房地产估价第三章.ppt

第三章 影响房地产价格的因素 分类一：自然因素 社会因素 经济因素 行政因素 分类二：一般因素：对广泛地区的房地产价格水平有 影响的因素 区域因素：对某地区的房地产价格水平有影响 的因素 个别因素：具体房地产本身的条件而对其价格 水平有影响的因素 3-1影响房地产价格的一般因素 （一）社会因素 1、人口数量和密度 2、社会文明及教育状况 3、家庭规模 4、政治安定状况 5、社会治安程度 6、房地产投机 7、城市化：城市对农村影响的传播进程；全社会人口接受城 市文化的进程；人口集中的进程；城市人口占全社会人口 比例提高的进程。 8、心理因素 （二）经济因素 1、经济发展状况 影响国民生产总值和国民收入 2、财政金融状况 存款利率、贷款利率、货款比例、和资本化率。 3、产业结构变化 第一产业是指农、林、牧、渔业。 第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的 生产和供应业，建筑业。 第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。 （二）经济因素 4、税收负担状况 5、居民收入 6、物价 （三）行政因素 1、土地制度 2、住房制度 3、城市规划 4、房地产价格政策 抑制房地产价格的措施： （1）制定最高限价 （2）制定标准价格 （3）政府在房地产价格高涨时抛出一定的房地产 （4）征收房地产交易税或增值税 （5）建立一套房地产交易管理制度 （三）行政因素 5、税收 契税以取得房地产的人为对象，影响需求；增值税以 转让房地产的人为对象，影响供给；土地税、房屋税 以房地产所有人为对象，影响供求。 6、交通管制 7、行政隶属变更 8、特殊政策 3-2影响房地产价格的区域因素 一、影响居住房地产的区域因素 1、日照、温度、湿度、风向等气候条件 2、当地居民的职业、教育水平、社会阶层等居住环境 的状况 3、街道的宽度、构造等状况 4、离市中心的距离及交通设施状况 5、商业街的配置状况 6、上下水、煤气等供给处理设施状况 一、影响居住房地产的区域因素 7、学校、公园、医院、邮电局、影剧院等配置状况 8、危险设施（变电所）、污染（水、空气、噪音）状况 9、洪水、干旱及地震等灾害发生频度、程度 10、各宗地面积、配置及日用状况 11、景观、绿地等自然环境状况 12、土地利用的管理制度 二、影响商业房地产的区域因素 1、腹地的大小及顾客的质与量 2、顾客的交通手段与交通状况 3、营业类别与竞争状况 4、该地区经营者的创造力与资信状况 5、繁荣程度与成衰状况 6、土地利用的管理制度 三、影响工业房地产的区域因素 1、与产品市场、原材料采购市场位置的关系 2、道路、港口、铁路等运输设施建设状况 3、动力资源及排水费用 4、劳动力市场供求状况 5、与相关产业位置关系 6、水质污浊、空气污染等公害发生的严重性 7、行政上的辅导与管理制度 3-3影响房地产价格的个别因素 一、土地的个别因素 1、位置：自然地理位置，社会经济位置 2、地质、地势与地形 3、土地面积 4、土地形状、宽度、深度 5、日照、风力风向 6、天然周期性灾害 7、临街状况 8、与公共、商服设施接近程度 9、与危险设施接近程度 二、建筑物个别因素 1、面积 2、设备、材料、施工质量 3、建筑物外观 4、建筑的朝向 3-4影响房地产价格的供求因素 一、房地产供求与价格的关系 SS表示商品供给曲线，DD表示商品 需求曲线，E点是供求均衡点； P表 示商品价格， Q表示商品数量。当 EQ=OP时，表示价格均衡；当EP=OQ 时，表示数量均衡。在一定的市场 条件下，若供给数量小于Q为Q，时 ，显示市场上商品供不应求，导致 价格上升至P，进而供给增加，使 供给数量向Q移动，价格趋于平衡； 又若供给数量大于Q为Q“时，说明市 场上商品供过于求，导致价格下跌 至P“，进而供给又会减少，向Q靠拢 ，价格又将趋于平衡。 一、房地产供求与价格的关系 一、房地产供求与价格的关系 一、房地产供求与价格的关系 一、房地产供求与价格的关系 一、房地产供求与价格的关系 二、房地产需求与供给关系 （一）房地产的需求弹性 1、房地产需求的价格弹性 是指需求量对价格变动反映的敏感程度，即需求量的相对 变化量的百分比与价格相对变化量的百分比的比值，其计 算公式为： 房地产需求价格弹性系数=需求量相对变化量的百分比/价格 相对变化量的百分比。 二、房地产需求与供给关系 （一）房地产的需求弹性 2、房地产需求的收入弹性 是指某种房地产的需求量对消费者收入变动反映的敏感 程度，即需求量相对变化量的百分比与收相对变化量的 百分比的比值，其计算公式为： 房地产需求收弹性系数=需求量相对变化量的百分比/收 相对变化量的百分比 二、房地产需求与供给关系 （一）房地产的需求弹性 3、房地产需求的人口弹性 是指某种房地产的需求量对人口数量变动反映的敏感 程度，即需求量相对变化量的百分比与人口数量相对 变化量的百分比的比值，其计算公式为： 房地产需求人口弹性系数=需求量相对变化量的百分 比/人口数量相对变化量的百分比 二、房地产需求与供给关系 （二）房地产的供给弹性 亦称为房地产供给的价格弹性，它是指供给量对价格变 动反映的敏感程度，即某种房地产供给量相对变化量的 百分比与该种房地产价格相对变化量的百分比的比值， 即： 房地产供给价格弹性系数=供给量相对变化量的百分比/ 价格相对变化量的百分比 二、房地产需求与供给关系 （三）弹性系数类型 弹性系数类型从理论上有富有弹性、单一弹性、缺乏弹 性、完全无弹性和完全有弹性。以房地产需求价格弹性 为例进行分析，假设： E为需求价格弹性系数；Q为需求量；Q为需求量 的相对变动量；P为营销价格；P为营销价格的 相对变动量。其计算公式为： 二、房地产需求与供给关系 （三）弹性系数类型 1、富于弹性（E1） 二、房地产需求与供给关系 （三）弹性系数类型 2、单一弹性（E=1） 二、房地产需求与供给关系 （三）弹性系数类型 3、缺乏弹性（E1） 二、房地产需求与供给关系 （三）弹性系数类型 4、完全无弹性（E=0） 二、房地产需求与供给关系 （三）弹性系数类型