蚌埠怡康上河时代营销战略.ppt

怡康【上河时代】营销战略 领舞蚌埠 思路决定出路 布局决定结局 本项目不是无法销售 事实上销售根本就不是重点 重点是如何定义未来的价值 如何定义未来的价值 关键问题之一 我们不走传统房地产传播策略 一切都要以独特的视角去做 造势借势，一鸣惊人 如何兴风作浪 关键问题之二 上篇 审势明大局 Question 1 3大现状 3大问题 1、成交热点区域分析 蚌埠7月成交楼盘前十排行榜 案名成交（套）均价（元/） TOP1绿地世纪城(高新区)1964200 TOP2荣盛.南山郦都（高新区）1665000 TOP3绿地.国际花都（龙子湖区）1165200 TOP4荣盛.香堤荣府（经发区）826200 TOP5龙湖春天（龙子湖区）754800 TOP6陶然北岸（淮上区）513900 TOP7华联广场国际公寓（经发区）497500 TOP8金域名城(高新区)395100 TOP9君临天下（高新区）205600 TOP10锦江新天地（高新区）115700 1、成交热点区域分析 2、淮上区前景含糊 基础设施落后，一直是制约淮上区发展的最大瓶颈 资金短缺，是开发建设的第二大问题 2、淮上区前景含糊 滨江景观带尚未成型 3、淮上区的认同度严重不足 蚌埠7月成交楼盘价格 3、淮上区的认同度严重不足 3、淮上区的认同度严重不足 3、淮上区的认同度严重不足 的确，蚌埠的热点区域仍然集中在河南 淮上区目前是好像是“后妈生的” 受到歧视和冷落，成见较深 那么，综合看整个【上河时代】营销战略 还有那些问题？ 问题之一 区域品牌包装严重不足 对整个淮上区的未来和滨河一带的开发前景 概念提炼显然不够，面对一条千年母亲河， 坐北朝南，怎么会没有故事？ 问题二 传播主题缺乏整合 没有给人一个清晰的理由，项目创新点很多 但没有整合概念，【上河时代】落入鸡群 问题三 怡康品牌缺乏定位战略 【上河时代】作为怡康地产在蚌埠的第四个 项目，理应对整体企业品牌进行深度包装， 形成品牌营销的跳板。 Question 2 透视问题所在 透视之一 淮河北的价值，被整 个蚌埠远远低估了 低调的淮上区政府，对淮河北岸的未来缺乏推广， 这一点对项目未来十分不利。 透视之一 案例 苏州工业园区 老苏州 新苏州 洋苏州 透视之一 案例 苏州工业园区 1994年前，这里只是一片农村 透视之一 案例 苏州工业园区 1996年，这里大量的工业园开始兴建 透视之一 案例 苏州工业园区 2003年，金鸡湖大桥通车，建设提速，区域地位上升两个台阶 透视之一 案例 苏州工业园区 2008年，这里已经成为新苏州人最喜欢居住的地方之一 透视之一 案例 苏州工业园区 透视之一 案例 杭州钱江新城 2000年前，这里只是一片荒芜 透视之一 案例 杭州钱江新城 2001年7月1日，杭州大剧院动工 2004年，庆春路过江隧道工程正式启动 透视之一 案例 杭州钱江新城 2007年5月，沿江大道开工2005年12月，钱江国际时代广场开工 透视之一 案例 杭州钱江新城 2010年，大杭州格局已定，杭州从“西湖时代”进入“钱塘江时代” 透视之一 案例 杭州钱江新城 透视之一 政府的力量远远没有发挥出来 更严重的是，本地人有限的眼界 禁锢了蚌埠人对淮上未来的想象力 如果顺其自然，我们将失去定价权 透视之二 上河时代的价值被传 统套路掩盖了 【同步世界的高端豪宅】这显然是一个含糊笼统的 概念，没有深度分析项目的优势 透视之二 滨江休闲景观带 万亩生态农业园 欧式园林社区景观 上河时代 三大层面 现代欧式建筑艺术 入户花园情趣空间 淮上区居住中心区 滨江第一大社区 怡康地产里程碑 城市区位 产品规划 企业品牌 市政文化广场 透视之二 一大天然景观 二大休闲广场 三大生活艺术空间 滨江休闲带 滨江一线景观 欧式园林社区景观 现代欧式建筑艺术 入户花园情趣空间 淮上区居住中心区 滨江第一大社区 怡康地产里程碑 市政文化广场生活新城 超级社区 成熟品牌 成就蚌埠最典 型的休闲情趣 生活领地 成就蚌埠最具 发展潜力中央 居住区 透视之三 上河时代的目标客户 是谁？ 