华坤道威2010年10月杭州野风银湖项目定位报告.ppt

野风银湖项目定位报告,华坤道威整合营销机构 2010-10,我们对项目的思考,项目位于富阳受绛镇，毗邻鸣翠蓝湾和九龙山庄。 宗地总面积目前550亩，未来有可能增加。 容积率：1.0（最低0.75） 建筑密度：不大于30% 绿地率：30% 90方以下占总建面的15%以上。,项目基本情况,银湖项目是野风在高端住宅市场中的开山之作，该项目的定位及运作将直接影响到野风的品牌提升。 从品牌提升的角度看，我们需要提供市场认可度较高的产品，这种认可度的形成有两个前提：一是产品水平较高/产品比较有特色，二是销售情况不错。 本项目在产品规划阶段就应该以这两个方面为主要目标。因为产品定位是项目成功的关键。,本项目容积率1.0，可能的产品方向包括别墅、排屋、平层公寓及多种物业的组合。那么本项目究竟应该定位于何种档次，采用何种业态/或业态组合，我们需要回答以下几个问题 银湖板块的外在因素及项目土地属性支持哪种档次的低密度产品定位？ 1.0的容积率能否用足？ 保证销售的定位前提下，以什么切入点提升品牌？,目 录,银湖板块概况及规划 项目土地属性 银湖房地产市场状况,低密度市场研判 公寓可行性研判,项目客群定位 项目户型定位,规划布局 建筑风格 ,第一章,银湖板块概况及规划 项目土地属性 银湖房地产市场状况,银湖板块观察,银湖板块概况,银湖板块在行政上属于富阳受降镇 受降镇位于富阳市东北部，处于富阳主城与杭州主城区之间，直接与主城中的西湖区接壤，是富阳融入杭州的急先锋，区位优势非常明显。 受降镇距杭州市区仅15公里，320国道贯穿全境，交通十分便捷 。受降镇在杭州半小时经济圈内。,“要融入杭州主城，必先要发展受降。” 大杭州的发展战略以及银湖（受降）板块的区位优势决定着该板块具有非常大的发展前景。,受降区域面积54.3平方千米，其中山地面积占67.5%，耕地仅占8.5%，辖11个建制村，户籍人口15608人。 境内多山地丘陵，规模较大的山塘水库有二十多座 。 以“三产强镇”，前景广阔。以杭州野生动物世界为龙头，接好杭州旅游西进第一棒，；以山庄别墅、旅游景点为依托的商贸、餐饮、宾馆等服务业潜力无限。 以“人居兴镇”，特色明显。到目前为止，全镇已开发黄土丘陵地近6000亩，引进金都房产、三江房产、七里香溪、华庭云顶等房地产项目16个，总建筑面积达80多万平方米，房源近万套,目前正加快推进受降区块“率先融入杭州大都市、打造生态宜居示范区”的战略,受降镇自然资源丰富，旅游业发达，宜居性强！,受降区块自然环境得天独厚，背靠午潮山国家森林公园、黄公望森林公园，杭州野生动物世界、国际高尔夫球场也近在咫尺。受降地处浙西黄金旅游线的前站。2007年1月11日，受降镇被评为全国环境优美乡镇。 其中银湖板块内没有一个工业项目，是近郊板块中，生态环境最好的。,午潮山国家森林公园,黄公望森林公园,杭州野生动物世界,国际高尔夫球场,板块具有浓厚的历史文化积淀。,受降板块所在的大环境名人辈出，极具人文价值。 北宋时，富阳曾出过谢涛、谢绛、谢景初、谢景温、谢景平祖孙三代五位进士，他们不仅为官清正，而且都是著名的诗人和文学家。在当时文坛上有很高的声誉。 元代大画家黄公望。黄公望森林公园就是当年黄公望的隐居之地，也是他耗尽毕生精力创作的富春山居图的原形。 此外，还有南宋一代名相李宗勉，宋代以清节著称的李祧，吴越擎天柱杜棱、杜建徽父子 多项民间艺术列入杭州及浙江省保护名录。如跳仙鹤、古亭锣鼓和常绿纸伞、大头和 尚、元代造纸机、受降镇传统的民俗节目东吴传龙,320国道、杭新景高速公路贯穿全境 目前杭富沿江公路和320国道是目前连通杭州和富阳仅有的两条陆上公路，但之前均设有收费站。2009年7月25日开始，320国道杭富路收费站杭州至富阳车辆，取消10元钱过路费 目前路线：武林广场中河高架复兴路之浦路320国道， 武林广场西溪路绕城高速留下口绕城高速转塘口下320国道。 建设中的午潮山隧道，将留和路延伸至富阳市受降镇境内，再与320国道相接，可迅速连接银湖与杭州西部交通。,银湖板块发展中的问题,交通，是一直以来富阳融入杭州主城区的最大瓶颈。 银湖与西湖区接壤，与转塘只有一箭之地，但因为收费站的存在以及公交问题，与西湖区心理距离却很远。这直接影响到银湖板块房地产市场的发展。 2008年底，富阳市政府日前出台的关于促进富阳市房地产市场健康稳定发展的若干意见规定：实行进富购房交通“无障碍”政策，即凡在该市城区购买商品住房(包括购买二手房)的非富阳籍的外地人员凭房屋所有权证、身份证、机动车行驶证可免费办理一份自备车通行证(320国道杭富段收费站或杭富沿江公路收费站)。富阳市政府今年初表态，2009年争取回购杭富沿江公路收费经营权和320国道杭富公路收费经营权，打通富阳进出杭城的两个瓶颈口。目前320国道杭富公路收费已取消。 此外，富阳政府还努力进行现有道路的整治工作：320国道综合整治工程及环线外移工程，祝闲路改扩建工程、以及公交一体化。,银湖板块规划,规划目标,功能定位,受降区块规划目标： “融入杭州的桥头堡、创新创业的新平台、 城市品质的金名片、人居休闲的示范区”。,杭州的卧城 集景观居住、旅游休闲、科技创意产业为一体的生态型城市新区,规划城市建设总用地为1499.79公顷，其中居住用地906.66公顷。