北京物资学院 评估报告书

北京物资学院 3 号家属楼 301 室 资产评估报告书 *评字 2013*号 北京 信永成 资产评估有限公司 贰零壹叁 年 零伍 月 贰拾伍 日 资产评估报告书 *评字 2013*号 目 录 声 明 . 3 摘 要 . 4 一、 评估报告使用者 . 5 (一 ) 委托方 及产权持有者 (二 ) 业务约定书中约定的其他使用者 误 !未定义书签。 二、 评估目的 . 5 三、 评估对象和评估范围 . 5 四、 价值类型及其定义 . 8 五、 评估基准日 . 14 六、 评估依据 . 14 (一 ) 法律依据 4 (二 ) 准则依据 4 (三 ) 权属依据 误 !未定义书签。 (四 ) 取价依据 5 七、 评估方法 . 15 八、 评估程序实施过程和情况 . 16 九 、 评估结论 . 24 十、 特别事项说明 . 24 (一 ) 产权瑕疵 4 (二 ) 未决事项、法律纠纷等不确定因素 5 (三 ) 重大期后事项 5 (四 ) 其他需要 特别说明的事项 5 十 一 、 评估报告使用限制说明 . 25 十 二 、 评估报告日 . 25 十 三 、 附件 . 错误 !未定义书签。 声 明 注册资产评估师应当诚实正直，勤勉尽责，恪守独立、客观和公正的原则；应当遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任；应当遵守保密原则，除法律、法规另有规定外，未经委托方书面许可，不得对外提供执业过程中获知的商业秘密和业务资料。 注册资产评估师声明： （ 1）评估报告陈述的事项是真实和准确的； （ 2）对评估所依据的信息来源进行了验证，并确信其是可靠和适当的； （ 3）评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在假设和限定条件下成 立； （ 4）与被评估资产及有关当事人没有任何利害关系； （ 5）评估报告只能用于载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。 本评估报告使用者应关注本报告的特别事项说明和使用限制。 北京 信永成 资产评估有限公司 贰零壹叁 年 零伍 月 贰拾伍 日 资产评估报告书 摘 要 *评字 2013*号 北京 信永成 资产评估有限公司接受 王 *委托， 根据 有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，采用 市场比较法和收益还原法 ， 按照必要的评估程 序执 行评估业务 ，对 王 *委估的 北京 物资学院 2 号家属楼 301室 ， 在 2013 年 5月 25日的市场价值作出了公允反映。 委托评估 北京物资学院 3号家属楼 301室 的评估价值为 人民币 大写 人民币 壹佰柒拾肆 万 零贰佰元整 。详见下表： 金额单位：人民币 元 项目 单价 (元 / ) 权重 面积 估值计算 市场法 18006 06 益还原法 12708 06 值总额 评估结论系对评估基准日委估公司委估资产价值的公允反映。评估结论系根据本 报告书所述 依据、方法、程序和假设得出，评估结论只有在上述依据、方法、程序和假设存在的条件下，以及委托方和资产占有方所提供的所有原始文件都是真实与合法的条件下成立。评估结果没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。 本评估结论的有效使用期限（按现行规定为一年），从评估基准日起计算。 我们特别强调：本评估意见仅作为交易各方的价值参考依据，而不能取代交易各方 进行交易价格的决定。 本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的而不能用于其他目的。 以上内容摘自资产评估报告书 ,欲了解本评估项目的全面情况 ,应认真阅读资产评估报告书全文。 资产评估报告书 *评字 2013*号 王 *： 我们接受贵方委托， 根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，采用 市场法和收益还原法 ，按照必要的评估程序执行评估业务 ， 对 北京物资学院 3号家属楼 301 室 ，在 2013年 5月 25 日 的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情 况及评估结果报告如下： 一、 评估报告使用者 委托方 委托方姓名：王 * 身份证 号码： 31110910021198* 联系电话： 15201990* 业务约定书中约定的 其他 使用者 无。 