2011年北区及八里街房地产概况.docVIP

2011年1-2月三、铁西片区分析片区成交分析：1、 各楼盘备案、认购情况分析：由于货源的减少，西区在近两个月成交量也逐渐萎缩，目前只有广源一个楼盘有房源销售，但因为6700元的均价有些过高再加上开发商不急于出手没有报广等相关的宣传支持销售不是很好，万正西区国际目前只剩余4套复式房源，无其它房源出售，香江漫步剩余少数底层、顶层房源销售。2、 各楼盘促销手段、价格情况分析：因为西区货源不足，所以在报广与促销上几乎为零，广源国际剩余房源主要以高楼层，销售价格也会略有提高，西区优惠幅度最大的是香江漫步一次性9.6折，按揭9.7折，因为其剩余多为底层、顶层房源。3、 各楼盘来访量分析：万正本月日均来访量在6组左右，与上月无太大变化，主要是因为无房源销售。广源本月日来访量10组左右，客户多为自然来访，成交量不高。4、 片区新楼盘蓄客、预推货情况：万正西区国际最后一栋24号楼，预计下半年才能销售，现在处于蓄客阶段，香江漫步正在为其4号楼续客，目前处于施工中，预计5月推出。四、北区片区分析北区分析：1、北区两个月内备案232套，主要后期湖光山色加推了98套二期余货，销售见好，提高销量，还有阳光叠彩开盘集中备案造成。北区各盘在2011年初的两个月内成交上升趋势，但相对于加大开发量的其他区域，尤其是七星区和临桂新区而言，北区开发尚是模糊，具体施工进度和推货节奏不甚明了。这和他的区域性质以及去年推货节奏有关，湖光山色去年一年连推20多栋，二期货量所剩无几，今年限购加强，对于市场把握有待具体观察，所以谨慎处之，推断北区在未来短期内将由过去的买方市场转变成卖方市场，这主要是余货销售阶段的表现。2、两个月内备案主力户型面积段是110-120的2+1户型，此乃阳光叠彩的主力户型，其他户型面积备案平平，这与该区域内目前供货结构有关，加上阳光叠彩这类户型设计精巧，得房率高，市场反响好，所以走货轻松。该楼盘故意在价格上加高复式和一些小户型的门槛，压抑该楼盘这批需求，所以，客户被价格引向其他户型面积的选择上。3、目前几乎没有优惠，是因为市场仍旧掌握在卖方市场上，待货源趋少后，该区域为扫尾货，势必会有一定的优惠。五、中区成交分析片区成交分析：1、 各楼盘备案、认购情况分析：中区1、2月备案198套，备案面积约20000，万象城与1月15日开盘，开盘当天共推出198套，销售171套，销售率达到86%，销售率高的主要是因为万象城优越的地理位置以及中区稀缺的房源，再加上从2009年底至今积累的客户资源得到集中释放。此次开盘销售最好的是两房，因为83-87的两房面积适中，房源较少，所以销售的特别好，其次是三房，因为购买万象城客户主要以改善型客户为主，所以三房需求量最大，再次是小户型的单间配套于一房一厅，购买此类户型的主要以投资客为主。叠彩山华庭近两个月销售比较好，主要是因为近期报广促销较多。2、 各楼盘促销手段、价格情况分析：叠彩山华庭推出购房客户可获赠送42寸液晶电视一台的优惠措施来吸引客户。3、 各楼盘来访量分析：叠彩山华庭因为有报广活动的支持日来访量较多在10组左右，可高一号本月日来访量10余组，因为地段好的原因关注度较高，万象城日来访来那个在10组左右，房源寥寥无几。2011年3月三、铁西片区分析片区成交分析：5、 房源稀缺、供货不足：西区3月备案面积5803，备案均价8404元/，相比二月份的6271元/增长34%，价格增长主要是因为耀和荣裕商铺销售提高的备案均价，广源国际是目前西区唯一有部分房源在售的楼盘，本月成交11套，均价达到了6900元/左右，成为目前西区住宅价格最贵的楼盘。耀和荣裕目前有商铺在售，本月共销售13套内步行街商铺，单价在12000元/左右，销售比较好，销售好的主要原因是目前市场商铺投资少，再加上项目有2000户居民的入住以及马路之隔的“青禾美邦”家具城的带动影响所致。