（不含村镇建设用地300.01公顷）,目前居住用地占了48%，村镇建设用地31%，之后是工业用地18%，公共设施、市政配套较少。,本项目,“一主一心、一副、三轴、四区” ： “一主”：以九龙大道东端为主中心，集中布局办公商务、商业金融等主要公共设施功能区块； “一心”：在以上主功能区块将建设集聚区域公共服务职能的中心广场。 “一副”：以320国道以北老镇为副中心，布局镇中心居住片的公共服务设施。 “三轴”：由九龙大道、闲祝线构成“十”字形相交的功能发展轴；320国道由东北向西南贯穿整个镇区，形成一条交通轴。,“四区”：北部的高级景观住宅和旅游配套区块，中部的生活、商业和创意产业综合中心区块，南部的农居安置和社区服务区块，西部的生态运动、休闲旅游区块等四个功能区块。,房地产业：使区域成为高档房产居住者的“卧城”，让第二居所变成第一居所。 商业商贸业 ： 提升整体业态，鼓励通过特许、加盟等方式推进连锁经营，运用网络信息技术、电子商务和现代经营方式，加快商贸流通网络建设。加快培育区域物流中心，推进生产服务型物流基地建设。 打造特色商圈，营造贸易氛围，加强特色培育，加快商业特色街、专业市场和商贸项目建设。重点发展楼宇中介与旅游中介，积极发展招商引资中介服务业等几种类型的中介服务。 科技创意产业： 选择数码娱乐、电脑软件开发、产品设计、建筑设计、广告策划等行业为创意产业重点发展领域。主要布局在闲祝公路西侧、320国道北侧。 2008年启动占地1000亩的园区建设，并在5年内基本完成园区建设，实现居住与创业相结合，让居住在银湖的高端人士生活在银湖、创业在银湖，不断拓展银湖乃至富阳的发展空间。,北部居住片区： 规划住宅用地432.54万平方米，其中已建住宅用地129.45万平方米。规划新设置小学两座。 中部居住片区(本项目所在片区)： 规划住宅用地102.56万平方米，其中已建住宅用地38.53万平方米，规划新设置九年一贯制中学一所。 东部居住片区： 规划住宅用地291.13万平方米，其中已建住宅用地243.17万平方米。,杭州野生动物园,规划总居住用地877.12公顷，占规划建设用地的59.93%。规划形成北部、东部、中部三个居住区。在规划范围内人口容量超12万户,本项目,规划公告公共设施用地105.91公顷，占规划建设用地的7.24%。 其中各类公共设施用地分布如下： 行政办公用地：0.91公顷，即受降镇政府，规划布局于副中心受降溪南侧，作为镇中心居住片的主要公共设施。 商业金融用地：83.82公顷，主要集中在共建主中心集中发展商贸服务，未来将引进一个沃尔玛级别的大型超市。 文体设施用地：13.37公顷，用于设置受降地区级的体育中心，建设群众文化设施和文化娱乐设施。 医疗卫生用地：1.25公顷，在闲祝线以东、受降溪北侧新建一所中小型综合性医院。 高新技术研发用地：共计57.05公顷，占规划建设用地的3.9%，建设高科技创意产业园区。,公共设施的建设将为住户未来的生活提供极大便利！,此外，规划中的配套教育设施有九年一贯制学校1所，初级中学1所，小学4所，幼儿园7所。,规划形成八处休闲旅游区： 上大庄茶园水库休闲区； 向阳水库生态休闲区； 东坞山特色休闲区； 野生动物世界； 黄梅坞森林公园； 大山脚水库生态休闲区； 受降厅教育基地主题公园； 九龙二环运动休闲度假区。,本案属于中部的生活商业和创意产业综合中心区块！周边规划有众多休闲旅游区。,四大公共景观,银湖区块内将建成受降溪生态景观带、受降厅遗址公园、市民休闲文化广场、景观水库群等四大公共景观。,在2010年将打造东坞山豆腐皮生产观光区，完成杭州野生动物世界景点向景区的升级改造，把这里打造成东方迪斯尼动物王国。,利用银湖（受降）浅山地区良好的生态环境，积极培育户外运动与健身度假产品，利用山地环境发展自行车越野、山地摩托和野外登山等综合型运动休闲项目。适度发展休闲度假产品，将户外运动与度假结合起来。,运动休闲,利用基地特色植物资源，与河网水系相结合，运用点、线、面相结合的布局手法，形成具有地区特色的绿地生态系统。,本项目,本项目周边遍布绿地，同时还毗邻科技公园,通过以上交通干道，最终形成一纵(祝闲路)、二横(320国道综合整治工程受降段、受降溪两岸景观道路)、三环(320国道环线外移工程受降段、九龙大道、九龙二环线)道路“杭”字标准建设。 计划用5年时间完成,已在规划阶段的“杭州绕城二环线”将把富阳主城区“圈入”，杭州轨道交通4号线也为富阳预留了接口。 午潮山隧道将大大拉近杭州到富阳的时间距离。这些交通规划如果全部实现，将为杭州与富阳的同城构筑一条四通八达的便利交通网。,区内城市道路分成主干路、次干路、支路三级。 主干路：闲祝线（九龙大道320国道）、九龙大道、三江东路、溪南路四条。 次干路：九龙二环、清源路、鸣鹤东路、鸣鹤西路、三江西路。,在野生动物世界对面，九龙大道和320国道中间，将成为银湖新城的cbd。这里不但将设置这座“田园新城”的行政中心，九龙大道商务中心、综合性特色医院、中心幼儿园、市民休闲文化广场等公益建设及现代服务项目亦将拔地而起。 九龙大道，是银湖区块的商业街，区块的基础配套都将围绕该路线展开，将变成银湖区块的“延安路”。,本项目在区位上处于银湖新城未来的cbd范围内，紧邻未来的商业大道九龙大道，未来拥有比较广阔的发展前景。