2016年房地产估价师考试真题及答案解析.docx

房地产估价师案例与分析真题(一)甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?2.装修补偿应如何确定?3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?(二)法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?(三)某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。请问：1.这样的做法有哪些错误?2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?参考答案(一)答：1.在估价程序上应特殊注意：(1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作(未说明无利害关系给0分)并在报管中做出相应说明。(2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。(3)公示期满后一估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人并由委托人向被拆迁人转交分户报告。2.被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定：协商不成的，可以通过委托评估机构确定。3.拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响。(或按完全产权评估)(二)答：1.估价机构没有义务将估价结果告知借款企业：估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人(或：估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果;估价机构仅对委托人负责;法院是委托人，借款企业不是委托人)。2.拍卖保留价由法院确定，应以评估价格为基础确定。3.应注意以下费用：(1)拍卖机构佣金;(2)补缴土地使用权出让金;(3)房地产交易相关税费;(4)估价机构的评估费用;(三)答1.错误(1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例;(2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益;(3)不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益;(4)不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)2.具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。房地产估价师经营与管理预测题1.房地产租金和售价也是一种价格，它会随着通货膨胀的发生而同时上涨。所以，房地产投资具有( )通货膨胀的作用。a.促进b.防范c.助长d.无关2.( )决定了房地产项目抗商业风险的能力。a.房地产管理水平b.房地产政策c.房地产市场变化d.房地产类型3.房地产投资大多使用抵押贷款，而使用抵押贷款的最大风险就是( )。a.金融政策的调整b.银行催还贷款的要求c.取消抵押品赎回权d.抵押品变质贬值4.投资回收期越长，房地产投资购买力风险( )。a.越大b.越小c.大小不变d.没有一定关系5.一般而言，房地产投资比地产投资的商业风险( )。a.要大b.要小c.两者相等d.很难比较6.房地产投资的不可抗力风险形成的原因很多，但以下的( )并不包含其中。a.自然灾害b.意外事故c.战争和政变d.房地产政策变化7.房地产投资风险的防范策略很多，最常用的简便易行的策略中并不包含( )在内。a.联合策略b.融资策略c.回避策略d.保险策略8.投资分散策略以分散投资的方法防范房地产风险，其做法并不包含( )。a.房地产投资区域分散b.房地产投资种类分散c.房地产投资时间分散d.房地产投资资金分散9.风险预防也是处理房地产风险的重要方法之一，风险预防可以采取很多措施，但并不包括以下的( )。a.防止危险因素的产生b.风险回避c.减少已经存在的危险因素d.对风险因素进行时间和空间上的隔离10.某房地产开发公司投资经营一商场，总投资960万元，年净收益为210万元，通货膨胀率与经营收益上涨率相同，均为9%，所得税率为33%，年折旧费为20万元。经营6年后脱手出售，在出售时考虑通货膨胀后的税后净现金流量为( )万元。a.145b.148c.151d.1541.b 2.a 3.c 4.a 5.b 6.d 7.c 8.d 10.a房地产估价师理论与方法预测题1.现有某待开发项目建筑面积为38.50m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为28507元/m2，若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为()万元。a.766b.791c.913d.10462.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为()万元。a.521b.533c.695d.7113.已知年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为()。a.7.78%b.8.28%c.13.21%d.14.21%4.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是()。a.待开发房地产开发建设开始时的具体日期b.待开发房地产建设发包日期c.取得待开发房地产的日期d.房地产开发完成并投入使用的日期5.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是()。a.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法b.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用c.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房d.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余6.己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于()元/m2。a.3816b.3899c.4087d.49207.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用()方法进行测算。a.平均增减量法b.平均发展速度法c.移动平均法 d.指数修匀法8.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是()。a.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在b.市场上能找到充分的房地产历史价格资料c.房地产市场在过去无明显的季节变动d.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格9.一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为()m。a.22b.28c.38d.5010.某块临街深度为50m、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为()万元。a.23.4b.28.6c.33.4d.46.8答案：1.d.2.a.3.a.4c.5.c.6.d.7.a.8.a.9.b.10.c.房地产估价师制度与政策预测题1、 某房地产经纪公司独家代理，为刘某介绍成交一套二手房，该二手房成交价格总额为20万元，按照最高收费标准规定，该房地产经纪公司可收取刘某房屋买卖代理费最高为()元。a.1000b.5000c.6000d.8000标准答案： c解析：20万元3%=0.6万元。2、 某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。按国家规定，该评估机构收取评估费最高为()元。a.9000b.10000c.12000d.15000标准答案： b解析：1005+2002.5=1万元。3、 房地产估价机构资质有效期为 ()年。a.2b.3c.5d.6标准答案： b解析：房地产估价机构管理办法第十五条规定，房地产估价机构资质有效期为3年。4、 注册房地产估价师管理办法规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满()年的，不予注册。a.3b.4c.5d.6标准答案： a解析：注册房地产估价师管理办法规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册。5、 目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为()名以上。a.3b.5c.8d.15标准答案： d6、 注册房地产估价师延续注册有效期为()年。a.1b.2c.3d.5标准答案： c解析：注册房地产估价师延续注册有效期为3年。7、 王某通过a房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，a房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为()元。a.100b.250c.500d.1000标准答案： d解析：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。8、 注册房地产估价师注册证书失效，不包括()。a.聘用单位破产的b.聘用单位被吊销营业执照的c.聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的d.年龄超过60周岁的标准答案： d解析：注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效： (1)聘用单位破产的;(2)聘用单位被吊销营业执照的;(3)聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的;(4)已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的;(5)注册有效期满且未延续注册的;(6)年龄超过65周岁的;(7)死亡或者不具有完全民事行为能力的;(8)其他导致注册失效的情形。9、 下列不属于物业管理条例基本制度的是()。a.物业管理议标制度b.业主大会制度c.住宅专项维修资金制度d.物业承接验收制度标准答案： a解析：物业管理招投标制度。10、 下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是()。a.物业服