二、 评估目的 根据 王 *为确定估价对象抵押贷款额度 这 一经济行为之需要，对所涉及 北京物资学院 3号家属楼 301室 的价值进行评估，提供该资产截止评估基准日的市场价值，为该经济行为提供价值参考依据。 三、 评估对象和评估范围 估价对象位于通州区富河大街 1号北京物资学院 2号家属楼， 2 号楼用地四至为：东至天赐良缘宾馆，西至西富河园小区，北至朝阳北路，南至工商银行北京分行。 况分析 （ 1）房产登记状况 房屋所有权证号 京房权证海私移字第 0108383号 房屋所有权人 * 产别 公产 产权性质 已购公房 (房改房 )产权 楼号或幢号 2 房屋坐落 * 房号及部位 301 房屋总层数 5层 所在层数 三层 建筑面积( 房屋用途 家属楼 房屋结构 钢混 建成年代 1990年 （ 2）他项权利状况 无 （ 3）法定优先受偿权利状况 无 （ 4）对价格的影响分析 根据委托方提供的资料和介绍，至估价时点，估价对象不存在抵押权，未以任何形式对外销售。 （ 1）建筑物状况 公共部分： 结构形式 平顶 建筑类型 板楼 外立面装饰 墙漆 大堂设计装修 地板砖地面、墙面刷漆 楼道装修 墙面刷漆、水磨石地面、铁楼梯木扶手 电梯间及轿厢装饰 无电梯 层户均数量 6 供暖 市政供热 门禁系统 无门禁 供气 无 安全及消防监控 无 热水 无 其他 无 户内部分： 所在楼层 3 使用状况 正常 现状用途 住宅 景观 较好 户型 一室 临街状况 不临街 采光、通风情况 一般 各房间朝向 南 维护保养及成新状况 较好 各个房间 装修情况的描述 地面： 均铺地砖 ； 墙面： 客厅、卧室刷乳胶漆，厨房、卫生间贴瓷砖 ； 顶棚： 客厅、卧室刷乳胶漆，厨房为铝扣板吊顶 ； 门窗： 防盗门窗，室门为木门塑钢窗 ； 设备： 卫生间普通洁具 。 （ 2）小区状况 居住小区楼宇构成 板楼 容积率 交通组织方式 人车混行 景观及绿化 大面积绿地 小区封闭性 封闭式管理 物业公司有无 有 物业费标准 车位状况 地上停车位 其它 无 （ 3）对价格影响的分析 估价对象为单套商业用房，现状用途为住宅，户型较大，整体价值相对较高，当以拍卖等快速变现方式对其 进行处置时，变现价格会有一定幅度的减损；估价对象作为单套用房可按套出售，变现时间会较短。 商业繁华度 交通便捷度 距离附近有 地铁 6号线、 582路、 930路、 587路、 675路、991 路 、 812 路、通 6 路等多条公交线路经过，距公交车站约320米，交通出行较为便捷。 区域土地利用方向 为小区周边配套项目，区域土地利用方向一致 临街宽度和深度 宽度和深度足够覆盖营业范围 临街道路状况 紧邻城市次干道 宗地形状及可利用程度 形状规则 （ 1）城市社会经济发展状况 通州区是首都重点发展的新城之一。从发展脉络看，全区发展历经卫星城、重点新城、到 “ 十一五 ” 时期北京现代化国际新城的转变。尤其是 2010 年 “ 现代化国际新城 ” 的概念提出和功能定位，为 “ 十二五 ” 时期新城建设迎来了突破性机遇和历史性转折，也迎来了通州历史上最关键的发展时期。 “ 十一五 ” 时期经济社会发展的突出特点和变化 “ 十一五 ” 期间（ 2006 2010年），通州经济社会取得显著进步，主要经济指标较快增长，为 “ 十二 ” 时期经济的可持续发展奠定良好基础。经济保持较快增长，综合实力稳步提升 “ 十一五 ” 期间，通州地区生产总值实现翻 番，突破 300亿元大关 。通州区把园区作为促进产业发展的平台、 聚集生产要素的载体。近两年先后建成了通州经济开发区西区、东区和南区光机电一体化产业基地、通州物流基地、环保产业园区、商务园、宋庄文化创意产业聚集区、永乐开发区等九大园区，园区总面积达到 2010年通州区税收总额突破 104 亿元，园区完成税收 元，占全区税收收入的四分之一，园区经济发展在通州一枝独秀。 （ 2）通州区概况 区域情况 通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端。 区域 面积 907平方公里。 2008年底常住人口 ，其 中外来人口 。