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中国地产商域网 城乡规划法培训心得 Urban and Rural Planning Law of the Peoples Republic of China 中国地产商域网 Background 城乡规划法城乡规划法培训培训 2007年12月27日 2007年12月28日 广州市华泰宾馆 唐凯唐凯 吴明场吴明场 石楠石楠 黄建初黄建初 Here comes your footer 中国地产商域网 Contents 四 城乡规划法的立法背景 一 二 三 五 城乡规划法的主要框架 城乡规划法的主要特点 城市规划法与城乡规划法对比解读 非法定规划工作的重要性 Here comes your footer 中国地产商域网 一、城乡规划法的立法背景 1. 过去我国的城乡规划制定和实施管理依据以一法一条例 为核心的法规体系，形成了基本运作制度：城市规划、村庄和 集镇规划制定制度，划定规划区统一规划管理制度，“一书两 证”规划许可制度，违反规划处罚制度。 1989年颁布中华人民共和国城市规划法（ 1990年4月1日起施行） 1993年国务院颁布施行了村庄和集镇规划建设 管理条例（1993年10月1日起施行）。 Here comes your footer 中国地产商域网 核心：一法一条例 法 律 城市规划法 地方法规 各地颁发的城 市（体系） 规划管理条例 行政法规村庄和集镇规划建设 管理条例 技术法规 城市规划标准规范体系 城市用地分类与规划建（体系）设 用地标准城市居住区规划设计规范 等 部 城市规划编制办法 门 城镇体系规划编制审批办法 规 城市规划编制单位资质管理规定 章 外商投资城市规划服务企业管理规定 城市绿线管理办法等 行 国务院关于加强城市规划工作的通知（国发【1996】18号） 政 国务院办公厅关于加强和改进城乡规划工作的通知（国办发【2000】25号） 措 国务院关于加强城乡规划监督管理的通知（国发【2002】13号） 施 国务院九部委关于贯彻落实的通知（建规【 2002】204号）等 以城市规划法为基础的法规体系 Here comes your footer 中国地产商域网 一、城乡规划法的立法背景 2. 城市规划工作大背景的变化 u（1）城镇化快速发展 城市规模扩张快、城市群作用受重视； 城乡统筹要求，建制镇内涵发生了本质变 化； 人口流动数量庞大，城市和镇的规划更加 复杂； u（2）对发展条件的认识 快速城镇化与人均资源少、环境脆弱的矛 盾更加突出； 经济体制改革，市场配置资源，看不见的 经济之手发挥作用； 全球化负面影响，经济发展的依赖、优秀 文化遗产受损害。 u（3）城市规划管理必须依法行政 Here comes your footer 中国地产商域网 3.旧城市规划法的不足： （1）城乡二元分治，不利于统筹发展 （2）偏重技术管理，不利于政府职能转变 需要 （3）不适应经济体制转轨后的开发管理 （4）现行的规划体系难以适应城镇化和城 乡建设发展的需求 （5）监督机制不完善，不适应决策的科学 化和民主化 （6）法律责任较轻，不利于维护规划的严 肃性 一、 城乡规划法的立法背景 Here comes your footer 中国地产商域网 4、近年来颁发的几个重要文件 国务院关于加强城乡规划监督管理的通知（国发200213号） 关于贯彻落实国务院关于加强城乡规划监督管理的通知的通知 （建规 2002204号） 关于开展城乡规划效能监察的通知（建规2005161号） 国办转发关于加强城市总体规划工作的意见（国办发200612号） 建设部第146号令城市规划编制办法 建设部第112号令城市绿线管理办法 建设部第119号令城市紫线管理办法 建设部第144号令城市黄线管理办法 建设部第145号令城市蓝线管理办法 一、 城乡规划法的立法背景 Here comes your footer 中国地产商域网 确立适应政府职能转变和建设和谐社会需要的城乡规划基本属性 构建适应社会主义市场经济体制的城乡规划法律体系 满足快速城镇化进程中政府对城乡人居环境建设进行有效综合调 控的规划工作体系 指导节约资源、保护环境、保护历史文化和民族文化的城乡发展 模式 5、 城乡规划法必须解决四大问题 一、 城乡规划法的立法背景 Here comes your footer 中国地产商域网 Contents 四 城乡规划法的立法背景 一 二 三 五 城乡规划法的主要框架 城乡规划法的主要特点 城市规划法与城乡规划法对比解读 非法定规划工作的重要性 Here comes your footer 中国地产商域网 二、 城乡规划法主要框架 城市规划法城乡规划法 六章46条 七章70条 第一章 总则第一章 总则 第二章 城市规划的制定第二章 城乡规划的制定 第三章 城市新区开发和旧区改建第三章 城乡规划的实施 第四章 城市规划的实施第四章 城乡规划的修改 第五章 法律责任第五章 监督检查 第六章 附则第六章 法律责任 第七章 附则 Here comes your footer 中国地产商域网 Contents 四 城乡规划法的立法背景 一 二 三 五 城乡规划法的主要框架 城乡规划法的主要特点 城市规划法与城乡规划法对比解读 非法定规划工作的重要性 Here comes your footer 中国地产商域网 三、城乡规划法的主要特点 城乡统筹 公共政策 规划权威 民主公开 利益保障 权力制约 加强监督 Here comes your footer 中国地产商域网 三、城乡规划法的主要特点 1.