目前的营销策略没有仔细研究目标客户，更没有客 户区域和阶段划分。 我们必须知道谁是第一批客户？谁是核心客户？ 透视之三 蚌埠老城区 其他区居民 新蚌埠人家庭 蚌埠外地务工人员 客户群定位 淮上区工业园区 政府机关工作人员 淮上区乡镇居民 升级居住 城市化社区生活 定居蚌埠 置业淮上 蚌埠定居 新区首选 居住升级 轻易不过河 透视之三 营销要从最可能的人群下手 如果全城统一推广 没有任何重点就会造成大量浪费 从市区接待处到现场售楼处 从传播主题到途径 都需要尽快完善调整 下篇 造势定新局 一种必然 高手做势，中手做市，低手做事 淮上楼市一片沉默，实则是一个闷局； 谁能代表淮上，代言蚌埠新人居模式？ 这还是个迷局 一种必然 高手做势，中手做市，低手做事 靠山吃山 靠水吃水 目前，没有太多有利于上河时代的势 我们只能破旧势，造新势 Question 1 造势 现在开始 重估淮上区 重估淮河北岸 重新定义【上河时代】 三大造势 项目品牌 最高跳板 造势之一 建立品质母品牌 为【上河时代】打上新生活标签 目前，整个蚌埠楼盘还停留在比较初级的营 销策划阶段。也就是卖区位、环境、配套、 规划、规模等。 而这些都属于“卖砖头”，真正的价值，在于 生活附加值。 怡康地产 不断为城市普通人打造更有格调的生活 造势之一 怡康地产，始终不断的 传递城市生活的格调，激发生活的情趣 造势之一 怡康地产 城市格调新生活 倡导者 打造者 造势之一 造势之二 建立板块母品牌 结束【上河时代】孤军奋战的历史 对于蚌埠来说，不仅是买一个楼盘，而是入 住一座未来新城 案例：联洋社区 造势之二 同样是浦东世纪公园旁 联洋板块比花木板块单 价高近万元 案例：陆家嘴滨江板块 造势之二 案例：上海新天地板块 造势之二 案例：苏州工业园区金鸡湖板块 造势之二 造势之二 淮上区中央居住区 ？ 上河时代 什么是品牌理想的支点？ 造势之二 蚌埠.滨水新城 怡康.上河时代 淮上区中央居住区 大势之三 过去10年 蚌埠西拓、东进 未来10年 蚌埠该轮到北上了 新时代的蚌埠 传统的蚌埠 蚌埠 高新区老城区新城区 + 龙子湖区 + 河北工业区淮上区 + 生态园区 + 滨河景观带行政文化中心 + 蚌埠第二城 即将崛起 新生活之城 新文化之城 惊世巨变 即将拉开序幕 大势之三 Question 2 借势 借势寻找品牌的杠杆 借什么势？ 休闲健康生 活的流行 淮上区重点 工程巨变 背靠万亩生态农业区，与市政广场为邻 在社区欧式园林里 静下心，听最动听的声音 坐北朝南，面对天然湿地公园和滨河一线风景 休闲健康生 活的流行 滨水新城 打造蚌埠休闲情趣生活的第一品牌 【上河时代】概念传播： 蚌埠休闲情趣生活旗舰社区 休闲健康生 活的流行 淮上区重点 工程巨变 延安路大桥建造 2012年7月动工 通成紫都开工 2010年9月动工 市政广场开工 淮上中医院开工 万亩生态农业园开始建设 Question 3 营销传播 无风也起浪 四两拨千斤 营销传播不走寻常路 客户锁定客户锁定 项目概念造势 项目着陆营销推广计划 789101112 市区体验馆升级包装首批房源公开第二批房源公开 企业影响力制造 板块影响力制造 精准营销策略 现场活动客户锁定 事件营销推广策略 高空 圈人 地面 圈人 各种渠道客户锁定 营销战略 渠道 圈人 现场户外网络、短信 媒体投放 定向DM报纸、软文 市区 外围高速 售楼处升级 围墙包装 导旗包装 项目展示房产网 搜房专栏 日报 传播策略 造势传播三大阴谋 蚌埠滨水新城 规划三维影视片 视觉阴谋 造势传播三大阴谋 河北惊世巨变 蚌埠未来5年最大悬案