广州市住房建设规划（2006-2010）.doc

广州市住房建设规划（2006-2010）广州市城市规划局广州市国土资源和房屋管理局二六年九月目 录第一章 总 则1第二章 住房现状和需求3第三章 住房建设目标及计划4第四章 住房建设用地规划8第五章 2006、2007年住房建设实施计划10第六章 住房建设政策与策略11第七章 规划实施的保障措施14第八章 附则16附表17图纸广州市住房建设规划（2006-2010）第一章 总 则第一条 规划背景为促进广州市经济社会全面、协调、可持续发展，实现2010年广州市率先基本实现社会主义现代化的发展目标，加强对近期城市住房，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设的指导和统筹，制定本规划。第二条 规划范围本次住房建设规划范围包括市辖10个行政区，分别为越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、黄埔区、白云区、番禺区、花都区、南沙区和萝岗区。第三条 规划期限本次住房建设规划的期限为20062010年，与广州市国民经济和社会发展第十一个五年规划保持一致。第四条 规划依据本规划以国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）、关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）、关于住房建设规划编制工作的指导意见（粤建房字2006103号）、广州市城市总体规划（20012010）、广州市国民经济和社会发展第十一个五年规划和广州市近期建设规划（2006-2010）为依据，按照国家和本市的其他相关政策并结合本市实际制定。第五条 规划指导思想和原则“十一五”规划期内，按照“总量控制、区域平衡、项目落实”的总体要求，坚持以满足不同收入层次住房需求为导向，有针对性地加强对房地产市场的宏观调控，实现住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产业健康、协调、稳定发展，维护社会的和谐稳定和经济的可持续发展。1、贯彻科学发展观，深化落实战略规划和城市总体规划，并与城市国民经济和社会发展规划相协调；2、切实落实“国办发200637号”和“建住房2006165号”文精神，从土地供应管理和城市规划的角度出发，调整房地产市场住房供求结构不合理的矛盾，以满足不同收入层次的居民住房需求，理顺房地产市场秩序，促进房地产业健康发展；3、调整住房供求关系，加强政府保障型住房建设，保证住房价格基本稳定；4、调整住房供应结构，加大中小户型、中低价位住房供应，合理引导资源节约型住房消费和建设模式；5、进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房供应体系，满足不同收入层次居民的住房需求；6、坚持土地资源节约、集约、高效利用，重点保证政府保障型住房和中小户型、中小套型普通商品住房的土地供应，合理布局住房区位，引导房地产市场按照土地利用总体规划和城市总体规划方向发展；7、充分考虑城镇中低收入居民家庭对交通、公共服务等设施条件的需求，合理安排政府保障型住房和中小户型、中小套型普通商品住房用地的区位，改善中低收入群众的生活环境，降低生活成本。第六条 规划目标规划以实现和谐社会以及节约型社会为根本目标。1、以完善市场为主导，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%；2、新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上；3、建立多层次、多渠道的住房供应体系，满足不同收入层次居民住房的需求；4、基本实现城镇人口户均拥有或租住一套住房，解决双特困家庭的住房问题。第二章 住房现状和需求第七条 住房建设现状情况根据我市2006年住房调查，至2005年底，全市住房建筑总面积22500万平方米。第八条 住房建设需求情况1、根据人口增长率与历史供应量测算规划期内共需供应政策保障型住房11.43万套，其中供应双特困户0.92万套，中低收入住房困难家庭，部队及中央、省、市企业住房困难家庭，城市被拆迁家庭和旧城危破房改造家庭共10.51万套。按廉租房户均65平方米计，规划期共需建设廉租房60万平方米；按经济适用住房和新社区住宅户均80平方米计，规划期内共需建设住房840万平方米。两项合计，规划期内政府保障型住房需求量为900万平方米。规划期内每年的商品房交易面积约为885万平方米，五年的总商品房交易面积为4425万平方米。以上两类合计，规划期内住房需求总量为5325万平方米。2、根据十一五规划人口预测与人均居住面积测算根据广州市近期建设规划（2006-2010）和广州市国民经济和社会发展第十一个五年规划，2010年全市城镇人口为920万，其中户籍人口650万，户籍城市居民人均居住面积达25平方米的规划目标，规划期内的住房建设需求为5380万平方米。3、综合以上两种测算方法，规划期内的住房建设需求量取5350万平方米。其中，廉租房需求量为60万平方米，经济适用住房和新社区住房需求量为840万平方米，商品住房需求量为4450万平方米。第三章 住房建设目标及计划第九条 住房建设总量目标规划期内建设各类住房56.24万套，总建筑面积5350万平方米。