二手交易必读宝典——租房、买房.docVIP

租房： 出租、求租的信息其实都可以通过网络、报纸、中介公司和非法牛皮癣等途径获得不错的效果，不管你是以何种方式找到房子，只要找到合适的房子才是你的目的。接下来你要做的就是：自重自爱侃价的根本法则很多人看到了合适的房子之后，有意无意地表现出令房主反感的一些举止，因而造成了交易的失败前功尽弃呀！那么，你在谈判中、提要求前，你应该表现的行为有：1、你（们）很干净能爱护他的房子。2、你（们）很正派不会给他带来麻烦。3、你（们）很富有不会拖欠他的房租。4、你（们）很稳定能够长期租他的房子。能够做到以上几点的你，已经是房主非常喜欢的那种租户了，接下来你所提出的降价、配东西的要求他都会一口气的点头！要点提示：看房当中穿着一定要得体把它看作是约会！租赁合同合同者，是双方意愿、协商结果的书面体现，并无十全十美的格式或样板。租赁双方应该把一些较为重要的、个人特别要求的注明之外，并不一定追求所谓完美的合同格式。本人现在就将普通的合同中的要点剪载列举如下，仅供参考，如有下载者应根据自己的具体情况慎重使用。如有要求更为详尽的版式可以在网上搜索“租赁合同”即可找到更多的版本。谢谢！房屋租赁合同出租方（甲方）：承租方（乙方）：根据中华人民共和国合同法及相关法律法规的规定，就甲方将房屋出租给乙方使用事宜，经双方协商一致，订立本合同。第一条房屋的坐落、面积、装修、设施情况：1、甲方房屋（以下简称为该房屋）位于。2、该房屋建筑面积：平方米，户型，房产证号：3、乙方在签订本合同时向甲方交付保证金(￥)。此保证金于本合同履行终止、随房物品不存在不合理损坏且乙方无拖欠房租、水电、物业等费用，则甲方如数返还给乙方，否则甲方有权抵偿相关费用。第二条甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明等文件；乙方应提供身份证明。双方可复印对方资料存档并注明“他用无效”等字样。第三条租赁期限、用途：1、该房屋租赁期共个月。即年月日至年月日止。2、乙方承诺，租赁该房屋仅作使用，限住人数不超过人。第四条租金及支付方式：1、该房屋月租金为￥元/套，合同期内租金总额为￥元。2、房屋租金按支付，首期租金在时，由乙方向甲方支付，以后的租金在下一租期到期前十五日内支付。甲方收款后，应当提供收款凭证。第五条租赁期间相关费用负担：甲方承担的费用：乙方承担的费用：第六条房屋修缮与使用：1、在租赁期内，该房屋及所属设施的维修责任由甲方负责（乙方使用不当造成损坏的由乙方负责）。甲方对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮义务。2、乙方不得改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备。3、甲方负责协调处理房屋租赁期间涉及单位（小区物业）之间的问题。乙方应遵相关的管理制度，处理好邻里关系并对自有物品妥善保管。第七条其他约定：1、乙方不得转租、转借承租房屋。2、乙方不得改变房屋的租赁用途和使用人数长期超标。3、乙方不得利用承租房屋存放危险物品或进行传销等违法活动的。4、乙方不得违反房屋所在单位（小区）的有关规章制度，或发生严重影响邻里关系的行为。5、第八条违约责任：1、甲方不提供或提前收回该房屋的，应向乙方支付的违约金。2、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应向乙方支付违约金。3、有违反第七条约定的行为之一的，甲方可收回房屋并追究乙方的违约责任；乙方须向甲方支付违约金。4、乙方中途擅自退租的，乙方应该按向甲方支付违约金。5、乙方如逾期支付租金,每逾期一日则乙方须按原定日租金的双倍支付滞纳金。6、乙方在租赁期满时每逾期一日归还该房屋的，应向甲方支付双倍租金的滞纳金。7、乙方逾期支付租金达十五日的，且不积极配合甲方办理本租赁合同解除手续的，甲方有权终止本合同，追究乙方违约责任，并将房内物品自行处置。第九条其他约定事项：甲方：乙方：身份证号：身份证号：联系方式：联系方式：签约日期：年月日附：设施、设备清单本单为与所签订的座落于房租赁合同的附件。一、甲方向乙方提供以下设施、设备：二、装修状况：三、水表现数：电表现数：燃气表现数：四、双方确认本清单时，即为甲方交付该租赁房屋给乙方。甲方：乙方：确认日期：年月日中介公司可提供的租赁服务：中介者，说不清、道不明，千丝万缕，一千个人就有一千个看法。