吉安市项目全案策划方案.doc

南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 1 页 共 61 页 电话传真E-mail： 总总 目目 录录 壹 前期調研篇 貳 營銷策劃篇 叁 可行性研究篇 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 2 页 共 61 页 电话传真E-mail： 壹壹 前期调研篇前期调研篇 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 3 页 共 61 页 电话传真E-mail： 一、自然环境 1.1 地理位置 吉安市位于江西省中西部，地处赣江中游。境内地势东、西、南三面 环山，南高北低。地理上介于北伟 255832至 275750，东经 11346至 11556之间，全市总面积为 25271 平方公里。以山地、 丘陵为主，总概括为“七山半水两分田，半分道路和庄园” 。它的四周， 东邻抚州市的崇仁县、乐安市及赣州市的宁都、兴国县，南连赣州市的赣 县、南康市、上犹县，西接湖南省的桂东、炎陵、茶陵县，北与宜春市的 丰城、樟树市及新余市、萍乡市接壤。 1.2 气候条件 吉安市属中亚热带丘陵山市季风湿润气候，具有冬春阴冷，夏热秋燥， 初夏多雨，伏秋干旱，云系多，光照少，无霜期长等特点。热量资源丰富， 但冷热差异较大；雨水充沛，但丰而不衡；光照虽少，但光热同季，光能 潜力大；山地垂直气候多样。年平均温度 18 度。 1.3 历史沿革 古称庐陵、吉州，元初改为吉安，寓“吉泰平安”之意。1914 年， 置庐陵道于宜春，辖 21 县，改庐陵县为吉安县。1949 年 6 月 30 日，中 共江西省委召开第三次会议，决定成立中共吉安地方委员会、吉安公区行 政督察专员公署。1951 年 7 月赣西南行政区党委撤消后，一直归属江西 省。1968 年 5 月，改吉安专区为井冈山地区。1979 年 7 月再度改为吉安 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 4 页 共 61 页 电话传真E-mail： 地区。2000 年 5 月 11 日，经国务院批准，撤销吉安地区设立地级吉安 市，全市辖 1 市 2 区 10 县，有 100 个乡、111 个镇、2 个民族乡、8 个 街道办事处。即吉州区、青原区、井冈山市、吉安县、吉水、安福、峡江、 新干、永丰、泰和、万安、遂川、永新一市二区十县。 1.4 历史文化 吉安一带统称为庐陵文化。庐陵文化是一种地域文化,是有史以来生 活在庐陵一带的人们共同创造的精神财富,包括思想、道德、观念、文学 艺术等意识形态以及人们的行为方式等,指的是吉安的古、近代文化。其 特征是“其内涵是博大精深,其表现是优美典雅,其精神是刚正义烈”。其精 髓是“文章节义文章节义”。 庐陵文化细化主要包括以下三个方面： 一是重视教育,科举兴盛；二是崇尚文化；三是忠贞节烈的精神和刚正 坚毅的品格。历史上庐陵地区的进士、文人、将军数不胜数。欧阳修、文 天祥、胡铨、杨邦义、解缙、李时勉、刘球等都出自此地。 1.5 人口 吉安市是一个以汉族人口为主、多民族成份并存的地区。2002 年 末，全市总人口 459.88 万人，其中城镇人口 111.8 万人，城市化率 24.3%。 出生率为 14 .48。全年出生人口 6.68 万人。32 个少数民族共有 1.44 万人，其中以畲族人口居多，达 9841 人。 （以下截止为 2003 年末） 区区 别别总总 户户 数数总总 人口人口非农业人口非农业人口农业人口农业人口平均每户人口数平均每户人口数 吉州区吉州区908503141421938991202433.46 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 5 页 共 61 页 电话传真E-mail： 青原区青原区51555184541292571552843.58 合合 计计1424054986832231562755273.52（平均值） 从以上表格中，我们可以分析如下问题： 因本项目地处吉州区吉福路地段，主力消费群在吉州区，青原区的 消费群不可能到这边来购房，一方面是因为青原区的房价比吉州区 低，而且从地段消费习惯来说，也不会舍近求远。当然这只是针对 住宅而言，商铺和写字楼等具有投资功能的物业另当别论。所以， 吉州区的总户数可以定为本项目总的购买潜力，即：90850 户。 从非农业人口和农业人口中的比例看。吉州区的非农业人口占了两 区总非农业人口的 86%，意谓着吉州区的非农业人口是购买的绝对 主力。即：56040 户。 