物权法背景下社区物业管理中权责与利益分配问题研究——基于对黑.docx

物权法背景下社区物业管理中权责与利益分配问题研究基于对黑摘要：中华人民共和国物权法出台后使得社区物业管理有了上位法律的约束，物业管理条例及其他相关法规根据物权法不断地完善物业管理方面的规定。理论上来说，物权法的出台让社区物业管理中的许多问题得到了解决和规范，但在实践中可能存在一定的残留问题或新生问题等待发现和解决。围绕相关问题，对黑龙江省大庆市展开了调查，由此分析在现有物权法下大庆市社区存在的权责与利益分配问题，并对其加以分析。 关键词：物权；物业；权责；利益 一、导言 黑龙江省大庆市是中国城市中城市规划作得较早、较好的城市之一。近年来大庆市政府注重配套行业政策，夯实物业管理法制基础，先后出台了大庆市物业服务收费管理办法等29个相关政策。 已有的关于物业管理的研究成果大多是从理论的层面探究社区管理模式和对理念的阐释以及当前社区物业纠纷的机制探究，关于物权法出台前后社区物业管理情况的变化的研究更是少之又少加之大庆市的特殊发展模式，本文研究在物权法出台后黑龙江省大庆市社区物业管理中各主体在相关权责问题和利益分配方面存在的问题,有助于验证物权法实施的情况，并发现法律的残留问题。 二、黑龙江省大庆市物业现状的调查和分析 本次研究对象的总体是大庆市市区内居住小区的业主研究采用了问卷调查和深度访谈相结合的研究方法。调查问卷的设计分四个部分：基本信息、对小区物业的总体评价、权责与利益相关问题和其他问题。 在问卷调查的过程中采用简单随机抽样的方法，共涉及五个小区和2个单位（共发放了100份问卷，共回收有效问卷为90份，有效率为90%。 （一）调查对象的基本信息 本次调查中男性40人，女性50人，性别比例接近1：1；调查对象以20-60岁的人居多，所占比例为91%，而20岁以下和60岁以上的人所占比例相对较小，分别为3%和6%。样本较为符合本次调查的预期。此次调查共涉及到两个社区类型，其中纯商品房小区占54.40%；单位房小区45.60%。住房面积主要集中在90-144 （52.3%），调查对象多为大户型，属于非普通性住宅，在大庆市属于正常的住宅面积。而在49位纯商品房小区的住户中，家庭月收入在20006000元的人居多（67.3%）属于中等收入水平。 开题报告 t 小结：就调查对象的基本信息来看，调查对象年龄集中在20-60岁，所居住的房屋大部分为大户型，以上基本符合大庆市的现状。 （二）物业服务情况相关问题统计分析 1 物业整体情况 主要调查业主对小区物业整体情况的满意程度，采用里克特量表，围绕着权责和利益问题进行考察，对小区物业的总体评价主要涉及了九个方面的内容。具体各项得分值如表一所示： 表一：大庆市对小区物业各项评分表 如上表所示，在回收的有效问卷中，小区业主对其所在小区各项物业服务的满意程度相差不大，单项满意度得分都处于平均水平。 通过与大庆市物业管理相关人员的访谈，笔者了解到大庆市自2003年以来，累计投资19.5亿元，对143个老居住区实施了环境改造，使得业主对小区公共绿化建设与养护和公共环境管理的满意度偏高，至于物业费及房屋及公用设施的维修业主的满意度偏低很大程度上与物业费收费方式不规范、单位报销额度差异较大有关。 2 综合比较分析 笔者假设小区物业的满意程度与小区的类型和有无业主委员会有关，依次对其进行方差分析。 （1）小区类型与总体评价 假设物业服务水平应与小区的类型相关，但在对小区类型与物业总体评价进行方差分析中，得出P值为0.493701，差异并不显著，可见小区类型和物业满意度之间没有必然的联系。 （2）有无业主委员会与物业总体评价 用如上方差分析方法,在对有无业主委员会与物业总体评价进行方差分析中，得出P值为0.021914，差异比较显著。可见有无业主委员会与物业服务和管理水平是密切相关的，业主委员会有利于业主维护和实现自身的权利、有利于实现高效高质的物业管理、有利于提高业主对物业管理的满意度等。物权法和相关政策对业主委员会权利的保障是十分必要的，但就有无业主委员会的情况来看，相关政策和程序还有待完善。 3 访谈结果整理 目前大庆市几乎所有的小区的物业管理都由专门的物业公司来承担。通过访谈我们了解到以下情况： A小区原本为事业单位所属的小区，在2006年7月份之后由专门的物业公司接管了小区物业，在此之前该小区物业由单位后勤部主管。该物业公司属于国企单位，在接管A小区的物业之后，小区居民明显感觉小区的物业管理好转了很多，尤其是在公共设施的维护和公共绿化的保护上。 B小区为新建的纯商品房小区，B小区的物业公司属于私企物业，事实上该小区物业与开发商之间是存在“父子关系”的。但是通过对该小区居民的调查发现，小区居民对该小区物业的满意度很高，没有什么比较大的纠纷。 从访谈结果可以看出，无论是国企还是私企的物业公司，都是比较专业的物业管理公司，业主对物业的管理基本比较满意。