,交通问题，尤其是收费站的存在是制约银湖板块房地产发展的瓶颈。但是，随着收费站的逐渐取消以及交通状况在近几年内将有较大改善，银湖与杭州的心理距离将大大缩短，银湖融入杭州的脚步将加快，板块将迎来房地产市场发展的新机遇。 从银湖板块自身的规划看,项目土地属性,本项目已知信息： 项目位置：处于杭州近郊“田园城市” 银湖的黄金地段，即九龙大道以南区 域，是富阳近年来出让面积最大的一宗 住宅用地。 宗地总面积：367507（551.3亩） 出让宗地面积：336431（504.6亩） 总建筑面积：336168 容积率：1.0（最低0.75） 建筑密度：不大于30% 绿地率：30% 建筑控高21米，局部可适当放宽，但必须小于70米。 成交价：10.26亿元,项目概况,本案处于银湖板块核心区位！,项目处于群山环绕之间，放眼之处尽为绵延青山。南临受降溪，北邻九龙大道，东侧有百亩山林；基地内进退起伏，恬静幽雅,受降溪,九龙大道,项目周边汇集了大量的低密度住宅项目 九龙山庄、颐景山庄、云水山居、鸣翠蓝湾、清竹蓝庭等 而且作为低密度住宅起步较早的板块，目前板块内很多项目已交付并已具备一定人气，如七里香溪、富春山居、九龙山庄、清竹蓝庭等。,本案,九龙山庄,三江鸣翠蓝湾,清竹蓝庭,九龙一号,云水山居,九龙山庄,颐景山庄,鸣翠蓝湾,清竹蓝庭,云水山居,杭州野生动物园,科技公园,文化公园,本案,项目东有杭州野生动物园、科技公园，西有文化公园，三大景观公建配套为本案构筑了良好的外部景观条件。,午潮山国家森林公园,高尔夫练习场,项目私家车出行： 路线1：南山路-虎跑路-之江路-320国道； 路线2：中河高架-复兴路-之江路-320国道； 路线3：黄龙洞-植物园-梅灵路-梅家坞-云溪竹径-320国道； 路线4：杭州绕城西线(转塘路口下)-320国道,本案,板块的交通网络目前已基本成形，私家车交通较为方便,公交： k514路(龙翔富阳) 。 商业：综合商场。 教育：富阳二中，配套幼儿园。 医院：规划中。,与主城区的公交配套缺乏。其他生活配套也非常缺乏，严重影响到银湖的可居住性。这也是导致目前银湖居住人气较差的主要原因之一。配套问题是制约银湖房地产发展的重要因素之一。,公交配套： 正在努力推进富阳与杭州公交一体化，2009年进行公交一体化试点，2010年实现初步公交一体化。 杭州轨道交通4号线也为富阳预留了接口 教育配套： 就读规模2100人的银湖中学、银湖小学和受降镇第一小学也将逐步建成，4所大规模幼儿园也将按计划建成。 医疗配套： 未来规划有医院及数所学校。将承担起该地区的基本医疗服务。,从板块规划看未来可变动之处,近期内公交配套及教育等配套会有所改善，但以满足基本需求为主。,针对富阳客群,土地属性分析总结,对富阳客群而言，本案位于银湖板块的核心区，是富阳融入杭州的先行兵，未来发展前景良好。但是本项目在外在环境方面与银湖板块内其他项目无明显差异。,针对杭州客群,对杭州客群而言，本案位于市场认可度高、发展前景好、距离主城区最近的山水板块。环境及交通距离是本案的主要优势。,土地属性分析总结,本案位于传统的排屋别墅聚集区。且处于银湖板块中的核心区，毗邻九龙大道这条规划中的商业街。 总体而言项目的土地属性主要体现为板块属性。 从银湖板块看，它是距离主城区比较近的低密度板块，而且无论是人文、自然景观还是发展前景，对杭州别墅客群都有较大吸引力 目前公共交通比较一般，但是私家车交通条件较方便，未来将随着隧道建设等更为快捷方便。与杭州交通距离的拉近将在更大程度上提升本项目对客群的吸引力。 但是，项目周边低密度楼盘多为中低档次，缺乏高端别墅。与其他别墅板块相比，银湖板块在消费者心中属于中低档别墅聚集区。,银湖房地产市场状况,银湖是杭州最早开发的、最成熟的别墅板块之一，自93年开发到现在，总共已有近20个排屋、别墅楼盘。 目前主要在售项目：上林湖、云水山居、富春红郡，这三个项目后期仍有较多房源。未来有可能与本项目形成竞争。 尾盘在售：鸣翠蓝湾、九龙一号、金都富春山居。 板块内项目档次差异较大，上林湖、富春山居是板块内档次及品质相对较高的项目。其他项目档次较低。,本案,清源上林湖,金都富春山居,三江鸣翠蓝湾,富春红郡,清竹蓝庭,九龙一号,云水山居,金都富春山居 银湖板块内早期出现的品质较高的项目，规模庞大，是银湖板块早期的代表及标杆项目。目前基本售完。,项目地址：富阳区银湖开发区320国道旁 开发商：浙江金都房地产开发有限公司 项目规模：占地约66.7万方，建筑面积20万方 物业类型：联排、独立别墅 容积率： 0.2 绿化率：66% 总户数：560余户 装修情况：毛坯 交付时间：2009年12月31日 主力户型：联排250 ，独栋300 开发情况：分三期开发，自2001年开工建设以来，共开发了三期共八个组团，已竣工独栋428幢，联排45幢，总竣工面积达18万方以上，目前在售三期，独栋销售完毕，仅余1套联排242方，总价740万。,整个小区坐落在一片原生态的坡地上，用地范围内以丘陵缓坡地为主，地势南低北高，植被良好，水系丰富，气候宜人。 区内以丘陵缓坡为主，自然植被保存完好，独拥黄梅湖之秀美入怀，生态环境绝佳。 金都富春山居就直接根植在这样一片天然的湖光山色之中。站在小区的任何一个方位，都能够看到近前或者不远处一派峰峦叠翠、松石挺秀、云山烟树、水系纵横的自然美景。 