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文档简介

21世纪不动产上海锐丰 二手房交易流程逐环解析 搜房网置业大讲堂(NO.9) 21世纪不动产上海锐丰 目录: l 房地产最新政策解析 加息影响 公积金额度上限调整影响 l 房地产交易流程逐环解析 二手房交易流程 重点环节解析 l 上海各区域行情及交易情况 上海东区 购房详解 上海南区购房详解 上海北区购房详解 21世纪不动产上海锐丰 房地产最新政策解析 特邀讲师:赵炜 21世纪不动产上海锐丰 存款基准利率上调0.27% 贷款基准利率上调0.18% 一年期存款利息3.33%上升到3.60% 一年期贷款利息6.84%上升到7.02% 加息! 2007年8月22日第四次加息 21世纪不动产上海锐丰 通过调控货币信贷的投放,来稳定通货膨胀预期 7月份CPI达到5.6,引发通货膨胀,加息有利 于缓解物价上涨的态势 通过加息控制经济增长速度,防止经济由过快转 向过热 加息影响 21世纪不动产上海锐丰 第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人 从以户为单位计算贷款额度,改为以户为基础, 配偶(或参贷人)分别计算额度的办法 公积金额度 上限调整! 五年以内公积金贷款利率从4.50%调整到4.59% 五年以上公积金贷款利率从4.95%调整到5.04% 公积金额度上限调整 21世纪不动产上海锐丰 二人及以上参与贷款的家庭 分别计算每一个符合贷款条件的借款人的可贷额度,每 个人的基本公积金可贷款额度不超过20万元,补充公积 金可贷款额度不超过10万; 然后将所有借款人的基本公积金可贷款额度累加,合计 不超过40万,补充公积金可贷款额度累加,合计不超过 10万元。一户家庭总贷款额度不超过50万元。 一人参与贷款的家庭 仍按现有计算规则,基本公积金可贷款额度不超过20万 元,补充公积金可贷款额度不超过10万。总计不超过30 万元。 21世纪不动产上海锐丰 案例分析 新婚夫妻购买一套总价为150万的 二房二厅的二手住宅,客户首付30%, 贷款7成,贷款金额105万. 21世纪不动产上海锐丰 加息前 商业105万(20年),每月还7689.15元 加息后 商业105万(20年),每月还7782.6元 差额93.5元,平均万元借款息差小于1元 商业贷款: 21世纪不动产上海锐丰 加息前 公积金30万(15年) +商业75万(20年),每月还 2364.6+5492.3=7856.9元 加息后 公积金50万(15年) +商业55万(20年),每月还 3964.5+4076.6=8041.1元 差额184.2元,平均万元借款息差小于1.75元 组合贷款: 21世纪不动产上海锐丰 21世纪不动产理财服务 一站式、终身化、全方位的服务 服务内容 租赁、买卖房屋、按揭、融资、产权交割、 资产处置、金融产品代理等 21世纪不动产上海锐丰 房地产交易流程逐环解析 特邀讲师:贺嘉琪 21世纪不动产上海锐丰 房地产交易流程逐环解析 l二手房交易流程浅析 l重点环节解析 住宅类型的区分 签约注意要点 交房须知 最新交易税费 21世纪不动产上海锐丰 1、面积划分 在我们上海市是以140平方为界限的。房产证上 的建筑面积超过这个面积就是非普通住宅; 2、容积率的划分 容积率就是:一个楼盘的总建筑面积/该楼盘的占 地面积。如果说容积率小于1,那这些房子就都是非 普通住宅。 一、普通住宅和非普通住宅的区别 21世纪不动产上海锐丰 3、单价的划分: 内环线以内单价超过17500元则是非普通住宅; 内环线和外环线之间的房子如果单价超过10000 元则是非普通住宅; 外环线以外的房子单价如果超过7000元则是非 普通住宅。 以上三个大的划分标准只要有一个达到非 普通住宅的标准,则视为非普通住宅。 21世纪不动产上海锐丰 l核对房地产权利证明,明确房地产权利及产权 情况(产权调查,抵押情况,有无租赁). l核对房地产权利人身份证或护照,明确其身份 并对照房地产权利证明,确认其为该房权利人. l若签约一方有委托人,则签订正式房地产买卖 合同时必须有公证委托书 二、签违约注意要点 签约前注意要点 21世纪不动产上海锐丰 l签约时应核对居间协议上填写的物业地址与产权证明记载是否一致,特别 要注意门牌数字是否一致;同时应核对正式买卖合同填写的物业地址及产 权编号与居间协议及产权证上记载是否一致.并且要辨别产证的真伪,不存 在产权争议及其他人主张权及派生权. l出售居间协议上应注意要求产权人填写联系地址,证件号码,以便日后送达 法律文件. l核对正式买卖合同中成交价格前后是否一致,包括补充条款中价格与正式 条款中价格是否一致. l核对正式买卖合同中产权人名称及数量是否填写清楚完整,不能少填,错填 . l核对正式买卖合同中骑缝章是否盖完,不能漏盖. l合同签订日期是否填写正确. 