万正西区与香江漫步目前剩余几套尾房，后期房源入市未定。6、 楼盘蓄客、先下手为强：受09-10年房地产市场火爆的影响各大楼盘开始“不差钱”，11年因为受国八条政策的影响，各大楼盘放缓了工程进度，同时又不想损失客户。广源国际于本月2号开始为三期蓄客售卡，购卡1万抵两万，另有每天送购房款活动（3.1-4.30，每天送150元。5.1-5.31每天送100元。6.1-6.30，每天送68元）。耀和荣裕开始也在为5、7、8、9、24、25、26栋进行售卡蓄客。四、北区片区分析北区分析：1、房源锐减，销售下跌。本月备案不占1-2月总量一半。侧面看出市场反应平淡。一来是和供货不足有关，二来与政策调控不断深化下，人心自危有关，市场博弈日剧激烈。银行准备金率节节攀升下，贷款困难重重，购房者不但要追加预期投入也加重了后期压力，开发商资金流动性大幅减弱，银行放贷压力加大，吸引存款也是其解决“差钱”难题的方法之一。因果调和下，购房者出手力度相应消弱。湖光山色造访有所增加，面对房源锐减，需求诉求转战下批推货上，因此目前市场购买消弱，但是对于后市寄予厚望者不胜枚数。2、北区成交户型面积追随其既有的多样性。北区阳光叠彩户型可塑性强，连续几月成为除湖光山色外炙手可热的成交房源。本月房源趋空，成交重点户型是70-80的1+1房以及110-120的2+1房。湖光山色紧凑2、3房走货迅速，推售即售罄，绝大部分客户都是已买房业主或者其推荐进入者。3、版图刷新不大，商业有突破。目前北区格局依旧是以湖光山色独占鳌头，量与价双雄于市，大有令其他对手望尘莫及之势，幸福里在同类型产品竞争中未能脱颖，除了没有响亮第一枪作为开端的影响外，更是因为目前时局趋紧，所以即使已是僧多粥少的情况，客户观望依旧。限住不限商的政策下，湖光山色本月开售了它除后期规划外的所有商铺，虽然货量有限，但是未面市已受小区业主热捧，推向市场的已经寥寥无几，内部认购成定局，令许多对此商铺趋之若鹜的非业主人士失望之极。此情此景证明北区商业地产前途光明，成熟大区应抓紧时机开垦这片“沃土”。五、中区成交分析片区成交分析：4、 入市房源少、市场影响小：中区3月备案面积10361，备案均价7792元，相比1-2月备案均价6975元增长12%，价格增长的主要原因是本月备案是叠彩山华庭和可高一号两个高端盘一起备案所至。本月秀峰庭院开盘，共计64套房源，均价6500元，主要以123-128三房为主，76-88两房为辅，因为房源过少市场供应紧张的局面没有得到根本解决。从备案网来看中区剩余房源还有100套左右，但实际上中区楼盘目前只剩下极少数价格高，户型、朝向差的户型未售，已经是一房难求的局面。可高一号的写字楼也所剩无几，投资需求逐渐加大。5、 成交户型多样化，各得所需：本月成交户型呈现多样化，从住宅到写字楼，从单间到复式，凭借着稀缺的地理位置以及配套优势，各种户型都有它的需求者，而且是供不应求。2011年4月八里街、猫儿山1、八里街市场成交情况片区成交分析：1、各楼盘成交情况分析：八里街作为处于桂林市整体价格低水平的片区，主流户型主要以刚需紧凑型的二房和三房为主，本月共成交131套，总建面13396，均价4380元/。长期以来，整个片区的主流户型都为80-90的二房和105-120的三房为主。今年，八里街供货量逐渐减少，多数楼盘都无新货源推出，也暂无新楼盘出现。现阶段都是以销售尾货为主。本月，销售得最好的依然是八里街的两个代表楼盘：哈佛中心和玉柴博望园。哈佛中心现推出精装的小户型单房和一房，吸引了不少投资者的注意，相对于其他户型也取得了不错的成绩，售出了16套，均价5600元/左右，三房也卖了12套。玉柴博望园月初推出的19#湖岸艺墅，处于中心湖区，地理位置优越，是大户型的三房和复试+阁楼，18套三房不到半个月便售完。