成都市产业带发展下的楼市机遇 2012-56页.ppt

成都市产业带发展下的楼市机遇 CRIC成都机构 2012-3 目 录 规 划 篇1 土 地 篇2 产 品 篇3 展 望 篇4 2 产业发展概述 产业带规划解析 六大产业带分析 规 划 篇 3 4 双核共兴双核共兴【三产联动三产联动】圈层融合圈层融合 交通 主枢纽 产业 主支撑 城市 主引擎 开放 主阵地 四大功能 会议将产业发展放在至关重要的位置 成都市十三届政协五次会议提出全域成都思路，发挥四大重要功能，明确了当前和今 后一个时期将“怎样建设成都”与“建设什么样的成都“。其中产业主支撑对房地产 行业影响颇深，在此对成都产业进行研究，以期寻求区域房地产发展新方向与新路径 。 产业概述之事件背景 产业概述之政策背景 20112011 20102010 20092009 20072007 政策调控期： 央行年内五次加息； 央行出台新政，第二套房首付比例不得低于50%； 解决民生，回归保障 政策扶持期： 商贷下调至0.7倍，首付款比例20%； 西方央行联手降息 中国打出“降率免税”组合拳 扩大；内扩需十项措施， 系列新政支持房地产； 政策调控期： 国务院调控房地产“新国十条”； 成都执行地票制； 9.29”二次调控”。 政策紧缩期： 新国八条出台，重庆、上海房产税开始试点； 成都出台限购令细则，仅限主城区； 7月12日，新国五条。 2010年以来，多项政策连番出台对 稳定房地产市场发挥了重要作用,主 要体现在两方面：其一是重点城市 交易量持续低位运行，其二是多年 来房价的快速上涨势头已经终止。 对于未来，政策面依然将是决定房 地产市场走势的最重要因素；2011 年底开始货币政策有所松动。 5 6 产业概述之市场背景 成都房地产市场也从高速发展过 渡到平稳发展的阶段，市场的黄 金期已经过去，再期待以前的扩 展形势出现已是奢望，在常规模 式受到市场怀疑的情况下，对新 思维的探索将变得十分必要。 全国房地产市场成都房地产市场 930930百百 万方万方 10001000 百万方百万方 11001100 百万方百万方 31003100 万方万方 23002300 万方万方 21002100 万方万方 2009年 2010年 2011年 从09年至今，国内房地产市场整 体呈现稳步上涨走势，2011年 至今是政策调整期，预计本轮调 整将继续持续，在这样的环境下 引起了不少开发商对传统开发模 式是否能够持续的思考。 “新模式&新方向”探索 产业概述之成都产业发展 成都，系西部政治、经济、 文化、金融、科技、商贸、 教育、通信中心，中国率先 建立社会主义市场经济体制 试点城市。随着成都的高速 发展，成都产业开始崛起。 但由于缺乏统一布局，力量 分散，等，普遍呈现散、乱 、差的特点。 从优化调整全市工业集中发 展区布局到中心城区与三圈层 形成的“飞地工业”经济，直 至规划确定“一区一主业”， 再到提出10大产业集群发展规 划，强力推进工业产业集群发 展，如今提出一、二、三圈层 区（市）县产业梯度发展，形 成关联发展的新格局成都 工业发展已经走上一条集中集 群集约发展的快车道！ 成都工业发展走上成都工业发展走上 集约发展道路集约发展道路 成都高速发展 ，带动工业化 进程 工业迅速崛 起，整体发 展无序 产业结构调 整，形成集 中发展区 成都工业发展进程： 从无到有，从弱到强 目前成都工业建成了包括38个行业大类、184 个行业细类的比较完备的综合性体系，具备一 定的比较优势，是四川省乃至西部地区重要的 工业基地（本报告中产业采用其狭义定义，特 指集中化生产，与工业定义一致性较强）。 7 产业概述之房地产契机 产业聚人气，商业新动力产业生需求，住宅新机遇 提升交通 导入人口 完善配套促进经济 产业集聚发展，为住宅与商业市场提供新的发展平台产业集聚发展，为住宅与商业市场提供新的发展平台 产业促发展，工业新生机 u产业发展提高区域交通，增强区域通达性，为地区未来发展奠定坚实基础。 