广州市锦恒国际商业城策划书.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 目目录录 页码 目目录录1 第一部分：第一部分：项项目概目概览览7 第二部分：宏第二部分：宏观观市市场环场环境分析境分析9 2.1 商业市场环境9 2.1.1广州商业格局分布.9 2.1.2广州商业地产供求概况.11 2.2 汽车配件市场环境13 2.2.1中国汽车及其售后市场持续迅猛发展.13 2.2.2广州汽配市场状况.17 2.3 广州酒店市场环境18 2.3.1广州及周边城市的酒店供应量.18 2.3.2酒店格局发展趋势.19 第三部分：区域市第三部分：区域市场环场环境分析境分析21 3.1 汽车配件市场21 3.2 区域酒店市场环境24 第四部分：第四部分：项项目分析目分析26 4.1 项目周边概况26 4.1.1项目周围的自然环境.26 4.1.2项目周围的交通条件.26 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 4.1.3项目周边的配套设施.26 4.2 项目 SWOT 分析 27 4.2.1项目优势分析27 4.2.2项目劣势分析.27 4.2.3项目机会分析.28 4.2.4项目威胁分析.28 4.3 项目战略分析28 4.4 项目竞争力综述31 第五部分：第五部分：项项目定位目定位33 5.1 市场定位思路33 5.2 市场定位33 5.2.1项目的地段资源分析.33 5.2.2竞争对手定位分析，寻求市场空间34 5.2.3项目的规模分析.34 5.3 项目目标客户群定位35 5.3.1专业市场客户.35 5.3.2商业区客户.43 5.3.3商铺的投资客户.43 5.4 形象定位43 5.4.1项目名称.43 5.4.2形象标志.43 5.4.3形象的延展及运用.43 5.5 功能分区及业态布局45 5.5.1分区布局的总体思路为：.45 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 5.5.2主路入口设计.46 5.5.3入口广场.46 5.5.4汽车配件和服务区域.46 5.5.5酒店商业区.47 5.6 项目管理定位48 5.6.1组织机构及人员配备.48 5.6.2人员编制.50 第六部分：第六部分：营销营销策略策略51 6.1 总体战略51 6.2 营销具体策略52 6.3 招商思路52 6.4 营销道方式类型53 6.5 招商阶段策略53 6.5.1市场导入期（蓄势期）.53 6.5.2公开租赁期.55 6.5.3租（售）持续期.55 6.6 招商价格56 6.6.1定价依据.56 6.6.2价格及相关制定.56 6.6.3价格分期策略.58 6.7 广告策略58 6.7.1广告宣传阶段.58 6.7.2媒介策略.58 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 第一部分：第一部分：项项目概目概览览 项项目投目投资资方：方：广州市锦恒置业有限公司 项项目名称：目名称：广州锦恒国际汽车配套服务专业市场 项项目状况：目状况：原为铁路疗养院，现在准备折迁改造为以汽配专业为主市场、酒店、饮食、娱 乐等为辅的商业项目。 项项目地址：目地址：广州市恒福路 227 号 项项目占地面目占地面积积： ：41,151 平方米 经营经营范范围围： ：汽车配件、服务区域：各种国产和进口汽车整车，包括商用车、家用车、微型 车等；各种国产和进口汽车零配件，包括发动机、汽车空调、汽车用涂料、喷涂设备、汽车美 容产品、装饰、音响、养护、传动、电子、电气、仪表、轮胎、玻璃、润滑油、添加剂、线束、电 瓶、粘结剂、蓄电池、安全、防盗、保护装置、清洁设备，等等；汽车零部件及其生产设备与新 产品、新技术、专利成果等；汽车维修保养设备、维修保养工具、汽车检测诊断仪器设备和技 术；汽车售后服务用品，包括洗车设备、装饰、加油站设备，停车场设施、添加剂、清洗液及 其它相关产品； 酒店商业区：酒店经营、KTV、桑拿、沐足、饮食等 项项目内容：目内容：投资建设和运营广州恒福汽车广场，具体包括商贸、展示、仓储、配套办公和 娱乐、餐宿等内容。 