境内一马平川，多河富水，发展空间广阔。境内分布有 北运河 、潮白河、 凉水河 等 13条河流。近邻北京中央商务区（ 西距国贸中心 13公里，北距首都机场 16公里，东距塘沽港 100公里，素有 “ 一京二卫三通州 ” 之称。 交通情况 通州境内拥有密集的公路路网、便捷的轨道交通和重要的铁路大动京哈、京沈、京津塘高速等 5 条高速路穿境而过，拥有 5 条连接北京中心城的干线通道（分别为京通快速路、朝阳路、朝阳北路、京沈高速和和两广路延长线），1条直接连接首都机场 3号航站楼的快速路， 4条联系天津滨海新区的交通通道， 3条联通其他地方的高速路，已建成的六环路、地铁八通线和规划的 6支、 北京东站已确定落户通州，立体式交通网络将通州新城与环渤海多个财富中心紧密相连。 基础设施条件 通州作为北京重点建设的新城之一，有史以来一直是连接京津冀的重要交通枢纽，以其四通八达的交通网络和面向首都、辐射京津冀的区位优势，在区域经济合作，特别是在京津冀一体化和环渤海经济发展战略中，充分发挥和利用自身优势，创造发展先机，搭建服务平台，必将在服务于主城区和东部发展带、服务 于京津冀乃至环渤海地区中发挥重要作用。 按照服务业项目布局，通州新城将重点建设“一核五区”。在运河城市段两 岸，加快功能设施齐备、特色鲜明的现代文化商务中心和源头岛建设，打造集旅游度假、商贸金融和文化创意于一体的运河核心功能区。在新城西北部地区温榆河沿岸，依托便利的交通条件和良好的生态环境，开发建设以低密度、园林式、高科技、总部型为重点的商务园总部功能区。在新城西南部，建设高科技与娱乐相结合、服务于东北亚区域、具有国际现代水平的“环球影视”主题公园，并完善周边配套，打造影视文化、娱乐休闲、专业会展聚集的主题休 闲功能区。 在运河东大街两侧，建设行政服务中心、标志性市民休闲文化设施，合理布局学校、档案馆等公共服务及商业配套等现代城市功能设施，建设行政服务功能区。在六环路以东、运河东大街两侧地区，建设高水平的医疗城，建设疾病预防控制中心，引进大型医疗康体、三级甲等医院等项目，建设综合医疗康体功能区。 生活配套 美食 : 麻辣诱惑、庄稼院饭馆、绍湘阁酒楼、小叶饭店、皇城根卤煮火烧 商场超市 :浙客隆超市、天客隆超市 (天赐良缘店 )、物美便利店 (富河园店 )、福兰德超市 (北关店 )、乐天玛特 医院 : 北京市通州区光荣医院、 北京肺癌诊疗中心、通州区新华医院新华社区卫生服务分站、永顺社区卫生服务站、北京胸科医院 银行 : 中国农业银行集贸市场分理处、中国工商银行永顺西街储蓄所、中国工商银行物资学院储蓄所、北京农村商业银行永顺支行、中国工商银行物资学院储蓄所 环境条件 通州区地处永定河、潮白河冲积洪积平原，地势平坦，自西北向东南倾斜，海拔最高点 ，最低点仅 。其土质多为潮黄土、两合土、沙壤土，土壤肥沃，质地适中。境内一马平川，多河富水，发展空间广阔。境内分布有北运河、潮白河、凉水河等 13 条河流，运河蜿蜒 ，势若游龙；潮白河碧波千顷，渔歌唱晚。三河三路两侧百米绿色通道颇为壮观，形成天然生态屏障。 通州 区地处北京的是著名的风景旅游区。区内名胜古迹众多，园林风光宜人，旅游资源丰富，人居环境良好。 其中以 京杭大运河 、 三教庙 、 北齐长城遗址 等的 名胜古迹及著名景点吸引世界 众多 游客 前来。 通州区属大陆性季风气候区，受冬、夏季风影响，形成春季干旱多风、夏季炎热多雨、秋季天高气爽、冬季寒冷干燥的气候特征。年平均温度 ，降水 620毫米左右。 产业集聚状况 作为北京重点建设的新城区，通州新城发展目标为“区域服务中心、文化产 业基地、滨水宜居新城”。 通州区正在加快建设中心城，使之成为城市化的龙头。中心城将在现有基础上向东南方向拓展，新城规划中心城面积达到 115平方公里，能容纳 90万人口。在通州新城范围内，将构建“一河两翼，南拓东进，组团发展”的空间结构，主要引导发展行政办公、商务金融、文化、会展等功能，是中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区。 近两年，通州投资百亿元加强了以道路交通、供热、燃气、生态环境等为主的城市基础设施建设，新城基本框架初步形成、公共服务设施不断完善。据了解，京津公路通州段、运河东西大街、北苑高架桥、 北关高架桥等一大批道路桥梁建成，北京二中通州分校、育才中学、史家胡同小学、北工大通州分校、东直门中医院东区等众多优质教育、医疗资源相继落户，城市服务功能不断增强，为未来新城开发和产业发展创造了条件。 