u产业发展引发大量人口流入，提高区域人口素质，促进地方消费水平，为地方新增大量消费需求。 u产业发展改善了地方的投资环境，使资本和技术的大量“入驻”成为可能，给地方带来巨大的发展机遇。 8 产业发展概述 产业带规划解析 六大产业带分析 规 划 篇 9 产业带规划之成都发展规划 成青 成龙 成温邛 成灌 成新 南部 龙门山 主城区 龙泉山 03年规划确立一区两带六走廊全域成都发展格局 “一区一区”为中心城区，是城为中心城区，是城 市化主要发展区和产业高端市化主要发展区和产业高端 化癿主要集聚区。化癿主要集聚区。 “两带两带”为龙门山、龙泉山为龙门山、龙泉山 生态旅游发展带，是成都市生态旅游发展带，是成都市 建设国际化旅游城市癿主要建设国际化旅游城市癿主要 承载区。承载区。 “六走廊六走廊”即即：南部，中心：南部，中心 城城正兴；成新，中心城正兴；成新，中心城 蒲江；成温邛，中心城蒲江；成温邛，中心城邛邛 崃；成灌，中心城崃；成灌，中心城都江堰都江堰 ；成金青，中心城；成金青，中心城金堂；金堂； 成龙，中心城成龙，中心城龙泉。龙泉。 市域城镇体系的空间布局形态为以中心城为核心，依托交通干线集 聚发展的点轴型放射状空间布局结构，确立全域成都发展格局，形 成六个发展方向。 10 南部发 展轴 成龙发 展轴 成金青 发展轴 成新发 展轴 成温发 展轴 成灌发 展轴 产业带规划之成都发展规划 11 产业带规划之产业规划 以“山、水、田、林”的市域生 态本底为基础和前提，将市域划 分为两带生态及旅游发展区、优 化型发展区、提升型发展区、扩 展型发展区4大总体功能区。在 总体功能分区的基础上，划定13 个市级战略功能区。 国际航空枢纽国际航空枢纽 综合功能区综合功能区 天府新城高新天府新城高新 技术产业区技术产业区 石化产业石化产业 功能区功能区 新材料产新材料产 业功能区业功能区 新能源新能源 产业功能区产业功能区 优化型优化型 发展区发展区 两带生态及两带生态及 旅游发展区旅游发展区 提升型提升型 发展区发展区 扩展型扩展型 发展区发展区 金融总部商务区金融总部商务区 东部新城文化创意东部新城文化创意 产业综合功能区产业综合功能区 北部新城现代北部新城现代 商贸综合功能区商贸综合功能区 西部新城现代服务西部新城现代服务 业综合功能区业综合功能区 国际铁路物流国际铁路物流 枢纽功能区枢纽功能区 汽车产业汽车产业 综合功能区综合功能区 198”198”生态及现代生态及现代 服务业综合功能区服务业综合功能区 龙门山、龙泉山生龙门山、龙泉山生 态旅游综合功能区态旅游综合功能区 12 产业带规划之产业规划 公路交通带来不断延伸的公路交通带来不断延伸的 “产业经济带产业经济带” 人流 物流 资金流 技术流 从成都产业布局来看，呈现明显以交通干道为主 轴集聚、成链、关联发展，与成都市发展布局的 六个发展方向吻合，形成六个产业带。 13 产业发展概述 产业带规划解析 六大产业带分析 规 划 篇 14 六大产业带之总览 1、成华工业集中发展区 2、新都工业集中发展区 3、青白江工业集中发展区 4、金堂工业集中发展区 成金青 1、锦江工业集中发展区 2、成都经济技术开发区 成龙 1、成都高新区（南区） 南部 1、武侯工业集中发展区 2、西南航空港经济开发区 3、新津工业集中发展区 4、蒲江工业集中发展区 成新 1、青羊工业集中发展区 2、温江工业集中发展区 3、崇州工业集中发展区 4、大邑工业集中发展区 5、邛崃工业集中发展区 成温邛 1、金牛工业集中发展区 2、成都高新区（西区） 3、郫县工业集中发展区 4、都江堰工业集中发展区 5、彭州工业集中发展区 6、石化基地 成灌 以成都市交通主干道为依托，根据成都市发展布 局与产业空间布局，划分出成金青、成龙、南部 、成新、成温邛、成灌六个产业带。 