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浅析农村宅基地登记发证工作 摘要：农村宅基地登记发证工作是国土资源管理工作最前沿、最基础性的工作，事关国计民生。中共十七届三中全会通过了中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定,提出“完善农村宅基地制度,严格宅基地管理,依法保障农户宅基地用益物权”。完善农村宅基地管理制度，关键是要强化农村宅基地产权管理，进一步加快宅基地登记发证工作。近年来，由于受多种因素的制约，农村宅基地使用权登记发证工作进展缓慢，出现了一些亟待解决的突出问题。本文从四个方面阐释了宅基地登记工作中存在的问题，又从不同角度分析了存在问题的原因，提出了解决问题的建议。最后，为防止在解决问题过程中出现违法行为，提出了三个方面应注意的事项。 关键词：宅基地；登记发证；一户一宅 Abstract: Rural residence registration license issuing work is very important for us and the most basic work to know land and resources administrative work forefrof China by the central committee of the CCPi is about promoting rural reform and development on major issues, and proposed the perfect rural land system, strictly according to law, safeguard farmers house-site administration homestead usufructuary rights. As for perfect rural homestead management system, the key is to strengthen the countryside homestead property management, and further accelerate the homestead register the , the countryside homestead right of using to register the slow work, there are some problems to soad registration problproblems of the reasons and puts forward the suggestions to solve the probcess of illegal activities, this paper puts forward three aspects we should pay attention to in the matt a house 中图分类号：P285.2+39 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2011）12-0000-02 1引言 农村宅基地的登记发证工作是国土资源管理工作最前沿、最基础性的工作，事关国计民生，特别是关系到耕地资源的有效利用与保护和农民的根本利益。规范和加快宅基地登记发证工作，有利于促进农村社会稳定，现根据从事基层土地资源管理工作的心得体会，就实际工作进行粗浅的分析。 2农村宅基地登记发证工作存在的主要问题 2.1存在一户多宅现象。 由于农村村民缺乏宅基地登记的意识，也没有有效的法律约束，而且申请宅基地成本较低等，导致农村一户多宅的现象比较普遍。主要表现为以下几个方面：一是新宅基地房屋已经建成，但一直空置，依然居住在原地；二是新宅基地房屋建成并居住，但旧宅基地依旧占用；三是新宅基地房屋建成，旧宅基地废弃，旧房屋未拆除或部分拆除，而新建住宅大部分集中在村庄外围，而村庄内却存在大量的空闲宅基地和闲置土地，形成了内空外延的用地状况，即所谓的“空心村”；四是继承或私下购买别人的宅基地，未申请登记发证。 2.2存在未经审批占用宅基地的情况。 80年代-90年代，我国农村是以农业型为主，农民建房必须有利于农业生产和农民生活的要求。在当时土地资源管理尚不严格的情况下，有部分农村的宅基地是由村干部分配的。农村村民“宅基地私有化”观念根深蒂固，一经批准一处宅基地，就可以在此宅基地上建造房屋，认为此处宅基地就是个人所有，随意处置。 2.3存在少批多占宅基地的情况。 根据土地管理法第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”但在很多农村，受传统观念的影响，村民多数建房贪大求洋，主房、晒场、厨房等一应俱全，节约集约用地意识非常淡薄。 2.4存在农村房屋空置确权问题。 