同时，商家也对通州中心城觊觎多时：品牌商业和社区商业都在快速进驻，精品百货正在快速崛起，餐饮业也在全面提升，通州的吸引力正在逐步彰显。 科教文化 幼儿园： 育才幼儿园、爱心幼儿园、北京七色光艺术幼儿园、伊光双语幼儿园、北大幼儿奥数清华幼儿英语实验园 、北京市双鹿艺术幼儿园 中小学： 北京市通州区自奋希望学校、通 州区永顺小学、兴顺实验学校、西马庄小学 大学： 北京阶梯国际语言学校、北京市通州区职业技术学校 (万福家园东 )、北京物资学院、北京市通州区第二职业学校 (东门 )、北关中学 （ 3） 2013年 4月北京市二手房市场综述 4月是新政实施的第一个月，在 4月的二手房市场中，成交量的紧缩无疑使人们关注的焦点。新国五条北京细则给二手房市场掀起了轩然大波，北京二手房成交量在 3月份创下有史以来单月新高后，在新政出台后出现跳水， 4月成交量明显降低。北京二手房成交的紧缩对二手房价格并没有太大的影响，价格大幅下降的情况并未出现，北京二 手房价格依然走稳。以下为 2013 年 4 月楼市情况盘点： 1） 成交透支观望初显， 4月份二手房成交量跳水 根据北京市住房和城乡建设委员会官方数据统计， 2013 年 4 月北京二手房成交量累计为 6736 套，环比今年 3 月下跌 同比 2012 年下跌 同比 2011 年下跌 其中二手房住宅成交量累计为 5212 套，环比 3 月下跌 同比 2012 年下跌 同比 2011年下跌 2013 年 4月成交量由于受到 “ 新国五条 ” 政策影响，相比上月有很大程度的下跌。 3月份新政实施前集中交 易，大量提前消耗市场需求造成成交透支，加之新政实施人们还处于观望期，导致 4 月成交受到极大影响出现跳水。 受到 “ 新国五条 ” 北京细则的影响， 4 月北京二手房成交量大幅紧缩，新政中关于交易时税费的征收制定了新的标准，个税的征收比例调整到了 20%，这无疑是造成成交下滑的重要原因。由于新政中对交易时税收的调整，使得大部分购房者选择提前交易以减少购房成本。 3月时大量房屋成交，造成了市场需求大量提前透支， 4月市场缺少购房需求的支撑，加之新政出台造成的观望状态，使得4 月份的成交量大幅下滑。随着时间的推移， 4 月下旬北京二手房市 场出现了些许解冻的迹象，购房者了解及看房的意向有所增加，成交量也较月初有所回升。北京二手房透支的成交量在逐步的消化，预计需要一段时间的调整二手房市场才能逐渐恢复。 2013年 4月成交量与 2011年及 2012年对比表 2） “ 新国五条 ” 细则满月，楼市博弈状态初显 距离上月末新 “ 国五条 ” 北京细则落地已有一个月的时间了，新政对北京二手房市场的影响也已经显露出来，搜房北京二手房网也对新政后北京二手房市场现状进行了全面调查。新政对市场最显著的影响就是成交量的下滑，伴随交易量的持续低迷，北京二手房价也将在个别区域房价回落的带动下逐渐走稳。新政带来的压力虽然很大，但北京二手房市场紧张的供需关系依然难以缓解，北京二手房价格出现大跌很难，后市北京二手房价格趋势依旧以平稳运行为主，这也是买、卖、中介三方均认可的趋势。对于以刚需为主力的购房群体来说，购房是迟早事，只是对于 “20% 个税 ” 仍需一定时间的心理接受期。买家的态度也比较明确，北京多为刚需购房，买家会 “ 代替 ” 其承担 20%个税。若非急需钱，很少有业主会因新政而让价。中介公司方面认为，历次调控让市场对新政的消化期越来越短，房价大幅下滑几乎没有可能。调查显示新政后满五年且唯一免税房受到热捧，其出房率较多的区域大多分布在海淀中关村、大兴等区域。此外大户型的房源也更受青睐，由于新政对二套房的限制，首次置业者更多的会选择购置大户型的房产，以求一步到位无后顾之忧。 如今市场已经进入政策的观望期，现在市场购房者对政策的消化度和反应速度已经大大提速， 购房者对北京的房价已经有了一个客观、理性的看法，大部分人认为房价不会降价，只是在政策实行之际，会持续观望市场走向。观望情绪还将持续一段时间，市场也需要一段时间的而消化和调整，待到消化期过去，市场将逐步回暖。 四、 价值类型及其定义 本评估报告的价值类型是抵押 价值 。 