从消费群的扩散性讲，从核心到外围幅射是：吉州区非农业人口 吉州农业人口 青原区非农业人口 青原区农业人口 吉安市各地县 周边市区 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 6 页 共 61 页 电话传真E-mail： 【智原地产分析】： 本案在定位上需充分考虑到吉安市的地区文化特征，挖掘吉安市特 有的文化观念和消费理念，在楼盘文化定位上，符合吉安市人历史上 的认同感。 二、产业经济 2.1 吉安市城镇发展总思路 吉安市把小城镇建设作为促进经济发展的重要战略布置，按照高起点、 高标准、适度超前的规划原则，大力加强规划编制工作，通过“以地生财， 以地聚资，以路兴市，以市促房，以房补路，路房结合，配套建设”的路 子。实施“一线建五带，一城联十镇”战略构想和实施城镇走廊明珠工程 等三个阶段，城镇建设水平不断提高。到目前为止，全市初步形成了中心 城市次中心城市中心建制镇一般乡镇的城镇布局体系。 2.2 吉安市城镇规划 到 2010 年，由“中心城市、次中心城市、中心小城镇、一般乡镇” 组成的多层次、多功能的城镇体系格局进一步完善和体现，把大吉安市区 （包括吉州区、青原区和吉安县城关镇）建成规划面积 25 平方公里，45 万人的中等城市。全市城镇化水平争取达到或接近 30%，城镇非农人口 占到全市人口的 20%以上；自来水普及率达 95%以上，液化气普及率达 到 60%以上，每百人电话在 10 门以上，有线电视户率达到 95%，95%以 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 7 页 共 61 页 电话传真E-mail： 上的住宅有配套设施，人均居住面积 20 平方米以上；工业废水排放达标 率 90%以上，城镇生活垃圾实行无害化处理，小城镇绿化覆盖率达 20% 以上，人均公共绿地 2 平方米以上。 2.3 三个产业发展状况 第一产业增加值 60.28 亿元，增长 3%，占国内生产总值的比重由上 年的 35.83%调整为 33.49%。第二产业实现增加值 60.62 亿元，增长 17.1%，占国内生产总值的比重由上年的 31.72%调整为 33.68%。 “工业 发展年”强势推进，工业经济效益稳步回升。全市工业总产值实现 143.8 亿元，增长 14.5%。规模以上工业企业实现销售收入 41.7 亿元，增长 17.3%，利税总额 2.9%元，增长 96%。第三产业有效提升。全年第三产 业实现增加值 59.1 亿元，增长 12.1%，占国内生产总值的比重由上年的 32.45%调整为 32.83%。消费品市场保持稳中趋长态势，社会消费品零售 总额 68.5 亿元，增长 7.8%。旅游产业保持增势，全市接待国内游客 310 万人次，实现旅游收入 15.5 亿元；接待海外游客 1.74 万人次，实现旅游 创汇 480 万美元。 2.4 三个产业结构 产业结构得到新的调整。全市经济结构实现二、三、一的转型，三次 产业结构为 30.1：37.5：32.4，三产首次超出一产 2.3 个百分点，二产超 出一产 7.4 个百分点。第一、第二、第三产业对全市生产总值贡献分别为 6%、64.8%、29.2%。第二产业成为牵引经济快速增长的主要动力。 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 8 页 共 61 页 电话传真E-mail： 2.5 固定资产投资 全年完成全社会固定资产投资 49.68 亿元，增长 24.7%，其中国有投 资达到 24.9 亿元，增长 20.3%；非国有投资完成 24.77 亿元，同比增长 29.1%，投资结构实现了由“国有投资一枝独秀”到“国有、非国有平分 秋色”的重大转变。投资拉动 GDP 增长 6 个百分点。 2.6 招商引资 对外引资大幅上扬。全市共签约外资 1.1 亿美元，实际利用外资 7623 万美元，增长 1.4 倍；签约内资 80 亿元，实际引进内资 44.5 亿元， 增长 2.7 倍。先后引进了日本友利电、富士电梯、联创光电、上凌电器、 清华同方、诚志股份等上市公司以及澳大利亚国际控股、香港文华米高、 香港华源、香港宏光、中科院天人生态、上海人众、福建恒安、杭州娃哈 哈、深圳生物谷等大集团、大企业；对外贸易形势喜人，全市外贸出口 2281 万美元，增长 81%。 【智原地产分析】： 从吉安市三上产业结构上可以看出，吉安第一产业在逐渐减少比重， 随之取代是第二、第三产业的兴起，第二产业（农业）仍是吉安市主要经 济支柱，第三产业是今后发展的重点。 