本人在此不强加任何个人论点。只是，如果有朋友找到合适中介的，的确能够给你带来极大的方便。中介可提供的服务有：1、发布信息免费的。2、房屋托管发信息、带客看房、签订合同、代收租金等。3、房屋储蓄把房子交给中介，不管能否出租都坐收房租。要点提示：1、找中介，尽可能找规模大的公司（比如说房产交易中心一楼的好几家）。2、尽可能找设置有独立租赁部或设专人负责的。只有这样的公司才相对专业，服务有始有终！疑难杂症：办理租赁许可证，开具租赁发票等。敬请来电。关于买、卖房： 本人在此不对房地产的前景、价格和宏观的环境作评论，只是就房产的二次交易介绍一些很常规的东西，希望能给一些朋友相应的帮助。在这里需要说明一点：二手房并不都是旧房或者住过的房屋，我们说凡是经过权属登记后进行二次交易的房子就可以说是二手房了（也叫存量房）她可以是旧房，也可以是新房。说到二手房的交易，必须提到房屋中介公司了。前面本人也曾提到，房屋中介在人们的心目中的各种印象我们无从批判。但是，在房产交易当中，房屋中介却是起着非常重要的作用，甚至可以说是居功至伟的。就从房产局这几年提供的数据显示，通过中介公司操作的交易占到了三分之二以上的比例。尤其是中介公司在银行按揭、转按揭的作用更是无可替代的。不得不承认，在南宁市的中介市场，还存在着很多问题：如实际操作的不统一，规模的参差不齐，员工的素质不同等等。因此，本人在此提供些许建议，以便让更多的朋友能够找到让自己放心的中介。要点提示：1、通过有经验的朋友介绍，找到朋友们办理过的，觉得放心的公司。2、到园湖建政路口的房产交易中心一楼走一趟，留心观察两三天，看哪一家公司的规模大、员工素质好以及场所内的客流量更大，最好能够碰上一两个在里面办理的客户，这样就可以通过客户了解更多的有用的东西。3、在选定了几个目标后，通过自身接触、比较，熟人打听等方式，选定最后的目标公司作为委托对象。4、最为关键的是找领导或骨干。找到骨干之后，你所要办理的业务会省去很多不必要的麻烦大公司的骨干嘛！如果您想绕开中介自行办理的话，其实也是可以的。但是，您必须对所有的流程都很熟悉，对房产局的部门布局也很清楚。因为在房产局办理的时候，您是需要上上下下的跑很多躺的，所填写的表格也不少。最主要的是，房产局的咨询窗口已经撤销，现在留下的都是非常有针对性职能部门，如果您是以很外行的语气询问一些他们认为很简单的问题的话，他们的态度是实在不敢恭维的。就像本人在其他帖子的回复中提到的，你除了对流程和房产局布局的了解之外，你还需要有刘德华或张柏芝的外形，不然的话你会被骂得狗血淋头的。另外您还需要有着很多的时间和肌肉（其实是个减肥的好办法）。如果你需要办理银行贷款的话，没有中介来担保的，那您就需要认识银行的信贷科或者更有权力的人，否则的话您是根本就办不了的。二手房交易的几个核心问题及解决建议 鉴于二手房交易中有着价值高、程序多、时间长的特点，交易的双方都会有着各种各样的顾虑和意外的风险。本人在此列举最核心的和最常见的几个问题，以及惯用的解决方式。一、房子的产权是否真实明晰，中间是否有猫腻？答：因为所有房产的过户都需要经过房产局或房管所办理（中介公司代办的也不例外），在办理的过程中是完全真实权威的，如果不放心的话可要求中介公司在领证时把你也带上。如果在交定金或签合同前能够先进行一次查档，那什么问题都OK了。查档只需50元钱，5分钟搞定。查档内容为：是否查封、抵押、涉及拆迁或其他权利的限制。如果没有这些限制的话就可以顺利的办理过户手续了。二、什么时候进行房款的转交最为合理？答：很多不了解房产过户的朋友认为，只要买卖双方到房产局进行验人验证、加盖手印并上交房产证（俗称总登记）之后，房子就已经是买方的了，所以要求买方将房款的全部或者大部分都付给卖方。首先，房产局进行过户受理的内部流程有：受理初审终审缮证这几个环节，做完上述环节需要20个工作日。在这20个工作日中，只要没有作出新的房产证之前，房产始终还是卖方名下的。意思是说，卖方名下的房产虽然不能进行交易的悔约，但是有可能被法院强制执行查封的，在我们实际的操作当中就碰到过。也许有人会问，交易前不是已经进行查档了吗？怎么可能会出现被查封呢？没错，交易之前是进行了查档的，而且是OK的。但是，有谁可以保证查档后、出证前的卖方不会出现意外的需要抵债的可能呢？况且，当卖方的债务不是用所交易房屋作抵押而是用其他财产进行抵押的时候，对所交易房产查档是OK的，但是所交易房产也会在抵债时被牵连的。