额（1征收率） 4、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税 财税20099号： （1）小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定 资产，减按2征收率征收增值税。 “已使用过的固定资产”：是指纳税人根据财务会计制度已经计 提折旧的固定资产。 （2）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品 ，应按3的征收率征收增值税。 小规模纳税人销售自己使用过的固定资产在计算销售额时征收 率执行？ 国税函200990号：小规模纳税人销售自己使用过的固定资产 和旧货，按下列公式确定销售额和应纳税额： 销售额含税销售额（13）； 销售固定资产应纳税额销售额2 销售固定资产以外的物品应纳税额销售额3 例2-1、某房地产公司2006年3月购入2台运货车，每台车单价 200000元，增值税税率17，货车折旧年限为5年。为了提高运输 能力，更新车辆，2009年4月公司将这两台汽车出售，每台售价 60000元，应如何缴纳增值税。 （1）2006年3月购入车辆的会计处理： 借：固定资产汽车 468000 贷：银行存款 468000 （2）2009年4月出售 销售2台汽车的销售额含税销售额（13） 120000（13）116505元 增值税应纳税额11650522330元 计算已提折旧46800053280800 固定资产清理的会计处理： 借：固定资产清理 187200 累计折旧 280800 贷：固定资产 468000 借：银行存款 120000 贷：固定资产清理 117670 应交税费应交增值税 2330 借：营业外支出 69530 贷：固定资产清理 69530 5、房地产企业处理废旧物资怎样纳税 例22、甲房地产公司开发的a小区已经竣工，在清理施工现场 时，将建筑废旧物资变卖，收入110000元，缴纳了营业税5500元。 这样纳税对么？错！ 应交增值税额110000（13）33204（元） 借：银行存款 110000 贷：营业外收入 106796 应交税费应交增值税 3204 第二节 营业税改革对房地产业纳税的影响 一、关于营业税“境内、境外”的判断 （一）原来细则判断境内、境外是以“劳务发生地”为原则 (1)所提供的劳务发生在境内； (2)在境内载运旅客或货物出境； (3)在境内组织旅客出境旅游； (4)所转让的无形资产在境内使用； （二）新细则是以“单位或个人属地”为原则 在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳 务、转让无形资产或者销售不动产，是指： （1）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内； （2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者 个人在境内。 （3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内； （4）所销售或者出租的不动产在境内。 （三）境内企业在境外提供建筑劳务征税的规定 财税2009111号： 1、对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在 中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业（ 除播映）劳务暂免征收营业税。 2、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全 发生在境外的营业税暂行条例规定的劳务，不属于条例第一条 所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。 根据上述原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者 个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、 饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、 誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。 例23、甲建筑施工企业2009年在境内从事建筑安装劳务取得 营业收入5000万元。承包a国建筑工程，取得劳务收入1000万美元 （美元对人民币汇率为6.80元），计算该公司2009年应交营业税额 。 境内建筑劳务应交营业税额50005250（万元） 境外建筑劳务折合人民币6.801000万 6800（万元） 但是，此项建筑劳务属于境内单位或者个人在中华人民共和 国境外提供建筑业劳务，免征营业税。 所以，该公司2009年应交营业税额为250万元。 （四）对跨年度老合同实行营业税过渡政策： 财税2009112号规定： 跨年度老合同涉及的境内应税行为的 确定和跨年度老合同涉及的建筑、旅游、外汇转贷及其他营业税应 税行为营业额的确定，按照合同到期日和2009年12月31日(含12月 31日)孰先的原则，实行按照原营业税暂行条例及实施细则与 相关规定执行的过渡政策。 境内境外的判断、营业额 上述跨年度老合同涉及的税率、纳税义务发生时间、纳税地点 、扣缴义务人、人民币折合率、减免税优惠政策等其他涉税问题， 自2009年1月1日起，应按照新条例和新细则的规定执行。 文到之前纳税人已缴、多缴、已扣缴、多扣缴的营业税税款， 允许从其以后的应纳税额中抵减或予以退税。 例24、2009年3月15日，某房地产公司委托a国的设计院进行 开发小区的设计，按合同规定支付设计费100万美元。a国设计院在 我国境内没有代理机构，该公司应当代扣营业税和外国公司的企业 所得税。已知当天美元与人民币的汇率中间价为6.8373。 应当代扣营业税6.837310000005341,865元 代扣预提所得税6.8373100000010683,730元 假设： （1）如果合同是2008年8月26日签订，合同到期日为2009年6 月30日。 上述扣缴应予退税。 （2）合同到期日为2010年2月28日，实际付款日为1月21日 二、自建房产自用是否缴纳营业税？ 例25、山东省某市一个房地产企业，由于业务发展的需要 ，2008年二月将一栋新建好的写字楼自用，写字楼成本价1900 万元。当地税务机关认为应当做视同销售处理，缴纳营业税。 经评估机构评估，公允价格为2800万元，缴纳营业税及附加154 万元，企业所得税汇算清缴时，还要征收企业所得税。请问， 对么？ 原细则第四条： 单位或个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售,其自建行为 视同提供应税劳务。 转让不动产有限产权或永久使用权,以及单位将不动产无偿赠 与他人,视同销售不动产。 营业税税目注释（试行稿）（国税发1993149号）： 单位将房屋建筑物、土地使用权对外转让、无偿赠送、抵债、 非货币性资产交换、分配给股东、奖励给职工等应当缴纳营业税。 新细则第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税 行为： （1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位 或者个人； （2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售， 其所发生的自建行为； （3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 三、价外费用怎样缴纳营业税 条例第五条，营业额为纳税人收取的全部价款和价外费用 。 