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 9 页 共 61 页 电话传真E-mail： 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 10 页 共 61 页 电话传真E-mail： 三、居民生活与就业 3.1 价格水平 价格总体水平回升，全年居民消费价格总指数为 101.6，比上年上涨 1.6%。分别来看，食品价格上涨 3.4%，娱乐教育文化用品及服务上涨 3.7%， 居住类价格上涨 4.3%，其余类别的价格则有不同程度的下降。 3.2 居民就业 就业规模继续扩大，年末全市从业人员 225.4 万人。比上年增加 1.3 万人。其中城镇人口增加 0.5 万人，在岗职工 20.96 万人，下降 1.02 万人。 全市私营企业从业人员 19.1 万人，增加 2.4 万人。失业率为 4%。 3.3 居民工资 以 2003 年为标准，单位为：元/年 行业行业企业企业事业事业机关机关银行银行教师教师医生医生建筑业建筑业制造业制造业娱乐业娱乐业餐饮业餐饮业 工资工资74089683103161154112462110837740590088997699 3.4 居民生活指数 以下为吉安市 2003 年居民消费类各项指数 指数类别指数比值单位/备注 商品零售价格指数 105.7 %5.7 % 城市居民人均年可支配收入 6528.72 元 城市居民人均年消费性支出 5048.72 元 城市居民家庭月可支配收入 564.03 元 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 11 页 共 61 页 电话传真E-mail： 城市居民家庭月总支出 500.90 元 城市居民人均月消费性支出 420.71 元 3.5 城市居民人均月消费性支出 消费支出 类别 食 品衣 着家庭设 备用口 医 疗交通 通讯 文化教育居住杂项 金额（元）161.24 52.1429.0124.3643.9458.0534.1117.85 比重 （%） 38.3%12.4%6.9%5.8%10.4%13.8%8.1%4.3% 从以上可以看出食品和衣着类总和为 50.7%，即恩格尔系数为 50.7%， 其超过总比重百分之五十。说明吉安总体上处于一个典型的欠发达地区。 3.6 城乡居民储蓄指标 吉安市主要取自吉安区、青原区两地居民储蓄存款及年末等银行各 项指标。 指标分类完成总额（万元）备 注 吉州区 11918 同期增长 23%地方财 政总收入 青原区 3795 同期增长 26.1% 吉州区 40322482729 城乡居民储 蓄存款 青原区 35286-9993 占 GDP 比值 8.8% 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 12 页 共 61 页 电话传真E-mail： 3.7 城乡居民各类指标总汇 以上资料取自 2003 年统计年鉴。 （吉州区、青原区） 项目计量单位在校学生数 中学个 28286 学校 统计小学个 40131 老师个 1742 医生个 2897 结婚数对 30748 四、房地产投资调查 4.1 2002 年至 2004 年房地产开发统计 年份项目个数开发面积 2002 年 39 31.22 万平方米 2003 年 51 53.85 万平方米 2004 年 25 36.55 万平方米 合计 115 121.62 万平方米 4.2 城市住户调查 数据来源于吉安 2003 年统计年鉴。 项项 目目计量单位计量单位合合 计计 单身户 %0.00 一对夫妇户 %16.00 两代人一个小孩 %2.17 两代人两个小孩 %52.67 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 13 页 共 61 页 电话传真E-mail： 两代人多个小孩 %2.00 与父母 %0.00 三代人 %0.00 其他 %23.17 4.3 居民居住情况 数据来源于吉安 2003 年统计年鉴。 住宅建筑式样计量单位比重 家庭人口人/户 3.19 现住房总建筑面积平方米/人 28.47 单栋住宅 %0.00 四居室 %2.00 三居室 %34.00 二居室 %58.00 一居室 %4.00 普通楼房 %2.00 平房及其他 %0.00 合计 %100.00 4.4 吉安市 2003 年房地产开发施工竣工面积 分组指标房屋竣工面积其中：本年新开工房屋竣工面积 房屋建筑面积合计 22182471667435636070 1、住宅 18004941404781501839 其中：高档公寓 299202992028920 经济适用房 6560755937758134 2、办公楼 2046459045704 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 