辽宁沈阳经济适用房申请及管理办法的问题探讨(二).docx

辽宁沈阳经济适用房申请及管理办法的问题探讨(二) 摘要经济适用房，是城市住房制度改革的产物，它的目的在于实现“住房公正”，帮助中低收入者购房，是政府住房调控的一种方式。国家建设部、国家发展计划委员会、国土资源部在总结以往经验和征求社会意见的基础上提出了关于大力发展经济适用房的若干意见，各项政策、改革内容、改革方向和具体措施。2003年8月国务院颁发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，明确了经济适用房的社会保障性及建设管理办法，经济适用房得以迅速发展。2007年国务院下发了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，这一文件继续要求地方政府加大对经济适用房的建设力度，使低收入家庭有房可住的目的。住房是人们的一个重要需求，政府有责任去保障中低收入家庭的住房需求。 关键词经济适用房；适应条件；管理办法 DOI1013939/jcnkizgsc201621185 申请办理经济适用住房货币补贴手续的应提交以下材料：身份证明：户口簿、婚姻情况证明、身份证；家庭收入证明：从业人员由其单位开具；无就业单位或从事个体经营的由所在社区确认后到街道办事处开具；住房情况证明：从业人员由所在单位开具；无就业单位或从事个体经营的由所在社区确认后到街道办事处开具。有房但建筑面积符合购买条件的家庭，应提供住房权属证明或承租公有住房证明。承租公有住房或享受过房改优惠政策的居民，住房面积计入家庭住房面积。在2008年1月1日以后出售的住房面积计入家庭住房面积。经济适用住房货币补贴手续按照下列程序办理：凡符合条件的经济适用住房保障对象到户口所在社区领取沈阳市经济适用住房货币补贴申请表（以下简称申请表）。申请人如实填写申请表，并根据实际情况提供家庭收入情况、住房情况等材料后，提交所在社区。所在社区自受理申请之日起7个工作日内对申请家庭的收入、住房、户口等情况进行确认。确认后将相关手续报街道办事处。街道办事处在3个工作日内提出初审意见，并将初审结果报所在区、县（市）住房保障管理部门。区、县（市）住房保障管理部门对初审材料在7个工作日内进行复审；将复审结果返至申请人户口所在社区公示5天。公示期满后，将符合条件的报市住房保障管理部门核准、备案。市住房保障管理部门对区、县上报的申请材料在3个工作日内进行核准，符合条件的，予以备案，并下发沈阳市经济适用住房货币补贴资格认定书。保障对象凭沈阳市经济适用住房货币补贴资格认定书于3个月内在本市范围内选购商品住房或二手住房1套（面积不限）。3个月内没有购买住房的，沈阳市经济适用住房货币补贴资格认定书作废，如以后购房，需重新履行审批手续。申请人购买商品房的，在与开发建设单位签订商品房买卖合同时，提供沈阳市经济适用住房货币补贴资格认定书（以下简称资格认定书），并同时签订申领经济适用住房货币补贴授权委托书（以下简称授权委托书）。开发建设单位在网上合同备案时，应在电子合同中标注“经济适用住房”字样，并注明货币补贴金额。 1申请购买经济适用房 须采用家庭全名制，包括申请人及其共同申请的家庭成员。具体条件为：具有市区城镇居民常住户口，且申请人及其共同申请的家庭成员至少有一人是取得市区户籍满5年以上的城镇居民；具有市区城镇居民常住户口，申购人在市区工作满一年的省部属、市直、区直机关、事业单位、国有企业干部职工；取得市区暂住证且工作满8年的（以社会养老保险缴交时间为准），且具备中级以上职称的企业外来管理和技术人员。无房或人均住房面积低于16平方米（已签订拆迁补偿协议的被拆迁户除外）。家庭收入低于当年度统计部门公布的上一年度职工平均工资收入4倍以下。未享受政策性优惠购房（包括集资建房、安置房、经济适用房、解困房）。廉租房保障对象由城镇最低收入家庭调整到城镇低收入家庭，每家庭户建筑面积1人户按16平方米，2人户按30平方米，3人户按40平方米，4人以上户按50平方米认定。具体条件为：具有本市城镇居民户口，长期居住中心市区建成区或各镇镇区超过5年以上的家庭。家庭成员之间有法定赡养、扶养或抚养关系。家庭人均年收入在7500元以下。属于无房或私有住房人均使用面积16平方米以下的家庭。政策性租赁房对象为不符合廉租住房申请条件、但又无力购买经济适用住房的低收入家庭、中等偏低收入家庭。具体条件为：具有市区城镇居民常住户口，且申请人及其共同申请的家庭成员至少有一人是取得市区户籍满5年以上的城镇居民；具有市区城镇居民常住户口，申购人在市区工作满一年的省部属、市直、区直机关、事业单位、国有企业干部职工；取得市区暂住证且工作满8年的（以社会养老保险缴交时间为准），且具备中级以上职称的企业外来管理和技术人员。 2沈阳市经济适用住房管理办法 第一条为完善住房保障体系，解决城市低收入家庭住房困难，规范经济适用住房建设和管理行为，根据经济适用住房管理办法，结合我市实际，制定本办法。