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CANAL可诺 张家口城投大厦 项目商业部分建筑建议书 北京可诺商业管理有限公司 2009年11月 项目概述 0101 城市区位 张家口城投大厦项目商业部分建筑建议书丨 CANAL可诺 河北省张家口市，位于中国河北省西北部，是北京的北大门，也是历史上兵家必争之地,重要的经 理文化名城。 张家口市地处河北省西北部，跨东经11350至11630、北纬3930至4210，南北最大距离近 300km、东西最大距离约228km，张家口市辖区4个，13个县，总面积36873平方公里。 november 2009 建议依据 1、相关市场调查及市场定位： （1）地区商业市场调查； （2）地区消费能力市场调查； （3）地区商业现有经营状况市场调查； （4）产品定位。 2、有关文件: （1）甲方提供的1:1000电子版地形图（含建设用地红线图）； （2）国家与地方相关设计规范、标准； （3）张家口市城市规划管理技术规定及其他相关规定。 3、气象资料： 张家口市属大陆性气候,四季分明,雨热同季,昼夜温差大,冬季寒冷,夏季凉爽,独具特色。 气候特点是:全市年平均气温7.8;全市年平均降水量349.7毫米;全市年平均日照时数2784小时。 主要气象灾害有:干旱,冻害,雷电,暴雨,风雹。 张家口城投大厦项目商业部分建筑建议书丨 CANAL可诺 november 2009 设计指导思想 1）功能空间的合理性与适应性。在整体设计上，充分利用现有用地，并满足城市规划要求，合 理布局；内外交通简洁、畅通，功能分区完整，与周围自然环境既体现个性又整体协调。 2）建筑形象的标志性。由于本项目地处张家口市中心区，紧邻主要商业干道，设计该建筑形象 现代、庄重、气派。运用现代的设计手法和新型材料，创造富有生气和文化内涵的标志性建筑。 3）建筑、结构的经济性。在设计中，应充分考虑方案的可实施性与建筑、结构的经济性。在符 合规划条件的前提下，充分利用现有用地，争取可建面积最大，以达到经济效益的最大化。 4）与周边环境的协调一致性。在考虑具有自身特色的同时充分南大街整体建筑布局的和谐，以 及与周边道路、建筑的关系，利用区位优势，处理好本工程在整个城市空间序列中的关系。 张家口城投大厦项目商业部分建筑建议书丨 CANAL可诺 november 2009 项目定位 0101 项目定位 1、总体定位： 根据详实的市场调查以及我公司对张家口地区商业的总体分析评估后，对城投大厦整体定位为张 家口地区中高端商品卖场，集中经营、统一规划的综合性商业体。 本项目建议通局以大型卖场为建筑定位，其中柱距、层高、荷载量、用电、管道等方面都以卖场 要求作为建筑标准。 2、分层定位： 1）地下一：超市或专业卖场（苏宁等） 2）地上一至四：开放式商品卖场（其中包括化妆品、服装、运动器材、家电） 3）地上五：品牌餐饮、中型餐饮以及娱乐 张家口城投大厦项目商业部分建筑建议书丨 CANAL可诺 november 2009 建筑设计 0101 设计依据 July 2009 长沙车站南路改造项目市场、产品定位报告丨 CANAL可诺 1）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005） 2) 车库、修车库、停车场设计防火规范GB50084-2001 3) 人民防空地下室设计规范 GB50038-2005 4) 商店建筑设计规范JGJ48-88 5) 全国民用建筑工程设计技术措施 建筑规划 6)其他现行的国家标准、规范 建筑设计 1、建筑立面： 作为一个国际化的大都市，张家口已日渐形成了一种古典与现代交融的文化为代表的城市风貌 。本案延续城市文脉，以庄重、气派、高雅为风格取向，结合基地四周的商业氛围，将本地块 设计成商住合一的高档区域。 2、建筑消防： 设计上严格遵守高层民用建筑设计防火规范，地下室除满足防火分区的要求外，人防工程 设有防毒通道和密闭通道，满足防护单元的面积要求。地面商场一五每层设一个防火分区， 自动扶梯等开口部位设有耐火极限3.00h的防火卷帘。商场大空间满足双向疏散的规定，安全 疏散的最大距离30m，保证了人流的及时疏散。