房地产项目公司成本管理探讨.docx

房地产项目公司成本管理探讨 摘要：从2003年到2013年，中国房地产业经历了快速发展的十年，房地产业，已成为市场经济发展中的一匹黑马，在我国国民经济中所占比例越来越大。近年来，受国家宏观调控政策的影响，房地产企业之间的竞争也愈演愈烈。就现状来看，只有提高房地产企业的财务管理水平，增强房地产企业的竞争力，提高房地产企业的经济效益。本文将对房地产企业的财务成本管理进行具体分析。 下载 关键词：房地产；财务成本；设计控制 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）07-0047 房地产业经过10多年的迅猛发展，当前房产品市场价格已处于相对高位，库存量高居不下。由于受国家宏观调控政策的影响，房地产开发企业竞争日益加剧，为了增强企业竞争力、财务成本管理成为开发企业之间竞争所必须重视的问题。财务成本管理已贯穿从拿地、产品定位与设计、建筑安装招标、销售策略制定、税收筹划等全过程。现从以下几个方面进行探讨： 一、房产品的定位与设计控制 目前房地产市场已渐趋成熟，人们对房产品的要求也更加多样化。房地产与其他产品有着很大的不同，由于土地的有限性和位置的固定性，不能进行大量生产；加之受国家政策法规的限制和影响，产品的设计很难实现标准化；房地产交易金额庞大，其本身具有保值的特性，很难界定价值标准；不动产交易动机有很多种，而且不稳定。种种情况和现象都增加了房地产产品定位的复杂性。 （一）房地产产品定位 房地产产品的定位，是关系到该项目是否能够顺利销售，资金能否快速回笼，期望利润能否实现的重要环节。开发企业在通过招、拍、挂形式取得土地使用权后，应根据土地使用性质（住宅用地、商业用地）及土地的容积率、绿化率等规定要求，在对周边楼盘进行销售、价格等进行充分调查、论证后，再来进行产品定位，如产品样式上应是建多层还是高层，档次上是高档的还是中低档的，户型是以中小户型为主还是以大户型为主。 总体说来，房地产产品是有着自身的独特性质的，与房地产行业的相关政策法规紧密联系，与房地产行业的发展不可分割，随着房地产市场状况的变幻莫测，其在房地产行业的投资活动中也占有十分重要的地位。 （二）房地产设计阶段的成本控制 国家宏观调控政策的调整导致土地价值上升，房地产竞争非常激烈，为了实现利润最大化，各房地产企业都把重点放在了成本控制上，而设计阶段的成本控制作为成本控制的重要组成部分，受到了地产企业的重点关注。 设计阶段作为投资控制效果的决定性阶段，对房地产企业的竞争力、经济效益等都有着十分重要的影响，然而或许是太急功近利，房地产企业设计阶段成本控制有许多问题需要及时解决。 我国房地产设计人员的技术已经达到国际化水平，但缺乏一定的经济责任感，加之设计费用的收取标准没有把经济性列入考核范围，致使设计人员忽视了设计过程中经济的合理性；限额设计的施行存在着不稳定因素，导致设计变更情况的发生，而设计变更中有些问题得不到及时、妥善地解决。 面对现存问题，必须加强管理，引进竞争机制，通过设计方案来选择设计单位，保证招标过程的公正、公开、透明；实行设计奖惩制度，改变设计费用收取的办法；强化经济责任制，建立奖惩考核机制，严格控制设计变更程序，优化设计，保证其精度和深度。 二、控制开发企业的财务费用 随着房地产企业竞争的加剧，要降低企业的开发成本和财务风险，增强企业竞争力和经济效益，就必须充分利用现有资源，找寻降低财务费用合理有效的办法。 （一）缩短策划和报建时间 房地产项目是一个非常庞大而且复杂的工程，从土地使用权的获得、到项目的完成和销售会经历很长时期，这段时间所花费的人力、财力、物力都较大，以一个6万米的建筑体量为例，从市场调研、决策、招标、到施工图的设计、审查、报建大约需要4个月左右的时间，可见工程之浩大以及其复杂性。 由此看来，缩短前期策划和报建阶段的时间对于房地产项目开发的成本控制是非常有必要性的。通常来说，土地出让信息的发布与正式拍卖之间会有几个月的时间，开发商可以提前进行土地的分析研究和市场调研、策划研究等，明确产品定位，设计初步规划方案，如此一来，在获取土地后就可以直接报建，大大缩短了时间，降低了资金的占用和财务费用。 （二）分期开发，加快款项回收 房地产项目的开发耗资大费时长，一次性开发将会占用大量资金和时间，可以采取分期开发的方式，把单个项目进行多期滚动开发，减轻了资金投入的压力，降低了资金的总投入量，还可以对资金进行合理利用，把销售所得款项投入到下一项目建设中。 房地产预售模式的实行，决定了资金的回收在一定程度上比开发成本资金支付的时间较早，在对开发项目进行销售以后，要及时加快销售资金的回笼速度，减少资金投入，降低企业负债。采取优惠措施，支持和鼓励客户一次性付全款，对按揭的客户，要加强合同管理，交代有关按揭的手续和程序并进行督促。 （三）寻求优质承包商，严格拨付资金 房地产开发企业在没有给付预付款的情况下，就需要承包商进行垫资。因此，承包商的垫资能力也是缓和资金压力和成本的重要依据。另外，房地产开发项目过程中要严格按照拨款计划，确定时间、金额和收款人进行拨付，并注意保存相关单据。 三、降低建安成本和土地增值税 作为房地产开发企业，在经济发展迅速、竞争日益激烈的情况下，要寻生存、求发展，就必须提升企业的整体能力。成本控制在当今的房地产开发中成为势在必行的趋势，其中建安成本在房地产企业财务管理中占据很大成分。 建安成本是房地产项目开发的管理费用中很重要的一部分，是影响房地产项目开发成本的最敏感因素。要做到有效控制房地产开发成本，降低建安成本，可以通过公开招标、全员参与等方式来进行。招标工作在降低建安成本方面十分关键，招标时应当加强招标文件和合同管理的工作，保证招标的公开性。 土地增值税作为保障收入公平分配、促进房产市场健康发展的有力工具，加强土地增值税的征收管理工作，在一定程度上可以遏制土地的流转和炒作、挤压房地产的高额利润、细化宏观调控政策，规范房地产市场的交易秩序，对房地产行业的发展有着重要意义。 土地增值税超率累进税率的特点决定了降低增值额在税收筹划中的关键性。由于土地增值税的税率较高，可以综合考虑增值额的增加所带来的利益与起征点所增加税收相比较，做出合理选择：在土地增值税征收范围内，利用合作建房和房地产的代建房、改售为租等多种方式进行节税；根据税收优惠政策，降低普通住宅的售价、增加扣除项目金额，调整平摊费用，使各处增值率相差无几，节省税款。 四、结束语 在当前受国家政策的影响，土地价格居高不下。中、小房地产企业发展形势十分严峻，面对经济环境以及行业之间的竞争带来的巨大挑战，房地产企业的财务成本管理成为其生存和发展的关键所在。只有降低企业的开发成本、合理地控制成本、提高竞争力，才能使企业的经济效益得到进一步提升，才能使企业在行业中立于