15 六大产业带之成金青 成华 新都 青白江 金堂 成华产业区 园区起步较晚 建成项目不多，待建工 业用地体量大 园区整体规划起点较高 ，区域交通便捷 新都产业区 新都青白江连片发展 ，形成产业集聚 具备交通物流优势，可 降低成本 发展速度快，北部新城 较多重大项目开建 青白江产业区 处于成德绵经济带上， 并与新都成片发展 铁路与公路交通便捷 能源优势：专用工业渠 、变电站、天然气输配 中心 金堂产业区 工业基础薄弱，整体环 境差，企业规模小 距离主城区较远，金堂 机场建设将会成为区域 机会点 目前招商引资不成熟 16 17 六大产业带之成金青 机电研发制造 冶金建材 成华： 机电设备研发及相关生产性服务 青白江： 冶金建材制造业及相关的配套生产性服务 金堂： 新型建材、环保设备制造业 新都： 机电装备制造业及相关的配套生产性服务 产业面积55.0 平方公里 增加值200元（规模以上） 等级 两省级 两市级 企业数 360（规模以上） 龙潭都市工业发展区 青白江区工业集中发展区 新都工业开发区 17 六大产业带之成龙 紧邻高新区，交通便捷 人气还未聚集，周边环境较差 规模偏小，重点不突出，企业 竞争力弱 锦江产业区 成都经开区 地理位置优越，交通便利 起步早，发展成熟 入驻企业数量、质量与产值高 ，千亿产业园之一 汽车工业产业链完整，园区规 模大 该产业带覆盖区域较少，但成都经济技 术开发区为国家级工业区，产值较大， 投入较多，目前发展已经较为成熟，锦 江工业集中区存在区位交通优势，产业 带整体发展依然较好。 龙泉 龙泉 18 六大产业带之成龙 产业面积61.8 平方公里 增加值200 亿元（规模以上） 等级 一国家级 一省级 企业数 150（规模以上） Text in here 文化创意 汽车制造 锦江经开 文化创意、工业设计 及相关生产性服务业 汽车和工程机械制造 业及相关的配套产业 博瑞创意成都（锦江工业园） 火炬动力港（锦江工业园） 经开区总部经济港 19 六大产业带之南部 高新南区 经过20年的努力，区域整体发展已经 相当成熟 已经成为具有世界级和国际影响的IT 产业基地 区域配套齐全，整体环境良好，轨道 与公路交通便捷 已有大量的企业入驻，且企业品质普 遍较高 软件园、孵化园的投入使用，形成一 定的产业集群效应 中央政务区、商务CBD、会展区、领 事馆区、高端居住区共集于此 成都天府新区规划出台，提出2020年实现“再造一个产业成都”的目标，主要包 括成都市的高新区南区、龙泉驿区、双流县、新津县、资阳市的简阳市、眉山市的彭 山县、仁寿县。总面积为1578平方公里，人口预计将达600万左右。目前开工产业项 目多达51项，投资额1695亿元。南部产业带将借机发力，未来发展拭目以待。 连片发展 高新南区 20 六大产业带之南部 现代商务中心、高端产业新城”和以金融、总部为主导 的成都中央商务区(CBD)，重点发展软件外包、科技 创新、现代商贸、文化会展等高端产业，建设宜业宜 居宜人的现代化新城。 区域定位 产业面积52.0 平方公里 增加值200 亿元（规模以上） 等级 一个国家级 企业数 350（规模以上） 21 六大产业带之南部 空港及新能源产业区 汽车制造产业区 八大产业区 物流设施布局：“三园区三中心” p 三园区：航空物流园区、新津物流园 区、青龙物流园区。 p 三中心：双流物流中心、龙泉物流中 心、南部物流中心。 现代都市农业空间布局:两片都市农业区 工业用地布局：按照“产城一体”的原则 ，规划布局了八大产业区 u 创新科技产业区 u 东山科技产业区 u 现代农业产业区 u 视高经济开发区 u 汽车制造产业区 u 电子信息产业区 u 空港及新能源产业区 u 新材料产业区 22 六大产业带之成新 武侯 双流 新津 蒲江 武侯产业区 项目较为分散，整体档次不 高，处于发展阶段 “中国女鞋之都”品牌效应 ，定位高端，销量高 西部智谷引入电子商务，发 展现代产业 双流产业区 独特的空港优势，交通便利 ，基础设施完善 政策和服务环境优势 丰厚的人才资源优势 教育 