签约时注意要点 21世纪不动产上海锐丰 l核对钱款交付是否清楚,收条是否出具. l定金收条及房款收条应由产权人出具,中介公司只可出暂时保 管之类的收据. l明确钱款交付的法律意义,钱款只能交付产权人或公证委托人 . l核对各项资料是否收齐,如公司要求收回的相关收据,应提前 告知客户带来. l结清所有的交易费用,同时签订房屋交接书. l办理水,电,煤等的过户手续 签约后注意要点 21世纪不动产上海锐丰 l交房前要先查清上家有没有水、电、煤的欠费,和最后一期 付到的数字(这样有利于结算) l交房时要到物业公司办理物业更名,同时将物业管理费结清 ;到房间抄水、电、煤数字,根据前面查到的数字,算好结 算清,如果有已经安装煤气设备则要办理煤气户名更名手续 ,水、电根据账单上户名,如果是个人名字要更名,如果是 开发商或物业公司的名字一般不需要更名;对房屋进行验收 和家具清点。 l房款交接 l带租约的房子,交房时进行物业更名,结算物业管理费;三 方(买卖双方、租客)签订一份转租约协议,把新业主的信 息(账号、户名等)告知租客,将原租赁合同、租赁保证金 转给买受方 三、交房需知 21世纪不动产上海锐丰 煤气更名上下家都到到场并带好身份证明原件、买卖合同 ,如果有委托业主带好委托公证书代理人身份证明原件, 客户委托带好委托公证书代理人身份证明原件。 电力更名:如果是个人名义的上下家带好身份证明原件及 产证原件到电力公司办理更名,如果是单位的名义则新业 主带好身份证明原件及产证原件到电力公司办理更名。 电话及宽带更名:需要带好机主身份证明原件,下家身份 证明原件,产证原件 更名费均为10元 特别注意! 21世纪不动产上海锐丰 房屋买卖的相关税费 21世纪不动产上海锐丰 上海各区域房地产行情及交易情况 l上海北区购房详解 特邀讲师:胡华强 l上海东区购房详解 特邀讲师:邵芦琴 l上海南区购房详解 特邀讲师:梅常明 21世纪不动产上海锐丰 上海北区购房详解 l区域介绍 l新政策出台对北区的影响 l北区热点板块介绍 21世纪不动产上海锐丰 受益于整体市场的不断升温,无论从成交 量还是成交价格北区都有明显的上升。特别是 一些性价比高的房源挂盘一般不会超过1周就 会有买家争相购买,持续几个月的上涨行情使 得业主普遍看好后市,价格反弹较大。 21世纪不动产上海锐丰 北区热点板块一:普陀区曹杨板块 曹杨板块拥有优越的生态环境、便利的商业交通设施,房价却相 对远低于周边板块目前该板块内次新房的价格一般在14000-17000 左右,比较有代表性的楼盘有世纪同乐、上海春天、绿地世家、江 南名庐、新湖明珠城等,且近期成交活跃,挂牌量少,若有合适的 房源推出,建议购房者应及时买进。 21世纪不动产上海锐丰 北区热点板块二:闸北区的中兴路板块 该板块目前基本全是棚户区的旧公房,环境较差。不过以不过以 中心城改造为领头羊的旧区改造已经启动,区域环境的改善以及指 日可待。目前区域内也基本没有新楼盘的供应量,可供参考的是上 世纪90年代开发的点式高层,售价基本在10000元/平米左右,在次 新房的供应方面,具有代表性的楼盘有精文城上城、北方佳苑、北 美公寓等,单价在12500-13000元左右。 21世纪不动产上海锐丰 上海东区购房详解 l区域介绍 l新政策出台对东区的影响 l东区热点板块介绍 21世纪不动产上海锐丰 受益于整体市场的不断升温,无论从成交 量还是成交价格北区都有明显的上升。特别是 一些性价比高的房源挂盘一般不会超过1周就 会有买家争相购买,持续几个月的上涨行情使 得业主普遍看好后市,价格反弹较大。 21世纪不动产上海锐丰 东区热点板块一: 曹杨板块拥有优越的生态环境、便利的商业交通设施,房价却相 对远低于周边板块目前该板块内次新房的价格一般在14000-17000 左右,比较有代表性的楼盘有世纪同乐、上海春天、绿地世家、江 南名庐、新湖明珠城等,且近期成交活跃,挂牌量少,若有合适的 房源推出,建议购房者应及时买进。 21世纪不动产上海锐丰 东区热点板块二: 该板块目前基本全是棚户区的旧公房,环境较差。不过以不过以 中心城改造为领头羊的旧区改造已经启动,区域环境的改善以及指 日可待。目前区域内也基本没有新楼盘的供应量,可供参考的是上 世纪90年代开发的点式高层,售价基本在10000元/平米左右,在次 新房的供应方面,具有代表性的楼盘有精文城上城、北方佳苑、北 美公寓等,单价在12500-13000元左右。 21世纪不动产上海锐丰 上海南区购房详解 l区域介绍 l新政策出台对南区的影响 l南区热点板块介绍 21世纪不动产上海锐丰 受益于整体市场的不断升温,无论从成交 量还是成交价格北区都有明显的上升。特别是 一些性价比高的房源挂盘一般不会超过1周就 会有买家争相购买,持续几个月的上涨行情使 得业主普遍看好后市,价格反弹较大。 21世纪不动产上海锐丰 南区热点板块一: 曹杨板块拥有优越的生态环境、便利的商业交通设施,房价却相 对远低于周边板块目前该板块内次新房的价格一般在14000-17000 左右,比较有代表性的楼盘有世纪同乐、上海春天、绿地世家、江 南名庐、新湖明珠城等,且近期成交活跃,挂牌量少,若有合适的 房源推出,建议购房者应

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