保留了许多原生态的植被，绿化率高达76，相当于整个园区中有2/3的占地，近700多亩覆盖着绿色植被。,是板块内规模最大、档次最高的别墅项目，自然流山地轻别墅左侧紧挨午潮山国家森林公园，背靠拥有一级水质资源的黄梅湖。,项目是纯正的低密度山水生态别墅社区，坚持“把家放在大自然中”开发理念，档次较高。,黄梅湖,午潮山国家森林公园,在售三期网球townhouse山水休闲排屋，近3万方，共100余套排屋，目前仅余最后一套可售。,黄梅湖,午潮山国家森林公园,一、二期已全部售完。,已交付现房,建筑风格：轻别墅，有简约的欧美风格、 神秘的地中海风格、时尚的现代风格、 传统的中式宅第。 建筑立面： 独创山地别墅轻灵、明快的外立面薄 屋顶、轻墙体、清色泽、大玻璃。拥有 贝壳沙喷涂的高低烟囱、新颖独特的阳 光露台、赭石色的外立面线条等建筑符号。,代表户型：4室1厅4卫一厨255.26,一楼起居室、二楼家庭室、阁楼、工人房和车库；南面是会客室，透过落地玻璃可饱览室外美景。,代表户型：3室1厅4卫一厨297.71,一楼起居室、二楼家庭室、工人房和双车库。进入室内即可看见豪华明亮的中空客厅，餐厅宽阔而方正，与厨房、客厅连在一起 。,样板房,整个园区内引进了多达500余种乔木、200余种花卉，品种及数量之多，在众多杭城别墅楼盘中较为罕见。,中央水景带,景观河流,景观漫步道,荷叶连连,荷叶漫漫，绿植布道,滨水步道,水栈平桥,有竹林遍布，有的则以林下花卉为主,配有一小型室外游泳池，将太阳能热器安装在别墅层面，并采用特殊设计的太阳能和辅助电加热额配合双内胆循环系统对游泳池进行加热，以补充游泳池水的自然降温，具有很好的节能和经济效益。 配有中心会馆、私人会所两处，可提供餐饮、住宿、自助烧烤、垂钓、游泳、健身等娱乐活动。 1万平方米的网球中心，设置有2片室内网球场、7片室外网球场、室内恒温游泳池、乒乓球中心、美容spa馆、健身器械中心等活动场所，提供了高品位休闲的现代健身功能空间。 智能化水平在国内同类别墅产品中处于领先地位。主要包括整个智能化社区的建设以及单体内的智能化家居的实现，目前由周界防范、闭路电视监控、巡更、可视对讲、车辆管理、门禁、背景音乐、设备自动化、家居智能化、小区物业管理这些系统组成。让住户只要一进入小区，你就是在一个智能化控制下的环境里生活了。,室外游泳池,网球中心,私人会所,中心会馆,提出了“把家放在大自然中”的开发理念，遵守保护至上的原则，实现工地的生态化、非污染化的目标。在项目建设中大量采用环保型建材和高科技设计观念、空气回流系统、智能家居系统、自来水循环净化系统等等多样高科技系统都得以应用。 最大限度的保留地内天然植被的完整性，最大可能保存午潮山的生态性。同时每一幢别墅依据地形、地貌设计，使别墅同周边环境自然溶合，如同轻轻地落在自然山地间。,2003年7月，一期排屋均价4000元/方。 05年6月，排屋均价350万/套。 06年3月，排屋300-500万，独幢700-900万/套。 07年9月，排屋均价为400600万/套，独幢700-1200万/套。 。 08年11月，叠排均价350-450万/套。 09年10月，余几套联排，排屋价格500-700万/套。,该项目是银湖板块第一大盘，开发商金都房产属于杭州本土品牌开发商之一，是板块内整体品质和价位最高的楼盘之一。 小区内多水，中间有一条较大的景观河流，东侧和北侧等有边界河流，设景观漫步道。 但南侧区域为网球中心，越过网球中心就是320国道，因此会受到一定的噪音、灰尘污染；且密度较大，因此销售价位较低。 项目拥有超低容积率，在板块中规模最大，但受制于网球中心及320国道影响，对项目品质及价格的提升起到了一定的制约作用。,清源上林湖 近几年银湖板块的主要在售项目，项目品质在银湖板块中相对较高，“生态”概念的运用比较成功，成为近年银湖板块的代表项目。 目前二期、三期在售，四期尚未启动，未来有可能与本项目形成竞争。,项目地址：富阳区银湖别墅区 开发商：浙江清源房地产开发有限公司 建筑设计单位：海南雅克设计机构； 景观设计：maunsellaecom景观管理（香港） 项目规模：占地约500亩，建筑面积15.5万方 物业类型：双拼、联排、独立别墅（以联排为主） 容积率： 0.5 绿化率：30% 总户数：1100户 停车位：大于1：1配置 装修情况：毛坯 交付时间：2009年12月（二期部分），2010年下半年二期全部交付。三期不详 主力户型：联排230-280 ，独栋600 开发情况：分三期开发，一期售完，二期在售，推30套独栋别墅和联排（4联+双拼），排屋总价370-450万/套，独栋总价1500-3000万/套；09年11月中旬将推出景观资源最好的独栋别墅。,两个天然水库,是板块内自然景观条件最好的楼盘之一北依午潮山国家森林公园，与杭州野生动物世界、高尔夫国际球场为邻。三面环山，坐北朝南，以独特山水资源为背景。,项目是较为纯正的低密度社区，以田园生活为特色，档次较高。,上林湖距离320国道较远，通过一条700米的景观专用道到达上林湖。景观道两侧为国家基本保护农田，部分已被上林湖租下用作业主休闲耕种。 项目三面环山，毗邻300亩野生竹林和3000亩森林 项目西北侧有两个天然水库，西北侧跨过两座小山坡的登山景观步道后有一个水库，再上去则是上林湖（大水库，有小型瀑布），水质可以直接饮用，同时有小溪将水库的水引下来，未来也将修山间漫步道直接到上林湖。