楼宇经济发展途径策略管理

精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 1 / 10 楼宇经济发展途径策略管理 编者按：本主要从楼宇经济是具有都市型产业和知识密集型产业两重属性的产业 ;上海市楼宇经济发展前景广阔 ;上海市楼宇经济中比较有发展空间的是总部楼、众师楼和知识传媒楼三种形式 ;上海市楼宇经济的主要问题是聚集度不高等进行讲述，包括了都市型产业是由大都市诱发的最大受惠于大都市且最小受制于大都市的产业等，具体资料请见： 摘要：在知识经济革命背景下，正朝国际大都市迈进的上海应选取既具有知识密集型属性又具有都市型属性的产业来引领未来产业结构的调整与升级。具有高聚集度和高辐射力的楼宇经济不 仅具有上述的双重属性，而且在上海的发展前景广阔。上海市楼宇经济中比较有发展空间的是总部楼、众师楼和知识传媒楼，针对其聚集度不高的问题，提出规划和布局应从整体入手、走产业集群道路、发展成高度聚集的“发展极”等对策。 关键词：上海市楼宇经济；产业属性；发展形式；产业聚集 在 21 世纪的今天，一场新的革命正在悄然兴起，这就是以信息技术、知识产业的迅猛发展为主要标志的知识经济革命。2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 2 / 10 会经济形态，就是以知识为基础的经济，用 说法，就是建立在知识和信息的生产、分 配和应用之上的新型经济，知识经济具有知识迅变经济、知识主导经济、知识就是经济三个基本特征。 在经济全球化背景下，只有在金融、交通、科技、文化等各方面具有全球影响力和相当控制力的城市才称得上“现代化国际大都市”，国际化大都市所要具备的基本条件是强大的经济辐射能力。上海已初步形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，正在努力建设经济更加繁荣、社会更加和谐、创新更加活跃、生态环境更加友好、民主法制更加健全、城市文明更加进步、人民生活更加殷实的社会主义现代化国际大都市。 对于上海这座正在朝社会主义现代化国 际大都市迈进的城市，面对这场前所未见的、新的社会经济革命，应该如何选择未来引领上海市产业升级的产业呢 ?笔者认为应该选取既具有知识密集型产业属性又具有都市型产业属性的产业作为未来引领上海市产业升级的产业。 一、楼宇经济是具有都市型产业和知识密集型产业两重属性的产业 上海未来发展可供选择的产业非常多，有些产业本来就应该大力发展，如金融、贸易，但是根据我们研究，楼宇经济既具有都市型产业属性又具有知识密集型产业属性，2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 3 / 10 海目前发展空间大、速度快，能迅速做大、做强，并能引领产业升级的产业。 都市型产业是由 大都市诱发的最大受惠于大都市且最小受制于大都市的产业。具体表现为：首先，从科技、人才、资金、市场、信息、交通、产业条件等方面，都市型产业是由大都市诱发的，最大受惠于大都市的产业；其次，从气候、水、土地、能源、环境等方面，都市型产业是水消耗少、占地面积小、能源消耗少、环境污染小的产业，是最小受制于大都市的产业；再次，都市型产业都是可聚集的，并且是高度聚集下土地稀缺性的产业；最后，都市型产业的地均产出和楼均产出最高，且产品的知识含量高、附加值高。 知识密集型产业是以知识为基础的高端技术和智力成果集中的部门， 其生产过程需要高度的投资和创新，这些产业中的企业将相当比率的资源分配给研究和发展，并提供高附加值的财富。知识密集型产业涉及知识生产、流通、分配、消费的全过程，是知识生产、知识传播和知识应用的产业，具有高集聚性、高成长性、高收益性等特性。 楼宇经济是以商务楼宇为载体，在楼宇内从事企业活动的产业。楼宇经济具有知识含量多、创新能力强、地均产出和楼均产出非常高、产品附加值大等特性，据有关专家统计，一幢高级商务楼里众多公司所产生的效益与城乡结合部平方公里内的经济效益相等。 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 4 / 10 二、上海市楼宇经济发展前景广阔 改革开放以来长三角都市圈的经济取得飞速发展，其各个经济总量指标上都已经超过了珠三角、京津都市圈，成为中国经济增长最重要的引擎之一。