14 页 共 61 页 电话传真E-mail： 3、商业营业用心 349109223276120495 4、其他 488180334748032 4.5 吉安市 2003 年房地产房屋销售情况综合表 分组指标实际销售面积其中：销售给个人预售空置 房屋面积合计 598241585546180870203179 1、住宅 49371249211712550980738 其中：高档公寓 159201592087506500 经济适用房 7111571115165002070 2、办公楼 4336236110680 3、商业营业用心 93805868054009471331 4、其他 638863884199838 五、吉安市同类楼盘调查 5.1 康居。帝景湾 占地总面积：12.5 万平方米 建筑总面积：20 万平方米 开发商：吉安康居锦江发展有限公司 规划设计：上海同济大学建筑设计院 主题广告语：“标志. .吉安高尚生活区” 面积：115.37、150、98 单价：14001800 元/ 定价原则：沿河向西递减 100 元/ 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 15 页 共 61 页 电话传真E-mail： 房型：二房二厅、三房二厅、四房二厅 售楼电话：07968233888、8233889 5.2 创天. .丽景城 占地总面积：25 万平方米 总建筑面积：50 万平方米 投资商：深圳市德业基投资有限公司 发展商：吉安创天国际投资有限公司 整合推广：深圳大学建筑设计研究院 主题广告语：“吉安第一城” 、 “新城市中心 50 万平方米主流高尚 社区” 开发量：一期开发十栋。销售仅余不到十套且为大四房，东西向。 面积：98.03、128.80、156.75、133.76、136.5 单价：12001500 元/，均价：1300 元/ 房型：二房二厅、三房二厅、四房二厅 售楼电话：07968338888、8339999 5.3 金锣. .欧陆街 开发商:吉安市万家房地产开发有限公司 全程营销:吉安行夏 价格:一层 9980 元/ 二层 5000 元/ 面积:3060 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 16 页 共 61 页 电话传真E-mail： 售楼热线:07968233639、8233869 各项税费：评估费=总房价5 抵押费=抵押款4 抵押登记费=抵押款1.4 保险费=总价4 交易手续费=总价5 登记费=100 元/套 印花税=5 元/户 物价费=2 元/ 测量费=2.04 元/ 工本费=10 元/本 契税=总价4% 物业维修基金=总价2% 5.4 中寰名城 开发商：吉安市中寰置业有限公司 营销策划：上海新吉阳 规模：一期 8 栋（已售完） ；二期 18 栋（2005 年二月预售） 主题广告语：江南一流 吉安豪宅 面积：127.8、96.5 售楼热线:07968211199 价格：12001400 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 17 页 共 61 页 电话传真E-mail： 5.5 吉安市各楼盘价格总汇 位置（楼盘名）位置（楼盘名）面面 积积总总 价价单单 价价 中寰名城140（复式）13.6 万元972 元/ 中寰名城 113.2 13 万元1149 元/ 市委居住区 136.3 18.8 万元1380 元/ 吉福路 120 11 万元917 元/ 清风明月楼上 150 18.5 万元1234 元/ 佳和大厦 154.83 23 万元1490 元/ 滨江三期 179.6 251440 元1400 元/ 长途汽车站 148 19 万元1284 元/ 阳明西路 153 17 万元1110 元/ 梅苑小区 85 9 万元1059 元/ 康达小区 200 28 万元1400 元/ 天立花园 103.13 104986 元1018 元/ 天一园 110 129800 元1180 元/ 新家园 135.49 13.5 万元996 元/ 景洋桥西苑 113.00 11 万元974 元/ 庐境园 123 127182 元1034 元/ 西苑小区 104 116585 元1121 元/ 仁山坪小区 98 107800 元1100 元/ 荣恒花苑 131 17.5 万元1336 元/ 楼苑 85 9.2 万元1082 元/ 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 18 页 共 61 页 电话传真E-mail： 貳 營銷策劃篇 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 19 页 共 61 页 电话传真E-mail： 一、项目一、项目 SWOTSWOT 分析分析 1. 