北京市郊区县房屋价格影响因素分析.docx

北京市郊区县房屋价格影响因素分析 摘 要：房价是当前社会的热议话题，尤其是2010年两会后，国务院相继出台了调控房价的一系列政策，使住房价格受到全社会的广泛关注。无论是急需满足生活需求住房的家庭，还是通过房屋炒作谋求利益的个人，房价的走向与这些人的利益息息相关。本文针对北京市郊区县房屋交易市场存在的共性问题，以某一具体郊区县为研究对象，通过对当地几家较大房地产开发公司和房屋中介公司的实地调研，结合近一年来北京及周边省市房屋交易现状，分析影响房价中长期走势的因素。 下载 关键词：住房；价格；影响因素 中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi:10.3969/j.i文章编号：1672-3309（2011）10-17-03 一、房屋价格构成 分析房屋价格的走势，首先要了解房屋价格的组成部分。房屋价格由两部分构成，一是房屋价值，即房屋的实际价值，又称成本；一是市值与成本差额。自2005年起，随着房屋交易价格的上涨，市值与成本差额在房屋价格中所占比例逐渐增大，并受到越来越多的关注。 （一）房屋价值 房屋价值可由下面的公式来表示： 房屋实际价值=前期开发工程费+建筑安装工程费+开发管理费+代收各种费用+税收+其他。 前期开发工程费包括土地征用费、拆迁安置费、三通一平费、勘察设计费。土地征用费以土地出让金的形式存在；拆迁安置费以拆迁户回迁的形式进行转嫁；三通一平费及勘察设计费因近几年基础设施相对完善，所占比例较小，可忽略不计。 建筑安装工程费包括主体工程费、配套工程费及室外工程费。其中，主体工程费根据房屋结构而定，不同的房屋结构（砖混结构和框架结构等）建筑成本相差较大；配套工程费由住宅小区配套费用和市政基础设施配套费用组成。 开发管理费是指房地产开发企业的职工工资支出、广告费、办公费用等。为鼓励开发企业加强经营管理，节约日常开支，此项费用按社会平均支出水平而定。 代收费用包括商业网点费、中小学危房改造费、邮电通讯设施费、规划管理费、文物发掘费、人防工程费、墙改基金等几十种。 税收和其他方面，商品房价中包含有银行贷款利息和各项税金，如营业税、城市维护建设费、教育费附加以及土地增值税等，在存量房中约占10%。 （二）市值与成本差额 市值与成本差额主要受供需关系、地价增值和地域均价的影响。市值与成本差额决定了房屋出售者所获得的实际收益，其中包括开发商出售存量房获得的利润和二手房交易时原房主售价相对原取得价形成的增值。 供需关系是开放市场中商品价值高低的直接影响因素，作为既是生活必需品又是投资商品的房屋，供需关系的变化对房屋价格的影响是显而易见的。 当前的房地产市场，地价增值非常普遍，将地价的上升部分均摊到房屋价格中，变相增加了开发商房屋成本。在二手房交易中，地价增值也成为房屋所有者投资回报的一部分。 地域均价与“地王”的关系非常密切，“地王”的产生会使得相邻地区的房屋价格迅速攀升，价格增值部分被称为预期增长空间。与地价增值不同的是，地域均价并非由客观环境造成，主要受主观行为影响。 二、北京市郊区县房屋价格特点 1.同北京市区房屋价格构成相比，郊区县房屋价格中成本所占比例较高、利润比重较低。郊区县贷款购房在整个房屋交易中所占比例小、数额少。二手房屋交易中，房价受供求关系影响较大。根据某房地产开发有限公司财务报告可以看出，砖混结构住宅建筑安装费每平米约1829元，框架结构住宅造价6层以上每增加一层成本增加约150元，9至11层的高层建筑安装费每平米约2200元；配套工程费包括小区内道路、绿化及相关建设所需费用。由于该郊区县住宅小区普遍以低层建筑为主，因此容积率较低，配套工程均摊费用较高，每平米约300元；2005年后新建小区，由于征地拆迁时间较早，大部分采取产权调换作为补偿方式，因此拆迁安置费较高，水、电、暖气的安装费用占到房屋成本的10%左右。 2.同外省二三线城市相比，郊区县房屋价格具有地域均价高、地价增值潜力相对较大及供需关系紧张的特点。2009年，北京城区“地王”频生，催高了市内及周边房屋价格。作为远郊区县，房屋价格直接受到了市内均价的影响，而外省的二三线城市缺乏地域均价的拉动作用，价格增长相对缓慢。另外，郊区轨道交通、京张、京承高铁等交通设施修建，使郊区县房屋受到了更多的关注，地价增值必将带动房屋价格的攀升，给郊区县房地产业的发展注入了强大的动力。 三、某郊区县房屋价格的影响因素 由于某郊区县自2009年3月至今未有新楼盘开售，对二手房市场的研究就约等于对整个房屋交易市场的研究，相对独立的市场环境，有利于研究市场条件的变化对“刚性需求”影响。 