价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还 利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收 款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同 时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： （1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院 或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性 收费； （2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （3）所收款项全额上缴财政。 凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计 算应纳税额。 讨论：1、“营业外收入”交营业税么？ 2、企业“主营业务收入”金额与营业税纳税申报表的 “应税营业额”完全相等么？ 3、关于价外收费营业税与所得税的差异 营 业 税 的 规 定 价外费用，包括收取的手续 费、补贴、基金、集资费、返还 利润、奖励费、违约金、滞纳金 、延期付款利息、赔偿金、代收 款项、代垫款项、罚息及其他各 种性质的价外收费。 企 业 所 得 税 的 规 定 企业代有关部门、单位和 企业收取的各种基金、费用和 附加等，凡纳入开发产品价内 或由企业开具发票的，应按规 定全部确认为销售收入；未纳 入开发产品价内并由企业之外 的其他收取部门、单位开具发 票的，可作为代收代缴款项进 行管理。 4、下列收费是否属于价外收费： 天然气集资费、暖气集资费、有线电视初装费、网络宽带初装 费、电话电缆初装费、水电增容费、热计量表费、办证费（房屋交 易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费）、契税、 商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用权证印花 税、住房维修专项基金等。 （1）代收的政府性基金、行政事业收费免税 如：办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记 费、权证工本费）、契税、住房专项维修基金、商品房购销合同印 花税、房屋所有权证印花税、土地使用权证印花税。 （2）只有取得财政票据才不纳税。 如：天然气集资费、暖气集资费、有线电视初装费、网络宽 带初装费等有些地区不再属于行政事业收费，而属于经营性收费， 不能取得财政票据，不免税。 （3）区分应计入成本核算还是作为往来核算 根据国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部 份收费项目的通知（计价格2001585号）：取消与城市基础设 施配套而收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配 套费。主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪 、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境 工程费。 应当计入“开发成本 基础设施费”。 四、甲供材料政策的变化 （一）原细则第18条： 纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业,无论与对方如何结算,其 营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。 纳税人从事安装工程作业,凡所安装的设备的价值作为安装工程 产值的,其营业额应包括设备的价款在内。 注意：营业税的计税基数是营业收入，而不是施工成本。 例36、甲房地产公司将一项开发工程出包给乙建筑施工公司， 合同采取甲供钢材的承包方式，乙方现场领用。根据当地建委规定 ，各项取费标准如下： 材料价差3， 临时设施费2， 法定税 金4，法定利润3.5，管理费2.5，计15。该工程决算：直 接费1000万元（其中钢材预算价格200万元），各项取费150万元， 包工包料结算价格为1150万元。由于甲方供钢材，实际结算价款为 950万元。乙公司开具发票950万元，请计算乙公司应交营业税税额 ；甲公司钢材采购成本220万元，怎样计入“开发成本”？ 建筑安装工程计税营业额计算示意图 工程施工： 1.人工费 2.材料费 3.机械使用费 4.施工间接费 工程结算（售价） 1.直接费工程量预算定额 （人工费、材料费、机械使用费） 工程结算价款 2.各项取费：按直接费一定比例计取 材料价差、临时设施费、长途搬迁费 法定税金、法定利润、社保统筹、 管理费用 计税营业额 包工包料 甲供材料 包工包料包设备 计税营业额按包工包料方式计算的工程结算价款 工程价款结算办法 施工企业会计制度 （1）建筑业的纳税人是谁？施工企业乙公司。 （2）乙公司可否按照9502201170万元计税？不可！ （3）甲公司能否把钢材转给乙公司？ （4）乙公司计税营业额9502001150万元 （5）甲公司账务处理： 购入钢材： 借：原材料钢材 22 000 000 贷：银行存款 22 000 000 乙公司现场领用 借：开发成本建安工程费 22 000 000 贷：原材料 22 000 000 乙公司的账务处理 现场收到钢材按定额价登记施工记录； 乙公司不进行账务处理。 （二）财税200316号：通信线路工程和输送管道工程所使用 的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通 、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属 容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。 其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设 备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。 计税营业额 工程结算价款设备价款 （三）新细则第16条：除提供建筑业劳务的同时销售自产货 物的行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业 额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但 不包括建设方提供的设备的价款。 要点： 1、建筑业的纳税人？建筑施工企业。 2、建筑劳务划分为：装饰性建筑劳务、非装饰性建筑劳务。 3、非装饰性建筑劳务的甲供材料也要征营业税，但是，材料 费是指定额材料费，动力价款是指定额机械费。 4、装饰性建筑劳务计税营业额不包括甲供材料。 5、甲供设备不征营业税。 例37、a企业新建一栋写字楼，楼内配电梯、中央空调等设 备。设计概算为3000万元，其中设备价款400万元。请问，在工程 出包时，应当怎样签订合同对a企业有利？ 包工包料包设备应交营业税30000000（13)3 873 786元 甲方提供设备应交营业税30000000（13)4000000 3%753 786元 差额873786753786 120 000元 （四）装饰劳务的清包工 以清包工形式提供的装饰劳务：是指工程所需的主要原材料和 设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助 材料费等费用的装饰劳务。 财税2006114号规定： 纳税人采用清包工形式提供的装饰 劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收 入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。 非装饰性建筑劳务 含甲供材料 装饰性建筑劳务 不含甲供材料 第16条建筑劳务 例38、甲房地产开发公司在开发别墅100套，准备精装修后 出售，根据设计图纸计算，装修直接成本需要1980万元。