我们对东京、纽约和长三角三大都市圈进行比较后，发现它们之间目前经济总量的比例为 3： 2： 1，如按中国经济现在的发展态势，在 2012 年左右长三角的经济总量会超过纽约和东京两大都市圈，成为“世界第一圈”。上海作为未来“世界第一圈”的核心，应充分整合利用周边地区的资源优势，增强集聚和组织引导力，促进区域整体优势的发挥和竞争力提升。在这种背景下，具有高聚集度和高辐射力属性的楼宇经济，其发展 要求和动力显得更加迫切了。 上海目前有高层建筑近 3000 幢，其中 100 米以上的超高层建筑有 200 余幢。在都心的静安、卢湾、黄埔和浦东陆家嘴功能区 60 平方公里内，楼宇经济是各区税收的主要，如在静安区平方公里土地上， 2005 年税收超过 1 亿元的楼宇有 11 幢， 50 幢重点楼宇创造的税收占全区总税收的 %，其中恒隆广场、中华企业大厦、中信泰富广场的税收分别达到亿元、亿元和亿元，而到了 2007 年，仅恒隆广场一幢楼的税收就超过 12 亿元，与 2005 年相比，翻了一倍多。以金茂大厦一幢楼宇为例，其 3 层到 50 层的写字楼被誉为“垂 直的金融街”，这儿汇集了 20多个国家和地区的近百家中外金融、2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 5 / 10 中介服务机构及跨国集团地区总部，其中包括荷兰银行、康柏中国投资、道琼斯办事处等几十家世界 500 强企业，出租率超过 90%； 53 层到 87 层则是金贸大厦主营业务的另一个板块 超五星级的金茂君悦大酒店，金茂君悦大酒店有555 间客房，每年营业收入数亿元，在上海同行中遥遥领先；在金茂大厦“楼宇经济”中，还有一个最耀眼的“旅游效益”，全国首批 4A 级旅游景点之一的金茂 88 层观光厅，每年收入几亿元，是申城旅游的热点。因此，在寸土寸金的上海，楼宇经济就显得非常有发展 前途。 三、上海市楼宇经济中比较有发展空间的是总部楼、众师楼和知识传媒楼三种形式 总部楼里主要是跨国公司全球总部或地区总部、大中型国企总部、上市公司总部等，从事价值链高端环节的企业活动，以投资中心、管理中心、研发中心、采购中心、销售中心、结算中心、物流中心等形式的“总部”位于大都市的商务楼宇中。仅 2006 年，上海市新批“总部经济”外资企业76 家，其中跨国公司地区总部 30 家、外资投资性公司 20 家、外资研发中心 26 家。目前上海聚集了 300 多家上市公司总部， 100 余家跨国公司地区总部， 8 家央企总部和 100 多家央企地区总部、重要生产基地或营运部门，以及 31 家“民营企业 500 强”企业总部。总部楼带来的利益也是显而易见，中华企业大厦的欧莱雅和恒隆广场的通用电气有限公司，2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 6 / 10 2005 年创造的税收分别为亿元和亿元，虹桥临空商务区里仅联合利华一家总部年利税便过亿元，入驻恒隆广场的企业在2007 年前 8 个月创造税收突破 7 亿元。据不完全估计，到2010 年，在沪安营扎寨的外企总部将达到 610 家，其中跨国公司地区总部 200 家、外资投资性公司 180 家、外资研发中心 230 家。 众师楼里主要包括设计师、理财师、会计师、税务师、咨询师 、医疗保健师、律师等，从事专业科技服务，一般需要掌握较高水平的专业技术，并经过专门培训，为各种产业、企业或个人家庭提供专门的服务。以律师为例，通过与国际大都市纽约相比，我们发现律师业在上海发展非常滞后，律师尤其是涉外律师会出现快速发展的局面，占据到咨询业的半壁江山。在纽约， 2004 年有 8 万人从事律师服务业，创造 156 亿美元，从业人员的总收入为 70 亿美元，而纽约市制造业的从业人员仅有万人，从业人员的总收入仅有亿美元；在上海， 2003 年有 1 万人从事律师服务业，营业收入仅有 20 亿元，创造 到 10 亿元 ，随着长三角都市圈成为“世界第一圈”，律师服务业创造的 定会超过 100 亿元，这隐含着巨大的发展空间。 