容容积积率：率：1.2 建筑密度：建筑密度：40% 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 表表 1-1项项目建筑技目建筑技术术指指标标表表 序号序号 本本项项目基本建筑技目基本建筑技术术指指标标 参数参数 备备注及注及说说明明 1.0 本本项项目目红线红线用地面用地面积积 41,151 平方米平方米 项项目占地面目占地面积约积约 61.73 亩亩 2.0 项项目新建目新建总总建筑面建筑面积积(地上地上+地下地下) 65,841 平方米平方米 地上地上总总建筑面建筑面积积:49,381 平方米平方米 2.1 饮食大都会面积 3,000.0 平方米 首层建筑面积:16,460 平方米 2.2 商铺建筑面积25,920.0 平方米酒店标准客房:200 间 2.3 酒店建筑面积13,000.0 平方米饮食大都会按 150 张台两市计算 2.4 夜总会建筑面积 3,000.0 平方米 人均消费 50 元,开座率 80% 2.5 三层写字楼建筑面积 4,461.0 平方米 其它配套含配电房水泵房垃圾房 2.6 地下室 16,460.4 平方米 地下室内停车位约 470 个 3.0 净净容容积积率率(地上地上总总建筑面建筑面积积除除总总占地面占地面积积) 1.20 地下室内停地下室内停车车位位 35 平方米平方米/个个 4.0 净净建筑密度建筑密度(首首层层建筑面建筑面积积除以除以总总占地面占地面积积) 40.0% 不含地上露天停不含地上露天停车车面面积积 5.0 项项目各功能物目各功能物业业建筑面建筑面积积分布分布 49,381 平方米平方米 夜夜总总会含棋牌桑拿健身美容等会含棋牌桑拿健身美容等 5.1 饮食大都会面积 3,000 平方米 夜总会每天 200 人,人均消费 100 元 5.2 商铺建筑面积25,920.0 平方米商铺出租率 95%,月租金 150 元 5.3 酒店建筑面积13,000.0 平方米首层商场建筑面积:12,960 平方米 5.4 夜总会建筑面积 3,000.0 平方米 二层商场建筑面积:12,960 平方米 5.6 三层写字楼建筑面积 4,461.0 平方米 商场铺位数:360 个 6.0 地上部分地上部分总总建筑面建筑面积积 49,381 平方米平方米 商商铺铺(首二首二层层)面面积积:72 平方米平方米/个个 7.0 地下部分地下部分总总建筑面建筑面积积 16,460 平方米平方米 酒店占地面酒店占地面积积 2,500 平方米平方米 8.0 项项目最高建筑物高度目最高建筑物高度约约 15.00 米米酒店酒店层层数数:4 层层 资料来源：聚贤庄研究部 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 第二部分：宏第二部分：宏观观市市场环场环境分析境分析 2.1 商商业业市市场环场环境境 2.1.1 广州商广州商业业格局分布格局分布 广州是华南地区的商业中心，经过多年的发展，形成了多个大大小小的商圈，而每个区 都有自己各具特色的特有商圈，其中老四区由于历史和文化沉淀的原因，零售商业发展处 于领先地位，而近年随着城市中心的东移，天河区发展一日千里，逐步取代了传统城区的领 先地位，与越秀区、东山区、荔湾区形成了四个市级商圈，而海珠区经过多年的发展，与其 它各区之间的发展距离越来越小，虽然目前海珠区仅是区级商圈，但增长潜力优厚。而白云 区、芳村区、黄埔区由于发展相对缓慢，零售商业气氛仍不能与其它各区比拟。2003 年 3 月 17 日正式颁布的广州市的第一部商业网点规划广州市商业网点发展规划 （20032012 年）（下称规划）。 十年内，广州将建设三层商业圈，新增 57 个大型购物点。按照城市“拉开建设、优化布 局、新区先行、带动老区”的总体规划思路， 规划提出在广州全市域构建“四线三圈、两轴一 带”的大商业格局，实施“东推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。 一、广州打造三一、广州打造三层层商商业业圈圈 内圈：北至内环路铁路沿线(麓湖路以东以铁路为界)、东至华南快速干线、南至新港 路昌岗路、西至工业大道内环路以内的圈层，含越秀区、东山区、荔湾区和天河区西部、 海珠区北部地区。 中圈：内圈与二环路之间，包括天河区北部和东部、芳村区、海珠区南部、黄埔区大部和 白云区南部、番禺区北部。