其中材料 费占60，采取何种出包方式，可以减少对装修工程的营业税支出 ？ 包工包料乙方计提营业税额1980359.4万元 清包工乙方计提营业税198040%323.76万元 节税59.423.7635.64万元 讨论： 怎样减少装饰材料的浪费？ 八、利用新条例降低税基的方法 （一）交通运输业 计税营业额全部价款和价外收费支付其他单位的运费 （二）旅游业 计税营业额全部价款和价外收费代旅游者支付的宿费、 餐费、交通费、门票支付给其他企业的旅游费 （三）建筑施工业 计税营业额全部价款和价外费用支付其他的单位分包款 （四）金融保险业的金融商品买卖业务 计税营业额卖价买价 （五）劳务公司 计税营业额全部价款转付的工资和职工福利费 “五险一金”其他费用 （六）物业公司 计税营业额全部收入代业主支付的水、电、燃气费 代承租者支付的水、电、燃气费、房屋租金 （七）邮政电信业 计税营业额全部收入支付给合作方的价款 （八）广告代理业 计税营业额全部收入支付给其它广告公司 或广告媒体的广告发布费 （九）销售不动产、转让土地使用权 计税营业额全部收入购置（受让）原价 或抵债作价 （十）金融企业代收费用 计税营业额全部收入支付给委托方的价款 九、土地一级开发怎样纳税？ 总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关 营业税问题的通知（国税函2009520号）：纳税人受托进行建 筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费 的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“ 建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁 补偿费的行为属于“服务业 代理业”行为，应以提供代理劳务 取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业 额计算缴纳营业税。 计税营业额全部收入代委托方支付的拆迁补偿费 例39、甲房地产公司从市国土管理局取得一块土地使用权， 土地现状为毛地，合同约定由甲公式负责一级开发，开发费用抵顶 土地出让金，开发总金额700万元，其中建筑物拆除、平整土地等 劳务费300万元，受托向原土地使用权人支付拆迁补偿费400万元。 由于，甲公司采用异地购房安置的方式，实际发生购房安置费用 370万元，请计算甲公司应缴纳的营业税。 （1）建筑物拆除、平整土地缴纳建筑业营业税 3003%9万元 （2）受托安置动迁户缴纳服务业营业税 （400370）5%1.5万元 纳税合计91.510.5万元。 十、合法有效凭证： （1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发 生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人 开具的发票为合法有效凭证； （2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政 票据为合法有效凭证； （3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的 签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以 要求其提供境外公证机构的确认证明； （4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。 国家税务总局关于企业销售未取得发票的抵债不动产和土地 使用权征收营业税问题的批复（国税函200577号）： 合法有效凭证，包括法院判决书、裁定书、调解书，以及可由 人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书。 十一、救市政策： 个人售房营业税的优惠（财税2009157号）自2010年开始： （1）普通标准住宅：不足5年，差额征税；超过5年免税。 （2）非普通标准住宅：不足5年全额征税；超过5年差额征税 个人购房优惠：（财税2008137号）：自2008年11月1日起， （1）对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率 暂统一下调到1。（已废止） （2）对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 （3）对个人销售住房暂免征收土地增值税。 关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知 （财税201094号）：本通知自2010年10月1日起执行。 （一）关于契税政策 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购 房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。 对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房 的，减按1%税率征收契税。 （二）关于个人所得税政策 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所 得税。 第三讲 土地增值税新政对房地产业纳税的影响 1、2010年4月17日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快 上涨的通知（国发201010号） 2、2006年3月2日，财政部、国家税务总局关于土地增值税若 干问题的通知（财税200621号文）； 3、2006年12月28日，国家税务总局关于房地产开发企业土地 增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）； 4、2007年12月29日，国家税务总局公布了土地增值税清算鉴 证业务准则（国税发2007132号）； 5、2008年4月11日，国家税务总局关于进一步开展土地增值 税清算工作的通知（国税函2008318号）； 6、2009年4月29日，国家税务总局关于加强税种征管促进堵 漏增收的若干意见（国税发200985号）； 7、2009年 5月 20日，国家税务总局发布了土地增值税清算 管理规程（国税发 200991号）； 8、2010年5月19日，国家税务总局关于土地增值税清算有关 问题的通知(国税函2010220号）； 9、2010年5月25日，国家税务总局关于加强土地增值税征管 工作的通知（国税发201053号）。 第一节 土地增值税法规解读 一、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及 其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值 额征收的一种税。 （一）纳税人： （二）征税范围：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其 附着物产权所取得的增值额。 、“国有土地”是指法律规定属于国家所有的土地； 2、地上建筑物及附着物连同土地一并转让。 （三）征税范围的界定： 1土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和 附着物的行为征税。 只对转让国有土地使用权征税，转让集体 所有土地是违法行为； 2土地增值税只对国有土地使用权及其地上的建筑物和 附着物的转让行为征税。 不包括出让；不包括未转让（出租、自用） ； 3土地增值税只对转让房地产并取得收入的行为征税。 虽转让未取得收入不征税。 