知识传媒楼里主要是出版印刷业、传媒广告业、创意产业等，其中，出版印刷业包括出版业、新闻业、印刷业、制版业、制本业、印刷品加工业、与印刷相关的服务业；2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 7 / 10 广告业包括影视产业，录音产业，音乐出版业，图书、报刊出版业，软件产业，剧院，广告，以及无线电、电视和电缆播放业；创意产业包括动漫、影视、网游、工业设计、会展等。以出版印刷业为例，东京的出版印刷业在企业数，从业人数、生产品出厂额、附加值额的等方面，东 京的出版印刷业均占首位：出版印刷业的企业数为 6455 家，占东京工业企业总数的 %；出版印刷业的从业人数为 152013 人，占东京工业总从业人数的 %；出版印刷业的生产品出厂额为 50460亿日元，占东京工业总生产出厂额的 %；出版印刷业的附加值额为 27090 亿日元，占东京工业总附加价值额的 %。目前上海市仅印刷业一项的产值就接近 300 亿元，如果年均增长率保持在 15%间的话，到 2010 年就会达到 500元， 达到 140 亿元左右，但与日本东京相比有较大差距，这表明其在 业等方面还有很大的发展 空间。 四、上海市楼宇经济的主要问题是聚集度不高 上海市楼宇经济聚集但聚集度不高。我们根据 2006 年11 月出版的上海市第一次普查数据，计算出上海市楼宇经济的区位熵基本大于 1，但是除了平方公里小陆家嘴的金融业具有特色且高度聚集外，上海市都心服务业的区位熵没有一个超过 5，这表明上海市都心产业的聚集度不高。以金融业的区位熵为例，在静安、黄浦、卢湾和浦东新区都排在前一二位，但仅有、，而纽约市曼哈顿华尔街，面积不足 1 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 8 / 10 方公里，却聚集了几十家世界级大银行、保险公司、交易所以及百家跨国巨头总部，这表明金融业在 都心产业规模和层次不够突出，产业聚集但是聚集度不高。 对照纽约、巴黎、东京等大都市，我们发现纽约市 831平方公里，都心是曼哈顿，面积 60 余平方公里，如果除去黑人居住区，面积仅有 40 余平方公里，解决了纽约 60%以上的就业；巴黎市 106 平方公里，都心包括一区、二区、八区、九区，面积只有 9 平方公里， 2001 年的就业人数就达 44 万，浓缩了巴黎市 30%的就业；东京土地面积为 2187 平方公里，都心包括千代田区、中央区和港区，面积只有 42 平方公里，到 2000年都心就聚集了 25%的就业。以东京出版印刷业为例，2001 年 在都心和副都心 10 个区，出版印刷及相关产业的企业数占了东京总数的 %，从业人数占整个东京的 %，出厂额占整个东京的 %。从中可以看出，楼宇经济是聚集经济，楼宇经济的力量在于它的高度聚集性，它聚集了都市甚至包括周边区域绝大多数的物质、能量和信息，有着巨大的人流、资金流、技术流、信息流等。上海市楼宇经济出现聚集但非高度聚集的情形，这是目前上海市面临的一个重大而又急需解决的关键问题。 五、上海市楼宇经济的发展对策 一是上海市楼宇经济规划和布局应从都市经济或周边区域的整体入手。2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 9 / 10 影响而诱导大都市经济活动进一步发展，为了培植和发扬都市经济活力和吸引力，楼宇经济规划和布局应从都市经济或周边区域的整体入手。 二是上海市楼宇经济应该坚持走产业集群道路。由于竞争环境具有动态多变性和速度经济性，出于协调、沟通和信息跟踪反馈的需要，企业会在空间上形成高度聚集以获得竞争优势。 三是上海市发展楼宇经济时应该使其成为土地等自然资源稀缺下高度聚集的“发展极”。“强心”是大都市产业聚集的重中之重，都心强大完全依赖于楼宇经济的强大。强大的都心会发生连锁效应，首先就业机会增加，个人收入增加，外来人口涌 入，这就扩大了对开发地方产品和发展服务业的需求；其次由于新工业的配置，地方的熟练工人会增加，在培训工人的过程中，教育机构将得到升级和发展，从而吸引新的企业入驻；再次由于产业的联动效应，与其垂直相关的产业也会吸引而至；最后由于基础设施和地方服务业的发展，产业的外部效果将增强，从而吸