目前主要通过项目后面的山间小路进入。上林湖后面的两座山已经是封山区（富阳市林业局设的封山标示）。两个湖泊均在封山区域，但可为小区业主享用。（考虑到后面山是禁山区，实际上项目后面的两个湖泊及小溪区域均是项目业主才能享受的自然资源） 小区内部有一个小山丘涵珠山作为小区内部景观。,涵珠山,一期已交付的别墅,一期346户，以4-6户的联排为主，此外有部分双拼和独栋别墅，一期排屋已售完。,三期占地223亩，以独栋为主。09年10月首批推出,涵珠山,两个天然水库,二期主要是4-6联排，双拼别墅，另外还有独栋别墅可以预定。二期的景观资源更为丰富，基本每户人家都有水系。40亩涵珠山，准备打造成山景公园。 目前排屋均价12000-13000元/平米，户型面积为230-262平米，是三层加地下室结构，车位配比中间套1：1，边套1：2。,四期尚未启动，预计规划独幢为主,建筑风格：美式田园 建筑立面： 石材、仿石材、手工砖等自然材料 的粗犷质感，均由数道工艺精致打 磨而生；暖灰色调为主，辅以局部 陶土面砖、栏杆等纯自然材质。,临水别墅,代表户型：4室3厅4卫一厨251,底部架空层设置双车位车库，首层南向客厅设转角露台；二层南向次卧设独立卫生间及露台；三层为主人私密空间，设南向露台。,露台,露台,露台,户型：将室外分为前庭、后院，部分户型更内设挑空庭院， 3.6米挑高的景观客厅 ，景观主卧、走入式衣橱,代表户型：4室3厅4卫一厨235,露台,庭院,露台,连体露台,底部架空层设置单车位车库，首层中部设庭院；二层次卧均设露台；三层为主人私密空间，设南向露台。,样板房,样板房,房屋质量一般，少量房源出现漏水等工程质量问题、以及因房屋质量整改而出现晚交房的现象。 少量业主因房屋质量问题、后续服务问题等对开发商的诚信提出质疑。,终年不断的潺潺流水,山林青翠、云生雾起,绿草成荫、绿树成林,挂满枝头的累累果实,四季不断开放的鲜花,到园区涵珠山休闲园的小路,用鹅卵石铺就的上山小道,穿过二期走过位于两山之间的健身小道、抵及小木屋及水库,上林湖,蜿蜒小路,曲池会所：当地田园特色餐饮为主的高端休闲会所，约2000平方米，集特色餐饮、购物休闲等功能为一体，配备有餐厅、超市、幼儿园、茶吧、邮政局。 林栖会所：田园康体主题度假会所。约3000平方米，集酒店住宿、康体健身、休闲、会晤等功能于一体，配备有游泳池、网球场、客房、棋吧、酒吧。 小木屋休闲区：珍稀自然生态环境下的综合性休闲园。 休闲园：顶级山水度假酒店（筹建中） 大唐风：在富阳市春建乡大唐村正在建造清源大唐风绿色无公害有机食物基地。在这里会为上林湖的业主提供神仙鸡、百鸟坞水库鱼、鲜肉等禽类食品，以及农家小青菜、草莓等四季时令水果蔬菜。小区业主只要提前一天跟物管预定，第二天就会有最新鲜的蔬菜送货上门。,曲池会所,林栖会所,山上的小木屋，通常为业主活动时用,提出了“缔造城市田园生活标杆”的运营理念，以6大田园会所为核心，将田园生态价值体系进行延展，着力打造丰富而庞大的“城市田园生活体系”，并将之整体引入运营的项目，让上林湖成为业主们的休闲、观景、养生的田园乐土。 项目充分利用外在因素着力打造独有的700米林荫道、400米景观登山步道、20000方涵珠山公园等亮点,2004-07年上半年，一期排屋均价6800元/方。 07年9月，一期排屋均价9200元/方，双联别墅13000元/方。 07年10月，推出二期，排屋均价13000元/方，双拼均价20000元/方。 08年开始，排屋均价为11000元/方，总价260-400万/套。 09年上半年，二期双拼别墅价格在400-600万元/套左右，独栋别墅户型面积有300-400平方米，1000万元/套起。 09年9月二期剩余排屋均价12000-13000元/平米，户型面积为230-262平米，400-500万/套；独立别墅1500-3000万/套。 09年10月新推出一批房源，独栋别墅“兼山” 1600万元/套起。排屋均价16000元/平米，其中双拼 500万/套起,项目有着板块内最好的自然景观条件，低容积率，在项目规划中充分利用景观资源条件，小区景观打造比较到位。再加上美式田园风格，是当之无愧的低密度高端住宅。 “生态”概念的导入 及应用非常到位。 该项目前期产品本身的品质一般，少量房源存在工程质量问题，二期及三期品质进行提升。 目前二期少量余房，三期在售，以独栋为主，档次、价位均较高，对项目整体定位具有拔高作用；四期预计将于2010年动工。,云水山居 08年和09年银湖板块的主要在售项目之一，是板块内在售项目中唯一一个规划有普通住宅产品的项目。目前高层尚未推出。,项目地址：富阳区银湖区九龙大道延伸段 开发商：杭州金宇房地产开发有限公司 建筑设计单位：北京新纪元建筑工程设计有限公司 景观设计：maunsellaecom景观管理（香港） 项目规模：占地约38.3万方，建筑面积38.3万方 物业类型：排屋、别墅、高层 容积率： 1 绿化率：30% 总户数：2135户 停车位：1：1 装修情况：毛坯 交付时间：2009年12月 物管公司：华太物业 主力户型：联排180-250 开发情况：分三期开发，日前推出排屋16套，位于6#-9#楼，户型面积200来方，其中中间套价格9000元/平米左右，边套价格在11000-14000元/平米。