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 外圈：二环路外区域，含花都区、增城市、从化市、黄埔区南岗片、开发区和白云区北部、 番禺区南部。 规划期限为 2003 年2012 年，分三阶段实施，近期为 2003 年2005 年；中期为 2006 年2010 年；远期为 2011 年2012 年。 二、二、规规划广州十年大商划广州十年大商业蓝图业蓝图 规划十年内，全市将提升改造或新建 6 个都会级商业功能区、20 个区域级商业功能区， 一个中央商务区、两个国际会展商务区。在零售商业网点规划方面，依据人口发展分布重点 规划对象为大型零售商店，拟规划期限内控制其总量为 152 个，其中：30 个大型百货店、60 个大型综合超市、8 个大型购物中心、8 个仓储式商场和 30 个大型专业店等业态。在原有 36 条商业街基础上，重点规划改造提升和新建市重点的和一批区域级的共 20 条商业街。拟 规划期限内总控制 50 条商业街，其中有综合商业街 34 条，专业街 16 条。在批发市场规划 方面，重点规划对象为 12 个批发市场园区、11 个批发市场群和一批大中型中高级批发市场。 三、大型商三、大型商业业网点定址引入听网点定址引入听证证制度制度 据了解，广州市政府正在寻求对以后十年的大型商业零售网点，建立定址联席会议制 度。而定址也将采用听证制度来听取市民的意见，广州市人将有机会对自己身边的商业网 点“指手画脚”了。 对此，舆论认为规划是避免广州商业无序发展的“一剂良药”。 四、将新建十大商四、将新建十大商业业网点网点 规划重点提升和建设的大型网点是广州百货大厦、新大新百货公司、广州友谊商店、 时代广场、南方大厦、中华广场购物中心、荔湾广场购物中心。而新建的大型网点有天河城 旁边的正佳购物中心、海珠城购物中心、花花世界购物中心、琶洲购物中心、长隆购物中心、 白云新城购物中心、广州新城购物中心、南沙购物中心、名盛广场、雄峰商城。 五、建五、建 50 条特色商条特色商业业街街 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 到 2012 年，广州将拥有 50 条特色商业街，其中有 20 条重点商业街、47 条区域级商业 街，以北京路步行街、上下九步行街和珠江滨水带风情休闲街为龙头。 其中重点改造建设的商业街有北京路商业街、上下九步行街、珠江滨水风情休闲街、 农林下路综合商业街、中山路商业街、人民路商业街、文德路字画文化街、华林源胜玉器古 玩工艺街、状元坊饰物精品街、一德路商业街、江南大道商业街、车陂路商业街、大沙地路 商业街、番禺市桥商业街、花都商业大道商业街、增城挂绿路商业街、从化西宁商业街、永 福路汽车用品街。其中重点新建的商业街有：白云新城商业街、广州新城商业街、南沙商业 街。 六、新建一批批六、新建一批批发发市市场场 规划期内将以广州国际玩具中心、广州花都狮岭皮革皮具城、广州花卉博览园三个高 级批发市场为示范，推进 16 个大中型专业批发市场和 12 个批发市场园区的建设，基本完 成 11 个批发市场群和 20 个现有批发市场的整改升级。本区域的汽车配件市场也是政府重 点建设之一。 2.1.2 广州商广州商业业地地产产供求概况供求概况 一、商一、商业业地地产产供求两旺供求两旺 近两年来，广州大型商业广场、五星级酒店、服务性公寓、写字楼、专业市场等商业地 产项目的建设不断，广州许多大地产商都纷纷致力开发商业地产项目。 据广州市国土房管局 2004 年底公布的近 7 年广州商铺成交数据显示： 1998 年到 2004 年上半年，广州老八区商铺供应量为 262.5 万平方米，成交量为 221.96 万平方米，供求差距 为 41 万平方米。而从 2001 年开始，广州商铺由“供大于求”走向“求大于供”，这种现象到 2005 年更加明显。 二、市二、市场场明明显转热显转热 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 2005 年第一季度，广州原八区商铺供应量为 8.29 万平方米，成交量却达 13.33 万平方 米。而价格方面，从 1998 年到 2002 年，商铺售价一直在 13000 元/平方米的水平小幅度平 稳波动，2003 年则急速下跌，其主要原因在于 2003 年东山区有大量商铺以批发形式销售， 从而拉低了商铺整体成交均价。