我国当前房地产市场问题的成因分析.docx

我国当前房地产市场问题的成因分析摘要：我国当前房地产市场发展迅猛，但是诸如房价非理性上涨、投机行为过度以及房地产市场秩序混乱等问题严重制约着我国房地产市场乃至整个国民经济的健康发展。究其原因主要有城市化进程加快、土地制度缺陷、以及房地产资本化等。 简历大全 关键词：房地产；房价；成因分析 作为支柱产业的房地产，最近几年发展迅猛，在城市建设、改善居住条件以及带动国民经济发展等方面做出了巨大的贡献。由于我国房地产市场起步较晚，相关体制、法规仍不完善，发展过程中显示出较大的盲目性，诸多问题亟待解决。 一、我国当前房地产市场存在的问题 （一）房地产价格非理性上涨 近几年，我国房地产价格增长迅速，在美国的次贷危机发生后，全球房价均大幅下跌，唯有中国的房价仍然在危机中继续上涨。而城镇居民可支配收入增长率远不及房价增长率。这不仅不利于经济的持续健康发展，同时也会带来严重的社会问题。 （二）投机行为过度 随着房地产市场的繁荣，投机行为增长迅速。在我国，一部分比较富裕的居民购买二套、三套房，甚至四套及以上的房屋用来投资。另外，开发商囤地现象屡见不鲜，这就加剧了本来就稀缺的土地资源的有效供应不足。更有甚者，一些交易者还未支付从一级土地市场购买使用权所应支付的资金，就转手又将土地使用权在二、三级市场上进行交易，作“无本经营”也同样获利。这就导致部分应被国家所得的地租收益被开发商所截留，房地产却成为了少数人敛财、暴富的工具。 （三）房地产市场秩序混乱 中国社科院发布的2010年中国房地产蓝皮书指出，中国房地产市场秩序仍较为混乱，房地产调控手段不能切中要害，调控方式仍需创新。在房地产市场供求失衡、普通居民购房困难的情况下，房地产市场捂盘销售、土地闲置、炒地等现象依然存在。这导致政府每年投放大量的土地而市场上房屋的供应量却没有显著增加，阻碍了市场的稳定健康发展。另外，在土地出让环节，政府公开信息不透明，而在拍卖土地使用权的过程中也存在着暗箱操作的行为，政府官员以利用职务之便干预土地出让的行为大量存在，权钱交易盛行。同时，土地市场的监管体制不健全，对土地交易的监管力度不够。 二、我国当前房地产市场问题的负面影响 （一）房价过高，居民生活负担加重 按照国际惯例，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。由于我国的社会保障体系还不完善，绝大多数中低阶层居民一生的积蓄，甚至是几代人的积蓄都投在了房子上，其生活负担大大增加。 （二）过度投机，贫富差距加大 过多的投机资金流入造成虚假需求，进一步加剧房地产供不应求和房价上涨，增加通货膨胀压力。我国当前房价已超出真实需求的购买能力，贫富差距也愈来愈大。贫富差距巨大不仅带来内需和消费不振，带来经济风险，还会造成普通大众的严重不满和社会秩序的震荡不稳，急需采取措施从根源施治。 简历大全 （三）市场秩序混乱，信任危机加重 当前房地产企业面临着严重的信任危机，早已严重到必须解决的地步。在2010年的新政压力下，繁荣背后曝露出整个行业的诚信缺失。同时，由于政府和开发商的利益关系、违法交易以及官员贪腐的存在，致使老百姓对地政府的公信力也逐渐下降。 三、我国当前房地产市场问题的成因分析 （一）社会发展，刚性需求增加 1城市化进程加快，刚性需求增加。“不仅人口的增加，以及随之而来的住宅需要的增大，而且固定资本的发展，都必然会提高建筑地段的地租。”从世界各国城市化的发展历程来看，我国房地产市场正处于刚性需求不断增长，而有效需求则明显不足的时期。 2土地市场供求矛盾突出。作为房地产业的基础，土地供应是其发展的必要前提。中国土地市场呈现出长期吃紧的状态，而且当前土地市场交易透明度低，寻租行为大量存在，难以形成真正有效的土地供给以保证房地产市场的稳定运行。 （二）制度不完善，交易行为不规范 1政府的“土地财政”间接推高房价。根据国务院发展研究中心的报告，土地出让金已经成为政府的“第二财政”。另外，招拍挂制度还存在着土地出让金收取方式不合理的问题。在地方政府“经营”城市的理念下，50年或70年的土地租金一次性收取，这很可能会诱发强烈的“政绩”冲动和短期行为。 总结大全 2土地市场监管机制缺乏。中国还没有建立起公正、透明、规范的土地交易市场。对市场主体的监督机制缺乏，监督力度不够，市场交易者往往具备一些特殊背景，他们以权谋私，将国有资产占为己有，严重扰乱了市场机制的正常运行。 （三）房地产资本化，投资增长迅速 1由于其特殊性，房地产被用来作为投资对象。“在迅速发展的城市内，特别是在象伦敦那样按工厂方式从事建筑的地方，建筑投机的真正主要对象是地租，而不是房屋”。 这是房地产资本化的根本原因。城市中，随经济的发展，地租、地价上涨趋势明显，某些地理位置优越的房地产具有绝对的垄断优势，其价格必然包含高于平均水平的垄断地租。作为投资对象，与其他金融产品相比，房地产具有实际使用和消费的双重用途，投资风险大大减小。 2居民投资意识增强。随着经济的发展和财富的积累,家庭与企业的理财和投资行为愈发重要,房地产逐渐成为人们看重的投资方式，许多富裕家庭会购买额外的房产用于投资。房地产市场上投资性需求的比例呈增高的趋势,房地产资本化的程度不断加大。特别是近几年来,房价的过高预期，致使诸多消费者出现恐慌性的购房行为，造成房市虚假繁荣。 参考文献：高波，王辉龙，赵奉军.转型期中国房地产市场成长：19782008M.北京.经济科学出版社,2009. 思想汇报刘荣春.城镇国有土地产权市场的马克思主义经济学思考J.生产力研究