城乡统筹从标题到内容全面反映这个特点 具有鲜明的时代特征，体现科学发展观，与党的十七大 精神相符合，城乡统筹，明确区域协调发展 十七大报告 五、促进国民经济又好又快发展 （五）推动区域协调发展，优化国土开发格局 完善区域政策，调整经济布局；遵循市场经济规律，突破行政区划界限 ，形成若干带动力强、联系紧密的经济圈和经济带；走中国特色城镇化道路， 按照统筹城乡、布局合理、节约土地、功能完善、以大带小的原则，促进大中 小城市和小城镇协调发展。以增强综合承载能力为重点，以特大城市为依托， 形成辐射作用大的城市群，培育新的经济增长极。 Here comes your footer 中国地产商域网 三、城乡规划法的主要特点 1.城乡统筹从标题到内容全面反映这个特点 城乡规划法第二条：规划区的具体范围，根据城乡经济社会发展水平 和统筹城乡发展的需要划定。 城乡规划法第四条：制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹 的 原则。 城乡规划法第二章：在城乡规划体系中，制定镇规划、乡规划和村规 划是不同的组成部分，并自成系统。 城乡规划法第二十九条：城市的建设和发展，应当 统筹兼顾进 城务工人员生活和周边农村经济社会发展、村民生产与生活的需要。 Here comes your footer 中国地产商域网 1.城乡统筹从标题到内容全面反映这个特点 统一的法律体系意味着更大的行政责任 不是简单的归并： -是对于城市与农村发展的统筹考虑，提高了对于农村问题的重视程度。 -把条例上升为法律，提升它的约束力，有助于进一步规范村庄和集镇的 建设行为。 城乡统筹的概念：打破城乡分割，不仅是要将政府的规划管理权更好地 延伸到乡村，但其本质上是要让更多的民众享受到应得的利益。 三、城乡规划法的主要特点 Here comes your footer 中国地产商域网 三、城乡规划法的主要特点 2.公共政策 城乡规划目标是改善人居环境、生态环境，实现可持续发展，强 调优先安排基础设施，体现城乡规划的公共政策属性： 立法目的（第1条） 规划编制与实施的原则（第4条） 强调基础设施和公共服务设施的建设（第29条、34条） 强调规划编制和实施尊重民意和民生（第18条、22、26 条、28条、29条、34条） 明确规定规划的强制性内容（第17条、18条） Here comes your footer 中国地产商域网 比较 为了合理地、科学地制定和实施城市规划，把我国的城市建设成为现 代化的、高度文明社会主义城市，不断改善城市的生活条件和生产条件，促进城 乡经济和社会发展，特制定本条例。 城市规划 条例 为了确定城市的发展规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目 标，合理制定城市规划和进行城市建设，适应社会主义现代化建设的需要，制定 本法。 城市规 划法 为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城 乡经济社会全面、协调、可持续发展，制定本法。 城乡规 划法 三、城乡规划法的主要特点 2.公共政策 Here comes your footer 中国地产商域网 三、城乡规划法的主要特点 3.规划权威 加强规划的严肃性和稳定性 强调规划的严肃性 城乡规划法第三条：城市和镇应当依照本法制定城市规划和镇规划 。城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。 城乡规划法第四条：制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合 理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进 资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地 方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展 、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。 城乡规划法第三十条：在城市总体规划、镇总体规划确定的建设用 地范围以外，不得设立各类开发区和城市新区。 城乡规划法第四十二条：城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的 建设用地范围以外作出规划许可。 Here comes your footer 中国地产商域网 三、城乡规划法的主要特点 3.规划权威 加强规划的严肃性和稳定性 遵守城乡规划的义务 城乡规划法第七条：经依法批准的城乡规划是城市建设和规 划管理的依据，未经法定程序不得修改； 城乡规划法第九条：任何单位和个人都应当遵守经依法批准 并公布的城乡规划，服从规划管理，并有权就涉及其利害关系的建设活 动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询； 第二章规划编制程序法定；第四章规划修改条件和程序法 定； Here comes your footer 中国地产商域网 三、城乡规划法的主要特点 3.