并按要求设置了2部消防电梯兼货梯（建筑面 积在15004500之间）。电梯前室均设有开向疏散方向的乙级防火门，室内配电间、强电、弱 电房间及管道井均设丙级防火门。所有建筑内部装修均可选用非可燃材料。电缆井、管道井每 二层采用耐火极限不低于0.5h的不燃烧体封隔，井壁采用耐火极限不低于1.00h的不燃烧体。 张家口城投大厦项目商业部分建筑建议书丨 CANAL可诺 november 2009 设计要求0505 设计要求 总体设计要求 根据对周围环境的分析，本着尽量保持原有建筑物和绿化格局，道路走向的原则，对用地范围 内的总平面布局做有效的调整，以适应卖场店特有的功能所需。 总平面分为：入口广场区、卖场区、卸货区、停车场区、绿化区。 功能分区 （1）入口区：在出入口区域以醒目的卖场广告和特点鲜明的标志引导人流进入卖场。 （2）卖场区：作为功能的主体，它与其它分区紧密联系成为枢纽。 （3）卸货区：避开主要人流按卖场区的功能从建筑物的侧面和背面单独设置。四辆车同时卸 货，200平方米的卸货码头1T/M2独立的停车通道，生鲜收货区要单独设置。 （4）停车场：使车流与购物人流及内部车流分离。自行车500辆以上，汽车100200辆。 （5）绿化区：尽可能保留原有集中绿地，美化购物环境。新建时一般要求建筑物战地面积的 30%。 张家口城投大厦项目商业部分建筑建议书丨 CANAL可诺 november 2009 流线组织 卖场作为大型集散场所，主要流线包括购物人流、内部工作人员出入流线、自行车、汽车及货 物进出流线等。车流、人流要分开。 汽车从与购务人流相反的独立的出入口进入指定的区域。 内部货物通过建筑物四周的唤醒消防通道，到达建筑物侧面和背面的卸货区。 张家口城投大厦项目商业部分建筑建议书丨 CANAL可诺 november 2009 结构要求 外卸货平台，辅助用房，应尽量考虑独立受力体系，与原有建筑脱开，以免今后沉降不均产生 裂缝，设计时还应考虑原有基础的宽度，并充分利用天然地基的耐力。 5T卡车卸货通道板厚250，40尺集装箱（15T）车卸货通道板厚350。 辅助用房结构形式采用框架结构，柱为300300，柱网为40004000，40005000，梁为 250350，楼板、屋面板厚100，混凝土：C30、：级钢、：级钢。 地下部分外垟，采用钢筋混凝土板250厚，新老建筑间做好防水带。 张家口城投大厦项目商业部分建筑建议书丨 CANAL可诺 november 2009 基本指标 承载： 卖场800kg/m2 仓库及收货区1000kg/m2 办公室150200kg/m2 一般百货公司350kg/m2 柱网： 1111米最佳，单层钢结构。 其次柱网为99米，混凝土结构。 张家口城投大厦项目商业部分建筑建议书丨 CANAL可诺 november 2009 其他 1、无障碍设施： 室外道路无障碍设施处设无障碍标志牌并设残疾人停车车位。建筑物均设无障碍入口坡道，坡 道净宽1.2m。公建内设置无障碍专用卫生间和无障碍专用电梯。 2、人防工程： 本项目拟在地下车库设置六级人防工程,按照平战结合的设计原则，平时为地下汽车库，战时通 过转换措施为战时配套工程（战时物资库）。 张家口城投大厦项目商业部分建筑建议书丨 CANAL可诺 november 2009 平面布局建议0606 经营业态：百货 销售切割：单铺面积30-50平方米；主力铺位保持在40平米左右；进深面宽比不大于2（为 了销售考虑 ） 使用率：不低于62% 通道宽度：主通道8M，副通道3.6M.2.4M 铺面开间：不低于3M 对外独立商铺：50-100平方米 首层平面设计要求 张家口城投大厦项目商业部分建筑建议书丨 CANAL可诺 november 2009 平面图变更比较 原首层设计 蓝色为通道 张家口城投大厦项目商业部分建筑建议书丨 CANAL可诺 november 2009 现首层设计方案问题 对外独立商铺偏小： 减少了高价格的面积，不利于回款额度； 动线布局不合理： 商业很忌讳死角的出现，原设计有两处死角 使用率太低 由于通道过多、过大，公摊系数相对较大，不利于销售 铺面切割太小 过小的商铺虽然总价较低，但必然需要更多的投资客投资，从而增加销售难度和销售周期 张家口城投大厦项目商业部分建筑建议书丨 CANAL可诺 november 2009 首层建议 减少一个商业入口，调整另外2个入口的位置 为了能够更合理的进行楼内铺位分割以及完善人流动线规划，所以建议减少一条通道，其余两 条主通道进行重新规划，在保证可销售面积增长的前提下完成无死角动线设计，同时减少公摊 比例，有助于后期销售。