其他楼盘，金枝御林12套；水岸新城15套；旭日华庭6套；八里街一号公馆18套。2、各楼盘促销情况：本月水岸新城有 “婚房置业”促销活动，打完折后均价3900元/左右；哈佛中心，购一房优惠2000元，购二房优惠3000元，购三房优惠5000元，从购房总款中扣。基本上都是按揭99折，一次性98折。因为货源不多，各楼盘都是以售尾货为主，所以并没有太多的优惠活动，而新货的推出估计要到下半年才会有。2011年5月三、八里街、猫儿山1、八里街市场成交情况片区成交分析：1、各楼盘成交情况分析：八里街作为处于桂林市整体价格低水平的片区，主流户型主要以刚需紧凑型的二房和三房为主。本月共成交116套，总建面10570，均价4340元/。近段时期，八里街供货量逐渐减少，多数楼盘都无新货源推出，也暂无新楼盘出现。现阶段都是以销售尾货为主。环比比上个月，八里街成交量有所降低，与本区供货量以及政府政策有一定联系，但在价格上变化不大，基本跟上个月持平。本月，卖的比较好的是80-90和105-120的三房，因无新货源推出，八里街作为刚性市场，二房原本推货量和需求量不平衡，70-80的二房各楼盘已剩余货源不多，很多刚需客户只能转向三房，各楼盘剩余货源基本也以三房为主，所以本月三房成交量相对其他户型较高。 2、各楼盘销售情况：本月销售得比较好的依然是哈佛中心，售出47套，主要因为推出精装的小户型单房和一房，吸引了不少投资者的注意，据其置业顾问介绍，买精装房的客户主要以投资为主，较少的是用于自己居住。而其他户型的，买得的相对不错，因其他楼盘各种户型都基本售罄，二哈佛中心各种户型都有货源，增加了客户的选择性。而另一个重点楼盘玉柴博望园，本月销售一般，主要因其货源以不多，都是尾货在售，也无太多的优惠，暂时无新货源推出，所以本月销售冷淡。水岸新城，以销售都是三房，但也只剩余高楼层，自春节前推出“拒绝裸婚”的优惠活动后就再无新的促销活动。其他小楼盘，旭日华庭基本售罄；八里街一号冷淡，来访量也很少，销售量低。金枝御林都是在卖期房，但也剩余房源不多，成交量一般。2011年7月开盘楼盘：阳光叠彩开盘时间：7月17日推货楼栋：2#楼2-11F、2-15F，一共138户供销情况：认购113套，成交率82%。成交分析： 均价北区最低，受到购房者认可。在北区范围内来说，5200的均价已较低，相比周边楼盘幸福里均价6800，湖光山色三期预计7000的来说低了不少，且在整个桂林市区当中价格都属于较低行列，市场接受程度较高； N+1概念的炒作，使得计算面积减少，赠送面积增加。所谓N+1，即把其中一间房间作为阳台，使得计算面积只计一半。本次户型全部属于N+1户型，其中801+1户型赠送面积达到14-15，因此实际可使用面积约为96-99，作为两房来说，舒适性较大；100-1202+1户型为本次推货主力户型，阳台总面积最大达到37，赠送面积最高将近19，此类2+1户型的推出， 在满足一般生活需要的基础上还带有较大的舒适度，且总价为在50万左右，优惠幅度在5-10W，相当于实际购买价格在85折-92折之间，对于购房者来说“折扣感”与“划算感”是促成成交的主要原因。 主卧多功能间设计，满足不同人群需求。2+1户型大部分带有主卧多功能间设计，可作为浴室、衣帽间、储物间等，满足不同人群需求，使得房屋舒适性有所增加。 桂林市限购预期增强，购房者出手果断。随着限购令脚步的逼近，桂林市购房者果断选择在政策出台之前购房，特别是一步到位的2+1户型。另外3+1的舒适户型也全部售完，表面了购房者追求生活品质和享受生活的心里需求的提升。 北区楼盘较少，可选择性不大，无竞争对手。除幸福里之外，湖光山色暂未开盘，爱琴湾畔只剩少量余货；因此阳光叠彩本次2#的推出，在北区范围并无其他楼盘与之竞争。