,四面环山，毗邻富阳农业生态观光园，被誉为“现代桃花源”。四面环山北高南低的缓坡，天然水系流贯园区汇聚成湖。,项目是较为纯正的现代田园生活社区，以田园生活为特色，档次一般。,建筑风格：地中海风格 建筑立面： 设计了许多相连的拱门与半拱门、马蹄 状的门窗，丰富的坡顶组合，外挑坡 檐，结合退台、露台等多种空间设计 。,点式高层,采用多种节能系统。 “低能耗围护系统”运用铝合金外窗、双层中空玻璃等，雨水收集回用系统” ；此外，庭院的照灯，小区的标志牌、广告牌等都采用“太阳能光伏发电技术”，利用太阳能电池将太阳光能直接转化为电能，环保、方便，又节电。,代表户型：4室2厅4卫一厨180,一层设入户花园、挑高客厅；二层双卧室，南北双阳台设计；三层独立主卧露台阳台一体化。,代表户型：5室3厅2卫一厨250,一层错层设计增添居住情趣，二层三房朝南，各房间均带露台或阳台；三层独立主卧带宽大露台，宽敞私密生活尽享其中。,样板房,天然溪流自山间而下由北向南贯流园区,将自然之景有层次的引入室内，营造出山景、园景、院景的三重景观境界。,园区小道,小河流水,配备游泳池、网球场、高尔夫练习场、桑拿按摩、度假酒店、商务中心、会务中心、购物商场健身俱乐部、生态旅游区、特色餐饮街（初步规划）。 建设了“与自然一起动”为主题的特色休闲度假中心、户外运动主题公园，展开健康运动场馆、户外娱乐体验区、休闲集散中心等一系列游戏项目。 运动休闲配套：相邻的200余亩云水湾休闲度假中心和200余亩的农业生态园、300余亩的林果基地、特色餐饮小木屋、水坞山庄旅游酒店（均为项目发展商拥有）等。,以“新自然主义人居典范”为开发理念，营造了一种浪漫、唯美的感性氛围。 项目依托相邻的200余亩云水湾休闲度假中心和200余亩的农业生态园、300余亩的林果基地、特色餐饮小木屋、水坞山庄旅游酒店（均为项目发展商拥有）等极富自然情趣的运动休闲配套，将郊区生态居住理念与自然运动休闲方式完美糅合。倡导从静享自然到与自然互动的创新生活模式。,农业生态观光园,单独的88幢别墅区，开盘时间未定,一期已售完，在售二期，单价9000-12000元/，三期高层公寓开盘时间未定。,一期现房,2008年5月，一期排屋均价160万/套。 08年7月，一期排屋均价300-800万/套。 08年9月，排屋均价8500元/方。 09年4月，排屋均价300万/套起。 09年8月至今，联排378万元/套起，独栋起价800万/套。,项目地块与数十万原生山林为邻，纯天然的缓坡地貌，视野开阔 。 目前排屋别墅进入供应尾盘期，余房较少，档次、价位均不高，高层公寓产品尚未推出，如本案规划有公寓产品，二者将形成直接竞争。,富春红郡 全新的项目，但规模比较小。09年10月底首次开盘。,项目地址：富阳区受降镇九龙大道508号，北依九龙大道，西北毗临杭州野生动物园 开发商：富阳龙晖置业有限公司 建筑设计单位：杭州禾泽都林建筑景观设计有限公司 景观设计： maunsellaecom景观管理（香港） 项目规模：占地3.8万方，建筑面积3.8万方 物业类型：独栋:12栋;叠拼:10幢;联体:14幢; 容积率： 1 绿化率：30% 总户数：150户 装修情况：毛坯 交付时间： 2010年底 主力户型：联排280-380，叠排180-240 开发情况：一期09年10月28日开盘，推出12幢，共41套联排，8套叠排，价格约10000-12000元/。,项目是倡导英式精致生活与绅士文化的住区，以经典英伦风情为特色，档次一般。,一期,建筑风格：北欧田园建筑风格 建筑立面： 借鉴英国tuodr建筑艺术风 格，运用内敛的暗红墙砖，厚重 感的石材贴面。,代表户型：4室2厅4卫一厨300,地下室设下沉式庭院；一层设前后花园；二层及三层双主卧设计，二层南北均设一露台；三层主卧设南向双露台。但三层北侧卫生间为暗卫。,下沉式庭院,露台,露台,露台,露台,代表户型：4室2厅4卫一厨346,设采光井，地下室设下沉式庭院，车库双车位设计；一层设花园及内庭院，客厅与餐厅错层设计；二层及三层双主卧设计，二层南北均设一露台；三层设三个露台，且北侧带书房。,项目自然景观条件一般，采用北欧田园建筑风格，英伦风情是项目最大特色。项目档次定位不高，在板块中属于一般水平。 项目体量较小，从销售周期考虑，与本项目竞争关系强度不大。,银湖板块内其他项目（尾盘）,项目地址：富阳区银湖开发区北枕富春江山麓，南临九龙大道，西临野生动物世界 开发商：杭州银溪九龙房地产开发有限公司 建筑设计：禾泽都林（杭州）建筑设计有限公司 项目规模：占地约10万方，建筑面积8.4万方 物业类型：独立别墅、联排 容积率： 0.84 绿化率：50% 总户数：200余户 装修情况：毛坯 交付时间： 2009-12-30 主力户型：联排300-400 ，独栋512 开发情况：分四期开发，余四期联排18套，独栋1套；尚余最后27套10月23日接受预约，价格11000-15000元/，面积400-500方。,纯中式风格为特色，档次一般。,项目规模小，自然条件较差，尽管打出市场稀有的中式风格，但没有成为本项目领先市场的一个吸引点，档次一般。,建筑风格：中式风格 有着花窗、美人靠、飞檐、庭院，门口还有镇宅的瑞兽。