第二条本办法所称经济适用住房，是指给予优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照规定标准建设，以城市低收入住房困难家庭为销售对象，具有保障性质的政策性住房。本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市辖区以及县（市）人民所在地镇范围内，家庭收入、住房状况等符合县（市）人民规定条件的家庭。第三条经济适用住房建设坚持“统一规划，市场运作，政策扶持，定向销售”的原则。由组织，统一规划、建设、销售和管理。第四条经济适用住房建设以及管理分工如下：市住房保障工作领导小组负责制定政策，审议中长期发展规划和年度建设计划，审议建设土地利用规划和年度用地计划，负责决策、领导、管理。市房产局负责日常管理和组织协调工作。对市场需求进行分析；会同市发改委、市规划和国土资源局、市建委确定中长期发展规划和年度建设计划；负责建设的指导、监督管理、销售审批、房源调配等。市规划和国土资源局负责编制经济适用住房建设用地年度计划，并在全市年度土地供应计划中统筹安排，负责划拨经济适用住房建设用地。市建委负责协调市政配套工程建设。市监察局负责经济适用住房建设和管理的监察工作。市物价局负责价格管理。第五条经济适用住房建设规划由市房产局协调市发改委、市规划和国土资源局、市建委等部门编制，报市*审批。市发改委会同市房产局根据建设规划下达年度建设计划。开发建设经济适用住房，必须严格按照国家基本建设程序和市有关规定进行。第六条经济适用住房的项目选址由市规划和国土资源局、市房产局、各区、县（市）共同确定。经济适用住房建设项目规划、设计方案由市规划和国土资源局会同市房产局共同确定。第七条经济适用住房建设享受下列优惠政策：建设用地实行行政划拨方式供应，并在土地供应计划中优先安排；免收城市基础设施配套费，经济适用房模式是近年来适应社会需要而产生的一种新型的社会调整住房困难的一种模式，属于我国改革市场经济的新生事物，被越来越多的地方采用。基于经济适用房申请、使用工作过程导向的经济适用房的改革已成为我国社会界关注的热点，本研究把工作经济适用房社区申请过程导向的理论引入到实际社区申请、使用、质量模式的建筑专业领域，对经济适用房社区申请工作过程导向的工作内涵、特点、理论基础作了深入的分析，加深了对经济适用房社区申请、使用、质量工作过程导向理论相关概念、观念的认识。基于经济适用房的社区申请、使用、质量工作过程导向的改革方案符合建构经济适用房理论和多元智能理论的核心思想，也是情境认知经济适用房理论的具体实践。以社区申请经济适用房工作过程导向理论为基点的经济适用房社区申请、使用、质量改革研究，有利于经济适用房理论的进一步充实和完善，从而更好地指导实践。 3结论 本文将以经济适用房社区申请、使用、质量工作过程导向理论为指导，通过具体的问卷调查和实地访谈，结合经济适用房建筑专业人了解现状和专业标准的实际情况，对基于经济适用房的工作过程导向经济适用房的改革方案进行了设计，力争做到申请、使用、质量和实践有机结合。 （上接P184）土地供应制度等也会对其起一定的调控作用。由于政府垄断了土地一级市场，供给弹性很小，决定其价格水平的主要是需求状况，土地需求是一种引致需求，开发商对未来房价的预期决定着对土地的需求程度，从而影响地价。 23实证研究结论 地价是房价的重要组成部分，地价与房价的变化具有较强的相关性。房价与地价虽然具有一定的关联，但并不是简单的线性关系。为了合理控制房价，我们除了要保证地价水平合理之外，还有合理调控市场的供求关系，为房地产行业的健康发展奠定基础。 3协调房价与地价均衡发展、稳定嘉兴房价的相关对策31政府要加强对房价的宏观调控 政府要采取一定的调控政策促进房价与地价的均衡发展。从货币政策方面来说，政府要严格控制货币投放量，努力控制房地产的投资规模和信贷规模，从而防止房地产经济的过度膨胀，实现房地产信贷的平衡。从财政政策方面来说，嘉兴市政府必须要通过税收政策来调节不同群体之间的贫富差距，缓解市区住房结构矛盾，优化住房矛盾；同时也要保障低收入家庭的购房能力。 32要建立房价、地价的动态监测机制 要保证房价与地价的协调发展，相关部门必须要建立房价与地价的动态监测机制。嘉兴市要充分利用当前的地价监测网络，通过地价杠杆，及时地调整市内土地市场的供需平衡状态，实现土地资源的优化配置，提高地价管理的质量及实效性。 33积极调整嘉兴市发展的用地需求 从用地需求方面来看，嘉兴市内长期存在着强劲的刚性用地需求，而且用地需求的供需矛盾十分突出，这也为地价的持续上涨提供了客观条件。嘉兴市要调整土地利用的总体规划，从而为各种重点项目用地提供强有力的保障。同时，嘉兴市要充分落实土地市场管理和土地执法工作的各个要求，建立健全长效工作机制，加大整改力度，从而保障全市土地资源的合理合法利用。 4结论 房价与地价之间存在着较强的互动关系，两者相互依存，影响着我国房地产业的发展，进而对