二、收入总额的确认 （一）清算管理规程： 重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的 数据关联性，以核实计税收入； 对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的 ，以实测面积确认收入。 （二）220号函：（1）已全额开具商品房销售发票的，按照发票 所载金额确认收入；（2）未开具发票或未全额开具发票的，以销 售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；（3）合同所载房产 面积与实际测量面积不一致，应在计算土地增值税时予以调整。 （三）视同销售和自用房地产的收入确定 （1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、职工奖励、对 外投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性交易等，发生 所有权转移时应视同销售房地产, 缴纳土地增值税。（六种） （2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于 出租等商业用途时，如果土地使用权未发生转移，不征收土地增值 税，在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。 三、扣除项目内容： 将开发成本分为土地使用权所支付的金额、房地产开发成本。 （一）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地 使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。包括地 价款、契税、缴纳有关登记、过户手续费等。 1.同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否 合理、合规，具体金额的计算是否正确。 2.是否存在将房地产开发费用计入取得土地使用权支付金额以 及土地征用及拆迁补偿费的情形。 3.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 （二）房地产开发成本 1.土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳 动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁 用房支出等。 （1）企业用本项目建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同 销售处理，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发 企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房 地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （2）企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的 ，房屋价值按视同销售处理，并计入本项目的拆迁补偿费。 （3）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入 拆迁补偿费。 （4）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆 迁补偿费。 清算管理规程：审查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回 迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 2.前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地 质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 3.基础设施费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设 施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排 洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环 境工程费。 审查时应当重点关注： （1）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列 情形。 （2）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。 （3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施 费，是否按项目合理分摊。 4.建筑安装工程费：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安 装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 （1）发生的费用是否与工程结算报告（书）、工程决算报告 （书）、审计报告、工程施工合同记载的内容相符。 （2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重 复计算扣除项目。 （3）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建 设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异 常。销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 （4）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具（例，铝 合金门窗）。 5.公共配套设施费：指在开发区内建造的会所、物业管理场所 、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。独立的、 非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府 公用事业单位的公共配套设施支出。 （1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真 实发生，有无预提的公共配套设施费情况。 （2）是否将房地产开发费用计入公共配套设施费。 （3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否 按项目合理分摊。 6.开发间接费：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的， 且不能将其直接归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括 管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、 劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等 。 属于弹性较大的费用项目。 审核开发间接费用时应当重点关注： 是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经 营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。 开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况 ，取得的凭证是否合法有效。 （三）房地产开发费用：房地产开发费用是指与房地产开发项 目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用按照“ 取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10% 以内计算扣除。