而到 2005 年第一季度，老八区商铺总体价格已经上升到 18346 元/平方米，商铺市场明显转热。 三、三、东东山区（山区（现为现为越秀区）商越秀区）商业环业环境境 一直以来，东山区凭借本身独特的区位、环境、文化、教育、人才等方面的优势，吸引了 大量人流、资金流、商品流、信息流，成为资金密集、商贸服务发达的宝地。东山区已成为广 州市经济活动最活跃、经济特点鲜明的城区之一。在高级商务、信息服务、商贸旅游、专业 购物等方面形成了自己独特的产业和区域优势。 经过多年的发展，目前东山区商贸经济基本形成以海印、环市东、英雄广场及农林下路、 龟岗、永福等几大商业板块为主体的发展格局： 海印商贸区位于海印桥的北面，经过近十年的发展，已从最初单一的海印电器专业市 场发展成为以家用电器为龙头，以电脑软、硬件设施、办公设备、通讯产品、摄影音响器材、 毛线布料、二手商品交易、图书批发等为依托，拥有 22 个各类专业市场，以“海印”品牌为标 志的多元化商贸区，该地区专业市场全年成交额占全区专业市场成交额的一半，居龙头地 位，其中家用电器专业市场的销售多年来在广州市同类市场中独占鳌头。 环市东商贸区位于广州市繁华的环市东路地段，由友谊商店、白云宾馆、花园酒店、假 日酒店、世贸中心、国际大厦、电子大厦、远洋宾馆、东山广场等 18 家高中档宾馆、写字楼 以及新大新、麦当劳等数十家中外著名商家组成，是广州市著名的高级商务、高档购物区之 一，被誉为广州的“尖东”，也是东山区税收的三大基地之一。该地区集中了众多的大型商业、 贸易企业及饮食业，年营业额 2000 万元以上的批发企业，无论是数量还是营业额都占全区 同类企业总量的一半以上，区位优势十分突出。而上规模、上档次的饮食业，包括有新荔枝 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 湾电子大厦分店、花城酒家、利苑酒家等企业有 12 家，占全区同类餐饮业总量的 1/3 强，年 营业额占全区同类企业总量的一半以上。 英雄广场商贸区位于中山三路英雄广场地段，主要由中华广场、流行前线地下商城、东 川名店运动城、陵园西通讯专业市场、东较场摩托车配件专业市场等组成，已初现大型综合 商贸区的雏形，吸引力逐渐增强，该地区 2003 年商品销售额已超过 5 亿元，保持两位数的 良好增长势头。 农林下路、署前路、龟岗商业街经过近年的悉心培育，商业氛围、经营档次、购物环境 等都有了很大的改善，其中农林下路商业街被广州市政府确认为继上下九、北京路商业街 后第三条商业街，现已发展成为以广州王府井百货大楼为龙头，各类专卖商店云集的广州 第三大商业街。署前路、龟岗商业街在“三年一中变”中，地段内的特色楼宇经修茸整饰一新， 形成了以东山百货大楼为龙头，具有东山传统特色的新兴商业街。该地区主要以百货、服装 和鞋类居多，年营业额已超过 7 亿元。 永福路、恒福路是广州市最早经营汽车及零配件的集散地，在国内有“汽配一条街”之称。 早在 1988 年时，永福、恒福路一带只建成 50 多间简易商铺，当时进场的有五金、建材、机 械、百货、餐饮等行业。在市场经济的大潮中，永福路抓住商机，渐渐明晰了自己的轮廓。由 于当时国外汽车汽车厂商尚未在中国建立起自己的零部件销售体系，而广州毗邻港澳，有 着对外贸易的优势，于是进口汽车配件开始通过各种渠道涌入广州，为这带的繁荣奠定了 基石。 2.2 汽汽车车配件市配件市场环场环境境 2.2.1 中国汽中国汽车车及其售后市及其售后市场场持持续续迅猛迅猛发发展展 中国加入后，汽车行业发生了一系列重大合资合作与兼并重组，整车厂 和国外 跨国汽车公司合资后，外方将其配套体系带进中国，我国整车厂的配套体系 开始重新“洗 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 牌”。国际上通行的全球采购、系统配套、模块化供货和汽车电子化 使我国汽车零部件行业 面临新的挑战和机遇。汽车产业发展政策将大力推进汽 车产业结构调整和产业重组，提 高汽车产品的市场竞争力，必将极大地促进汽车零部件行业的健康发展。 （一）行（一）行业业特点特点 中国正在成为全球的汽车零部件的生产基地。在汽车产业链中，汽车零部件价值已占 总价值链的 50。