项目地块调查 1.1 地块概况及周边环境分析 地理位置 本项目位于吉安市城南吉福路中段，西面是吉安市第四中学，东临井 冈山医专，属于吉安市二类地段一级。地理位置在传统观念中属于市中心 的分水岭，即从吉福路往南即为较为偏僻区域，这在吉安市划分地段级别 中也可以看出。 地质地貌 1、该地块地质情况较好，场地为稳定地质，适宜建筑。 2、地貌状况 项目地块基地呈长方形，南高北低，而北面处于吉福路临街面，故在 规划设计上要充分考虑这一点，以坐北朝南为主采光面，而基地是否考虑 适当平整， 在每栋排列中，考虑各栋间落差对其采光的影响，做到采光 与景观处理的最佳效果。 土地面积与及四周 本项目总用地面积为 21600 万平方米，其中 11 地块为 4500 平方米， 容积率为 4.2；12 地块为 17120 平方米，容积率为 1.6。 本项目四周集中了吉安市第四中学、吉福购物商场、农行吉安分行、 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 20 页 共 61 页 电话传真E-mail： 吉安市妇幼保健院、人民影院、千禧酒楼、华丰宾馆等与居民息息相关的 生活配套，在本项目幅射 1000 米内，生活、娱乐、购物、医疗等配套应 有尽有。 三通一平现状 本地块为净地，不存在拆迁工作，且本地块为土地改造性的城市运营， 是块熟地，三通一平已基本达到。项目立项报建后即可开工，工期时间利 于掌制。 1.2 项目用地周边环境 地块周边建筑物 本地块处于三面建筑包围，北面临街格局。但西面的第四中学、南 面万向节宿舍区的建筑物为低矮建筑，对本项目的不会造成太大影响，而 东面的建筑为六层商品房，属于吉安公路分局宿舍楼，其在东北方向的建 筑与本地块连接较为紧凑，在规划设计上可考虑不改变地基高度。 自然生态景观 本项目自然生态景观偏少，也因为处于居民配套繁华的地段，自然 景观缺乏。 人文景观 吉安为“文章节义”之乡，文风鼎盛，人才辈出。历代文人、仕官 众多。据记载， “庐陵地区考取的进士近 3000 名,而文化发达的苏州只 1771 人,就一个州府而言,是全国最多的。明代有两届科考,前三名都是吉安 府人,“双连冠”在全国更是绝无仅有。共考取状元 16 名,名列全国前茅。 ” 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 21 页 共 61 页 电话传真E-mail： “吉安”的由来：吉安市隋朝以前叫庐陵郡，隋朝十年改为吉州，到 唐朝又改为庐陵郡，其中吉州与庐陵郡经常互相掉换，到了宋朝改为吉州 路，客辖吉水、安福、泰和、永新四县，取吉水、安福两州各一字命名为 吉安路，寓“吉泰民安”之意， “吉安”之名自此始。本项目地处吉福路， 历史渊源非同一般。 1.3 地块交通条件 本地块交通条件便利，路网发达，开往兴桥镇的 3 路城市公交直接经 过本项目，赣新大道与吉福路已相通，在城际交通上，吉福路是去安福的 必经之路，往北步行约 15 分钟，即为吉安市长途客运汽车站，往南驱车 约 10 分钟即为吉安各地市区际客运南站，赣粤高速离本项目驱车约 15 分 钟，火车站在青原区，离项目地较远。如白鹭大桥今年 10 月如期完工， 则本项目地至火车站的距离少一倍有余。 2. 项目 SWOT 分析 2.1 项目优势分析（STRENGTH） 区位优势：区位优势：本项目位于吉安二类地段一级，在同类楼盘中，本项目 即能坐享城市的繁华，又能享受难得的宁静，可谓闹 中取静。且吉福路属于吉安传统居住区，区域认同感 强。容易吸引吉安市各阶层人居住。 配套优势：配套优势：本项目外围配套应有尽有。内部配套上，以托儿所为主， 为小区内部居民解决最重要也是最基本的子女上学问题， 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 22 页 共 61 页 电话传真E-mail： 同时引进较先进的双语托儿所，在品牌推广上也起到强 大吸力作用。 人文优势：人文优势：吉福路本身取自“吉祥幸福” ，在吉安市的人文历史中 有着重要作用。吉安人对吉福路有种天生的亲切感。 规划优势：规划优势：在项目启动前，即着手进行相关复杂细细致的调研工作， 对吉安市整个房地产消费市场进行了全面摸底，在此基 础上，进行规划设计有着天生的优势。 路网优势：路网优势：吉福路自古就是通往安福县的必经之路，且本项目地到 汽车总站、吉安南站、火车站的距离都不是很远，特别 是和汽车总站只一条路之隔，路网通达。 企业优势：企业优势：该项目的投资商政府资源丰富，房地产开发经验足；其 销售代理商智原地产公司操盘经验足，市场信誉良好。 