,小区景观,代表户型：3室2厅4卫一厨223,地下室设下沉式庭院及采光井；一层设前、中、后三个庭院；二层南北向均设露台；三层南向独立大面积露台。,采光井,下沉式庭院,前庭院,中庭院,后庭院,露台,露台,露台,项目地址：富阳区银湖开发区九龙大道188号 开发商：浙江三江房地产开发有限公司 景观设计：中国美院园林设计公司 项目规模：占地46.6万方，建筑面积28万方 物业类型：联排，叠排 容积率： 1.2 绿化率：30% 总户数：共三期，1000余户 停车位：1：1 装修情况：毛坯 交付时间： 2010-08-31 主力户型：联排200-220，叠排180-200 开发情况：分三期开发，目前仅余三期最后30套。 目前叠排均价6300元/方，联排8800元/方。,银湖板块自然环境最好的楼盘之一，开发时间极早，一直销售至今，档次较低,建筑风格： 北欧的田园风格 建筑立面： 外墙：面砖、石材； 窗材：断桥隔热铝 合金中空玻璃窗。,小区景观,代表户型：4室2厅3卫一厨175,下沉式车库设计；一层由花园入户，客厅与餐厅、厨房空间错层设计；二层两次卧均带阳台。,阳台,阳台,错层设计,代表户型：4室2厅4卫一厨216,四层及跃层双主卧设计，四层有北向露台及阳台；跃层设大露台，享受更多空间。,主要项目基本信息,从开发规模上看，大盘及小盘均有，其中大盘略多。 从物业类型上看，各项目主要以开发联排为主，少量独栋。 容积率多数低于1，绿化率均高于30%。 均以毛坯标准交付。,主要在售项目面积及价格状况,板块整体定位以中低端别墅为主，联排为主，少量独幢和叠排。主力面积200300方左右，主力总价500万/套以下。 板块内项目档次差异较大。清源上林湖独栋别墅面积达到600方，总价在15003000万元/套，而定位较低的三江鸣翠蓝湾叠排面积在180-200方左右，总价仅100万元/套起。目前无普通住宅在售。 当前各楼盘的可售房源较少，在售项目未来的潜在供应量也仍不小问题与今后的推地情况相关。,目前银湖板块总体容积率仅约0.6，是杭州容积率最低的住宅区域之一。 富阳市土地储备中心相关负责人表示，“受降板块未来仍然以高端住宅为主，在未来的五年内，受降区块将有计划地投放大量住宅用地，而且均为1.0-1.2容积率的低密度用地。” 在受降板块的土地出让计划中，将有405.4公顷的宅用地量推出，总建筑面积达到400多万平方米，相当于现在受降板块所有开发规模。这些土地分别位于受降居住区的北部、东部和中部，这也是现在受降居住区的格局。,银湖板块未来5年内计划出让的土地供应量非常庞大。这种情况一方面会带来竞争，另一方面为多家开发商联合炒作银湖板块创造了前提。,结论页,银湖板块是杭州开发最早的别墅板块，目前已发展成为杭州郊区一个成熟的别墅板块之一，但是作为距离主城区最近的低密度板块之一，银湖板块在杭州的别墅市场中一直处于不愠不火的状态。 究其原因，主要是交通瓶颈限制了该板块房地产市场的发展。长期以来，该板块内公交配套缺乏，私家车交通方面依托320国道和杭富公路，但均有收费站存在。这在非常大程度上拉大了银湖与杭州主城的心理距离，也使银湖很难真正地融入杭州。 目前富阳市政府已经意识到该问题，并在尽力改善。相信随着收费站的取消、交通道路的拓宽改造以及富阳与主城区公交一体化的实现，银湖板块将突破瓶颈，迎来房地产市场发展的新平台。这为本项目提供了非常好的发展机遇。,结论页,板块内山水资源丰富，目前在售项目主要为低密度产品。由于起步较早，早期的项目大多走经济型的中低端路线，产品主要以排屋为主，独栋较少，个别楼盘档次较高，如富春山居，但之后的项目档次均一般，目前版块内档次最高的为上林湖，排屋中端水平，近期独幢售价很高，有助于提升板块价值。 由于板块内主力供应仍在延续早期的经济型定位，以200-300方的联排为主，总价大多集中在500万元/套以下，银湖板块在杭州整体别墅市场中形成了“以中低端别墅为主”的板块形象，这对本项目的定位可能会产生一定制约。不过，版块内高品质项目稀缺，也为本项目运作创造了有利条件。,结论页,从未来的产品趋势看： 板块内目前项目均为低密度产品，但从趋势上看，银湖板块未来出让土地容积率主要在11.2间，低密度产品依旧是板块开发的主流，普通公寓产品可能会更多的在板块内出现，这有利于项目开发公寓产品。,结论页,从板块内现有项目的情况来看，本项目具有一定的市场机会： 清源上林湖三期产品已经在前期基础上对整个项目的定位进行拔高，这为板块内项目形象的拔高进行了前期铺垫。 板块内项目大多走经济型路线，产品品质一般，作为板块内近年来的代表项目清源上林湖，产品本身的品质一般，少量房源甚至出现工程质量问题，板块内缺乏“真正高品质的项目”，这为本项目走品质路线提供了非常大的操作空间。 目前存量不大，在售项目供应主要为上林湖、富春红郡、云水山居等，现有项目形成的竞争较小。但近5年内可能会出让庞大的土地，会对本项目造成一定的压力限。,杭州别墅市场概述 杭州高端住宅发展趋势 各档次别墅要素解读 各档次别墅竞争情况 高端客群对银湖的看法,银湖板块的外在因素及项目土地属性支持哪种档次的低密度产品定位？,第二章,杭州别墅市场概述,杭州别墅市场区域分布情况,目前杭州已形成一定规模的别墅区域中，除了青山湖板块外，杭州别墅市场还包括闲林小和山板块、银湖板块、之江板块、西溪板块、良渚板块、湘湖板块和千岛湖板块。