规划权威 加强规划的严肃性和稳定性 强制性内容 城乡规划法第十七条： 规划区范围、规划区内建设用地规模 、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地 、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为 城市总体规划、镇总体规划的强制性内容； 城乡规划法第四十六条：修改涉及城市总体规划、镇总体规 划强制性内容的，应当先向原审批机关提出专题报告，经同意后，方可 编制修改方案。 城乡规划法第四十八条：控制性详细规划修改涉及城市 总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。 Here comes your footer 中国地产商域网 三、城乡规划法的主要特点 3.规划权威 加强规划的严肃性和稳定性 确定了控制性详细规划的地位 城乡规划法第三十七条：在城市、镇规划 区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批 准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划 主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡 规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、 允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。 城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划 区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让 前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规 划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作 为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块 ，不得出让国有土地使用权。 Here comes your footer 中国地产商域网 三、城乡规划法的主要特点 4.民主公开 扩大公众参与，体现规划科学性和民主性，增加规划透明度 ： 提出了规划公开的原则规定 确立了公众的知情权作为基本权利 明确了公众表达意见的途径：听证会、举报等，时间要求 对违反公众参与原则的行为进行处罚 十七大报告 四、实现全面建设小康社会奋斗目标 扩大社会主义民主，更好保障人民权益和社会公平正义。公民政治参与有 序扩大。 Here comes your footer 中国地产商域网 包括规划的批前公示和批后公布 第二十六条 城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予 以公告 第四十三条 城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后 的规划条件通报同级土地主管部门并公示 第八条 城乡规划组织编制机关应当及时公布经依法批准的城乡规划。 三、城乡规划法的主要特点 4.民主公开 规划公开的原则 Here comes your footer 中国地产商域网 作为基本人权的知情权 包括普通民众的知情权和利害关系人的知情权 第九条 任何单位和个人都有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规 划的要求向城乡规划主管部门查询。 第五十四条 监督检查情况和处理结果应当依法公开，供公众查阅和监督。 第四十八条 修改控制性详细规划的，征求规划地段内利害关系人的意见 第五十条 修建性详细规划、建设工程设计总平面图确需修改的 应当听取利害关系人的意见 三、城乡规划法的主要特点 4.民主公开 Here comes your footer 中国地产商域网 公众表达意愿的途径 包括主动表达与被动表达两大类 第九条 任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门或者其他有关部门举 报或者控告违反城乡规划的行为。城乡规划主管部门或者其他有关部门对举报或 者控告，应当及时受理并组织核查、处理。 第二十六条 城乡规划报送审批前采取论证会、听证会或者其他方式征求 专家和公众的意见。 第四十六条 （修改）省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划采 取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见。 三、城乡规划法的主要特点 4.