(一) 主城区市场成交情况l 本月七星区表现突出，成交165套，均价以8093元在各区域中领先，其中兴进上郡的开盘补充了整个东区市场货源。l 叠彩区在阳光叠彩2#的开盘推动下，整区销量102套名列第二，整区均价5664元在各区域中处于平均水平。l 象山区在售货源不多，主要销量在联达山与城，整个市场较为冷清。l 其他区域在售货源较少，成交量较低。l 整个桂林市主城区货源不足仍是主要问题，呈现出某个区域只有一两个楼盘可选择的情况，导致买方市场的到来，在这样的市场背景之下，无论是新开楼盘或者推新货楼盘，推货价只会越来越高，不会降价，因此，整个桂林市主城区房价仍会呈现稳步上升状态。u 市场升温迹象明显，各区域均有代表型楼盘出现放量成交兴进上郡：本月新开盘，均价达到8200但市场反应仍较好，表明东区市场资源的稀缺性及购房者对东区整体房价的认可。阳光叠彩：本月新开盘，均价5200，市场反应良好，开盘受到热捧，其5字开头的价格符合消费者心里预期，且补充了北区货源。联达山与城：本月成交量达110套，价格较稳定为主要原因。u 市郊八里街楼盘部分均价已超过临桂楼盘，涨幅较大，从成交量看，品质较高楼盘成交量较好，呈现出“有价有市”的发展态势，购房者对高品质楼盘认可度较高，对楼盘品质的关注程度已超过地理位置的关注，逐渐成为购房者的主要选择因素。u 八里街楼盘的均价比主城区最近推贷楼盘的均价还是低很多的。这对经济实力稍弱的刚需型客户的吸引力还是很大的。2011年8月(二) 本月开盘楼盘情况1、项目名称：广源国际社区 区域：西区时间：8月6日所推楼栋：33#34# 推货情况：正式推出33#34#，33#一个单元，1T2H，11F电梯房，共22套，全部为142的三房；34#三个单元，1T2H，7F楼梯房，共42套，全部为112的三房；总共64套，当天成交15套。价格体系：起价6800，均价7200，最高价8300；优惠措施：购卡1万可抵两万，按揭99折，一次性付款98折；2、项目名称：山水阳光城 区域：北区时间：8月13日活动内容：6#公开发售，推货情况：本次推6#为楼梯房，1T4H，5个单元，一共7层，6-7层为复式，共约120户，当天成交20套左右。价格体系：起价6600，层差80-150元，均价6800。优惠措施：两房优惠存2000抵5000，三房存2000抵7000，按揭99折，一次性98折。存在的问题：山水阳光城 6#l 整栋楼为弧形建筑，户型不够方正l 老业主由于交房问题与开发商交涉多次未果，开盘当天在售楼部发生摩擦，影响开盘。5、项目名称：湖光山色时间：8月30日开盘内容：临湖大境组团正式发售项目基本情况：本次推出临湖大境组团中9-1#、7#、8#、10#；总共约66套 价格情况：起价8000，最高价9800，均价8500； 优惠情况：平层可享受存两万抵四万，复式存5万抵10万，老带新最高优惠一万元，一次性付款优惠1.5%，按揭优惠0.5%，以上优惠只限开盘当天。 销售情况：当天销售30套左右，销售率为45%6、项目名称：玉柴博望园时间：8月29日开盘内容：30#尚峰 1单元正式发售项目基本情况：本次开盘为30#1单元，28F，2T4H，共112套；其中83两房、127-138三房各56套；价格体系：起价5300元，层差20-30元，均价5500元，顶层最高价为5800元；优惠情况：一次性付款98折，按揭99折，无其他优惠折扣；销售情况：当天销售20套左右，成交率为18%工程进度：30#已封顶，预计2012年9月30日前可交房127.01三房138.73三房83.46两房小结：本次博望园推货保持其一贯特色，低调、未打报广、未作宣传，仅凭借其平时蓄客量及其品牌口碑便开盘；当天销售率不高，仅为18%，但由于30#为其项目的最后一栋，仅剩2单元未推（2单元同样112套，与1单元户型相同），本身项目余货量也不大，故处于慢慢消化当中。