土地储备项目贷款开发评审.ppt

国家开发银行 土地储备项目贷款的开发评审 相红民 （2010年12月） 主要内容 一 开行土地储备项目贷款情况 六 体会和建议 四 开发评审的程序、要求与信贷管理 五 案例点评 二 开行支持土地储备项目的理念 三 支持的重点项目领域 一、开行土地储备项目贷款情况 v我行从2001年开始介入土地储备项目，贷 款用于土地一级市场的开发。截至目前累计 承诺贷款约1250亿元，贷款余额约430亿 元。目前贷款整体质量良好，无不良贷款。 v较好地支持了国家一大批大中城市的土地一 级开发，提高了土地利用效率，提升了城市 功能和形象，改善了城市环境，促进了经济 发展。 二、开行支持土地储备项目的理念 v坚决贯彻国家制定的宏观经济调控政策 v按照国务院关于促进集约节约用地的通知 要求，重点支持高效利用土地的项目，走 “节 地、节材、节能、节水、环保”的城市建设之路 v坚持规划先行，积极支持城乡统筹、区域协调 发展和城乡一体化建设，促进和谐城镇建设和 可持续发展 v注重市场建设、信用建设和机制建设，发挥开 发性金融先导和推动作用 城市规划范围内 的城区居住用地 收储 有权部门批准设 立的工业园、科 技园、开发区等 各类园区的土地 收储 支持重点 成片开发项目及 重点收购储备范 围内经营性项目 需要使用集体土 地的进行统一征 地 新增建设用地中 用于经营性开发 的土地收储 因实施城市规划 进行旧城区改造 需要调整使用土 地收储 三、支持的重点项目领域 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 v开发 v评审 v审议 v审批 v信贷管理 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 v 项目开发 l 政府有关部门推荐 l 所在地分行受理，办理入库 l 按照项目成熟度申报评审计划 政府重视、财政支持、机制健全、手续完备 四、开发评审的程序、要求、信贷管理 v 项目评审 l 项目借款人 借款人是经县以上人民政府（或有权审批部门）批准成 立受土地行政主管部门委托从事土地收购、储备、出让 土地前期相关工作的独立的法人机构（一般为事业法人 ） 借款人信用评级bbb-及以上 借款人的资产负债率应不高于70% 申请贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资 金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准 l 项目概况 项目政策风险：主要了解贷款城市的城市总体规划和城 市土地利用总体规划、城市近期用地计划，说明贷款项 目是否符合上述各项规划，其中涉及农用地转为建设用 地的，应了解是否经有权部门批复。 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 项目概况和建设必要性：重点是介绍贷款所支持开发 土地的现状、面积、位置，主要建设内容，该土地开 发项目对城市发展的意义。评审重点： 重点审查分批次建设用地审批和单独选址项目用地审 批文件，分析判断审批权限、程序是否合法； 需查阅城市规划（或专业规划），判断规划中的土地 用途、位置和面积等是否与土地审批内容一致； 查阅土地使用权证、合同、土地登记证等，判断相关 内容是否一致，掌握土地位置、界址、数量、质量、 权属、用途、他项权利处置等情况。 正式评审前完成农用地转用和建设用地审批 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 项目完工风险 重点介绍项目征用和储备土地审批手续是否完备、征 地拆迁的工作量与工作难度。务必是按现行规定，可 纳入土地储备范围的土地： v 依法收回的国有土地。主要包括： v 由市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回 国有土地使用权的土地 v 因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的 ，由国土资源管理部门报经有批准权的政府批准，并 依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权的 土地。 v 收购的土地。主要是根据土地储备计划收购国有土地 使用权的土地。对此，土地储备机构应与土地使用权 人签订土地使用权收购合同。 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 l 项目总投资评审 项目总投资：受贷款期限不超过2年的约束，土地储备 项目贷款应依据地方政府制定的土地储备计划合理估 算项目总投资。评审中，可根据当地历史收购、开发 、储备土地成本进行测算。已获政府有关部门批复的 项目，以批复总投资为准。 资金筹措与落实：项目的资本金来源主要有政府财政 拨付的土地储备周转资金或财政返还的土地收储成本 等，项目各项资金来源应落实相应承诺文件。 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 l 市场预测：重点分析土地市场的供需状况，确定项目 土地出让计划及出让价格。在土地出让量价预测过程 中，评审人员要认真对土地量价与相关因素进行关联 分析，比如经济、区域人口、城市化指标、城市规划 、投资、基准地价等指标，分析相关指标与量价的关 系。 土地年度出让量预测 v 土地出让供需总体情况，近几年供应量和成交量 v 出让规模预测：按居住用地、商业用地（商住用地） 和工业用地分别进行年度出让量预测。 