科研优势在西部首屈一指 蒲江产业区 蒲江工业园区离成都中心城 区最远 其最大特点是生态环境良， 拥有成都市唯一的国家级农 副产品加工基地 企业入驻率不高，集聚度低 新津产业区 发展民营企业的摇篮 主导企业突出，产业特色明 显 主要发展旅游业，工业发展 较为落后 23 六大产业带之成新 产业面积53.4 平方公里 增加值190亿元（规模以上） 等级 三个省级 一个市级 企业数 450（规模以上） 产业带主导产业 轻工设计、新能源新材料、食品 新津：精细化工 、新材料制造 蒲江：食品饮料 制造业 武侯：轻工设计 、电子信息服务 双流：新能源装 备制造业 成都武侯工业园西南航空港经济开发区 24 六大产业带之成温邛 青羊 温江 崇州 大邑 邛崃 邛崃工业区 名酒产业园历史基础较 好 医药产业增长势头强劲 周边整体环境较差，配 套不足 大邑工业区 区域整体工业氛围较差 基础设施建设较为落后 企业入驻较多，但规模 不大 温江工业区 享受国家级优惠政策 基础设施配套成型 园区管理日趋成熟 入驻园区的品牌企业较 多 崇州工业区 鞋都工业区入驻企业较 多，规模不大，门槛低 羊马工业园入驻较多实 力家具企业，发展动力 较强 青羊工业区 规划起点高 置信与政府合作打造 项目配套齐全，建设较 为成熟 省内标杆全国知名 25 六大产业带之成温邛 大邑：轻工产品、通用机械制造业 邛崃：农副食品加工、饮料制造业 崇州：家具、皮革、装饰装修材料制造业 温江：电子通信设备制造业 青羊:航空制造业及相关生产性服务业 产业面积104.9 平方公里 增加值170元（规模以上） 等级 两个省级 三个市级 企业数 330（规模以上） 青羊工业集中发展区 海峡两岸科技产业园 崇州工业集中发展区 成都温州轻工机械园（大邑） 航空 电子通讯 农副产品 饮料制造 27 六大产业带之成灌 都江堰 金牛 高新 郫县 石化 彭州 都江堰工业区 距离都江堰中心城区交 通便捷 规划布局合理，工业氛 围较浓 周边还未发展成熟，配 套较为欠缺 石化基地 工业发展速度在成都三 圈层位居前列 拥有丰富的矿藏、农业 、药材、水利等资源 定位新兴工业城市，最 短高速成彭连接成都 郫县工业区 紧邻郫县县城与高新西 区，关联配套，错位发 展 交通便利，气候宜人 全国唯一“中国川菜产 业化园区” 高新产业区 工业发展速度在成都三 圈层位居前列 拥有丰富的矿藏、农业 、药材、水利等资源 定位新兴工业城市，最 短高速成彭连接成都 高新产业区 工业发展速度在成都三 圈层位居前列 拥有丰富的矿藏、农业 、药材、水利等资源 定位新兴工业城市，最 短高速成彭连接成都 28 六大产业带之成灌 生物制药 食品制造 高新：航空电子、生物化工 金牛：电子信息、生物医药 郫县：电子电气设备制造业 彭州：塑胶制造、服装加工业 都江堰：中成药、健康食品制造 石化：石油化工制造业 成都金牛总部基地 天府创意产业园 成都现代工业港 都江堰经济开发区 产业面积83.1平方公里 增加值300亿元（规模以上） 等级 一国家级 三省级 一市级 企业数 650（规模以上） 29 六大产业带之总结 No.1 u 各产业带产业园分布不 均，连接不够紧密，还未 形成集聚效应。 u各产业带均有大量工业 用地尚待开发，预计未来 工业地产供应量较大。 u各产业带共同发展，目 前产业带之间还未形成合 作互补，竞争较为激烈。 u各产业带主城区部分发 展较早，政府支持力度较 大，目前发展相对成熟。 u近郊区产业园，得利错 位发展，发展势头迅猛 u远郊区产业园区除少数 拥有良好资源，其他发展 现状与知名度均较差。 u发展现状看，各产业带 对交通依托较大，临近交 通主干道，目前发展较好 。 u从建筑形态看，各产业 带主城区部分以研发楼宇 为主，郊区以厂房为主。 u从开发模式看，由地产 开发商开发的产业区，规 划合理，发展有序，招商 引资较好。 