房地产估价讲义.ppt

3、按房地产存在的形态来划分、按房地产存在的形态来划分 土地价格（土地）、建筑物价格、房地产价格土地价格（土地）、建筑物价格、房地产价格 4、按照地产价格表示单位来划分、按照地产价格表示单位来划分 总价、单位价格、楼地面价总价、单位价格、楼地面价 5、按照付款方式、按照付款方式 实际价格、名义价格、现房价格、期房价格实际价格、名义价格、现房价格、期房价格 6、按销售时价格分、按销售时价格分 起价、标价、成交价、均价起价、标价、成交价、均价 3成交价格成交价格 成交价格包括房地产总价、房屋总价、土地总价及相成交价格包括房地产总价、房屋总价、土地总价及相 应的单价和房屋租金等内容，同时应说明价格类型、价应的单价和房屋租金等内容，同时应说明价格类型、价 格水平及货币种类和货币单位等。格水平及货币种类和货币单位等。 4付款方式付款方式 付款方式包括：一次性付清、分期付款及比例、抵押付款方式包括：一次性付清、分期付款及比例、抵押 贷款比例、租金支付方式等。贷款比例、租金支付方式等。 5成交日期成交日期 要准确地搜集交易实例的成交日期，以确定交易实例要准确地搜集交易实例的成交日期，以确定交易实例 的可比性。的可比性。 6交易情况交易情况 交易情况主要是为了表明交易实例在成交时的情况是交易情况主要是为了表明交易实例在成交时的情况是 否正常，如是否存在急于买卖、交易税费转嫁等情况。否正常，如是否存在急于买卖、交易税费转嫁等情况。 3可比实例的建筑结构应与估价对象的相同可比实例的建筑结构应与估价对象的相同 大类结构诸如：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结大类结构诸如：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结 构、砖木结构、简易结构。小类结构是在大类结构基础构、砖木结构、简易结构。小类结构是在大类结构基础 上再细分，如砖混结构一等、二等，砖木结构一等、等上再细分，如砖混结构一等、二等，砖木结构一等、等 ，等等。，等等。 可比实例的建筑结构应与估价对象的相同主要指大类可比实例的建筑结构应与估价对象的相同主要指大类 结构相同类结构也相同则更好。结构相同类结构也相同则更好。 4可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同 例如，估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，例如，估价对象是出让土地使用权土地上的房地产， 则可比实例应选取出让土地使用权土地上的房地产，而则可比实例应选取出让土地使用权土地上的房地产，而 不应选择划拨土地使用权土地上的房地产。不应选择划拨土地使用权土地上的房地产。 5可比实例的交易类型与估价对象的应相同可比实例的交易类型与估价对象的应相同 如买卖、拍卖、租赁等，应选取相对应的交易类型的如买卖、拍卖、租赁等，应选取相对应的交易类型的 交易实例作为可比实例。交易实例作为可比实例。 例例 有有a、b两宗可比实例，两宗可比实例， a实例为一宗实例为一宗 60 000 m2的地块的地块 ，交易价格为，交易价格为 1000万美元，成交当时美元与人民币的汇率万美元，成交当时美元与人民币的汇率 是是1美元美元 850元人民币；止实例为一宗元人民币；止实例为一宗55000 m2地块，地块， 成交价为成交价为 1200万元万元 (“元元”指人民币元指人民币元 )，请比较两块土地单，请比较两块土地单 价。价。 交易价格交易价格 (1000850)万元万元 8500万元万元 土地单价土地单价 (85000 ooo60000)元元 m21417元元 m2 土地单价土地单价 (12 000 00055000)元元 m2218元元 m2 正常成交价格一应由卖方负担的税费卖方实际得到的价正常成交价格一应由卖方负担的税费卖方实际得到的价 格格 正常成交价格十应由买方负担的税费买方实际付出的价正常成交价格十应由买方负担的税费买方实际付出的价 格格 其中：其中： 应由买方负担的税费正常成交价格应由买方负担的税费正常成交价格应由买方缴应由买方缴 纳的税费比率纳的税费比率 应由卖方负担的税费正常成交价格应由卖方负担的税费正常成交价格应由卖方缴纳的应由卖方缴纳的 税费比率税费比率 例：某宗房地产例：某宗房地产 2004年年6月的价格为月的价格为 1800元元 m2，现需将，现需将 其调整为其调整为 2004年年10月。已知该宗房地产所在地区的同类房月。