另外，调查显示业主一般在物业费、水电费的收缴过程中比较容易与物业公司发生纠纷。物业公司的相关负责人表示自从物权法实施后，他们在业主拖欠物业费这方面就变得很被动，因为没有相应的权利，他们不能采取一些强硬的措施诸如停水、停电等来催款。 简历大全 （三）业主权责利益相关问题 1 关于业主权利的实现途径 业主的权利可分为私人权利与集体权利，人们通常只知道个人房屋内的相关权利，通过调查，我们发现仅有1/4的业主确保相关业主集体权利已经实现。 2 业主委员会 （1）有无业主委员会 通过调查问卷的结果我们看出明确知道小区有业主委员会的有37人，没有和不清楚的共有53人。通过访谈我们了解到在2006年的时候大庆市的很多小区就已经存在了业主委员会，但是很多业主并不知道它的存在。随着物权法的出台，市委市政府要求每个小区必须要成立业主委员会，新建的纯商品房小区纷纷成立业主委员会。 （2）业主委员会的成立方式 大部分的业主委员会还是通过民主选举产生的。 （3）其他相关问题 针对小区重大决策，调查结果为:44.7%的人不清楚小区的重大决定由谁制定，只有18.4%的人明确认为小区的重大决策由业主委员会组织业主投票决定,而15.8%由业主委员会自行定夺,剩下的21.1%则 由物业管理公司决定。 3 业主共有部分 物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 调查显示：业主对于那些部分是共有并不是十分了解，只有8.9%的业主表示知道共用部分，而对于共有部分的收益所得的分配认知更是各有所见，由此，我们不难看出，对于共用部分的界定、公用地营利的利益分配等，相当大的一部分业主都并不能有正确的认识。在这种情况下，要维护自身的合法权益是很难实现的。 4 相关费用 对于发放问卷的90个人，物业费的平均额是1.00625每月每平米。 （1）物业费制定 在2006年七月份以后，随着大庆市物业服务管理办法的出台，物业费的制定也做出了相应的调整：彻底取消了政府定价，建立了以政府指导价为主，市场调节价为辅的物业服务收费新机制。实行“菜单式”收费，公开透明，新办法要求，物业企业提供什么服务项目，该项目达到什么标准，就收取相应服务费用，并且要明码标价，让业主明明白白消费。总体上减轻了居民负担，收费标准加权平均价为每年每平方米11.14元，比以前降低了4.46元。 （2）物业费的缴纳 思想汇报 一般都是业主主动交款，有些单位都会报销部分物业费，所以职工的物业费基本上是单位代缴和自己交款的混合体。 （3）维修基金 维修基金的缴纳个别是含在房价中，但大部分是单独缴纳。在交付房款时同时在房交所缴纳一定费用的维修基金，并由市里的维修基金管理中心统一保管。 如果需要动用维修基金必须要有2/3业主的同意，然后由物业和业主委员会带着业主的同意书共同向市里申请使用维修基金。在接到申请之后，如核查情况属实则拨给相应的维修款。并且对维修基金的使用进行监督审查。 综上，维修基金的保管及动用不属于物业的权限范围，只有在如何使用维修基金的方面物业享有一定的自主权。这种形式效率相对较低，导致业主对房屋及公用设施维修的满意度较低。 三、基本结论 通过问卷调查与深层访谈得出以下几点结论： 第一，目前大庆市业主对于物业管理中涉及到的权责、利益分配问题并不是很关心，但是大部分的受访业主都表示他们会在以后更多关注自身的权利与义务。 第二，大庆市目前小区的业主委员会大部分很形式化，虽然80%以上的小区都成立了业主委员会，但是在调查中明确知道自己小区存在业主委员会的业主只占到了41%，而且大部分的业主并不清楚业主委员会的职能；但是个别商品小区还是做得很突出。 作文 第三，目前大庆市的物业管理还是以政府为主导，业主的作用并不大、自治性不强，对物业公司的监管不到位，甚至有的业主委员会听命于物业公司。 近年大庆市的物业管理在一定程度上有了改善尤其是在物业服务方面，自从物权法颁布以来，业主们普遍反映物业的服务人性化了许多，物业公司也不采取强制措施让业主缴纳拖欠的费用；在业主自治的方面，虽然很多社区的业主委员会还停留于形式受制于物业公司，没有对维护业主权利起到什么实质性的作用，但是也有一些小区的业主委员会开始对业主的权利进行积极地维护，业主的维权意识逐步增强。 四、相关政策建议 （一）大力宣传相关法规，增强业主的法律意识，真正做到业主自治 通过调查，我们不难发现，很多问题的存在都因为业主的法律意识的缺乏。同时，大庆市的业主委员会大部分还是拘泥于形式，并没有发挥出它应有的作用，所以如何更好的使业主委员会发挥应有的作用，真正的做到业主自治是十分必要的。 （二）公开相关信息，明确共用部分的所得利益分配 在物权法的实际操作中，利用共用部分获取收益应由业主委员会所掌管。在没有业主委员会的小区，所获收益都由物业服务公司暂行管理，一般都用于相关设施的维护和维修。但是，由于业主对这些并不了解，所以很多业主都认为物业服务公司利用业主们的共用部分谋取私利，引起一些误会，甚至纠纷。因此，物