民主公开 Here comes your footer 中国地产商域网 第六十条 镇人民政府或者县级以上人民政府城乡规划主管部门有下列行为之 一的，由本级人民政府、上级人民政府城乡规划主管部门或者监察机关依据职权 责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分 ： （四）未依法对经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予 以公布的； （五）同意修改修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图前未采取听证会 等形式听取利害关系人的意见的； （六）发现未依法取得规划许可或者违反规划许可的规定在规划区内进行建设的 行为，而不予查处或者接到举报后不依法处理的。 违反公开原则面临惩处 三、城乡规划法的主要特点 4.民主公开 Here comes your footer 中国地产商域网 三、城乡规划法的主要特点 5.利益保障加强对相对人利益的保障 规划补偿制度 -城乡规划法第五十条 在选址意见书、建设用 地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放 后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依 法给予补偿。 经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方 案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当 采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人 合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。 规划赔偿制度 -城乡规划法第五十七条 城乡规划主管部门违 反本法规定作出行政许可的，上级人民政府城乡规划主管部门有权 责令其撤销或者直接撤销该行政许可。因撤销行政许可给当事人合 法权益造成损失的，应当依法给予赔偿。 Here comes your footer 中国地产商域网 三、 城乡规划法的主要特点 6. 权力制约 规划编制和管理全过程加强对公权力的限制 规划编制程序和权限的法定化（第二章） 信赖利益保护，规划修改条件和程序的法定化（第四章 ） 规划行政许可权限、条件、依据和程序的法定化（第三 章） 政府的责任进一步强化，体现在：规划编制单位的责任 、不依法审批的责任、不依法公布修规和总图的责任、不依法查处 违法建设或者处理举报的责任等等（第58、59、60条） Here comes your footer 中国地产商域网 三、城乡规划法的主要特点 7.加强监督 建立并完善规划监督机制 监督检查专设一章作出制度规范， 35条新增条文，20条与监督检查有关： -行政监督（上级对下级，第51条、57条、55条） -人大监督（52条） -社会监督（规划公开制度，规划查询制度、举报投诉制度第9条） 确立规划、国土的相互制约机制（39条、43条） 强化行政处罚和行政强制： -增设对规划编制单位的行政处罚（第62条、63条） -体现对违法建设的重罚原则（第64条、第65条） -强化对临时建设工程和竣工验收报送资料的法律责任条款（第66 、67条） -政府有权采取行政强制措施和具有强制执行权（第68条） Here comes your footer 中国地产商域网 Contents 四 城乡规划法的立法背景 一 二 三 五 城乡规划法的主要框架 城乡规划法的主要特点 城市规划法与城乡规划法对比解读 非法定规划工作的重要性 Here comes your footer 中国地产商域网 四、新旧对比之一：规划体系 城市规划法城乡规划法 规划体 系变化 第十一条、第十八 条： 城镇体系规划 城市总体规划 镇总体规划 城市分区规划 城市详细规划 第二条： 城镇体系规划 城市规划 镇规划 乡规划和村庄规划 总体规划 控规 修规 详细规划 Here comes your footer 中国地产商域网 四、新旧对比之二：规划区 城市规划法城乡规划法 规划区 内涵变 化：行 政区域 转向空 间实体 第三条 本法所称城 市规划区，是指城 市市区、近郊区以 及城市行政区域内 因城市建设和发展 需要实行规划控制 的区域。城市规划 区的具体范围，由 城市人民政府在编 制的城市总体规划 中划定 第二条： 本法所称规划区， 是指城市、镇和村庄的建 成区以及因城乡建设和发 展需要，必须实行规划控 制的区域。规划区的具体 范围由有关人民政府在组 织编制的城市总体规划、 镇总体规划、乡规划和村 庄规划中，根据城乡经济 社会发展水平和统筹城乡 发展的需要划定。 Here comes your footer 中国地产商域网 规划区内涵的几点变化 从行政单位（市区、近郊区）转向空间实体（建成区）：镇由城市转 为单列；村庄 从“因需要实行规划控制”转向“因需要，必须实行规划控 制”的区域：由主观希望控制转向客观上必须控制的范围 提出了划定规划区范围的依据：根据城乡经济社会发展水平和统筹城 乡发展的需要划定，进一步落实“必须实行规划控制”的原则 规划区的最终批准权在上级政府，不在本级政府或人大常委会 Here comes your footer 中国地产商域网 四、新旧对比之三：规划制定和实施基本原则 城市规划法 城乡规划法 规 划 编 制 和 实 施 基 本 原 则 （第15、16 、23条等）编 制城市规划应 当贯彻有利生 产、方便生活 、促进流通、 繁荣经济、促 进科学技术文 化教育事业的 原则、贯彻合 理用地、节约 用地的原则。 