注册资产评估师考虑本项目的评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因 素，并且考虑价值类型与评估假设的相关性后，选择价值类型。 抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 法定优 先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括补交土地收益等价款，已抵押担保的债权数额及其他。 选择该价值类型的理由： 本项目评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求 。 并且注册资产评估师知晓同一资产在不同市场的价值可能存在差异，因此选择市场价值作为评估结论的价值类型。 五、 评估基准日 本项目资产评估基准日是 2013年 5月 25日。 该基准日离 实现评估目的的经济行为 日期接近，能良好地反映资产状况。该基准日为 产权持有者 会计结算日，有利于资产的清查。 该基准日近期的利率、 汇率、物价指数和股票大市行情变动基本平稳。 经与委托方协商确定该日期为评估基准日。 评估中所采用的价格是评估基准日的标准。 六、 评估依据 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国担保法 北京市房地产抵押管理办法 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 房地产抵押估价指导意见 房地产估价规范【国标 50291 城镇土地估价规程【国标 18508 准则依据 资产评估准则 基本准则 ； 资 产评估职业道德准则 基本准则； 资产评估准则 评估报告； 资产评估准则 评估程序 ； 资产评估准则 业务约定书 ； 资产评估准则 工作底稿； 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见； 委托方 及评估方 资料 房屋所有权证【 京房权证海私移字第 *号 】 房屋所有权人身份证 委托方身份证 有关估价的其它资料 估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘查所获取的资料 取价依据 中华人民共和国财政部公告； 资产评估常用数据与参数手册 2009版北京科学技术出版社； 资产占有方提供 的合同或协议文本； 资产占有方提供的情况说明； 其他市场调查资料。 七、 评估方法 资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。按照资产评估准则 评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。 根据替代原则，将估价房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已知的成交价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价时点的房地产价值水平。 该方法是依据委托方提供的相关 资料，结合估价对象在不同时期的收益水平，确定估价对象的年总收益，再扣除年经营费用计算出年纯收益，然后运用适当的资本化率，将估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，进而求取估价对象房地产价值。 根据所评估资产的特点及评估目的，本次评估 选择市场 法 与收益还原法相结合 进行估算。 八、 评估程序实施过程和情况 （ 一 ） 明确评估业务基本事项 接受委托，同委托方明确评估目的、评估 对象和评估 范围、 价值类型、 商定评估基准日 、评估报告使用限制、评估报告提交时间及方式、评估服务费总额、支付时间和方式、委托方与注册资产评估师 工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。 （二）签订业务约定书 与委托方 签署资产评估业务委托协议书 。 （三）编制评估计划 注册资产评估师根据评估业务具体情况确定评估计划 ，并 将编制的评估计划报评估机构相关负责人审核、批准。 （四）现场调查 根据评估业务具体情况对评估对象进行适当的现场调查。 调查内容是评估对象在基准日的权属状况、经济状况和物理状况。 现场调查时间为 2013年 5月 21日，共有 2名评估人员参加 。 （五）评估步骤 （ 1）运用市场比较法求取估价对象房地产价值。 （ 2）运用收益还原法求取估价对象房地产价 值。 （ 3）通过对上述两种方法求出的结果进行技术处理，最终确定估价对象房地产价值。 （六）评定估算 1运用 市场比较法求取估价对象房地产市场价值 （ 1）选择交易案例 根据替代原则，选取近期同一供需圈内的三个用途相同的项目成交案例进行比较求出房地产价值。具体选择原则和案例条件描述如下： 选择案例原则： 与估价对象应属于同一供需圈 与估价对象用途相同 交易日期与估价时点应接近 交易案例必须为正常交易，或可修正为正常交易 表一：案例情况说明表 单价：元 /平方米 比较案例 项目名称 位置 物业用途 面积 交易价格 交易日期 装修情况 楼层 建成年代 A 天赐良缘小区 通州永顺镇西富河园 6号 住宅 108 0 18518 装修 5/6 1997年 B 北关富河园小区 顺通路305号 住宅 0000 装修 5/6 1998年 C 华城花园 朝 阳北路物资学院路口 住宅 8414 装修 5/7 1999年 （ 2）建立价格可比基础 上述三个案例与估价对象的计价方式一致。 （ 3）进行交易情况修正 上述三个案例与估价对象均为正常交易，故修正系数为 100%。 （ 4）进行市场状况修正 上述三个案例的成交日期为 2013 年，与估价时点接近，且此期间房地产市场状况波动不大，购买者持观望态度，故修正系数为 100%。 （ 5）区位因素修正 区域因素 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 因素说明 分值 因素说明 分值 因素说明 分值 因素说明 分值 商业繁华度 较繁华 100 较繁华 100 较繁华 100 较繁华 100 交通便捷度 较便捷 100 较便捷 102 较便捷 97 较便捷 96 区域土地利用方向 小区配套 100 小区配套 100 小区配套 98 小区配套 98 临街宽度与深度 基本一致 100 基本一致 100 基本一致 100 基本一致 100 临街道路状况 不临街 100 一侧临次干道 97 不临街 100 不临街 100 宗地状况可利用程度 规则 100 规则 100 规则 100 规则 100 基 础设施状况 配套齐全 100 配套齐全 100 配套齐全 100 配套齐全 100 总分 700 699 695 694 修正系数 估价对象 =可比实例 100/100r 100/86 （ 6） 实物状况修正 实物状况 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 状况说明 分值 状况说明 分值 状况说明 分值 状况说明 分值 建筑结构 砖混 100 砖混 100 砖混 100 砖混 100 成新率 1990年 100 1997年 102 1998年 102 1999年 103 室内装修状况 精装修 100 精装修 103 精装修 99 精装修 100 朝向 南 100 南 100 南 100 南 100 户型结构 较好 100 较好 100 较好 101 较好 99 楼层修正 3/5 100 5/6 98 5/6 98 5/7 97 景观 较好 100 较好 99 较好 98 较好 102 物业管理 好 100 好 98 好 97 好 99 总分 800 800 795 799 修正系数 100% （ 7） 权益状况 修正 上述三个案例与估价对象均为设定完整产权的房地产，且土地剩余使用年限均不相同修正系数计算如下： 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 建造时间 分值 建造时间 分值 建造时间 分值 建造时间 分值 1990年 100 1997年 105 1998年 106 1999年 107 修正系数 （ 8） 求取比准价格 市场法估价测算汇总表 单位 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3 说明 一、成交价格 总价 元或万元 单价 元/8518 20000 18414 二、成交日期 年 月 三、建立比较基准后价格 18518 20000 18414 统一房地产范围后价格 18518 20000 18414 统一付款方式后价格 18518 20000 