v 存量建设用地；规划建设用地 v 年度实际土地供应量、年度农用地转用量（计划）、 预测出让量不得超过近三年同类土地年均实际供应量 ，原则上逐年递减 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 xxx市xxx类土地出让 分析预测表 单位：亩 年份平 均 前三年 前两年前一年 本市实际土地供应量 本市年度农用地转用 量 年份-评审年 评审后 一年 评审后 两年 预测本市年度土地出 让量 - 预测本市年度农用地 转用量 - 预测本项目年度土地 出让量 - 预测本项目年度农用 地转用量 - 土地出让价格预测 v 根据居住用地、商业用地（商住用地）和工业用地的 历史成交价格，参考相近地块的近期成交价格，综合 考虑出让价格 v 按地块的用途、分类、出让方式等分别预测其出让价 格（合同单价），确定平均地价 v 审慎原则预测价格增长率 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 xxx市近三年可比地块合同价格 及项目单价预测表 年份均价前三年前两年前一年评审年后一年后两年 地块位置 出让面积（亩） 合同单价（万元/亩 ） 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 l偿债能力评审 土地收储项目收入全部上缴财政，土地 收储实际成本由财政核定发还，因此不 做财务分析，而重点分析项目偿债能力 和借款人回收土地开发成本的保障程度 ，防止出现还款资金缺口 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 偿债能力评审 v 收入计算：不同功能、分类、出让方式分别测算后加 总:成片开发的土地，应提出道路、绿化、广场等公共 设施用地 v 税费和成本费用：必须按照国家有关规定计取土地相 关税费，如城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值 税、土地有偿使用费等；土地收入的支出要考虑用于 廉租房建设和完善国有土地使用功能的配套措施建设 的规定 v 目前相关税费政策尚未出台，一般按照收入的20%计 提准备金。也可根据当地实际情况增加提取比例。 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 现金流测算：按照土地出让金实缴情况，折算今后年 度的土地出让收入，扣除开发成本、各种专项支出资 金、需上缴的各项资金，作为还款现金流 土地使用权出让金资金管理： 鉴于土地出让总价款全额纳入地方预算，入国库，实 行“收支”两条线管理。因此。要求落实本级政府或有 权部门财政返还土地出让金的相关文件，明确返还额 度或比例； 借款人在开行或指定行开立帐户，返还资金存入该帐 户，接受银行监管 根据情况判断偿还贷款的土地出让金是否需要同级人 大审议批准 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 l 关于信用结构 担保：土地储备贷款均为担保贷款，并实行专款专用 、封闭管理，不得挪用。 v 资产抵押：如果是以政府储备土地设定抵押权，必须 具有合法的土地使用证，其价值应按照市场评估价值 扣除应当上缴政府的土地出让收益确定。优质客户可 用国有土地使用权（政府储备用地）抵押，即政府储 备用地使用权预抵押，在贷款合同签订前先出具国有 土地使用权抵押承诺，待取得相应土地使用权证，再 适时办结抵押手续。 v 第三方担保、资产抵押等担保形式 土地出让动态还款机制 即如果贷款到期前，本项目完成土地出让，财政拨付 的本项目土地成本返还资金应用于偿还我行贷款。 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 l 贷款定价 l 评审结论和建议 l 提交评审报告 l 评审结论和建议示例 v xxx新区土地资源储备中心授信 v 客户名称：xxx新区土地资源储备中心 v 授信情况：我行新客户，本次授信额度160000万元。 v 授信用途：用于拆迁农户1028户，建筑面积20.63万 平方米；企业43家，建筑面积15.24万平方米。 v 项目情况：项目总投资279720万元： v 1、资本金119720万元； v 2、申请开发银行中长期贷款160000万元。 v 保证措施：1、借款人承诺：（1）以其未来拥有的本 项目4500亩收储土地的土地使用权为开发银行贷款提 供抵押担保；（2）先出具国有土地使用权抵押承诺， 待取得本项目相应土地使用权证后，再适时办结抵押 手续；2、账户监管。 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 v审议 合规性审查 路演审议 贷款委员会审议决策 审批 贷款委员会审议决策结论示例 v 审议结论： v 会议审议认为，本项目对于解决中低收入居民住房困难，改善居 民住房条件具有重要意义，对此，我行予以支持。 v 审议会议议定： v 一、同意对xxx新区土地资源储备中心进行授信，额度160000 万元。 v 二、授信160000万元，用于大型居住社区浦东新区航头基地土 地储备项目，贷款期限2年。 v 三、请xxx分行督促借款人及时办理土地抵押手续，保证措施落 实前，贷款发放应不超过全部贷款额的50%。 v 四、请xxx分行加强信贷管理，关注以下事项： v 1、督促借款人项目资本金及时、足额到位，按我行有关规定贷款 与项目资本金按比例发放 v 2、发放贷款时应明确具体地块，严格监控贷款投向和土地最终用 途，确保贷款不被挪作他用，确保土地出让收入优先用于偿还我 行贷款。 v 3、关注宏观经济政策、土地市场情况及土地出让进度的实现； v 4、关注我行贷款项目抵押执行情况。 四、开发评审的程