城市新区开发 和旧区改建必 须坚持统一规 划、合理布局 、因地制宜、 综合开发、配 套建设的原则 。 （第4条）制定 和实施城乡规划 ，应当遵循城乡 统筹、合理布局 、节约土地、集 约发展和先规划 后建设的原则， 改善生态环境， 促进资源、能源 节约和综合利用 ，保护耕地等自 然资源和历史文 化遗产，保持地 方特色、民族特 色和传统风貌， 防止污染和其他 公害，并符合区 域人口发展、国 防建设、防灾减 灾和公共卫生、 公共安全的需要 。 规划编制思路 转变： 城市发展转变 为城乡统筹 经济发展转变 为公共利益 追求速度转变 为科学合理 重点项目转变 为资源保护 Here comes your footer 中国地产商域网 四、新旧对比之四：规划制定和审批 取 消 城市详细规划的内容（旧法第20条第2款） 增 加 省域城 镇体系 规划的 制定、 内容和 审批程 序（第 13条） 规划上 报前经 人大常 委会审 议、村 民会议 或村民 代表会 议讨论 （第16 、22条 ） 总体规划、 乡村规划强 制性内容以 及总体规划 期限（第17 条第2、3款 、第18条第 2款 政府 主导 的修 建性 详细 规划 的编 制（ 第21 条） 规划 编制 单位 资质 管理 （第 24条 ） 公众 参与 和专 家论 证（ 第26 、27 条） 修 改 城市总体规划调整程序（第47 条,旧法第22条） 总体规划的内容和强制性内容 （第34条，第17条，旧法第19 条），新法删去了作为总体规 划的内容之一的近期建设规划 ，在第三十四条中单列阐述， 并增加了禁止、限制和适宜建 设的地域范围的内容。 规划分级组织编制 和分级审批（第14 、15条，旧法第21 条），镇总体规划 、乡规划、村庄规 划由组织编制机关 的上一级政府审批 ；控制性详细规划 由政府审批。 Here comes your footer 中国地产商域网 四、新旧对比之五：规划实施 城市规划法城乡规划法 选址意见书第30条 全部项目 第36条，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划 拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核 准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。 建设用地规 划许可证 第31条，先 规划再国土 第37条，划拨供地的，先规划再 国土 第38条,出让供地的，先国土再 规划 建设工程规 划许可证 第32条，核 发主体为城 市规划行政 主管部门 第40条第1款，核发主体增加了省 、自治区、直辖市人民政府确定 的镇 第40条第2款，申请办理建设工 程规划许可证，应当提交使用土 地的有关证明文件、建设工程设 计方案等材料。 乡村建设规 划许可证明 无第41条，乡村规划区内，建设单位向乡镇政府申请，市、县规划部门 核发；原宅基地村民住宅建设，授权省制定办法 临时建设第33条第44条，增加不得批准临时建设的情况（临时建设影响近期建设规划 或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准） 规划核实第38条，参 加重要项目 竣工验收 第45条，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对 建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规 划条件的，建设单位不得组织竣工验收。 Here comes your footer 中国地产商域网 “一书两证”的一般程序 需批准、核准的项目 划拨方式 出让方式 申请选址意见书 控制性详规 办理建设用地规划许可证 项目批准、核准 办理用地手续 申请建设工程规划许可证 公示 签订土地出让合同 修建性详细规划 建设工程设计方案 规划条件 项目批准、核准、备 案 S36-38,S40 建设用地的位置、面积、 允许建设的范围 出让地块的位置、使用性 质、开发强度等 需备案的项目 土地招、拍、挂 Here comes your footer 中国地产商域网 四、新旧对比之六：规划修改（新增第四章） 修改主 体 修改条 件 修改程序 省域城镇体 系规划、城 市总体规划 、镇总体规 划 第46条 ，组织 编制机 关 第47条 ，五条 件 第47条实施总结（涉 及强制性内容），向 原审批机关专题报告 ，同意后编制方案 控制性详细 规划 第48条 ，组织 编制机 关 论证修 改的必 要性 征求规划地段内利害 关系人的意见，向原 审批机关专题报告， 同意后编制方案（涉 及总规强制性内容， 先修改总规） 乡村规划第22条，原审批程序 修建性详细 规划 第50条，规划部门采取听证会等形式， 听取利害关系人的意见 Here comes your