这些都为项目成功运作提供了坚实后盾。 规模优势：规模优势：本项目是吉福路上唯一一个中型项目，本项目将成为吉 福路地标性建筑，引领吉福整体地块的品位与特性。 2.2 项目劣势分析（WEAKNESS） 本项目周边基本没有什么可供移植的景观，景观营造只能靠本项 目自己。 项目高层消费群缺乏，高层在本区域内价值未真正体现。 项目地块整体偏小，小区绿化与景观很难形成真正意义上的组团， 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 23 页 共 61 页 电话传真E-mail： 不能提供更多的休闲娱乐场地。 2.3 项目机会点分析（OPPORTUNITY） 本项目为吉福路地标性建筑，如果运作得当，二类一级地段会卖 到一类地段二级的价格。 创造吉安户型最佳、信誉最佳、规划最佳、营销最佳等市场兴奋 点，强力拉动项目运作。 2.4 项目威胁分析（THREAT） 吉安市土地继续放量，市场供求继续加大，特别是吉州区市中心 的土地继续放出来，则对本项目在消费总量上有着冲突。 项目现有楼盘二期放量也对本项目客户资源进行分散。 白鹭大桥建成通车后，青原区房价将有所上升，而地面距离的缩 短直接导致客户东去。 市场上居民继续持币待购，市场整体购买拉力不够。 二、项目总体定位二、项目总体定位 2.1 项目整体定位 项目定位项目定位 根据吉安的微观房地产市场趋势，每一项目都有着自己 的独立的特征，有项目自身的鲜明亮点，本案要有独特 的定位，这也是贯穿项目始终的理念，是项目取得成功 的必备条件之一。 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 24 页 共 61 页 电话传真E-mail： 从宏观上看，每一项目的定位又脱离不了区域文化特征的影响， 因此，结合市场与项目素质做出准确定位，对项目的综合建设起着关键的 作用。 据市调结果显示：在该地块还没有一个楼盘能真正体现该地段 原有的身份，和市场的隐性价值。 项目分期定位项目分期定位 由于项目分为两块（多层、小高层） ，功能不一，在总体一致的原 则上要恰当区分差异性，建议分区与分期开发结合起来并分期定位。本项 目选用分期开发战略，9 栋多层总分为一期，针对多层住宅进行定位，高 层则放在二期，用以不同的名称和定位来加以区别，分期定位主要为高层 服务，让市场不会因为一期推广渐入尾声而导致高层热点不够。 定位目标：定位目标：整个项目定位为吉安市高档次、高素质综合性社区， 打造小康时代吉安市的理想家园。 2.2 项目名称 项目名称及依据项目名称及依据 A1.A1. 名称：吉福苑名称：吉福苑 （多层）（多层） A2.A2. 名称：吉福大厦名称：吉福大厦 （高层）（高层） B B依据： 项目的名称就是项目定位的浓缩，它不仅是代表整个楼盘的 形象，更代表了开发商的开发理念和开发商的素质。 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 25 页 共 61 页 电话传真E-mail： 其一，其一，吉福苑富有时代的气息，通俗易记。 其二，其二，吉福苑标识性很强，个性浓烈，有自我的鲜明特色， 与地块的地理、环境、布局、物业产品的定位、客户的定 位相吻合，体现了楼盘与众不同的风格。 其三，其三，吉福城市花园其风格与目标消费群体很贴切。特别 是该物业融合了周边的文化内涵， “吉福”两字本身就具 有丰富的文化含义，吉安现有楼盘至今还没有一个能抓住 本地文化，具体讲是吉安文化。利用及充分挖掘该文化内 涵是本项目的独有优势。 其四，其四，吉福城市花园具有较强的人情亲和力，具有吉安地方 特色。同时，不仅囊括了楼盘的品味、档次，更主要的是恰 当地表达了一种住宅的新理念。尊贵、悠扬、创造在这里得 到了完美体现。 其五，其五，吉福苑其从语法、语气、语调上讲，具有音、形、义 有机的统一，发音响亮，书写美观，利于传播。让人一看就 顿感大气，令人遐想。 其六，其六，强调得天独厚的吉福地段名称，为楼盘营销预留了足 够的发展管线。用“城市”来形容该地段，让客户在第一时 间内认同本项目的城市地段。 其七，其七，吉福大厦主要考虑到本项目高层将用于写字楼、公寓、 酒店， “大厦”气势上能容括以上三方面。 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 26 页 共 61 页 电话传真E-mail： A3、多层住宅每栋名称定位、多层住宅每栋名称定位 吉安是个重视教育,科举兴盛的地方，在教育上，历史上出现 过许多文人仕官。