从上图我们可以看出，自2009年6月份至今，该郊区县的二手房交易市场出现了两个明显的拐点，原因在于房地产政策的调整，这在后面还会详细解释。从总趋势看，2010年的二手房交易经历了先降后升而后趋稳的过程，总体情况较2009年趋于平缓。从2010年较为平缓的变化曲线我们可以看出，当前该郊区县的房屋交易市场正处于供需相对均衡的状态，房屋价格变化不大，国家对房地产市场的宏观调控初见成效，抑制房价过快上涨的调控目标已经达到。 根据图表显示，该郊区县2010年二手房交易量较2009年有大幅下滑，其原因是多方面的。房产新政“组合拳”的出台，加大了房屋倒卖过程中的成本；比如“国十二条”和“京十条”的相继出台，有效阻断了房屋炒作的囤积途径；另外，银行自2009年底开始执行的相对紧缩的货币政策，进一步提高了房屋炒作的准入门槛；加上郊区县房价仍处于高价位，使一部分刚性需求者仍不具备购买力。 但同时我们也要看到，刚性需求仍然存在，二手房市场表现出供小于求的特点。主要原因在于：受传统观念影响较深，婚房具有较大市场，两年之内郊区县新楼盘较少，购房者将目标对准二手房。轨道交通、高速铁路等基础设施的陆续完工使得不具备市区房屋购买力的消费者将目标选在郊区县。一部分二手房掌握在少数人手中，由于取得成本较低，长期持有现象较为明显。 2010年810月的月均交易量略高于57月份，可见购房者不再持观望态度，已开始接受现价出手购买。由于没有大量炒作资金流入房屋交易市场，所以交易量仍处于一个相对较低的水平。市场需求略有增加，但供需平衡点相对稳定，短期内如无重大政策出台，均衡将不会打破。 （一）税收政策效用递减 税收有三大职能：组织收入、宏观调控、再分配。国家为稳定房屋交易价格下了很大的决心，作为与房屋交易关系最密切的地税部门也做出了许多实际工作，通过税收政策的调整对房价进行调控。仅以个人二手房交易涉及税种为例，2010年1月1日营业税优惠由2年改为5年；启动契税查询系统，取消了非首套90平米以下住宅的契税优惠；自10月15日起又将契税征收调整为非家庭唯一生活用房按3%征收。 在房屋交易市场上，一项新的税收政策从出台到成熟应当存在四个过程：恐慌期接受期适应期规避期。上图为某郊区县2009年10月至2010年10月期间普通二手房交易营业税征收情况。（不包含非普通住宅，因为其交易行为具有偶然性，单位缴税数额较大，不利于政策变动解释）。以2010年1月1日营业税政策变动为例。2009年11月，营业税优惠政策取消的消息使得年底二手房交易量激增，营业税收入随之增加，并在12月份形成一个波峰，这是因为购房者对新政因未知而产生恐慌性心理，通过提前购买期盼能规避可能提高的税负，此为恐慌期，在图上显示为2009年11月至12月的这一段曲线。 2010年1月为政策接受期，此时纳税人的义务发生于新政实施之前，而缴税行为发生在新政实施之后，因此为避免因违约造成的损失，不得不接受当前税负，表现为交易量不大，税收收入较多。 2010年2月至5月为政策适应期，此时纳税人已经适应了新政策变动，会通过自己的计算对即将购买的房屋进行取舍，表现为税收政策效应的逐步显现。 自2010年6月之后，对比图1我们可以发现，交易量的增加并未使得相关税收的增加，反而大幅减少。其原因在于未有配套的政策保障实施，纳税人和中介机构已找到单一政策变动的漏洞，例如营业税政策仅通过购买5年以上普通住宅或全款购房的方式就可以做到规避，使得政策的调控效用随之递减。 2010年11月15日起，对购买非家庭唯一生活用房的普通住宅按3%征收契税，此次契税变更的性质与营业税优惠取消性质类似，是否也会经历这4个时期，有待进一步验证。 （二）财政政策和货币政策的价格影响 我们通过IS-LM曲线来研究财政政策和货币政策对总需求曲线的影响。 从2009年政府报告我们可以看出，房地产业已经占到GDP的60%，社会投资有很大部分流入了房地产市场，因此我们可以将房屋价格水平作为社会物价水平的替代。 假定上图E点为2009年后期货币数量与房屋价格的均衡点，由于自2008年底开始，政府通过加大投资的方式来实现GDP保8的目标，包括通过建设大量的保障房来满足城镇居民的住房需求，这是扩张性财政政策的一个显著表现，此时会导致IS曲线向右平移，在原价格水平下，与LM曲线形成新的均衡点E，此时的表现应当是利率r提升，收入增加，对房屋交易市场而言表现在供给大量增加。这与当前的事实情况是相符的。 在下图中，我们也标出了均衡点E，通过两年扩张性的货