No.2No.3 土地量价形势 产业带土地小结 土 地 篇 30 土地量价之成金青 31 成金青产业带成交价格（万元/亩） 龙潭片区 约450 住宅商业 约430 工业 约48 新都片区 约210 住宅商业 约350 工业 约32 青白江片区 约170 住宅商业 约70 工业 约20 金堂片区 约150 住宅商业 约65 工业 约15 成交约 800亩 2011年 成交约 1000亩 成交约 450亩 成交约 300亩 32 南部产业带成交价格（万元/亩） 南部片区 约800 住宅商业 约350 工业 约80 成交约 1130亩 2011年 2011年城南南 部片区成交土地 中，住宅土地约 700亩，商业地 块约430亩。 土地集中放量土地集中放量 土地量价之南部 33 成灌产业带成交价格（万元/亩） 高新西区片区 约460 住宅商业 约220 工业 约42 迎宾片区（金牛） 约600 住宅商业 约400 工业 约80 郫县片区 约300 住宅商业 约180 工业 约14 都江堰片区 约260 住宅商业 约65 工业 约10 成交约 580亩 2011年 成交约 10亩 成交约 120亩 成交约 200亩 彭州片区 约170 住宅商业 约120 工业 约10 成交约 3950亩 土地量价之成灌 34 成温邛产业带成交价格（万元/亩） 光华片区（青羊） 约750 住宅商业 约300 工业 约42 海峡片区（温江） 约380 住宅商业 约150 工业 约11 崇州片区 约300 住宅商业 约150 工业 约10 大邑片区 约80 住宅商业 约45 工业 约15 成交约 840亩 2011年 成交约 1240亩 成交约 130亩 成交约 320亩 邛崃片区 约200 住宅商业 约70 工业 约14 成交约 150亩 土地量价之成温邛 35 成新产业带成交价格（万元/亩） 外双楠片区（武侯） 约700 住宅商业 约340 工业 约80 航空港片区（双流） 约220 住宅商业 约200 工业 约12 新津片区 约160 住宅商业 约60 工业 约10 蒲江片区 约150 住宅商业 约65 工业 约15 成交约 240亩 成交约 460亩 成交约 430亩 成交约 630亩 2011年 土地量价之成新 成新产业带成交价格（万元/亩） 琉璃片区（锦江） 约500 住宅商业 约200 工业 约100 龙泉片区 约370 住宅商业 约350 工业 约12 成交 0亩 成交约 720亩 2011年 36 土地量价之成龙 37 价格比较 南部产业带发展成熟，土地价格 抬升厉害，但成金青、成温邛产 业带发展阶段较低，土地价值低 ，未来发展空间十分可观。 成金青产业带和成温邛产 业带为价值洼地区 成交量比较 成龙产业带与南部产业带成交 量较小，而成灌产业带和成金 青产业带成交量相对较大 成灌产业带和成金青 产业带发展迅猛 出让方式 产业带中，远郊区域招拍挂 地块出让属性单一，多区域 2011年未出现工业类地块 远郊区域招拍挂制度不完 善，工业地块协议为主 产业带土地小结 产业带整体分析 各产业带产品分析 产 品 篇 38 区域覆盖： 主城区：青羊工业区为成都市光华大道板块 金牛工业区为成都市迎宾达到板块 成华工业区为成都市八里小区与龙潭寺板块 武侯工业区为成都市外双楠板块 锦江工业区为成都市成龙路板块与三圣乡板块 近郊区：双流工业区为双流县东升板块与航空港板块 新都工业区为新城板块与非板块 其他均为区域全数据 远郊区：为区域全数据 统计口径：住宅、商业、办公（其中住宅包含商品住宅与两限房） 数据说明 39 产品篇数据说明 产业带整体分析之量价 单位：万方 超450 超270 超240 超400 超250 超170 成金青 成龙 南部 成新 成温邛 成灌 住宅办公商业 2011年各产业带住商办成交面积 整体成交成灌位居第一；南部成交量最少 成交均价除南部较高，其他产业带均未超过7000元/ 办公物业来看，除南部成交量较高，其他产业带均较少 商业物业来看，成龙与南部因区域覆盖范围窄，成交较低 1 2 3 4 40 41 产业带整体分析之预判 商业地产 住宅地产 环境提高 交通改善 产业地产 配套提升 房地产向郊区转移 ，竞争增强 产业带动经济发展 ，对行业提出新的要求 产品改良 品质项目办公物业 综合体项目 产业地产 新型商业 产业促进人口导入 ，郊区需求增大 随着产业发展，为房地产带来新的机会点。