从目前中国汽车零部件企业的现状来看，总的来说可以归纳为 3 个特点： 市场潜力巨大 集团规模化生产 正在形成产业链 1、市场潜力巨大 2001 年，中国的汽车保有量约为 1800 万辆，而当年的产销量为 236 万辆；2002 年中国 汽车销量比上年增长了 39.83%，达到 337 万辆，其中乘用车为 114 万辆、商务车 223 万辆， 后者所占比例为 65%；2003 年，中国累计生产汽车 451 万辆，同比增长 33.83%，累计销售汽 车 451 万辆，同比增长 342%；2005 年全国累计销售汽车近 592万辆同比增长 13.85%。 209 241 337 451 520 592 15.31% 39.83% 33.83% 15.30% 13.85% 0 100 200 300 400 500 600 700 2000年2001年2002年2003年2004年2005年 0 0.05 0.1 0.15 0.2 0.25 0.3 0.35 0.4 0.45 汽车销售量（万量） 增长率 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 图图 2-1 全国汽全国汽车销车销售售统计统计步步 从图中显示，汽车的主体属性已经从原来的生产资料转化为生活消费品，购买人群也 从集团购买转为私人消费。到 2005 年，我国汽车总需求量已经成为全球第二大汽车消费国。 同时，大企业集团的生产集中度、市场占有率稳步提高；汽车产品结构更趋合理；生产 效益大幅度提高；汽车产品进出口形势喜人；汽车新产品五彩纷呈；合资合作、联合重组取得 重大进展，产业结构调整又向前迈出一大步。 2、 、集集团规团规模化生模化生产产 在汽车行业发展的同时，汽车零部件行业也将在今后数年内迅猛发展。随着主机跨国 公司进入我国，为其配套的汽车零部件企业也纷纷进入，以独资、合资的方式，在主机厂周 围设厂，非汽车行业继续大举进军汽车行业。世界最大的专业零部件生产厂商如德尔福、伟 世通等企业在国内纷纷建立了多家独资或合资企业，逐渐占据了国内汽车零部件的主流市 场。这些外资与合资企业的发展，其核心竞争优势是强大的资金和技术优势。 目前汽车零部件行业已被民营企业瞄准，它们不仅是生产销售汽车零部件，甚至在开发产 品，存在很大的发展空间。目前分散的中国零部件产业结构经过 10 年的重组整合后，将形 成 2030 家大型零部件供应集团。 3、 、正在形成正在形成产业链产业链 由于汽车行业的上下游企业配套关系紧密，一个从整车，系统供应商，一线供应商， 二线供应商以至更底层的供应商的产业链已经形成。这样，我国汽车零部件行业产业基础、 市场规模、劳动力成本、制造业整体能力及上游相关产业能力等方面也有自己的优势，再加 上国际上汽车行业开始实行零部件“全球化采购”策略、国际跨国汽车企业推行本土化策略， 国内市场出现了巨大的零部件配件缺口，我国汽车零部件工业面临着巨大的商机和发展空 间。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 （二）（二）行行业发业发展展 据估计，中国汽车工业产业目前每年对零配件的需求量达到 800 亿元人民币左右，而 每年从一级市场到区域经营再到零售商的汽车零配件三级流通至少要完成 2400 亿元人民 币的交易额。由此可见，中国汽配市场呈现巨大的发展空间。长期以来，中国的汽车产业政 策比较重视整车生产企业，而忽视与其配套的汽车零配件市场的发展。实际上随着中国汽 车工业从“乡间小道”驶入“高速公路”，汽车零配件市场呈现出前所未有的巨大发展空间。近 两年来中国整车销售量每年以两位数的速度递增，形成对汽车零配件的大量需求；消费者的 购买从高收入者向中等收入者渗透、从城市向农村转移，消费层面的扩大促使汽配市场结 构多元化的加速形成；整车寿命普遍缩短，消费个性化使零配件业态除常规的零配件销售外， 出现了汽车养护、美容等新型行业。一辆整车每增值一元，就会给它的上游市场(原材料)带 来 0.65 元的增值，给下游市场(售后服务)带来 2.6 元的增值。 2001 2002 2003 2004E 2005E 2006E 2007E 2008E 2009E 2010E 时间 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 亿元 中国汽车售后市场的发展趋势 资料来源：聚贤庄研究部 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 显然，只要汽车销量不断增长，维修与更换配件、购买自己喜欢的汽车用品等需求也必 然随之扩大，这就是售后市场。