,主流总价：400万-800万; 板块内项目容积率基本控制在0.25左右，绿化率65%以上; 基本以独栋产品为主; 目前在建9个项目，待建2个项目，是近期别墅市场的焦点所在。 产品结构从前期的经济型转为多元结构并存。,概况,资源,距主城区40km，目前交通条件不佳，规划文一西路延伸至临安； 10余平方公里水域的青山湖，是西湖2倍； 2939公顷青山湖国家森林公园，湖之北有水上森林； 城市生活配套较薄弱。,青山湖板块,领军项目：青山湖玫瑰园、岛上 中高端项目：青山湖畔、锦绣钱塘、青云山居、同人山庄 经济项目：青城山语间、湖光山社、青山湖81号； 未启动项目：郡原项目,竞争版图格局,青山湖板块,青山湖板块,杭州核心景区，资源优势明显； 随着整体区域成熟度提高，容积率不断提升，板块产品呈现多元化结构：顶级豪宅别墅、平层豪宅、混合型类别墅项目； 单价在2万元/以上。,概况,资源,优越的交通条件， 距武林广场15公里； 杭州之江国家旅游度假区，紧临西湖风景名胜区和龙坞风景区； 宋城、未来世界、西湖国际高尔夫三大主题配套； 中国美院象山校区、浙工大之江校区等教育配套。,之江、转塘板块,豪宅别墅：阳明谷； 混合型类别墅：赞成岭上、新帝朗郡、篁外、金都高尔夫艺墅 平层豪宅：九树、公元沐桥 未启动项目： 绿城未来世界项目,竞争版图格局,之江、转塘板块,产品供应及价格体系,之江、转塘板块,闲林、小和山板块,产品梯级化明显，有别墅、联排、叠排； 独栋别墅只剩余桃花源和西溪山庄部分，缓慢开发中； 板块内独栋别墅单价基本在3万左右，主力总价达1000万以上。排屋档次较低，集中在200-400万；,概况,资源,交通条件优越， 文一西路，天目山路延长线均已打通； 城市配套逐步启动中，宏丰家居城、沃尔玛规划中； 闲林一带南面靠山，北面和东面有湿地，自然景观优越。,独栋别墅： 绿城桃花源、华安西溪山庄、浪漫和山 联排、叠排：金岸提香、 公寓项目：翡翠城、竹海水韵、新明半岛 预售项目： 西溪海,竞争版图格局,闲林、小和山板块,产品供应及价格体系,闲林、小和山板块,西溪板块,概况,资源,处于杭州城区的西端，以西溪湿地景观为中心，开发的起步较晚，但却是近两年来，发展最快的板块之一。 目前板块内的配套、交通等各方面尚缺； 随着绿城、万科、坤和等众多知名房企的入驻、杭州西进的开发建设及“非诚勿扰”等众多热点支撑，提高了板块的知名度；,西溪国家湿地公园；,西溪板块,城市型类别墅：西溪风情、和庄、溪上玫瑰园、西溪里、和家园、西园、西溪玫瑰 平层豪宅：西溪望庄、留庄,竞争版图格局,产品供应及价格体系,西溪板块,依山傍水，丘陵与湿地交织 ； 以良渚遗址保护区为核心，形成具有文化气息的郊区大盘。 目前区域内两大超级大盘良渚文化村和新湖香格里拉支撑板块。,概况,资源,板块生活氛围不成熟，主城区客户对其认可度不高。 开发商自发解决配套问题，良渚文化村自身项目配套较多；,良渚板块,当代旅居复合小镇 ：万科良渚文化村 别墅大盘 ： 新湖香格里拉,竞争版图格局,良渚板块,产品供应及价格体系,良渚板块,下沙板块,下沙定位于大学城、工业城 ； 以钱塘江、大学城，形成具有文化及江景气息的郊区大盘。 目前区域内楼盘众多，但排屋项目较少。,概况,资源,板块生活氛围不成熟，主城区客户对其认可度在提升； 江景、大盘及其内部规划，将是项目主要的吸引点。,江景概念排屋 ：保利东湾、伊萨卡、观澜时代,竞争版图格局,伊萨卡,保利东湾,观澜时代,下沙板块,产品供应及价格体系,下沙板块,杭州别墅发展趋势,杭州别墅市场从90年代初开始起步，最早出现在银湖开发区，主要为金苑山庄、宏福山庄等，后来又在九堡一带开发了圆梦园等项目，这些项目开发都不太成功，销售周期都比较长，别墅市场仍处于刚刚启动阶段。,从1998年后随着杭州房地产市场的启动，城市不断扩张，别墅产品呈现多样性发展，杭州最早的排屋项目就在城西，同时杭州之江度假区九溪玫瑰园的成功销售，推动了杭城高档别墅市场的发展，南都房产、天都实业、宋城房产等知名房地产开发公司纷纷进入别墅领域的开发，并且将高端别墅纳入旅游景区中，由此奠定了杭州旅游景观房产的开发。,2001年萧山、余杭纳入杭州市区，大杭州格局形成，全方位交通的显现，使杭州的城市迅速扩大，西过闲林到临安、富阳，南到萧山等，极大地丰富了杭州别墅用地资源。,2002年开始，随着“旅游西进”战略的实施，城市西进交通全面启动，大城西概念逐渐浮出水面，城郊的土地供应逐年放大，板块聚集效应逐渐明显，形成了闲林板块（包括五常、小和山）、青山湖板块、之江板块和银湖板块等。,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,从杭州别墅市场的发展史来看，杭城别墅一路“西进”，在杭城西部的西溪、闲林、小和山等区域，成为近几年杭州别墅的主要供应地。尤其是随着西溪湿地的热潮， 西溪板块成为近两年内最热销、市场关注度最高的板块。 本案所在的银湖板块作为杭州别墅的发源地，一直拥有平稳的市场。但是该板块非别墅西进的受益板块，同时板块内缺少热点，亮点项目少，这给项目运作带来了一定的难度，当然，绿城近期有可能在银湖及东洲拿地，一旦绿城拿地，对提升整个板块的市场关注度及形象有很大的帮助。,杭州别墅市场研判,不同总价段代表了不同的别墅品质，不同的生活质量，不同的居