18414 统一价格单位后价格 18518 20000 18414 四、交易情况修正后价格 18518 20000 18414 交易情况修正系数 100% 100% 100% 五、市场状况调 整后价格 18518 20000 18414 市场状况调整系数 100% 100% 100% 六、房地产状况调整后价格 18518 20000 18414 区位状况调整系数 区位状况调整后价格 18518 20000 18414 实物状况修正系数 100% 实物状况调整后价格 18543 20144 18572 权益状况修正系数 权益状况调整后价格 17658 19003 17357 七、测算结果 总价 万元 单价 元/8006 2运用收益还原法求取估价对象房地产价值 设定房地产年纯收益按一定比例递增、房地产还原利率每年不变的前提下，收益年限为有限年的收益还原法计算的基本公式为： V )11(1其中： V 房地产在估价时点的收益价格 A 房地产的未来第一年净运营收益 Y 房地产的报酬率 g 净收益逐年递增的比例 t 房地产的收益年限 估价对象建成于 1990年 ，证载用途为住宅，土地使用年限为 70 年，截止估价基准日为止，土地尚可使用 47年左右，所以收益年限按 47年计算。 （ 1）房地产年总收益 估价对象位于 3号楼 301号 ，通过估价人员对该地区同类房地产的市场调查可知，该区域住宅用房的建筑面积租金在 /平方米 天左右，结合估价对象的位置、设备设施、装修情况等因素综合确定估价对象平均租金为 /平方米天，空置率取 5%，估价对象建筑面积为 估价对象房地产年总收益为： 365（ 1 10000=元） （ 2）年总经营成本 工作人员的工资、福利等相关费用 ,由于属于大学校园类，无物业费，学校会安排后勤人员维护校园环境，故该项为 0。 为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。估价对象为 砖混 结构，室内外装修状况良好，根据现行的北京市建设工程预算定额并结合估价对象的结构、装修及设备设施等情况，综合确定其重置价为 20000 元 /平方米。又因为该住宅属于学校职工住房，若出 现严重问题，学校会负责维修改造，故维修保养费按房屋重置价值的 算，则维修保养费为： 20000 10000=元） 分别包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税 等，根据北京市地方税务局关于个人出租房屋征收管理有关问题的通知【京地税征 2007 16 号】，个人出租房屋并取得收入，按照综合税率 5计征，根据税法规定，取租金收入的 5计算，则综合税为： 5%=元） 房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋重置价乘以保险费率 算，则保险费为： 20000 10000=元） 年总经营成本 A+B+C+D=元） （ 3）年纯收益 年纯收益 =年总收益 =元） （ 4）净收益增长率 根据估价人员对北京市 2007 年以来该区域房地产市场租金水平的调查，并综合考虑估价对象的位置、自身品质及发展潜力等因素 综合确定净收益增长率为3%。 （ 5）房地产价值 根据有关资料，目前该地区的房地产投资存在一定风险 ,故在选取房地产还原利率时我们主要采用累加法，累加法又称安全利率加风险调整法，是以安全利率为基础，再加上风险调整值作为还原利率。安全利率为中国人民银行 2012年 7月 6日公布的固定资产一年期存款利率 3%，风险投资回报率按风险累加法进行估算，由行业风险报酬率、经营风险报酬率、财务风险报酬率和其他风险报酬率组成。综合分析以上各方面因素，还原利率综合确定为 6%。 估价对象房地产价值 = 6% * 1-（ 1+3%） 47（ 1+6%） 47 =元） 估价对象房地产楼面单价 =10000 /平方米） 3估 值 结果 本估价报告采用了市场比较法、收益还原法两种方法分别从不同角度测算估价对象的房地产价值。经综合考虑，市场比较法能从房地产交易市场的角度更好的反映出房地产价值水平，故权重取 益还原法能从房地产收益的角度较好的反映出房地产价值水平，但是目前北京市场的房价水平已经形成严重的租售 比倒挂的情况，所以收益法评估出的结果距 离客观实际成交水平有一定的距离，故权重取 估价对象房地产的客观