footer 中国地产商域网 城市总体规划修改的一般程序 实施情况总结 是否具备五项“情形”之一 向原审批机关申请 是否涉及强制性内容专题报告 同意规划修编 不得修编规划 进入规划编制程序 上位规划要求 行政区划调整 重大建设工程 经评估确需修改 审批机关认为应修改 涉及 不具备 不涉及 具备 城乡规划法第47条 省域城镇体系规 划、镇总体规划 的修改程序与此 类似 规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服 务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境 保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容 Here comes your footer 中国地产商域网 控规修改的一般程序 组织论证必要性征求利害关系人意见 专题报告 原审批机关 修改控规方案 修改总体规划 进入总规修改程序同意修改 进入审批程序 涉及总规强制性内容 不涉及总规强制性内容 批后公布 城乡规划法第48条 Here comes your footer 中国地产商域网 规划条件的变更的一般程序 城乡规划法第43条 规划条件控制性详细规划 建设单位申请变更规划部门审查 批准变更新规划条件 土地部门 公示 拒绝 同意备案 Here comes your footer 中国地产商域网 乡村规划 城乡规划法第二十二条：乡、镇人民政府组织编制乡规划、村庄规划，报上一 级人民政府审批。村庄规划在报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意 修建性详细规划 城乡规划法 第五十条： 经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修 改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利 害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。 四、新旧对比之六：规划修改 Here comes your footer 中国地产商域网 四、新旧对比之七：法律责任 增 加 行政 处分 （第 58 61条 规划编制单 位违法行为 的处罚（第 62、63条） ，主要的处 罚种类有： 罚款、责令 停业、吊销 证照等 资质管理 规定甲乙 丙三级 乡、 镇政 府违 法建 设处 罚权 （第 65条 ） 违法 进行 临时 建设 和临 时建 （构 ）筑 物过 期不 拆的 处罚 （第 66条 ） 建设单 位逾期 报送竣 工验收 资料的 法律责 任（第 67条） ； 政府 强制 拆除 权（ 第68 条） 修 改 第64条（旧法第40条），未取得工程证的单位或 个人的法律责任；新法对罚款的计算标准作出了 明确的规定；将违法建设区分为尚可采取改正措 施消除对规划实施的影响的和无法采取改正措施 消除影响的两类，对前者限期改正，处以建设工 程造价百分之五以上百分之十以下的罚款，对后 者，限期拆除，不能拆除的，没收实物或违法收 入，拆除或者没收均可以并处建设工程造价百分 之十以下的罚款。 Here comes your footer 中国地产商域网 四、新旧对比之八：法律责任 未取得工程证的单位或个人的法律责任 城市规划法第四十条：在 城市规划区内，未取得建设 工程规划许可证件或者违反 建设工程规划许可证件的规 定进行建设，严重影响城市 规划的，由县级以上地方人 民政府城市规划行政主管部 门责令停止建设，限期拆除 或者没收违法建筑物、构筑 物或者其他设施；影响城市 规划，尚可采取改正措施的 ，由县级以上地方人民政府 城市规划行政主管部门责令 限期改正，并处罚款。 城乡规划法第六十四条：未取得 建设工程规划许可证或者未按照 建设工程规划许可证的规定进行 建设的，由县级以上地方人民政 府城乡规划主管部门责令停止建 设；尚可采取改正措施消除对规 划实施的影响的，限期改正，处 建设工程造价百分之五以上百分 之十以下的罚款；无法采取改正 措施消除影响的，限期拆除；不 能拆除的，没收实物或者违法收 入，可以并处建设工程造价百分 之十以下的罚款。 Here comes your footer 中国地产商域网 Contents 四 城乡规划法的立法背景 一 二 三 五 城乡规划法的主要框架 城乡规划法的主要特点 城市规划法与城乡规划法对比解读 非法定规划工作的重要性 Here comes your footer 中国地产商域网 五、非法定规划工作的重要性 应该在做好法定规划的前提下，大力鼓励和提倡各种类型的非法定规 划，作为法定规划体系的补充。应该提倡根据需求组织编制各类非法定 规划。 应该致力于城市设计理论与实践的总结，特别是研究城市设计与控制 性详细规划的关系提高控制性详细规划的质量，有赖于城市设计的 基础性工作。 应该在大量开展城市设计和其他非法定规划的基础上，创新城乡规划 理论，完善城乡规划法律体系。 非法定规划不应/不能作为行政许可的依据。 