主通道移到两柱之间，视线更加宽广。 减少通道数量 能有效增加可销售面积，也能在铺位分割时使分割后单间商铺更具实用性、完整性，同时能够 有效减少公摊比例 调整电梯位置，使整个商场位置均好 电梯作为商业内部动线最主要的组成部分，必须要进行最合理的规划，电梯经过调整后，能够 使商业内部动线更加流畅，在一、二层联动上也能凸显两部电梯的优势，增加优质商铺比例， 能够有效提高内部商铺的销售均价。 张家口城投大厦项目商业部分建筑建议书丨 CANAL可诺 november 2009 首层建议 增加对外独立商铺的进深和面积 对外独立商铺是整体商业中销售单价最高，可销售性最高，而且对外独立商铺经营品牌店较多 ，需求面积以及展示面要求较大，扩大对外独立商铺面积比较符合商业发展要求。 调整超市入口的面积浪费 超市入口不需要占有太多的对外独立店铺的面积，重新规划超市入口可以更多地完成销售额。 调整卫生间的位置 卫生间在商场里是个很重要的位置，俗称“黄金铺位”，在某种程度人流量相对多点。一般在边 角位置，而且远离扶梯或入口。建议将卫生间调整至最偏和斜角位置，以便铺位切割和均好性 。 调整酒店用消防楼梯 酒店用消防楼梯的位置影响了商场的铺位分割和经营动线，人为形成死角，是商业大忌。酒店 首层的设计也没从分利用好首层的黄金位置，完全可以把酒店用消防楼梯移入一跨。 张家口城投大厦项目商业部分建筑建议书丨 CANAL可诺 november 2009 平面图变更比较 变更后首层设计 张家口城投大厦项目商业部分建筑建议书丨 CANAL可诺 november 2009 蓝色为通道， 黄色为对外独立店铺 红色圈为需调整部分 标准层（2-4层）设计要求 经营业态：百货 销售切割：单铺面积20-50平方米之间，主流店铺面积30平方米。进深面宽比不大于2. 层高要求：4.5M 使用率：不低于65% 通道宽度：主通道2.4M，副通道2M.(销售分割方案，经营通道根据经营需要另行分割） 铺面开间：不低于3M 张家口城投大厦项目商业部分建筑建议书丨 CANAL可诺 november 2009 标准层设计变更示意图 原通道设计示意图 张家口城投大厦项目商业部分建筑建议书丨 CANAL可诺 november 2009 标准层（2-4层）设计更改建议 铺位重新切割，使动线更合理。单铺面积减小。 调整卫生间位置： 1-5层卫生间最好固定在同一位置。节省成本、方便施工和运营后使用方便。位置建议 参照首层建议。 扶梯位置调整 建议分开分别靠近两个主入口。提高整个商场的铺位均好性。这里有建议的大概位置。 写字楼电梯位置调整 写字楼的电梯和消防楼梯影响了整个商场的平整性。根据通道的设计位置，将电梯的前 室的宽度和 位置与商场的通道相吻合。使商场的整体性更强，动线不受干扰。 酒店用消防楼梯移入一跨，使通道更流畅。 张家口城投大厦项目商业部分建筑建议书丨 CANAL可诺 november 2009 标准层设计变更示意图 通道设计变更示意图 张家口城投大厦项目商业部分建筑建议书丨 CANAL可诺 november 2009 标准层设计变更示意图 功能区调整示意图 张家口城投大厦项目商业部分建筑建议书丨 CANAL可诺 november 2009 5层设计要求 经营业态：品牌餐饮、中型餐饮 销售切割：单铺面积60-200平方米，根据招商时客户需求灵活分割。 层高要求：5M 使用率：不低于65% 入口：双入口设计：一个入口为从商场进入；商场营业结束后，此入口关闭。另一个入口为 从酒店会议于餐饮用直梯（图示）直接进入5楼，方便商场关门后客人就餐；酒店5层业态为洗 浴休闲区，建议此直梯入口5层与酒店隔离。 通道：为环形通道，通道宽度4-6M。 配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污 水排放、生化处理装置。 张家口城投大厦项目商业部分建筑建议书丨 CANAL可诺 november 2009 5层平面图变更比较 原5层平面设计图