已知该宗房地产所在地区的同类房 地产地产 2004年年4月至月至 l0月的价格指数分别为月的价格指数分别为796、747、76 7、85.0、892、925、981(以以2002年年1月为月为 100)。试。试 讨算该宗房地产讨算该宗房地产 2004年年10月的价格。月的价格。 (三三)房地产状况修正的方法房地产状况修正的方法 进行房地产状况修正，首先分析估价对象房地产状进行房地产状况修正，首先分析估价对象房地产状 况有哪些因素对房地产的价格造成影响，将其逐一列出，况有哪些因素对房地产的价格造成影响，将其逐一列出， 包括区位方面的、权益方面的和实物方面的；其次判定估包括区位方面的、权益方面的和实物方面的；其次判定估 价对象和可比实例的房地产在这些因素方面的状况，并将价对象和可比实例的房地产在这些因素方面的状况，并将 估价对象与每一可比实例在这些因素方面的状况进行逐项估价对象与每一可比实例在这些因素方面的状况进行逐项 比较，找出它们之间的差异所造成的价格差异程度；最后比较，找出它们之间的差异所造成的价格差异程度；最后 根据价格差异程度对可比实例价格进行修正。总的来说，根据价格差异程度对可比实例价格进行修正。总的来说， 如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实 例价格做减价修正；反之，则做增价修正。例价格做减价修正；反之，则做增价修正。 1直接比较修正直接比较修正 直接比较修正一般是采用评分的办法，以估价对象房直接比较修正一般是采用评分的办法，以估价对象房 地产状况为基准地产状况为基准 (通常定为通常定为 l00分分)，将可比实例房地产状况，将可比实例房地产状况 与它逐项进行比较打分。如果可比实例房地产状况比估价与它逐项进行比较打分。如果可比实例房地产状况比估价 对象房地产状况差，则打约分数就低于对象房地产状况差，则打约分数就低于100；相反，打的；相反，打的 分数就高于分数就高于 100。然后将所得的分数转化为修正价格的比。然后将所得的分数转化为修正价格的比 率：率： 2加权算术平均法加权算术平均法 在把修正出的各个价格综合成一个价格时，考虑在把修正出的各个价格综合成一个价格时，考虑 到每个价格的重要程度不同，到每个价格的重要程度不同，a赋予每个价格不同的权数赋予每个价格不同的权数 ，再求出综合价格的方法。通常对于与估价对象房地产，再求出综合价格的方法。通常对于与估价对象房地产 最类似的可比实例房地产所修正出的价格，赋予最大的最类似的可比实例房地产所修正出的价格，赋予最大的 权数；反之，赋予最小的权数。权数；反之，赋予最小的权数。 例如，可比实例例如，可比实例 a、b、c经修正后得出的价格分别为经修正后得出的价格分别为 1000元元 m2、2000元元 m2、l 500元元 m2，假设，假设 c与估价对与估价对 象房地产的情况最为接近，象房地产的情况最为接近，a次之，次之， b最差，则可分别赋最差，则可分别赋 予予a、b、c权数为权数为 30、 20、 50，则运用加权算术平，则运用加权算术平 均法得均法得 例：例： 某宗某宗 5年前通过出让方式取得的年前通过出让方式取得的50年使用年限的年使用年限的 工业用地，所处地段的基难地价目前为工业用地，所处地段的基难地价目前为2400元元 n12。该。该 基准地价在评价时设定的使用年限为法定最高年限，现基准地价在评价时设定的使用年限为法定最高年限，现 行土地报酬率为行土地报酬率为 10。假设防了使用年限不同之外，该。假设防了使用年限不同之外，该 宗土用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同宗土用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同 ，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。 （二）适用范围（二）适用范围 主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交 易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地 产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非 成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到成本，因此成本法在评估土地价