目前产业带房地产产品较为单一，已无法满足 发展的需求，从而向新的产品发展。预计未来项目配套将会有较大突破，综合体、商业、 以及品质住宅项目将会越来越多。 产业带对比分析 各产业带产品分析 产 品 篇 42 各区域产品分析之成金青 机电研发制造冶金建材业 以制造业工 人为主 收入中等偏低 性价比为首要 考虑因素 低总价产品 为主要需求 u在北改带动下，区域环境、配套、产业 逐步改善，成交量平稳，价格较低且呈上 升趋势； u成交总价较低，以30-50万产品为绝对 主力，其次为0-30万与50-70万产品； u成交面积以90-120产品为主，其次为 70-90，大户型主要为郊区环境较好的 洋房与别墅产品。 43 44 各区域产品分析之成龙 文化创意与汽车制造业 以设计师、白 领、与汽车工 程师为主 以中等与中高 等收入为主 交通、产品、 环境为重要考 虑因素 舒适两三居 室为主 u该区域产业发展较成熟，且产业人口收 入较高，成交量与成交均价相对稳定； u成交总价适中，以30-50万产品为主， 其次为50-70万与70-100万产品,，购买力 相对较强； u成交面积以70-90产品为主，其次为 90-120，成交大户型产品较少。 各区域产品分析之南部 软件研发与总部经济与服务业 以软件工程师 ，企业白领为 主 以中等与中高 等收入为主 区域、产品、 环境为主要考 虑因素 舒适三房为 主，改善型 需求旺盛 u成都产业发展最为成熟的区域，且产业 人口收入较高，成交量波动性较大，成交 均价较高； u成交总价较高，以70-100万产品为主， 其次为50-70万与100-120万产品,，购买 力较强； u成交面积以70-90产品为主，其次为 90-120与120-150，。 45 各区域产品分析之成新 轻工设计、新能源新材料、食品 以制造业工人 为主 以中等收入为主 产品、交通为 主要考虑因素 舒适两三居 室为主 u产业处于发展阶段，其中西航港新能源 产业发展较好，产业人口收入较高，区域 成交量较低，均价波动性较大； u成交总价适中，以30-50万与50-70万 产品为主； u成交面积以70-90产品为主，150- 300大户型主要位于双流区域，300 以上别墅产品主要位于新津区域。 46 各区域产品分析之成温邛 航空，电子通讯、农副产品、饮料制造 以制造业工人 ，农业人口为 主 以中低等与中等 收入为主 性价比与产品为 主要考虑因素 低总价性价 比产品为主 u区域农业人口较多，工业产业主要制造 业工人为主，成交量较高，成交均价较为 稳定； u成交总价适中，以30-50万产品为主， 其次为50-70万，高总价产品较少； u成交面积以70-90与90-120产品为 主。 47 各区域产品分析之成灌 生物制药与食品制造业 以制造业工人 为主 以中等收入为主 产品、配套、交通 为主要考虑因素 低总价性价 比产品为主 u金牛、高新西区、郫县衔接紧密，产业 链状发展，目前发展较好。区域成交量较 高，均价波动性较大； u成交总价偏低，以30-50万产品为主， 其次为50-70万，高总价产品相对较少， 主要位于都江堰区域； u成交面积以70-90产品为主，其次为 90-120。 48 展望基础 近期展望 中远期展望 展 望 篇 49 50 成都工业增加值增长速度连续7年保持在18%以上， 工业发展对成都地方经济促进作用巨大，以2011年为例 ，成都市二产业对经济增长的贡献率为58%，远远超过 第一和第三个产业，因此政府对于工业发展的大力支持 将会是长期性、持续性的。 在成都市支柱产业中电子信息产品 制造发展最为快