总结：8月桂林主城区新推货源一览表区域楼盘时间所推楼栋总套数当天成交套数成交比例西区广源国际8月6日33#34#641523.44%北区山水阳光城8月13日6#1202016.67%湖光山色8月30日9-1#、7#、8#、10#663045.45%南区安厦尚城风景8月20日4#住宅853237.65%1-3#商铺15746.67%东区彰泰兰桥圣菲8月20日13#26#住宅531324.53%16#18#商铺201890.00%八里街玉柴博望园8月29日30#尚峰 1单元1122017.86%合 计53515528.97%分析：本月市场逐步开始活跃，总推货量达到535套，每个区域均有楼盘推货。各开发商已经按捺不住，急于在限购令出来前出货，另一方面也在9月份到来前提前抢占市场，一定程度上也补充了市场货源；但从当日成交套数和成交比例来看，住宅成交量一般，商铺成交量稍好；由于政策的不确定因素，购房者对住宅市场观望气氛较浓，投资方向放到了商铺上面；另一方面，随着9、10月房地产市场推货高峰期的到来，未来两个月内市场会大幅度增加推货数量以及举办各种促销活动，使购房者有更大的选择空间，导致购房者理智对待，不急于出手，未来两月市场竞争将更加激烈。(三) 主城区市场成交情况分析：l 8月份主城区共备案486套，较上月的349套增加了137套，成交量大幅增加；l 象山区为本月成交之最，备案187套；其中大部分来自联达山与城，备案103套，占整个象山区成交量的55%；此项目由于其价位一直维持4500-5000的均价，且推货频繁，销量一直维持在每月100套左右的水平；安厦尚城风景在8月20日推出新房源，本月网签数据20套；另外，新推出的汇泽苑小区8月份成交14套，价位在4500左右。l 七星区本月成交153套，均价在6235；其中盛景中心小区成交43套，均价在2300左右，此情况极为特殊，在提升了销量的同时，拉低了整体价格水平，预计为敏感时期政府有意控制桂林市房价的行为；另外，兴进上郡成交45套，价格在7500左右；兰乔圣菲成交10套，价格在8500左右；新天地成交12套，价格在8200左右，怡和东岸成交11套，价格在7300左右。l 叠彩区本月成交98套，均价在7215；其中阳光叠彩成交27套，该楼盘7月推出的2#余货仅剩2套在售，预计下批推出5#；湖光山色备案13套，价格在6500左右；幸福里备案8套，价格在6200左右；l 秀峰区本月成交46套，均价在6417；秀峰区本身在售房源不多，8月份仅广源国际推出新品，耀和荣裕9月份才正式推货，因此成交量较少；另外由于山水华府备案11套，价格在7000-13000；原乡墅备案6套，价格在15000左右，因此拉升了整区的均价；另外，西湖苑备案11套，均价在3800，此情况也属于异常情况，同样预计为政府有意干预备案，从而拉低整体房价；分析：本月成交量最大的楼盘是联达山与城，成交套数110套，独占鳌头；此楼盘凭借着稳定的价格吸引着大量刚需客户，销量一直较为稳定，保持每月100套左右；其余楼盘如广源国际、尚城风景、山水阳光城、湖光山色，都在本月有新货源推出，成交量较为正常；另外三里店版块周边楼盘成交量表现较好，如东晖国际，兴进上郡，新天地等；阳光叠彩消化2#的尾货，即将消化完毕。耀和荣裕8月份处于蓄客状态，9月1日正式推出新品。分析：l 八里街楼盘依仗漓江资源及高铁的规划，大部分均价已超过4000，部分高端盘均价达到5000，但相对于市区楼盘来说，价格上仍具有相当大的吸引力；l 水岸新城本月成交18套，成交量一般，较上月有所下降l 哈佛中心本月成交30套，此盘定位为高端盘，20F价格在5300左右 ，价格偏高，但本月销量仍较可观，超高层住宅仍受到市场认可。l 博望园本月29日才开盘，推出30#1单元，当天成交20套左右，因此销量稍低，预计9月份成交量能大幅提升。