第十条 住房建设结构指引1、规划期内，单套套型建筑面积90平方米以下的新建住房总建筑面积应达到新建住房总建筑面积的70%。政府保障型住房单套套型建筑面积应当控制在90平方米以内；政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房单套套型建筑面积应当控制在90平方米以内。2、规划期内，供应廉租房60万平方米，新社区住房540万平方米，经济适用房300万平方米，商品住房4450万平方米；其中包括盘活存量土地建设住房1200万平方米和城中村改造新增商品住房500万平方米。第十一条 政府保障型住房及建设目标以政府为主导建设，包括廉租住房、新社区住房和部队、单位在符合城市总体规划和土地利用总体规划的前提下，利用自有土地自建经济适用房，套型建筑面积全部控制在90平方米以内。1、廉租住房保障本市双特困家庭住房需求，规划期内将全部解决双特困家庭的住房问题；2、新社区住房所需土地以划拨方式供应，项目建设限套型（全部90平方米以下）、限房价（利润不超过开发成本前4项之和的3）、限供应对象，供应对象为中低收入户籍居民中的住房困难户、政府城市建设被拆迁家庭和旧城危破房改造家庭；3、部队和单位自建经济适用房在政府统筹规划和统一审批的前提下，由部队、中央、省属驻穗单位和本市国有大中型企业单位利用符合土地利用总体规划和城市总体规划的自有土地，按经济适用房规定自建住房，解决本单位职工的住房困难问题，项目建设限户型（建筑面积90平方米以下)、限房价（利润不超过开发成本前4项之和的3）、限供应对象（符合条件的部队人员和中央、省属驻穗单位和本市国有大中型企业住房困难的职工）。规划期内，建设政府保障型住房11.43万套，建筑面积900万平方米；其中，建设廉租住房0.92万套，建筑面积60万平方米，建设新社区住房6.75万套，建筑面积540万平方米，部队和单位自建经济适用房3.76万套，建筑面积300万平方米。第十二条 政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房及建设目标政府通过限户型、限房价、限销售对象等措施对商品住房市场进行宏观调控，满足市场对此类住房的需求。该类住房的套型建筑面积全部控制在90平方米以内。规划期内，建设政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房24万套，建筑面积2160万平方米，其中含城中村改造新增商品住房建筑面积500万平方米。第十三条 其他商品住房及建设目标以市场机制为主导，坚持依法行政的前提下进一步规范商品住房市场秩序，满足中等收入以上家庭的住房需求。规划期内，建设其他商品住房20.81万套，建筑面积2290万平方米；其中，套型建筑面积90平方米以下的为7.63万套，建筑面积687万平方米。第十四条 住房建设区域指引1、规划期内，城市中心组团（含荔湾、越秀、海珠、天河、白云、黄埔六区）建设政府保障型住房4万套，建筑面积315万平方米，政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房8.4万套，建筑面积756万平方米，其它商品住房7.28万套，建筑面积801.5万平方米。2、规划期内，番禺区建设政府保障型住房2万套，建筑面积157.5万平方米，政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房4.2万套，建筑面积378万平方米，其它商品住房3.64万套，建筑面积400.7万平方米。3、规划期内，花都区建设政府保障型住房2.06万套，建筑面积162万平方米，政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房4.32万套，建筑面积388.8万平方米，其它商品住房3.75万套，建筑面积412.2万平方米。4、规划期内，萝岗区建设政府保障型住房1.83万套，建筑面积144万平方米，政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房3.84万套，建筑面积345.6万平方米，其它商品住房3.33万套，建筑面积366.4万平方米。5、规划期内，南沙区建设政府保障型住房1.54万套，建筑面积121.5万平方米，政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房3.24万套，建筑面积291.6万平方米，其它商品住房2.81万套，建筑面积309.2万平方米。第十五条 住房建设年度计划1、2006年，各类住房建设8.87万套，总建筑面积850万平方米。其中：政府保障型住房建设1.02万套，建筑面积77万平方米，包括廉租住房建设18万平方米，新社区住房建设40万平方米，部队和单位自建经济适用房19万平方米。商品住房建设7.85万套，建筑面积773万平方米，包括政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房建设409万平方米，其他商品住房建设364万平方米。2、2007年，各类住房建设13.73万套，总建筑面积1300万平方米。其中：政府保障型住房建设3.32万套，建筑面积262万平方米，包括廉租住房建设18万平方米，新社区住房建设168万平方米，部队和单位自建经济适用房76万平方米。