国家规定，农村宅基地只允许在本村村民间转让，使得成为城市户口的原村民无法将这些闲置空房转让，其中大部分只能任凭自然损毁，造成了农村土地资源的巨大闲置浪费。 3存在问题的主要原因 3.1依法管地用地意识淡薄。 长期以来，部分乡镇、村组干部及村民对依法管地用地只有模糊的法律概念，导致形成一户多宅现象，并且大部分交易的宅基地没有将土地证书过户。农村因为多种原因，一些父母和儿女们分户居住，父母辈去世后，其居住的宅基地由其儿女们继承，这样对已拥有一处宅地的儿女们，就形成了一户多宅的占有者。 3.2监管工作跟不上。 在宅基地管理工作中，只注重宅基地的审批、划拨和面积核对，在批准后缺少严格的监督和约束制度，许多村民在审批面积的基础上将房屋周围的空闲地也占为己有，特别是在建成后没有定期深入现场督促拆除旧房屋，限期交出旧宅基地，这样在农村形成了“占新不腾旧”现象，造成了土地资源的大量浪费。 3.3多原因造成空房闲置。 农村造成空房闲置，主要有以下几方面的原因：一是农村村民父母双故后遗留的闲置房屋；二是农民进城务工并已经在城里购买了房屋，取得了城市户口，原先在农村居住的房屋便形成了空房；三是随着农村人口的增加和农民收入的提高，开始注重改善自己的生活和交通条件，于是，他们选择交通方便 、自然条件较好的地方建造新房屋，而旧房多数都用来堆放柴草、杂物，形成了空置。 4解决问题的建议 4.1对于因建新不拆旧和因村民购买住宅而造成的“一户多宅”，建议让村民选择最适合居住的，其他宅基地由村庄收回，对较新的房屋给予适当补偿，废弃多年的予以收回进行开发整理；村民申请第二宗宅基地登记的，在村民拆除其旧宅之前和国家未出台关于宅基地规范性文件之前，土地登记机构不得受理；对于因继承造成“一户多宅”的，土地登记机构可以受理；对申请宅基地买卖变更登记发证的，卖方不得再申请宅基地 ，买方如果已经拥有一处宅基地的，申请登记的不予受理。 4.2对于农村未批先建的房屋，如果符合土地利用总体规划及其他农村宅基地许可条件的，准予申请补办宅基地用地手续；对于违反土地利用总体规划擅自建住宅的，应当依法限期拆除,恢复土地原状；对于符合土地利用总体规划，但超过法定面积标准建住宅的,属于因住宅结构原因不宜拆除,或收回后又不易重新调整使用的超占部分,按照农村集体非农业建设用地处理后补办用地手续；属于其他原因的超占部分,国家规定予以登记的除外，应当依法责令退还超占的土地,限期拆除在超占的土地上新建的房屋。 4.3健全宅基地审批制度。在宅基地审批中，严格执行“一户一宅”制度，建立宅基地网络管理系统，将有集体土地使用权证书的村民姓名全部输入系统，如果再有申请新宅基地或者变更登记的，可以直接从系统中搜索到以前是否拥有宅基地。 4.4强化村镇规划。在村镇布局上，各乡镇人民政府和村委会，结合文明村镇建设的政策，强化村镇规划，落实农村“一户一宅”制度，促进旧村改造和新村建设。要严格实行拆旧建新制度。原地翻建、改建，符合村庄建设规划的，按规划要求给予增加或减少用地面积；对于一户多宅不居住的废弃、空闲宅基地统一规划、整理，不符合规划的不予审批。以此引导村民建房向中心村集中，防止随意建设。 4.5加大宣传力度。通过在农村宣传宅基地相关法律法规知识，争取社会各界的理解和广大农民的支持，增强农民保障自身合法权益的法律意识，在全社会形成凭证管地、依法用地的舆论氛围。 5农村宅基地登记发证时应注意的几点问题 5.1要防止通过登记将违法用地合法化，尤其不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。在登记过程中要认真履行公告程序，公开举报电话，接受村民的监督，采取与户籍相一致的实名制，要求申请者出具村内及户籍管理部门的证明，避免出现钻政策空子，弄虚作假用多人名字对同一宗地重复登记，骗取土地证的情况发生，确保登记对象户口在本村；妥善处理农村宅基地产权纠纷、面积不实等实际问题，合法合理、公平公正地解决历史遗留问题； 5.2宅基地使用权是一种重要的用益物权，是农民的一项重要财产权，可以作为遗产继承，但要正确处理继承与赠与的关系，要防止出现以接受赠与为名，实际是私下有偿转让，规避法律而造成“一户多宅”的行为发生。务必严把宅基地使用权登记关口，保障登记发证的正确性与准确性，对登记申请资料进行实质性审查，尽量对每一宗地现场勘查，做到权源合法、界址清楚、面积准确。 5.3已经取得城市户口的原村民在农村的旧房，房屋产权没有变化的，可以将土地权利确定给原房屋所有权人，但享有土地权利并不是无期的，而仅限于房屋的续存期间。因为他们之所以享有宅基地使用权，是基于他们对房屋所有权而对土地享有使用权利。如果房屋灭失，他们对土地的使用权同时消灭。 6结语 做好农村宅基地登记发证工作是贯彻落实物权法、土地管理法和关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知的具体要求，明晰农村土地产权，规范土地登记行为，维护广大农民群众的合法权益，推进农村土地管理制度改革，促进农村社会和谐稳定的需要；也是促进社会主义新农村建设、维护农村稳定的重要基础和保障。通过有效的措施解决农村宅基