在吉福城市花园中引入历史名人中的各界科举状 元，作为每栋的名称，吉安市及地市状元名单如下： “王克贞、何昌言、董德元、文天祥、胡 广、曾 棨、萧时中 陈循、曾鹤龄、刘 俨、彭 时、彭 教、罗 伦、曾 彦、杨 慎 罗洪先、刘同升、刘绎、刘福姚 ” 筛选出为人正派、有杰出成就者，用其字、号或能识别出这位名人 的等。除此之外，还可以在一个组团绿化上作一个状元聚会雕塑。 雕塑方案如下： 1、状元回乡（四人图） 曾 棨(1372-1432) 永丰县 明成祖永乐二年甲申(公元 1404 年) 萧时中 吉安县 明成祖永乐九年辛卯(公 元 1411 年) 陈 循(1385-1462) 泰和县 明成祖永乐十三年乙未(公元 1415 年) 曾鹤龄(1383-1441) 泰和县 明成祖永乐十九年辛丑(公元 1421 年) 以上四人年纪相仿，中状元的时间基上是连续的。可四人放在一个雕 塑图里。 2、赐教图 刘 俨(1394-1457) 吉水县 明英宗正统七年壬戌(公元 1442 年) 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 27 页 共 61 页 电话传真E-mail： 彭 时(1416-1475) 安福县 明英宗正统十三年戊辰(公元 1448 年) 彭 教(1438-1480) 吉水县 明英宗天顺八年甲申(公元 1464 年) 刘俨较为年长，彭时与彭教请刘俨赐教 3、读书图 文天祥(1236-1283) 吉安县(今青原区) 宋理宗宝佑四年丙辰(公元 1256 年) 2.3 项目主题 “升级”：升级的户型、升级的景观、升级的生活品质、升级的品味 2.4 项目形象定位 吉福路坐标性建筑 吉福路区域首席高尚社区 吉安精英领地归属地 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 28 页 共 61 页 电话传真E-mail： 三、市场定位三、市场定位 3.13.1 目标客户群定位目标客户群定位 .1 目标客户群的种类目标客户群的种类 （1 1）团购）团购（政府机关、有实力的企业团体） 购买用途：居家、休闲 客户特征：吉安一些公司效益较好，存在一定的购房潜在需求。另外，可 利用发展商自己的社会资源优势，去网罗一些政府机关单位，这些政府机 关具备强大的购买力，再加吉安有实力的企业团体，构成了本案的团购消 费群体。他们崇尚高品位的生活，较热衷环境优美、配套设施齐全、交通 方便、品味较高、有特色的小区。这部分人选择的住宅面积多在 80m2 至 160m2之间，户型为二房二厅或三房二厅，购房大多为居住用途，购房注 重私密性。 客户关注：私密性、地段、自然环境、交通状况、建筑规划、楼盘品质、 物业管理、配套设施、优惠的价格等是他们考虑的重点。 （2 2）吉安本地的私营业主（吉州区）吉安本地的私营业主（吉州区） 购买用途：居家、投资 客户特征：这些私企业主主要集中在吉州区，他们正处于事业的黄金时期， 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 29 页 共 61 页 电话传真E-mail： 平时工作节奏快，追求现代时尚、简单随意的生活。有着强烈的投资观念 和现代生活理念。作为长期在外的经商人士，对江西楼市自然十分关注， 价格经济实惠而楼盘品质不错的楼盘是他们考虑的重点，他们购买的目的 是居家，有时也会考虑投资，交通、楼盘品质、物业管理、车位是他们选 择的重点，购房注重身份的体现。 客户关注：地段、环境、通透的景观、车位、委托性特约服务和经营性多 种服务是他们购买的重要因素。 （3 3）政府官员（吉州区、青原区）政府官员（吉州区、青原区） 购买用途：居家、休闲 客户特征：以吉州区政府官员为主。随着制度的改革，年轻的政府官员福 利分房的机会越来越少，而随着公务员的薪水不断上升和他们职务的上升、 灰色收入的增加，他们的购买力越来越强，他们将选择三房或更大的用于 居家。有些身居要职的政府官员，急需住房，他们会为子女交纳首期款， 或者有人替他们的子女交纳。他们选择的住房一般为两房或面积较小的三 房。 客户关注：地段、自然生态的环境、良好的物业管理、优惠的价格。 （4 4）自由职业人士（主要集中于高层）自由职业人士（主要集中于高层） 购买用途：居家、办公 客户特征：自由职业人士，如律师、建筑师、证券从业人士、独立策划人、 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 30 页 共 61 页 电话传真E-mail： 艺术从业人士等，他们工作不受严格的作息时间的影响，思想较为前卫， 对精品的东西占有欲特别强，有一定的猎奇心理。 客户关注：本项目与其他房地产项目是否真有差别，家庭办公环境能否满 足他们的要求，如有没有 ISDN 或宽带，委托性特约服务和经营性多种服 务能否满足他们随意的生活等。 （5 5）企业员工及白领）企业员工及白领 购买用途：居家、休闲 客户特征：这部分人消费能力一般，消费意识不是太超前，容易接受新生 事物，但对价格及面积要求较高。如果他们已有住房，那他们一般就是为 了子女购房或者因拆迁而不得不购房，这部分客户相对来说比较挑剔，他 们对居家是第一位，但休闲又必不可少。 客户关注：自然生态的环境、运动设施、良好的物业管理、较为优惠的价 格。 （6 6）外地人士（吉安各县市与吉安有经贸往来的人）外地人士（吉安各县市与吉安有经贸往来的人） 购买用途：居家 客户特征：在吉安或生意较成功的外地人或外地驻吉安机构的外地人士， 他们属于人在吉安，但思想、生活方式并不能完全融于吉安的，然而不想 再回到他们原来生活地方，希望找一处相对理想的居所安定下来。 客户关注：他们会选择在价格适中、配套齐全的地方安家，价格、教育、 物业管理是他们关注较多的。 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 31 页 共 61 页 电话传真E-mail： .2 目标客户群的年龄目标客户群的年龄 本项目的目标客户群为 3055 岁为主，估计占 70%，55 岁以上的占 15%以上。30 岁以下的，由于收入的原因，其在目标客户群中所占比重在 15%左右。 .3 目标客户群的区域分布目标客户群的区域分布 初步估计，整个项目 80%用于居家，20%用于投资（高层） 。较大部分 的目标客户群来自于吉州区和各地县，因该吉安市中心楼市竞争也十分激 烈，客源相对集中，这就需要推广销售期增加宣传力度，尽量缩短本项目 的认知过程，迅速建立市场知名度和良好的口碑。 3.23.2 目标客户群潜力分析目标客户群潜力分析 根据市场调查得知，吉州区总人口为314142 共 90850 户。从非农业人 口和农业人口中的比例看。吉州区的非农业人口占了两区总非农业人口的 86%，意谓着吉州区的非农业人口是购买的绝对主力。即：56040 户。从 对居民进行的两次市调摸底看，居民在一年内购房的比例为 18%。如图所 示： 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 32 页 共 61 页 电话传真E-mail： 按总量计算，则吉安市今明两年的市场总量应为 1 万余户，按每套 100计，则总开发量不能超过 100 万，从这个总量上看，吉州区开发 总量不会超出这个数据，但加上青原区及目前存量房，则很可能会空置一 部分。针对本项目的客户容量只需在 300 户，占总量的 3%，故本项目的 客户群分额占得较小，市场压力不会很大。 四、产品定位 4.1 产品结构 吉福城市花园总用地面积 21600，其中多层住宅 17120，容积率 为 1.6，建筑密不大于 30%，绿地率不小于 32%；高层 4500，容积率为 4.2，建筑密度不大于 36.5%，绿地率不小于 20%。垃圾站、公厕 105， 托儿所用地 1500。 吉福城市花园：32.3 亩， 规划建筑面积：46224 住宅：24792 （6+1） 多层占总建的 54% 公寓式写字楼： 18900 小高层占总建的 41% 您您若若计计划划买买房房，购购房房的的时时间间为为 一年之内 18% 两年以内 16% 暂时没考虑 29% 说不准 37% 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 33 页 共 61 页 电话传真E-mail： 配套：2532 配套占总建的 5% 4.2 产品布局 多层布局以坐北南为基本。利用地势高低起伏设计每栋间排列方位。 主入口设置于与吉安四中相邻的规划路，次入口设置为高层与吉安公路局 宿舍间。高层沿沿地块西北角弧型布置吉福大厦。沿规划路设置底商。 4.3 建筑风格定位 多层 现代风格 小高层 后现代风格 轻灵、简洁、色彩明快。 4.4 住宅户型定位 多层住宅面积取向： 2 房：8590 套数：90 套 面积总和：8100 3 房：110120 套数：84 套 面积总和：10080 4 房：140150 套数：14 套 面积总和：2100 复式：160180 套数：16 套 面积总和：2880 面积合计：23160 以上各占总量的 44%、41%、7%、8%。 南昌智原地产公司 地址：南昌市沿江路华财大厦 A-115 室 第 34 页 共 61 页 电话传真E-mail： 多层住宅房型分布 二房分布于沿吉福路次路口东北方向的前三栋和主入口左侧两栋中间各一套 三房分布于主入口左侧两栋的两头及右侧四栋的中间 四房分布于地块南面四栋的两头 复式分布于各栋六层。 4.5 商业物业产品定位 公寓式写字楼： 1 房 40-50 占 30% 2 房 60-80 占 40% 3 房 80-120 占 30% 4.6 环艺设计定位