有关中国汽车售后市场的预测，各个机构公布了不同的数字。 据罗兰贝格（Roland Berger）测算，2001 年中国汽车售后市场已经形成了 370 亿元的规模， 2002 年为 500 亿元，2003 年达 800 亿元。实际上，如果把 1997 年 230 亿元的市场规模作为 基数，五年里市场规模增长了两倍以上。这样的成长率在全世界也是一枝独秀。目前，中国 在亚洲已成为仅次于日本、韩国的第三大市场。2010 年，中国的汽车售后市场规模则将会 达到 1900 亿元，在亚洲仅次于日本位居第二。 拿国内外成熟汽车市场盈利模式参照，目前国内汽车市场销售额中各部分的比例显得 不合理。在国外成熟的汽车市场销售额中，配件占 39，制造商占 21，零售占 7，服务 占 33。国内汽车市场销售额中配件占 37，制造商占 43，零售占 8，服务占 12，数 据显示目前国内汽车销售额中制造商的比重依然偏大，而服务的比重过小，除金融、租赁等 汽车服务有待加强外，汽车售后服务还有近 10的上升空间。 0% 20% 40% 60% 配件 制造 零售 服务 国外 国内 资料来源：聚贤庄研究部 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 按照可借鉴的国际经验，一个大国在进入汽车大众消费阶段后，汽车产业将会保持 20 至 30 年的快速增长。因此，我国汽车及其售后市场的发展前景是及其光明的。 2.2.2 广州汽配市广州汽配市场场状况状况 广州作为我国经济发达地区，经济增长持续强劲、有力，汽车的消费水平更远高全国平 均水平，汽车消费历来走在全国前列，据有关资料显示，2003 年广州市汽车生产量达 19 万 辆，比 2002 年增长 95，居各省、直辖市之首。广东省的汽车销量已占全国汽车总销量的 三分之一。到 2005 年，广州共生产轿车1 万辆，在中国轿车产区中排第二位，广州市 2005 年则共有 21 万辆出售，同比增长 36%，平均每月卖出 17500 辆车。其中，有相当一部分的汽 车是销往珠三角及其他地区。可以毫不夸张地说，拥有珠三角，就等于拥有广东和华南的市 场。角逐广州市场，是角逐珠三角市场的关键。因而这一地区的汽车配件消费潜力十分巨大。 表表 2-1 广州汽广州汽车产车产量、量、销销量量统计统计表表 2002 年2003 年2004 年2005 年 汽车生产量（万辆） 9.718.927.641.35 汽车销售量（万辆） 1015.421 广州市将从六个方面入手，实现汽车零部件产业跨越式发展，到 2010 年，广州汽配市 场产值将超过 1000 亿元。 据调查，至 2005 年，广州拥有近家生产汽车零部件的外资企业，年零部件 产值达亿元，零部件与整车的产值比为：，按国际通行比率：，仍有较大的 发展空间。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 据了解，广州在花都为日产项目规划了平方公里的广州花都汽车城，按照整车生产 区、零部件工业区、汽车贸易服务区、汽车物流中心、出口加工区、汽车学院、汽车研发区等 功能进行规划，远景规划将达到平方公里。丰田项目在南沙规划了近平方公里的广州 南沙国际汽车产业园，在汽车产业园的旁边还建有番禺汽车高新技术产业基地。附近更建 有集装箱吞吐量超过万吨标准箱规模、多个万吨级泊位的广州港南沙港区，为产品 的运输提供了极大的便利。广州东部的汽车板块围绕本田项目开展了重点规划，其中在开 发区有汽车零部件产业基地平方公里，在增城新塘工业加工区又规划平方公里， 用以建设整车及零部件生产区、汽车研发区、汽车物流区、汽车实验场、汽车展示区、生活 服务区；在黄浦区规划建设平方公里汽车零部件生产基地，集各类汽车配件的生产、仓储 于一体，为汽车生产基地提供配套服务。 按照广州市规划，预计到年，广州整车的年生产能力将达到万辆，产值 亿元左右，汽车零部件产值达到亿元以上。 2.3 广州酒店市广州酒店市场环场环境境 2.3.1 广州及周广州及周边边城市的酒店供城市的酒店供应应量量 广州市星级酒店由“九五”期间的100家增加到208家，其中三星级增加到91家、四星级 增加到26家、五星级增加到6家，星级酒店结构趋向合理，可以满足各类大型国际活动的接 待任务。