Here comes your footer 中国地产商域网 中国地产商域网 国务院关于加强城乡规划监督管理的通知 （国发200213号）重点内容 端正城乡建设指导思想 面向中低收入家庭的住房建设、危旧房改造和城市生活污水、垃圾 处理等必要的市政基础设施建设以及文化设施建设，改善人居环境，完 善城市综合服务功能； 要严格控制建设不切实际的大广场、宽马路和大草坪，严禁政府部 门超标准建设办公楼； 小城镇建设要实事求是，因地制宜，首先发展基础条件好、规模较 大的建制镇，严防遍地开花。 Here comes your footer 中国地产商域网 强调城乡规划的综合调控作用，进一步明确各级政府城乡规划 管理的事权 区域重大基础设施建设，必须符合省域城镇体系规划确定的布 局和原则； 设区城市的市辖区原则上不设区级管理机构，如确有必要，可 由市级规划部门在市辖区设置派出机构； 城市规划区及其边缘地带的各类开发区以及大学城、科技园、 度假区等的规划建设，必须纳入城市的统一规划和管理。 Here comes your footer 中国地产商域网 坚决纠正贪大浮夸、盲目扩大城市规模和建设规模的现象 各城市要制定和完善与五年计划相应周期的近期建设规划，作 为建设项目安排的依据。 制定规划的强制性内容,严格规划调整的法定程序 要把规划编制重点从开发建设布局设计转向重视资源保护和空间 管制，正确发挥政府职能在资源保护和开发建设中应发挥的作用； 编制城乡规划必须明确规定强制性内容，区分规划的强制性内容 和指导性内容，任何单位和个人都不得擅自调整已经批准的城市总体 规划和详细规划的强制性内容。 Here comes your footer 中国地产商域网 加强对违反城乡规划的行政责任的追究 市长、县长要对城乡规划的实施负行政领导责任； 对于地方人民政府及有关行政主管部门违反规定调整规划 、违反规划批准使用土地和项目建设的行政行为，除应予以 纠正外，还应按照干部管理权限和有关规定对直接责任人给 予行政处分； 对于造成严重损失和不良影响的，除追究直接责任人责任 外，还应追究有关领导的责任。 Here comes your footer 中国地产商域网 强调建立城乡规划监督制度 建立和完善城乡规划管理监督制度，形成完善的行政检查、 行政纠正和行政责任追究机制。建设部要对国务院审批的城市 总体规划、国家重点风景名胜区总体规划的实施情况进行经常 性的监督检查，要会同国家文物局对国家历史文化名城保护规 划实施情况进行监督检查； 各省级人民政府也要采取相应措施，对本行政区域内的城乡 规划实施情况进行严格监督； 城市人民政府应当每年向同级人民代表大会或其常务委员会 报告城乡规划实施情况。 Here comes your footer 中国地产商域网 制定与实施近期建设规划 近期建设规划将城市总体规划确定的原则性安排具体化； 近期建设规划的工作重点是对城市重要基础设施和公共设施、 城市生态环境建设提出安排意见； 城市人民政府依据近期建设规划，可以制定年度的规划实施方 案； 城市人民政府批准近期建设规划前，必须征求同级人民代表大 会常务委员会意见。 关于贯彻落实国务院关于加强城乡规划监督管理的通知的通 知（建规2002204号）重要内容 Here comes your footer 中国地产商域网 规划的强制性内容 规划的强制性内容，是指省域城镇体系规划、城市 总体规划、城市详细规划中为了保证区域协调发展、保护自然 与历史文化资源、保护环境、保护公众利益和保证公共安全， 所确定的管制性内容。 Here comes your footer 中国地产商域网 规划管理中的几个重要环节 不得以政府文件、会议纪要等形式取代选址程序； 规划的强制性内容不得随意调整； 对政府的城乡规划工作进行监督，提出城乡规划部门、城市园林部 门可以聘请监督人员加大监督力度，还要加快建立全国城乡规划和风 景名胜区规划管理动态信息系统。 Here comes your footer 中国地产商域网 关于加强城市总体规划工作的意见 （国办发200612号文） 明确上位规划的地位，提出城市总体规划的编制要按 照省域城镇体系规划确定的原则进行； 要求深入开展对人口、土地、水资源、能源和环境等 城市发展基本要素的研究； 转变规划编制方式，采用政府组织、专家领衔、部门 合作、公众参与、科学决策方式； 完善监督检查机制，开展效能监察工作。 Here comes your footer 中国地产商域网 城市规划编制办法修订后，比较两个办法的总体框架 14号令的总体框架 共五章31条 第一章 总则 第二章 总体规划的编制 第三章 分区规划的编制 第四章 详细规划的编制 第五章 附则 146号令的总体框架 共五章47条 第一章 总则 第二章 城市规划编制组织 第三章 城市规划编制要求 第四章 城市规划编制内容 第五章 附则 Here comes your footer 中国地产商域网 城市规划法 第十一条 国务院城市规划行政主 管部门和省、自治区、直辖市人民 政府应当分别组织编制全国和省、 自治区、直辖市的城镇体系规划， 用以指导城市规划的编制。 第十八条 编制城市规划一般分总 体规划和详细规划两个阶段进行。 大城市、中等城市为了进一步控制 和确定不同地段的土地用途、范围 和容量，协调各项基础设施和公共 设施的建设，在总体规划基础上， 可以编制分区规划。 城乡规划法 第二条：本法所称城乡规划 ，包括城镇体系规划、城市 规划、镇规划、乡规划和村 庄规划。