如果说卖方确实不意外发生的话，该房产的确是可以正常过户至买方名下的，这时候的卖方对买方也就产生了疑问：万一房子过户了，却没收到房款又怎么办？对于这个疑问，很多人的解决方式是：总登记时交接一部分房款，然后卖方收执房产局开具的受理单。因为买方领取新房产证时必须带上受理单原件和身份证原件才可以领证的，然后在买方领证时结清房款，同时卖方将房子交付给买方使用。但是，这样的方式也有风险。那就是买方也会发生意外事故造成财产损失后无法支付房款，或者当买方并不急需进住该房屋的时候，买方可能会借故不来领证并拒交房款。这个时候卖方对房产已经没有任何的处置权了。当然，上述的情况发生概率并不多，但是确实存在。很多交易的双方又采用了委托中介公司代管房款的方式：那就是交易双方在签定合同之后，向卖方支付购房定金或首期款之后，将剩余房款交由中介公司进行代管，并由三方约定在满足一定的条件下，中介公司无条件放款给卖方。对于这种方式，唯一需要考究的就是中介公司方面的因素了，因为中介公司也可能会携款潜逃或借故延长转款时间。还有的朋友也许会利用银行冻结的形式，或者公证处公证的方式，但这两种方式会产生较大的费用或者更大的麻烦（公证费为2），其实很少人采用。综上所述，完全说明了二手交易所存在的必然的一些疑难问题，目前是没有办法克服和避免的。只能说交易双方应该本着互相信任、诚信交易的原则，按时守约的进行各个环节的配合，这样才能顺利的完成交易。另外，拟订一份比较详细周全的契约也是非常必要的，以便万一在对簿公堂时可以有约可依。如果一定要针对上述情况进行选择分析的话，本人认为：1、如果卖方出现意外事故的，他的解决方式和途径时最为困难的，因为她可能涉及债务的清偿和法院的解封等。2、因为买方原因造成的话，卖方可以通过诉讼等途径追回相应的款项和违约金，但是执行起来的时间也很难预计。3、对于中介公司的说法，看客可别怪我为自己说话了。本人始终认为，与其说同样是提心吊胆的相信某个个人，不如去相信一个颇具规模的中介公司。中介可能会有部分害群之马存在拖欠的，但是在南宁我还没有听说有潜逃的!只要找到一个比较放心的中介公司，签定一份比较详细的契约，在中介公司不关门倒闭的前提下，最可能出现的只是延长转款时间而已。当真的出现这种情况时，您只需拨打南宁的几家媒体的报料电话，保证不出3天就能解决所有的问题了。这样你可以省去了上法庭的繁琐，也可以赚回几个报料费呢！三、房产交付后的相关问题。鉴于二手房交易是现房原状的交接或者是购房合同的权利与义务的转移。在房产过户后卖方对房子已经没有任何的保证保修义务了。因此建议：签约时对房内设施、杂物房、户口等进行补充约定，房产交付后对水电、物业、有线、电话等进行过户，并对原户口进行迁出等。二手房屋的交易流程 向银行提交还清申请还款?抵押注销8（未办房产证）/（已办房产证）撤销原合同备案12/测绘评估1-3开发商更名?/产权过户登记1新合同备案12/领取新房产证20新合同抵押登记8/新产权抵押登记8银行放款?/银行放款?交割/交割关于流程的的解释：1、凡是有银行贷款的房子，交易的前提是把银行的贷款结清（必须的）并把抵押注销后方可办理过户或更名手续。2、未办理房产证的房子过户是以新的购房合同备案完成为结束（需要贷款的则需抵押），而开具新合同的条件是把原来抵押在银行的、购房者收执的、房产局备案存档的、以及开发商存档的全部的旧合同都统一给开发商后，开发商方可与新的购房者签订新的合同并作备案。这种交易方式更合理的说法应该叫做合同的权利与义务的转让，也叫合同更名，类似的交易主要受开发商是否同意更改合同的限制，新政策约定的所谓期房不得交易是没有影响的。3、已有房产证的房产在产权过户登记时，同样需要把旧房产证原件、合同、申请表等相关资料上交房产局，并需要本人带身份证原件，当着房产局工作人员的面进行签字、盖手印（有共有人和需要委托的有其他要求）。4、旁边的数字表示该工作所需要的工作日，“？”表示因不同的银行和中介公司有不同的时间等（后者偏差不大）。5、有无房产证的房子，交易前均需要查档。6、有证的房子过户肯定要评估，无证的但是需要贷款也需要评估（个别银行不要求）。评估的作用一是作为交契税的参考（必须的），一是贷款银行的价值参考。7、房产交易时需要准备的资料：其实无非就是产权与交易双方的身份证明，像房产证、身份证、结婚证或户口本。为节省麻烦，建议都带上。8、贷款的需要补交：首期房款的收据、单位盖章的收入证明或者其他能够证明贷款人收入或其他财产的证明资料。关于二手房交易的费用 结合上述的交易流程：（新政策到当天止还没有在南宁实施)1、