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 表表 2-22005 年广年广东东省各市旅游住宿省各市旅游住宿设设施床位分布情况施床位分布情况 市市 别别座数座数客房（客房（间间） ）床位（床位（张张） ）从从业业人人员员（人）（人） 全省合计 Total3837279302512582393983 广 州Guangzhou140296575176891136375 深 圳Shenzhen501427947060054229 珠 海Zhuhai320220004800026000 东 莞 Dongguan431266004292945031 中 山Zhongshan11183871677410372 资料来源：聚贤庄研究部 表表 2-32005 年广年广东东省旅游住宿省旅游住宿设设施分布情况施分布情况 单单位：座位：座 市市 别别合合计计星星级宾馆级宾馆无星无星级级 小 计五星级四星级三星级二星级一星级宾馆 合计 Total3837112841140496412392709 广 州Guangzhou1402206626897961196 深 圳Shenzhen501179102570722322 珠 海Zhuhai320765946142244 东 莞 Dongguan4318914222823217 中 山Zhongshan11137241811274 资料来源：聚贤庄研究部 2.3.2 酒店格局酒店格局发发展展趋势趋势 高星高星级级酒店呈增酒店呈增长趋势长趋势 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 在2010年亚运会之前，五星级酒店将在现有的6家基础上新添10到15家，而4星级以上 数量将从目前24家增加到60家，广州星级酒店总数会从现在205家增加到300家，新增客房 近8000间。 酒店投酒店投资热资热潮迹象已呈潮迹象已呈 近期广州酒店业市场开始大热。目前有凤凰城、嘉逸国际、天伦万怡三家酒店正在申 报“五星”，琶洲香格里拉、太古汇香格里拉、正佳万豪、富力丽思卡尔顿、富力凯悦、皇冠假 日、美林海岸、海景大酒店等10家以上五星级酒店也正在紧锣密鼓建设当中。与此同时，为 应对未来这些新酒店竞争，原有五星级酒店已经或正在投入巨资翻新设备。东方宾馆已完 成了其投资额达2个亿的改造；花园酒店国际会议厅，已投入了2000万元进行装修；中国大酒 店也将分阶段在35年内陆续投入4.5亿元，争取抢在各大新酒店开业前完成改造工程。而 历史悠久的爱群大厦早前也爆出要用2亿元资金完成由三星级到五星级的变身。 目前广州共有星级酒店200多家，酒店业规模居全国前列。但从上世纪90年代末，广州 酒店业整体发展明显趋缓，五星级酒店仅有5家。而与此同时，北京、上海五星级酒店均超过 20家。2006年，广州亚洲国际大酒店正式挂牌五星。广州第六家五星级酒店由此诞生，打破 11年没有五星级酒店出现的沉闷格局。 广州酒店业特别是高星级酒店业将迎来第二次投资热潮，境外资本、民营资本加速进 入，广州酒店市场将会竞争日渐激化，而发展中低档次的酒店则会具备一定的发展空间。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 第三部分：区域市第三部分：区域市场环场环境分析境分析 3.1 汽汽车车配件市配件市场场 本区域位于广州市中心地段，北临北环高速和广州东北出口，南连先烈中路，毗邻环市 东高级商务圈、黄花岗信息园，具有优越的区位优势。自 1987 年自发形成市场，历经十多年 的发展，这里的汽车配件、汽车用品已形成了一定的经营规模，在鼎盛时期的 1997、1998 年， 汽车配件、汽车用品的年商品交易额达到亿元以上，上缴利税也超过千万元，是全国汽车用 品的发祥地和最大的集散地享誉国内外，并形成了一定地行业规模和知名度。位于东山区 地永福路，以前就有“汽车用品一条街”的盛誉，80 年代以来，永福路一直是中国汽车用品行 业的龙头，被业内人士称之为汽车用品市场的“延安”和“黄埔军校”。现在本区域不仅士广州 地区，也是整个华南地区汽车用品最大的集散地。由于永福商圈经过十几年的专业市场开 发，区域内可供开发的专业市场地块逐渐减小，区域商业价值进一步提升。