2011年9月1、项目名称：耀和荣裕 区域：西区时间：9月5日所推楼栋：5# 8# 推货情况：正式推出5#、8#，两栋楼户型相同，全部为2T6H，14F，一个单元，84套，两房、一房、三房配比为1:2:3，两栋共168套房源价格体系：起价6600，均价7100，层差50左右；优惠措施：按揭99折，一次性付款98折； (四) 主城区市场成交情况分析：l “金九”已过，成交量略有下降9月份主城区共备案479套，成交面积48221平方米，较8月份的486套减少7套，略微下降；桂林市暂不限购的政策使得很多购房者放缓了购房计划，另一方面由于“十一房车节”临近，预计折扣优惠等较大，较多购房者选择持币观望并等待房车节的到来，因此成交量走低实属意料之中；l 各区成交量差异较大，七星区支撑全局本月七星区成交310套，占总成交量的65%，较上月增长50%，可谓迅猛增长；从近一个月成交TOP10中可以看出，仅七星旅游商品批发城成交102套，其中98套为香格里拉团购公寓作为员工宿舍，大大增加了销量；另外兰乔圣菲本月成绩不俗，备案73套，其中部分为商铺，均价23000-26000，拉高了成交价格，因此均价在13000左右；另外上郡与盛景中心均有37套成交，但成交价格相差悬殊，分别为8000元与2200元；l 其余各区域成交量均不如上月其余各区域成交量较上月均有较大下滑，跌幅几近过半；象山区近半数为联达山与城，另外润鸿水尚也有19套成交，安厦尚城风景13套，其中1套为商铺，单价33937元，因此拉高了成交均价；叠彩区本月山水阳光城、湖光山色、幸福里、阳光叠彩等楼盘均有成交；l 备案数据相对滞后，政府加大调控力度由于桂林暂不限购的政策，使得政府在房价备案上层层把关，对于单价较高的高端楼盘暂缓备案，导致网签数据较为滞后，这将在今后的数据中表现得更为明显；分析：l 本月主城区七星新城成交量最高，主要原因是由于其与香格里拉酒店签约98套，真正销售为4套左右，商业地产酒店签约，大型商场进驻已经成为一种销售宣传模式，七星新城二期就以与香格里拉酒店签约98套做了大幅度的宣传，广告在居桂林与晚报可见；l 联达山与城销售约50套，仍旧是主城区销售冠军，虽然山与城销售价格有所上涨，但总体影响不大。户型设计合理，开发商品牌优势，价格低廉已成为联达山与城的主要优势，再加上联达山与城有针对性的大幅度的报广，房子怎能卖的不好！l 别墅盘原乡墅本月成交2套，与上月相比有所下降，余货10多家连排，总价在300万-400多万；l 广源国际，耀和荣誉本月销量不相上下，相差并不是很明显，由于广源国际9月份没有新产品入市，而耀和荣裕新品入市，所以相对销量高于广源国际；l 东区楼市走势平稳，相对平静，在售楼盘相对较热的为兰桥圣菲和兴进上郡，怡和东岸尾盘即将结束销售，东辉国际公馆余货30套左右，预计年内售罄；分析：l 八里街楼盘依仗漓江资源及高铁的规划，大部分均价已超过4000，部分高端盘均价达到5000，但相对于市区楼盘来说，价格上仍具有相当大的吸引力；l 水岸新城本月成交15套，成交量一般，较上月18套有所下降，每周推出两套特价房已经成为水岸新城的销售吸引客户的模式，对于八里街片区的竞争对手哈佛中心与玉柴来说，价格较为便宜。l 哈佛中心本月成交，本月销量与上月几乎持平，5300左右的价格，清水房与精装房并推，已成为哈佛中心在八里街地区的一个特色；l 博望园本月销售12套与上月开盘相比成交量有所下滑。2011年10月（三）、主城区市场成交情况分析：l 十月成交量大幅下降，“银十”成“铜十”10月份主城区共备案403套，较9月份减少76套；成交面积42779平方米，较上月减少5442平方米；受政策调控影响，部分购房者处于观望态度，因此成交量在意料之中的大幅下降, “银十”变成“铜十”；l 七星区成交量减少过半，秀峰区增长较