城市规划、镇规划 分为总体规划和详细规划。 详细规划分为控制性详细规 划和修建性详细规划。 . 四、新旧对比之：规划体系和规划区 Here comes your footer 中国地产商域网 全国城镇体系规划 省（区）域城镇体系规划 综合评价城镇发展条件 制定区域城镇发展战略 预测区域人口增长和城市化水平 拟定各相关城镇的发展方向与规模 协调城镇发展与产业配置的时空联系 统筹安排区域基础设施和社会公共设施 城市总体规划 引导和控制区域城镇的合理分布与布局 指导城市总体规划的编制 城市性质、城市规划区范围、城市发展方 针与战略、城市人口现状及发展规模 城市土地利用和空间布局 城市环境质量建议指标，改善和保护环境 的措施标 专业规划：包括道路交通规划、给水工程 规划、历史文化名城保护规划等 近期建设规划 详细规划 控制性 详细规划 制定规划的依据和原则， 主管部门和管理权限 土地使用和建筑规划管理 通则 地块划分以及各地地块的 使用性质、规划控制原则 、规划设计要点 各地块控制指标一览表 修建性 详细规划 分区规划 原城市规划法中的城市规划体系 Here comes your footer 中国地产商域网 全国城镇体系规划 省域城镇体系规划 城市规划 镇规划 总体规划 乡规划 村庄规划 详 细 规 划 城 镇 体 系 规 划 城乡规划法中的城市规划体系 控制性详细规划 修建性详细规划 以此规划体系为基干，以各种非法定规 划为补充。 中央事务 Vs 地方事务 内 容 及 程 序 Here comes your footer 中国地产商域网 编制与审批城市规划的责任单位 市人大审查通过 城市人民政府 组织城市总体 规划编制工作 专家组审查规 划纲要 省城市规划委员会 国务院审批 建设部 城市总体规划 部际联席会议 省人民政府审查 编制 批准 国务院审批大城市总体规划流程示意 原城市规划法中的城市总体规划的审批流程 Here comes your footer 中国地产商域网 城市人民政府 省人民政府 城市人大常委会审查 国务院 公示程序 公众 意见 规划 草案 规划 方案 人大 意见 专家和部门审查 专家 意见 公众意见 采纳情况 人大意见 采纳情况 专家意见 采纳情况 批复 镇总体规划的编 制程序与此相似 公布规划 城市总体规划编制的一般程序 Here comes your footer 中国地产商域网 城市控制性详规编制的一般程序 规划主管部门 城市总体规划 组织编制控规 公示 市人民政府批准 市人大常委会备案省人民政府备案 公众意见及 采纳情况 公布规划 镇的控规编制 程序与此相似 城乡规划法第19、20条 Here comes your footer 中国地产商域网 四、新旧对比之：规划体系和规划区 城市规划法 第二十条 第二款 城市详细规划应当包括： 规划地段各项建设的具体用地范 围，建筑密度和高度等控制指标 ，总平面布置、工程管线综合规 划和竖向规划。 Here comes your footer 中国地产商域网 第十六条：省、自治区人民政府组织编制的 省域城镇体系规划，城市、县人民政府组织 编制的总体规划，在报上一级人民政府审批 前，应当先经本级人民代表大会常务委员 会审议，常务委员会组成人员的审议意见交 由本级人民政府研究处理。 镇人民政府组织编制的镇总体规划，在报 上一级人民政府审批前，应当先经镇人民 代表大会审议，代表的审议意见交由本级人 民政府研究处理。 规划的组织编制机关报送审批省域城镇体 系规划、城市总体规划或者镇总体规划，应 当将本级人民代表大会常务委员会组成人 员或者镇人民代表大会代表的审议意见和 根据审议意见修改规划的情况一并报送。 规划上报前经人大常委会审 议、村民会议或村民代表会 议讨论 第二十二条 乡、镇人民政 府组织编制乡规划、村庄规 划，报上一级人民政府审批 。村庄规划在报送审批前， 应当经村民会议或者村民代 表会议讨论同意。 省域城镇体系规 划的制定、内容 和审批程序 第十三条：省、 自治区人民政府 组织编制省域城 镇体系规划，报 国务院审批。 城乡规划法增加内容 1 2 3 Here comes your footer 中国地产商域网 第十八条 乡规划、村庄规划 应当从农村实际出发，尊重村 民意愿，体现地方和农村特色 乡规划、村庄规划的内容应 当包括：规划区范围，住宅、 道路、供水、排水、供电、垃 圾收集、畜禽养殖场所等农村 生产、生活服务设施、公益事 业等各项建设的用地布局、建 设要求，以及对耕地等自然资 源和历史文化遗产保护、防灾 减灾等的具体安排。乡规划还 应当包括本行政区域内的村庄 发展布局。 政府主导的修建性详细 规划的编制: 第二十一条 城市、县 人民政府城乡规划主管 部门和镇人民政府可以 组织编制重要地块的修 建性详细规划。修建性 详细规划应当符合控制 性详细规划。 总体规划、乡村规划强制性内 容以及总体规划期限 第十七条 规划区范围、规 划区内建设用地规模、基础设 施和公共服务设施用地、水源 地和水系、基本农田和绿化用 地、环境保护、自然与历史文 化遗产保护以及防灾减灾等内 容，应当作为城市总体规划、 镇总体规划的强制性内容。 城市总体规划、镇总体规划 的规划期限一般为二十年。城 市总体规划还应当对城市更长 远的发展作出预测性安排。 城乡规划法增加内容 45 6 Here comes your