目前本区域汇集 了倚云汽车用品城、福怡大厦、福怡汽车用品城、永福汽配城、汽车大厦永福中心等的大型 汽车用品专业市场，成为全国最大的汽车用品集散地。据了解，在最高峰的时候，全国的汽 车用品及配件 70的份额就是从这里流向各地的。 表表 3-1利利远远汽汽车车用品广用品广场场 位置广州市永福路 45 号大院 规模共六层，建筑面积达 12000 平方米 价格首、二层商铺：150 元/平方米、四五层写字楼 3060 元/平方米 管理费 6 元/平方米 设置首层、二、三层为商铺（带独立洗手间），四到六层以办公为主 经营 汽配用品 资料来源：聚贤庄研究部 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 表表 3-2广州南方永福国广州南方永福国际际汽汽车车用品广用品广场场 位置位置永福路的核心地段永福路的核心地段 规模占地面积 8938 平方米，总建筑面积 70460.90 平方米 价格 首三层商铺 5090 元/平方米 管理费 9.8 元/平方米 设置贸易、展示、售卖、电子商务、信息咨询、金融服务等 经营主要经营汽车配件及用品 其它 复式主题商场，实用率高达 90% 承租方案高 250 元/平方米，公共分摊面积装修费 资料来源：聚贤庄研究部 表表 3-3永福汽配城永福汽配城 位置永福路汽配一条街 规模占地面积 4000 平方米，总建筑面积 18000 平方米 价格租金 100 元/平方米 管理费 5 元/平方米 设置 设有室内外停车场、仓库及写字楼，机动车可直泊首层及二层每一个铺位 门口 经营首层以经营进口、国产汽车配件为主，二层以经营汽车用品、精品 其它整体略显残旧 资料来源：聚贤庄研究部 表表 3-4盛大国盛大国际际 位置广州市永福路 40 号 规模占地面积约 12000 平方米,总建筑面积 5 万平方米，拥有近 500 间商铺 价格商铺 168 元/平方米，写字楼 5060 元/平方米 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 管理费 8 元/平方米 设置 楼高九层,1-6 层为主体商铺、写字楼首层层高米，其他层高.2 米，空间宽敞，可设夹层，销售 办公仓库于一体。停车场有近 350 个停车位， 5000 平方米门前广场，有近 150 个停车位，地下 停车场近 6000 平方米，可提供近 200 个停车位；附设银行、餐厅；内设会议室、商务中心、信息 中心 经营主要经营汽车配件及用品 其它 水电按广州市商业用水电计收，另加 10% 进场需缴交 100 元/平方米，公共区域装修费 合同期限 2011 年，09 年起每年递增 8% 实用率 50%-60% 资料来源：聚贤庄研究部 表表 3-5广州市隆福汽配中心 位置位于永福路 45 号大院西侧，1 2 号门与横枝岗路相联，3 号门与恒福路相接 规模占地面接近万平方米，现有商铺 120 间 价格商铺 95 元/平方米，写字楼 35 元/平方米 管理费 5 元/平方米 设置商铺、展厅式写字楼 经营 进口、国产汽车配件，汽车智能导航系统，汽车改装美容装饰，及汽车护理用品和 汽车保 修设备等 其它招租时免集资费 资料来源：聚贤庄研究部 表表 3-6广州倚云汽广州倚云汽车车用品广用品广场场 位置广州市永福路 79 号 规模 占地总面积 18000 平方米，其中商铺面积 12000 平方米，停车场面积 4000 平方米，车位 近 200 个 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速 度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 价格120150 元/平方米 管理费5 元/平方米 设置商场、含饮食、住宿、休闲、配有沐足及露天吧 经营汽车音响电子、汽车化工、汽车美容保修设备和产品、汽车装饰精品 其它 资料来源：聚贤庄研究部 表表 3-7福怡大厦福怡大厦/福怡汽福怡汽车车用品城用品城 位置永福路 规模占地 1.2 公顷，经营面积三万多平方米 价格 商铺 95 元/平方米，写字楼 60 元/平方米 管理费 租金含管理费 设置 设有一千平方米的室内停车场和三千平方米的室外停车场和总面积六百多平方米的三个 多功能会议厅；配有餐饮、资讯、监控等各类配大设施 经营综合性专业汽车用品