商品住房建设10.41万套，建筑面积1038万平方米，包括政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房建设482万平方米，其他商品住房建设556万平方米。3、2008年，各类住房建设12.65万套，总建筑面积1200万平方米。其中：政府保障型住房建设3.03万套，建筑面积241万平方米，包括廉租住房建设5万平方米，新社区住房建设161万平方米，部队和单位自建经济适用房75万平方米。商品住房建设9.62万套，建筑面积959万平方米，包括政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房建设445万平方米，其他商品住房建设514万平方米。4、2009年，各类住房建设10.55万套，总建筑面积1000万平方米。其中：政府保障型住房建设2.53万套，建筑面积200万平方米，包括廉租住房建设10万平方米，新社区住房建设120万平方米，部队和单位自建经济适用房70万平方米。商品住房建设8.02万套，建筑面积800万平方米，包括政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房建设372万平方米，其他商品住房建设428万平方米。5、2010年，各类住房建设10.44万套，总建筑面积1000万平方米。其中：政府保障型住房建设1.53万套，建筑面积120万平方米，包括廉租住房建设9万平方米，新社区住房建设51万平方米，部队和单位自建经济适用房60万平方米。商品住房建设8.91万套，建筑面积880万平方米，包括政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房建设452万平方米，其他商品住房建设428万平方米。第四章 住房建设用地规划第十六条 住房建设用地布局规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中小户型、中低价位普通商品住房和政府保障型住房的用地供应；坚持区域住房发展合理布局，进一步促进和引导房地产市场按照城市总体规划和土地利用总体规划的方向发展。1、按照“拉开建设，优化布局，新区先行，带动老区”的思路，坚持新区建设为主，旧城更新为辅的原则，贯彻实施 “南拓、北优、东进、西联”的空间发展策略，推进重点地区的发展，引导城市的发展方向，同时根据房地产市场需求，优先保证普通商品住房和经济适用房的用地供应。2、金沙洲地区，番禺北部地区、白云北部地区、员村地区、萝岗中心区、南沙中心区、广州新城和轨道交通站点周边地区等为新增住房用地主要地区。住房用地布局着重与城市综合交通系统、公共交通网络以及重大基础市政设施相结合，城市建设优先完善上述地区的基础设施，完善居住配套，改善居住环境；同时加大对中心镇等地区的住房用地储备，逐步解决新增人口的居住问题。3、规划期内，中心城区供应住房建设用地740公顷，番禺区供应住房建设用地370公顷，花都区供应住房建设用地380公顷，萝岗区供应住房建设用地340公顷，南沙区供应住房建设用地285公顷。第十七条 住房用地供应总量规划期内，用地供应总量为2115公顷。其中，政府保障型住房用地供应总量为450公顷，商品住房用地供应总量为1665公顷；其中盘活存量用地667公顷。第十八条 住房用地供应结构指引1、政府保障型住房用地：规划期内，供应450公顷政府保障型住房用地。其中：廉租住房用地31公顷；新社区住房用地268公顷；单位自建经济适用房用地151公顷。2、商品住房用地：规划期内，商品住房用地供应总量1665公顷。包括761公顷用地用于政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房建设，土地通过“双限双竞”的办法公开出让；904公顷用地用于其他商品住房建设，土地通过公开挂牌方式出让，其中，套型建筑面积90平方米以下的用地面积271公顷。第十九条 住房用地供应年度计划1、2006年，各类住房用地供应总面积391公顷。其中：政府保障型住房用地供应37公顷，包括廉租住房用地9公顷，新社区住房用地18公顷，单位自建经济适用房用地10公顷；商品住房用地354公顷，包括政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房用地187公顷，其他商品住房用地167公顷。2、2007年，各类住房用地供应总面积501公顷。其中：政府保障型住房用地供应131公顷，包括廉租住房用地9公顷，新社区住房用地84公顷，单位自建经济适用房用地38公顷；商品住房用地370公顷，包括政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房用地156公顷，其他商品住房用地214公顷。3、2008年，各类住房用地供应总面积463公顷。其中：政府保障型住房用地供应120公顷，包括廉租住房用地2公顷，新社区住房用地80公顷，单位自建经济适用房用地38公顷；商品住房用地343公顷，包括政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房用地145公顷，其他商品住房用地198公顷。4、2009年，各类住房用地供应总面积384公顷。