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租金测算及商务条款问题 （摘自新浪网）07年中大国际总经理赵瑞，他指出去年中大国际店内奢侈品的销售额达到2.1亿，而LV在西安的销售额达到4000多万，成为西安奢侈品销售当仁不让的老大，08年中大国际营业额大升至2.99亿元，达到毛利率14.6%-24.3%，纯利率5.5%-8.9%，实现营业额以142%167%的增长。根据本项目与中大国际高端定位类同，故可按中大国际以上数据测算分析本项目租金支撑依据及租金标准：取其营业额递增平均估值以150%递增估算，2010年4.485亿，2011年应该在至少5亿左右（保守计算），奢侈品面积估计约7000平米，纯利率保守均值6%-9%计算有每年3000-4500万纯收益（保守利润收益），租金按照比例计算毛利减去纯利，除去管理成本，租金成本基本接近但略低于纯利，其租金水平均值接近在357-535.7元/平米，其租金收益足以支撑本项目业态的定位，其租金水平奢侈品精品店可以满足需求（302元/月)并且可以以此为租金测算依据，但考虑到商场培育期，应取租金最低值养商，并且给予适当长的免租期针对本项目，奢侈品精品店、奥特莱斯奢侈品折扣店 商务条款框架见战略合作协议书，补充条件精品店甲方要按照乙方装修标准提供装修，给予免租期时间，扣点比例再议，折扣店因为利润较精品店略低，故对方提出免租期2年，扣点比例10%，铺货对方负责，甲方按照乙方装修标准装修，我方反馈回意见免租期过长，扣点比例稍微偏低，大的有影响力的店LV、香奈儿、爱马仕等提供装修，其余品牌双方制定合理双方合作装修方案，正在协调当中。针对以上目前情况，应从两方面考虑：首先考虑给予奢侈品精品店、奥特莱斯奢侈品折扣店大力支持对本项目的成功具有重大战略意义，从定位考虑，它的大牌效应，吸引众各业态高租金商家抢驻，提升项目本身品质，提高写字间及商铺本身价值及投资者的信心，应予以大力支持。把握原则：大牌引进是比较难进的，尽量满足条件就满足条件，该争取的一定要争取。另外一方面考虑：租金平衡及坪效上如何做到最大化，项目定位名品折扣店为主，但做大奢侈品折扣店面积，租金拉低，坪效极差，因此需要对一层业态配比根据实际谈判及招商情况进行政策上略微调整，首先大牌效应宣传奢侈品精品店、奥特莱斯奢侈品折扣店宣传及定位不变，面积配比进行细化调整，增加完善部分业态：一层总面积为10570平米缩小奢侈品折扣店营业面积，面积控制在1000平米内，占9.4%增加奥特莱斯其它一线品牌精品店2500平米，占23.6%（租金较高，可实现租金均衡及溢价）精品店面积2000平米，占18.9%（租金较高，可实现租金均衡及溢价）奢侈品精品店1000-2000平米占，18.9%（租金高，可实现租金均衡及溢价）,钟表珠宝黄金、高端化妆品（增加业态）增大面积3070平米，占29%，（租金高，可实现租金均衡
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