具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 依附“制造成本法”，简称“按照建造成本的10扣除” （四）财政部规定的其他扣除项目：是指从事房地产开发的纳 税人可按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本 之” 之和加计20的扣除；简称按照建造成本的20加计扣除 （五）与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的 营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税。 （六）旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建 筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以 成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 财税200621号第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑 物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门 确认，取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、 费用，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计 5计算”。 计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开 具之日止，每满12个月计一年；超过6个月、未满12个月的，可以 视同为一年。（意味着不足6个月的不计算扣除额） 四、扣除项目的具体要求 （一）对原始凭证的要求： 根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规 定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地 产开发成本、开发费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效 凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 清算管理规程：在土地增值税清算中，扣除项目金额中所 归集的各项成本和费用，必须是实际发生的，应当取得但未取得合 法凭据的不得扣除。 （1）拆迁补偿费的规定：清算管理规程 第22条：拆迁补偿 费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁合同和签 收花名册或签收凭证是否一一对应。 （2）扣留质量保证金的规定：房地产开发企业在工程竣工验收 后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作 为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企 业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予 以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 解决办法：在合同中约定。 （二）对单位面积建安造价的规定： 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“前期工程费、 建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用”的凭证或资料不符 合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理 部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素 ，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 具体核定方法由省税务机关确定。（京地税地2009245号） 清算管理程序第25条：参照当地当期同类开发项目单位平均 建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程 费支出是否存在异常。 房地产类型 竣工年代核定单位成本（元/平方米） 多层住宅及底商 2001及以前1386 20021402 20031469 20041502 20051486 20061512 20071586 20081798 高层住宅及底商 2001及以前2425 20022435 20032621 20042807 20052769 20062790 20072987 20082997 北京市分类房产单位面积四项成本核定表 （三）房地产开发费用中利息的计算： 1.细则规定：利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分 摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业 银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照 “取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和 的5以内计算扣除。 2. 国家税务总局关于印发的通知 （国税函发1995110号）规定：财务费用中的利息支出，凡不能 提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用（指销售费用、 管理费用、财务费用）的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房 地产开发成本的10以内计算扣除。 3.国税函2010220号： （1）利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不 能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所 支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除 （2）全部使用自有资金没有利息支出的，按照以上方法扣除 （3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其 房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（1）、（2）项所述 两种办法。 选择一种 （4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出 ，应调整至财务费用中计算扣除。 4.财税字1995048号：贷款逾期利息、加罚息不得扣除。 5.关于房地产企业借款费用计算的变化 国税发200084号第三十五条 从事房地产开发业务的纳税人为 开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生 的，应计入有关房地产的开发成本。 国税发2007132号：在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔 除了已计入开发成本的借款费用。 国税函2010220号：土地增值税清算时，已经计入房地产开发 成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 结论：企业开发项目的