其中：政府保障型住房用地供应101公顷，包括廉租住房用地6公顷，新社区住房用地60公顷，单位自建经济适用房用地35公顷；商品住房用地283公顷，包括政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房用地119公顷，其他商品住房用地164公顷。5、2010年，各类住房用地供应总面积376公顷。其中：政府保障型住房用地供应61公顷，包括廉租住房用地5公顷，新社区住房用地26公顷，单位自建经济适用房用地30公顷；商品住房用地315公顷，包括政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房用地154公顷，其他商品住房用地161公顷。第五章 2006、2007年住房建设实施计划第二十条 2006年住房建设实施计划1、2006年，各类住房建设8.87万套，总建筑面积850万平方米。其中：政府保障型住房建设1.02万套，建筑面积77万平方米，包括廉租住房建设18万平方米，新社区住房建设40万平方米，部队和单位自建经济适用房19万平方米。商品住房建设7.85万套，建筑面积773万平方米，包括政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房建设409万平方米，其他商品住房建设364万平方米。2、2006年，计划新增供应廉租房用地1块，用地面积9.4公顷；新社区住房用地6块，用地面积17.68公顷；部队和单位经济适用住房用地8块，用地面积9.7公顷；商品住房用地19块，用地面积251.98公顷。第二十一条 2007年住房建设实施计划1、2007年，各类住房建设13.73万套，总建筑面积1300万平方米。其中：政府保障型住房建设3.32万套，建筑面积262万平方米，包括廉租住房建设18万平方米，新社区住房建设168万平方米，部队和单位自建经济适用房76万平方米。商品住房建设10.41万套，建筑面积1038万平方米，包括政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房建设482万平方米，其他商品住房建设556万平方米。2、2007年，计划新增供应廉租住房用地1块，用地面积9.4公顷；新社区住房用地13块，用地面积84.34公顷；部队和单位经济适用住房建设计划项目按当年发改委下达年度建设计划执行，建设总量为76万平方米；商品住房用地32块，用地面积253.11公顷。第六章 住房建设政策与策略第二十二条 土地供应与管理的政策与策略1、继续加大住房用地的储备和供应，尤其是政府保障住房供应。按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，尤其是要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政府保障型住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70。适当提高住房建设开发强度。针对我市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。2、加强住房开发建设管理，调整住房供应结构。加强普通商品住房建设。应建立并完善在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。落实住房开发项目套型结构比例的规定。凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住房（含商品住房、政府保障型住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。3、扩大政府保障型住房供应、扩大政府保障型住房供应对象的范围。政府保障型住房规划与建设。政府保障型住房由市政府统一规划、统筹建设，加大对城镇双特困户和中低收入住房困难家庭的住房保障力度，通过建设廉租房，在2007年底前全部解决人均住房面积10平方米以下的5643户双特困户的住房困难问题，并根据居民住房实际，逐步提高保障标准；通过建设新社区、经济适用住房为中低收入住房困难家庭提供住房保障。保障型住房建设。促进住房保障由“以售为主”向“租售并举”转化，着重建设各类新社区、经济适用住房及廉租房；加强保障型住房对我市中低收入户籍人口和符合规定条件的暂住人员的保障作用，提高保障型住房对产业园区的居住配套功能。全市年度土地出让金的一定资金应用于廉租住房建设；应进一步加强政府保障型住房建设资金监管，促进政府保障型住房建设资金合理、节约使用。完善经济适用房管理。进一步完善经济适用房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用房管理的各项政策，加大经济适用房建设与销售过程的监管，进一步落实限制经济适用房转让的相关规定。4、进一步加强房地产信息披露和正确的舆论引导，规范房地产市场秩序。严格商品房预售许可证审批，加大违法案件查处力度，严肃查处内部认购、违规促销等违法销售行为，规范商品房市场秩序。加大对房地产开发企业信息披露的监管，改进统计方式，进一步保障消费者的知情权和公平交易权。针对市场不正常的炒作行为，加强正面的舆论宣传，引导房地产开发企业按照城市规划方向理性投资，合理引导城市预期和消费心理。进一步严厉打击房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作和哄抬房价等侵害消费者权益行为，加强对预售监控款的全程监控。5、加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地。依据闲置土地处置的法律、法规，结合本市实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。6、进一步发展住房二级和三级市场。通过简化办事程序、加强中介市场管理的措施，规范引导住房二级市场和三级市场健康发展，多渠道增加中低价位、中小户型住房供应，引导市民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，缓解一级市场需求，达到稳定房价的目的。7、积极稳妥的开展城中村（旧村）改造。制定完善“城中村”改造的配套政策，积极稳妥地推进“城中村”改造。研究制定补偿机制，摸索村民住宅拆迁安置新办法，逐步推行房票安置、货币安置等办法，以及由于政府实施严格的规划控制与村民建房冻结所带来的困难户的安置问题，应作出政策规定。第二十三条 政府主导建设和调控与市场调节采取政府主导建设保障型住房、政府通过“双限双竞” 措施调控中小户型、中低价位普通商品住房市场和由市场调节其他商品住房市场的办法，结合广州实际贯彻落实国家稳定住房价格的宏观调控措施。1、政府主导建设的保障型住房用地采取划拨土地，限户型、限房价、限销售对象，主要通过招投标引入社会资金开发建设。2、政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房用地通过 “双限双竞”的方式公开出让。3、市场调节的其他商品住房用地供应采取挂牌方式公开出让。第七章 规划实施的保障措施第二十四条 滚动编制住房建设规划的年度实施计划对于在市场体制下快速发展的城市，每年滚动编制住房建设规划的年度实施计划可实现适时对住房建设规划进行调校，以滚动实施住房建设规划，增强住房建设规划的可操作性和指导性。住房建设规划年度实施计划应明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标，指标的确定必须符合本规划及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定；并依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度等规划设计条件，并作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目。第二十五条 建立住房建设规划实施跟踪机制加强规划实施情况评价工作，对每年政府引导下的住房建设规划实施绩效进行分析评价和总结，通过对每年商品住宅、经济适用房等住房用地和建设的统计分析，确定下一年度住房建设用地供应量、空间分布和建设量（住房建设年度计划），进一步与城市的发展速度与方向相协调，使住房建设规划编制、实施与管理有机结合起来，形成动态的互动反馈环，形成住房建设规划实施跟踪机制，并通过每年滚动编制的年度住房建设规划对下一年住房用地和建设计划进行合理调整。第二十六条 加强住房建设规划的信息化建立住房建设规划年度实施计划项目电子数据库，数据库包含住宅建筑套密度、住宅面积净密度等、容积率等相关控制指标，对建设项目进行严格的审查，凡不符合要求的项目，原则上不予审批，同时通过对数据库的动态更新来及时掌握住房建设计划实施的进展。第二十七条 加强住房建设规划监督管理建立健全规划实施监督制度以及行政纠正与行政责任追究制度，同级人大、上级城乡规划部门对住房建设规划中的强制性内容的执行情况进行监督，同时充分发挥新闻媒体的舆论监督作用，接受社会公众的监督。对没有按要求严格审查，违规发放规划、施工、商品房预售证和施工图设计文件审查合格证书的单位和个人，要及时予以严肃查处；属于失职、渎职的，应依法追究有关人员的责任。第二十八条 其他政策与策略1、加强各相关部门在规划实施过程中的衔接配合。要将住房建设目标、土地供应目标、住房结构调整目标等，具体落实到建设、房地产、规划、国土、发展改革等部门，分解任务，明确责任，建立考核和责任追究制度，确保工作进度。2、发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件；有区别地适度调整住房消费信贷政策。第八章 附则第二十九条 具体住房建设项目的相关要求以住房建设规划年度实施计划为准。第三十条 本规划自公布之日起实施。第三十一条 本规划由广州市城市规划局、广州市国土资源和房屋管理局负责解释。附表：表1：“十一五”期间住房建设计划年度政府保障型住房（万平方米）商品住房（万平方米）合计（万平方米）比例（）廉租住房新社区住房部队和单位自建经济适用房政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房其他商品住房单套套型建筑面积90平方米住房单套套型建筑面积90平方米住房单套套型建筑面积90平方米住房单套套型建筑面积90平方米住房200618401940910925585070302007181687648216738913007030200851617544515535912007030200910120703721283001000703020109516045212830010007030合计605403002160687160353507030注：1、廉租住房套型